1、浅析商业性房屋拆迁补偿的法律问题摘 要 近几年在一些商业性房屋拆迁过程中发生了一些恶性事件，背后的原因多是因为拆迁补偿的问题达不成一致意见造成的。只有逐渐建立市场主导的模式，商业性拆迁才能从性质上得以转变从而形成健康的发展态势。 关键词 商业性房屋 拆迁补偿 平等协商 作者简介：彭碧波，湘潭大学 2013 级法律硕士研究生，广州市增城区人民法院审判员。 中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）12-089-02 随着我国经济发展的不断加快，房屋拆迁成了各地建设的重要组成部分，近几年的拆迁让我们看到了很多的问题。人的逐利性决定了拆迁人和被拆迁人之间就是利
2、益关系的博弈，拆迁人为了将拆迁的成本降到最低，不惜一切手段把拆迁补偿费压到最低，而被拆迁人则想借拆迁的机会实现华丽的变身，于是拆迁补偿的纠纷难以避免。现行的国有土地上房屋征收与补偿条例 （以下简称征补条例）仅限于公共利益下国有土地上的房屋拆迁，商业性拆迁行为不能适用，后者适用的法律较为零散，导致常常存在纠纷的商业性拆迁的很多问题不能得到很好的解决。本文试图梳理商业性房屋拆迁的现状，并提供相应的方案，以图妥善解决目前实践中棘手的问题。 一、我国商业性房屋拆迁的简述 （一）我国房屋拆迁的分类 对房屋拆迁活动的法律性质进行定位可以发现目前拆迁补偿纠纷的矛盾所在。根据部分学者观点，拆迁可以分为两类，第
3、一类是为了公共利益之需要，由国家对私有房屋来征收或对国有企业的房屋来征用，应属国家行为。第二类是非公共利益拆迁，房地产项目开发或以旧城改造或以土地储备名义搞的房地产开发拆迁，此类均属民事行为。对于这两种分类，可以简单概括为公益开发的拆迁和商业开发的拆迁。区分公益拆迁和商业拆迁，对于拆迁程序的启动、运行直至结束都有着决定性的影响，二者在补偿标准，补偿方式，补偿范围以及救济等方面都有着根本的区别。现实中产生纠纷的往往是商业性房屋拆迁，因此有必要对此做相应的探讨，使拆迁双方能在一个相对平等的情形下实现各自的利益。（二）我国商业性房屋拆迁的概念 商业性房屋拆迁，目前没有统一的概念，而经常提到的城市房屋
4、拆迁，是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。根据征补条例的规定，该条例仅限于基于公共利益基础上的国有土地房屋征收。商业性房屋拆迁与城市房屋拆迁二者的差别就在于目的和土地的性质，前者仅限于非公共利益和非国有土地上，除此之外，内涵其他方面可以相互借鉴。 二、我国商业性房屋拆迁补偿的法律现状 （一） 补偿原则 首先，应坚持充分及时原则，因为在目前我国房地产形势下，如果拆迁补偿方案的落实速度跟不上房价上涨的速度，那么拆迁补偿的纠纷就难以避免。因此有必要对拆迁补偿的时效性进行限制规定。其次，在充分及时基
5、础上，拆迁补偿原则还应该参照行政法的比例原则，即拆迁行为要建立在对被拆迁人损害最小的基础上，这样才能在最大程度上保护被拆迁人的利益，指导拆迁补偿工作的有序进行。充分补偿并且符合比例的拆迁补偿原则，应在未来的拆迁补偿相关立法中予以明确。 （二）补偿标准 征补条例关于补偿标准，按照与被征收房屋类似房地产的市场价格来确定。关于市场价格的确定，评估机构的选择，但补偿标准仅限于房屋的价格，而很多现实问题都无法解决。因为被拆迁房屋的区位、用途、面积等因素暗含了部分土地使用权的价格，但是在征补条例中未全部体现上述因素。因此，现实中关于补偿问题的矛盾还是难以避免。 （三）补偿范围 现行商业性房屋拆迁补偿的范围
6、仅限于所拆迁的房屋建筑自身，因此公民个体合法的权益往往得不到很好的维护，拆迁补偿纠纷的矛盾往往由此产生。在对征补条例修改的建议中，学者们提到了拆迁补偿范围的扩张和细化的问题。其中均提倡包括关于房屋所有权和附属权的损失。但在征补条例还是没有将体现土地使用权价值的因素囊括在补偿范围内。（四）补偿方式 征补条例对补偿方式的规定仅限于货币补偿和房屋产权置换两种方式。但仅仅以货币补偿或者异地产权置换两种方式，会让被拆迁人享有原来房屋带来的隐性价值被忽视，从而降低了被拆迁人的生活水平。尤其是商业性拆迁活动，发生在农村或郊区，被拆迁人的生活往往对其居住地有很大的依赖度，给村民简单地置换房屋，很可能使农民赖以
7、谋生的职业丧失，相关的保障福利也不能就地享受，反而加重了他们的生活成本。 三、我国商业性房屋拆迁补偿法律制度的完善 （一）公共利益函义需科学化 如何界定“公共利益” ，关系到界定公益拆迁和商业拆迁的问题，有着重大意义，但是要想一劳永逸的界定公共利益显然是不现实的，只能够使用描述性的语言。在征补条例中，关于公共利益做出了一个相对前沿的解释，既有抽象性的概括，也有列举性的说明。对其进行具有操作性的细化，可以借鉴美国的做法，即界定公共利益与否由法院来判定，法院会运用四个要件来区分公共使用和个人使用。根据这一标准，公共使用是用于公共目的的使用，公共目的体现在如下方面：第一，该目的影响的是与个人相对应的
8、共同体；第二，法律左右征用后的财产使用；第三，由公共组织拥有财产所有权；第四，公共获取公共占有的利益，除了公共组织外没有人能够对该财产进行控制。在法院这个无利害关系的第三方裁决下，更好的界定了如何体现公用的目的，从而排除政府利用行政权力介入商业性房屋拆迁中。 （二）协商确价需优先化 在商业性房屋拆迁中，协商价优先应该作为拆迁补偿金额方式的指导性原则，确立拆迁人和被拆迁人之间的平等对话机制，强调双方之间的地位平等。二者均是社会利益的个体代表，应具有充分的意思自治权利，通过公平、平等、自愿、等价有偿的协商方式来决定自己的财产权，体现民主法治社会的应有之义。正如香港政府一样，对非公共利益拆迁采取不干预政策，由动迁人与被动迁人协商解决，在此基础上产生各方都能接受的方案。这个过程大约要经过四五年的时间，双方对此都有充分准备，被拆迁人有详尽的知情权。这样就在一定程度上避免了拆迁人借助政府权力进行强行拆迁，也从根源上杜绝了权钱交易，政府滥用权力私谋利益等问题，减少恶性拆迁事件的发生。
