1、浅析房地产泡沫与商业银行信贷【摘要】信贷业务是我国商业银行利润的主要来源，同时也是商业银行面临的主要风险。其中房地产信贷占商业银行贷款余额的 20% 左右，因此房地产信贷风险是商业银行所面对的主要风险之一。近几年来，一方面我国商业银行宽松的房贷政策促进了房地产行业非理性的繁荣，另一方面房地产泡沫导致了商业银行金融风险的增加，房地产泡沫一旦破灭，将会引发巨大的金融风险。文章首先辩证的论述了商业银行信贷与房地产泡沫的关系，在此基础上提出抑制房地产热的一些对策。 【关键词】商业银行信贷 房地产泡沫 一、引言 近些年来，在我国市场化改革快速发展的背景下，房地产业得到了快速的发展，一跃成为拉动我国经济增
2、长的支柱产业。随着我国城市房地产业的持续升温，央行出台多项政策进行调控，但商业银行的资金推动并未减弱，使得部分城市房地产业出现泡沫。房地产泡沫的出现不仅会影响房地产企业开发，还将影响到给其提供大量信贷资金的商业银行，严重时会影响到整个国民经济的运行和国家的经济安全。 二、巨额银行信贷是引发我国部分城市出现房地产过热的重要原因 在我国市场改革迅速发展的背景下，导致部分城市房地产业过热的原因有很多，其中关键性合理的原因可能包括：我国经济高速增长所带来的产业发展、居民购买力的不断提升、大量农民涌入城市带来的城市化热潮以及地区产业分布的不合理，尽管这些原因在一定程度上促进了房地产热，但其都是非决定性因
3、素，巨额银行信贷资金的推动才是近年来中国部分城市出现房地产热潮的重要导火索。 （一）政府宏观调控下的商业银行信贷引起了房地产热潮 自住房体制改革以来，我国房地产业的发展一直受国家宏观经济政策的影响，房地产业的政策处于宽松期，那么无论是在金融还是其他方面都受到政策上的支持，使得房地产市场发展迅速，部分地区的房地产市场出现了过热，甚至有产生房地产泡沫的迹象。近几年，中国经济的进一步发展使得居民消费能力不断增长，对新购住房和改善性住房的要求随之提高，房地产行业进入快速发展时期。在宏观经济的作用下，政府大力调整住房投资结构，重点发展经济适用房；对不同的家庭实行不同的住房供应政策；发放住房补贴，对住房贷
4、款降税、印花税免税等宽松的信贷政策都加速了我国房地产市场的迅猛发展。 （二）银行信贷资金是启动和支撑房地产热潮的充分必要条件 房地产是资产商品，它和普通商品不同，普通商品要在市场供求中取得均衡，而房地产在人们竞相追逐的幻觉中，在任何价格上都能达到均衡。对于某一特定地区的房地产业来说，造成房价暴涨的因素可能是经济环境变化（例如内蒙古鄂尔多斯的房价变化） ，也可能是社会文化环境的变化（例如每个省市的学区房） ，但无论如何，都有一个共同点，就是必须有大量资金作为启动和支撑，而在我国，商业银行就是这笔资金惟一的最终提供者。 首先，就供给来讲，房地产业具有开发周期长、投资规模大的特点，因此在建成销售之前
5、需要大量资金作为启动资金，这笔资金的主要来源就是商业银行贷款。我国工农中建四大国有银行由于长期为国有企业借贷使得银行的不良贷款率一直处于较高水平，为了解决这个问题，银行所能采取的最有效的措施可能就是加速借贷、增大资本总额。而且近年来，房地产业的高回报率使得银行愿意把资金投入到房地产中来以赚取高额利润。加之我国对房地产开发贷款自有资金比例要求较低，因而许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，致使过度开发、各种投机行为愈演愈烈。尽管商业银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，大概只有 8 %左右，但是，在银行对房地产信贷严格限制的情况下，房地产开发企业依赖分期付款或扩大流动性资金等方式来筹措资金。
6、因此，如果将房地产开发企业自筹资金（主要包括居民购房的消费贷款）和流动性资金考虑在内，那么每年上万亿元的房地产开发投资中，约有 40%-50%的资金间接或直接地来自银行信贷。 其次，从需求角度来看，房地产过热必然出现大量投机者。房价的不断增长使人们意识到房地产业就好似一种“钱生钱”的机器，人们只需要利用房地产的时间价值就可以获得更多的收入，尽管这期间可能需要资金转化成房产凭证，而不必去关心房产究竟如何，即意味着买房就是为了卖房，然后赚得收入。作为这样一种高收益性的投资，房地产业当然吸引了大量投机者加入炒房的队伍。其中大多数人仅靠自有资金很难一次购买多套房屋，特别是在房价较高的一、二线城市，这时
7、，银行的个人贷款就从另外一个角度为房地产业输入了资金。 由于供给、需求的不断增加，使得房价在人们虚幻的自我良好感觉中越来越高，部分城市开始出现房地产热潮。在房地产业不断发展的同时，银行又继续不停地为其输入资金，不良循环继续，房地产业开始出现泡沫。 三、房地产热潮使银行信贷风险增加 （一）从国家宏观经济发展的角度 在经历了改革开放 30 多年来经济的飞速发展后，我国的国民生产总值已经超过日本，仅次于美国，位于世界第二。在这个光鲜的数字后面，我们需要看到我国的人均国民生产总值仍旧很低，2013 年，我国人均GDP 才到 6629 美元，处于世界第 86 位这样的落后地位。特别需要注意的是，在我国经
8、济崛起的同时，我们都不可否认我国的经济发展是以牺牲我国固有的资源为代价的，而资源总是有限的，资源的消耗在一定程度上会阻碍我国的经济发展。2014 年，我国的经济增长速度为 7.4%，甚至专家预测在接下来的一段时间内，中国经济发展都不可能回到两位数的增速上来。在这样的新常态经济下，7%左右经济的增速必然会导致房地产业发展放缓，对房价会有一定的抑制作用。此外，国家为此先后出台了一系列政策进行宏观调控，从 2007 年 3 月 18 日开始，中央银行先后6 次上调存贷款利率，同时年内 10 次上调存款准备金率，成为对房地产行业最具影响力的金融调控手段。2008 年至今，中国人民银行会同国家其他相关部
9、门又相继出台了一系列政策来规范房地产行业的发展，使我国的房地产过热现象得到了控制而部分政策的实施也使得一些资质较差的开发商企业难以进行下去。因此，在这样的经济发展环境中，若某些不确定因素导致房地产价格下降，使由房地产作为抵押品的贷款项目的价值下降，并导致违约率上升，最终银行的资产缩水，银行业不得不减少对房地产业的信贷供给，银行的呆坏账风险必然会增加。 （二）从房地产商的角度来看 由于房地产投资规模大的特点，房地产商的资产负债率较高。即使现在房地产呈现高价状态，但是房价并不可能只涨不跌，环顾各国，房地产市场都会出现大小不同的震荡。历史上已经发生过多次泡沫触发危机的先例，最早可考证的是发生于 19
10、231926 年的美国佛罗里达州的房地产泡沫就是从房地产领域引发的。这次投机狂潮引发了华尔街股市的黑暗，并最终导致了以美国为首的 20 世纪 30 年代的全球经济大危机。此后，20 世纪 80 年代开始、积累到 20 世纪 90 年代初期破裂的日本房地产泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，直至今日，日本经济还没有完全走出萧条的阴影。在国家对房地产行业调控政策频出的背景下，房价不可能持续加速走高，房地产商的销售承受着较大的压力，一旦市场出现波动，企业的资金链就会断裂。更危险的是，部分房地产开发商及中介商搞假按揭，有的发展商以非法手段买来几百上千张农民身份证借几个亿资金搞房地产建设，一旦房地产
11、热潮迅速降温，房地产价格走向疲软与下滑，房地产市场与银行之间形成的金融债务链断裂，立即会带给银行更大规模和更大比例的呆坏帐，使银行的不良资产雪上加霜。在经济发展放缓的今天，大量的房地产开发商缺乏信心，携带巨额贷款出逃，丢下破烂的危楼尾楼占据着一定的位置。 （三）从购房者的角度来看 部分城市购房家庭负债比率过高、贷款人的低龄化趋势，增加了房地产个人贷款的风险。作为现在的购房军主力当代青年，他们的购房大多由父母资助首付款，以自己收入作按揭贷款。贷款期限可从半年到 30 年不等，但一般购房者为了减轻自己的还贷压力，大多数都选择较长期的贷款。购房者在办理按揭贷款时，银行需要贷款人提供收入证明，营业执照
12、等，甚至还需要购房者、发展商和银行持楼宇按揭抵押贷款合同及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。银行采取相应的措施以保证贷款的收回，可对于购房者来说，购房者需要承受相应的负担。购房者一旦下岗失业失去稳定收入或者家庭发生重大变化花费大量资金，资金链迅速断裂，贷款购房者立即会陷入无法还贷的困境之中，银行可能会出现更多的新不良资产或者将抵押物进行相应的处置以取得收益
13、，由此酿成社会动荡及不安定因素。 四、相关对策 中国部分城市房价的高价存在，已经形成一种房地产业与银行之间相互牵制、彼此紧密联系的态势，二者中一旦有一方突然发生反转，另一方也将被拖下水，形成一种恶性循环。而房地产业一旦由繁荣走向萧条，危害极大，甚至可能酿成金融风险和经济危机。因此，我国政策制定者要小心翼翼，力争从全面出发。对此，个人有以下建议： （一）整顿控制银行信贷资金 银行信贷是房地产泡沫形成的一个重要主导因素，也是影响房地产供给、需求的主要因素。因此，合理限制信贷是优化资源配置和银行资产结构、提高资产质量、降低银行风险的关键。首先，部分银行工作人员素质低、风险意识不强，由于房地产信贷业务
14、复杂，风险处处存在，任何一个环节放松警惕，都将给银行带来巨大的风险。因此，银行需要加强对工作人员的培训，提升工作人员的风险意识，减少银行的不必要损失；其次，完善银行内部的贷款审查。为避免损失，商业银行应加强市场监测与分析，及时了解相关政策的变化，认真分析国家房地产行业调控政策措施对自身影响，高度警惕房地产信贷风险，快速预见房地产信贷风险，及时采取预案，保证风险可控，做到对商业银行房地产信贷风险及时发现，及时防范，及时制定相应风险防范方案。甚至，建立与客户长期联系。维系一个老客户比发展一个新客户的成本要低得多，由于银行对老客户的情况更清楚，可以减少信息的搜集成本，减少交易费用，保障银行的信贷安全
15、。 （二）建立个人信用评估体系 银行在为房地产公司贷款时，可以严格贷款条件，对于那些自有资金不足、负债率高以及个人信用状况不佳的企业或者个人可以限制其贷款金额，要求其提供相应的担保，加强对房贷的审查；对于信用度较高的贷款者提供有针对性的贷款方案，保障其贷款质量，可以建立借款人信息档案库，对于那些未及时还款的贷款者要及时记录在案，并保证其记录可以在不同的银行金融机构间都可以看到。或者可以建立类似于美国社会安全号码制度的个人信用评估体系，对个人信用进行相应的评估监控，避免贷款者的逆向选择，以此来保证银行贷款的安全。除此之外，还要健全信贷法律体系，用法律保证政策的实施，对于那些通过欺骗的手段来取得银
16、行贷款的不良贷款者制定相应的法律或者给予严厉的惩处，要求其返还借贷资金，甚至追究其法律责任。 （三）产业转移，完善社会保障体系 我们可以看到，当下我国部分城市出现房地产热潮，在这些城市中主要是以北上广为代表的一线城市以及以南京、杭州、武汉为代表的二线省会城市。究其原因就是人们看到了这些城市现有的发展价值以及存有巨大的升值空间的价值，在这些价值中，主要就是现下人们较为关注的教育条件以及以医疗条件为代表的社会保障体系。以北京为例，北京的人均消费远高于其他城市，在北京工作，生活压力大，住房压力大，交通压力大，还要忍受 PM2.5。即使如此，每年仍有大量的毕业生涌向北京，为一份北京户口撞破额头，主要就
17、是因为北京教育、医疗水平等处于全国领先地位，社会保障体系较发达。但同时，这些价值使得在不到2 万平方公里的土地上生活着 2000 多万人，当然导致房地产价格迅猛增长，出现房地产热。 为了解决房地产过热、银行信贷风险增加这个问题，政府可以适当的将一些产业从一、二线城市转移到条件适合的三、四线城市，在三、四线城市为这些毕业生提供大量的优异的就业岗位。当然，为了保证优秀人才随着产业转移而相应的转移，政府就需要在这些城市提供基本等同于一、二线城市的社会保障体系，提高医疗条件，建立相应的退休政策；提升地区教育水平，取消户籍制度，不限制人口流动；完善基础设施建设，提供配套资源，力争实现人口地区分布与产业结
18、构的相均衡，由此自发的使得房地产价格保持在一个合理的水平上，同时保证银行资产安全。 五、总结 综上论述，我国商业银行资金大量投入房地产业，是部分城市房地产过热形成的重要原因之一，房地产业过热同时也让商业银行面临更大的风险。由于银行与房地产业之间相互依赖和相互牵制的关系，一旦二者之一发生反转，就会给相关产业造成巨大的冲击。因此，相关部门应采取谨慎的措施使房地产热软着陆。 参考文献： 1谢百三，王巍.我国商业银行在房地产热潮中的两难选择J.国际金融研究，2005（03）. 2郭永济，唐建民.房地产泡沫对商业银行信贷风险的影响研究J.时代金融，2011（12）. 3刘萍，牟晓一.商业银行房地产信贷风险管理J.科技与管理，2011（06）. 4朱海燕 王苗苗，浅析商业银行在房地产泡沫中的风险一个博弈论的视角J.山东经济，2011（01）. 5佘松涛，李丽，浅析商业银行房地产信贷风险J.金融天地，2012. 6何家彤.浅论房地产对商业银行金融风险的影响J.现代商业. 7王莉丽.中国房地产泡沫与商业银行信贷扩张J.合作经济与科技，2008. 8杨粉林.试论我国商业银行房地产信贷风险J.硅谷，2009.
