1、试论房地产企业“营改增”的分析与问题研究【摘 要】营业税改增值税简称为“营改增” ，此举是我国税制改革的必然趋势。随着“营改增”在全国众多行业的推行，如何正确看待“营改增”并自如地加以应对，成为财务从业人员的关注焦点。本文就房地产开发企业“营改增”进行分析，并针对其发生的变化提出应对方法，希望房地产企业财务人员能够顺利应对“营改增”的变化，帮助房地产企业在“营改增”税制改革的过程中降低经营风险。 【关键词】房地产企业；“营改增” ；分析问题；方法研究 一、引言 经国务院批准，财政部与国家税务总局在 2011 年联合下发营业税改增值税（以下简称“营改增” ）试点方案。截至 2013 年 8 月
2、1 日， “营改增”已推广到全国进行试行。2015 年是“营改增”扩展到建筑业、房地产业、金融保险业和生活性服务业等四个行业的最后一年。值此“营改增”推广的最后时期，本文以房地产开发企业为代表，对房地产企业“营改增”后税负变化做一个分析，希望对房地产企业应对“营改增”提供正确的参考意见。 二、房地产企业“营改增”税负变化分析 我国房地产业的增值税率有 17%和 11%两种，现以公式计算的方式，对以不同增值税率为前提的“营改增”的税负变化做一个分析。 1.以 17%的增值税税率为前提 设字母 S 为应收收入，设字母 A 为应缴纳增值税，设字母 N 为可抵扣成本占应税收入的所占比例。在“营改增”实
3、施之前，应缴纳的营业税税额为 5%S（暂不考虑城建税及其它附加税，下同） ， “营改增”后，进项税额为S/（1+17%）N17%，销项税额为S/（1+17%）17%，应缴纳增值税 A=S/（1+17%）17%-S/ 1+17%）N17%=0.145S（1-N） 。 假设应缴营业税与应缴增值税相等，那么在税负率相同的时候，临界值为：5%S=0.145S（1-N） ，得出 N=0.655，由此可知，当可抵扣成本所占应税收入比例（N）大于 65.5%这一临界值的时候，增值税与营业税的税负率是相等的，都是 5%。按照假设条件，可以知道，应纳增值税A=0.145S（1-N） ，代入公式 A/S（税负率）
4、=0.145（1-N） ，得出：当 N=10%时，税负率为 13.1%；当=20%时，税负率为 11.6%；当 N=30%时，税负率为 10.2%；当 N=40%时，税负率为 8.7%；当 N=50%时，税负率为 7.3%；当 N=60%时，税负率为 5.8%；当 N=70%时，税负率为4.4%；当 N=80%时，税负率为 2.9%。 2.以 11%的增值税税率为前提 换做增值税为 11%的时候，暂定其它条件不变，也可按照上述方法得出应缴纳营业税和应缴纳增值税相同时的临界值，即%S=0.099S（1-N） ，N=0.495。应缴纳增值税 A=0.099S（1-N） ，代入公式 A/S（税负率）
5、为0.099（1-N） ，同理可得出不同的抵扣成本所占比例（N）下不同的税负率。 根据上述计算结果分析，可以知道：当增值税税率定为 17%，在成本与总收入比达到 65.5%这一临界值时，增值税税率为 5%，和营业税税率相同；在成本与总收入比低于 65.5%的时候，营业税税率会显著低于增值税税率；在抵扣成本所占比超过 70%的时候，增值税税率出现减幅。 当增值税税率为 11%时，成本所占比在达到 49.5%这一临界值的时候，增值税税率为 5%，和营业税税率相同；在成本与总收入比低于 49.5%的时候，营业税税率会低于增值税税率；在成本所占比超过 49.5%的时候，增值税税率出现减幅。 由此可知，
6、当成本所占比在临界值之下的时候，增值税税率就会高于营业税税率。所以，实施“营改增” ，要科学制定增值税的税率，防止因执行“营改增”而导致税负增加，给企业增添过大的税负负担。 三、房地产企业对“营改增”问题的应对方法 基于“营改增”对房地产企业财务管理的影响的分析，房地产企业方面应该积极应对“营改增”后一些变化，可以从以下几个方面入手，采取以下几点对策： 1.优化并完善税收筹划管理工作 在落实税务体制改革的过程中，房地产企业应按照自身纳税能力、纳税情况和主体经营情况，合理筹划“营改增”方案。企业财务人员要在看到获取利益的同时，能够看到并做好迎接挑战与压力的准备，按照“营改增”对房地产企业财务管理
7、工作的要求，优化并完善财务管理层次，帮助房地产企业借助流通环节对相关税费进行合理转移，在利用“营改增”的优惠政策给企业带来利益的同时，扩大企业的业务合作范围。 2.选择符合“营改增”条件的供应商 房地产企业实施“营改增”后，就必须选择那些可以提供增值税票的供应商，否则就会因为不能获取增值税专用发票而导致无法抵扣进项税额，就会给企业带来财务上的经济损失。所以，房地产企业对供应商的选择标准，除了要考虑常规的财务风险之外，必须把能否提供增值税专用发票作为首要条件。 3.提高财务人员的专业技能与管理水平 首先对财务人员进行专业培训，使之能够及时掌握国家财务政策，尽快接受新的税收方式，学会新核算模式的应
8、用和增值税票的开具，掌握增值税明细科目的设置，能够依据年度收入预算额有效控制月份销项发票的开具额，能够根据年度税金预算额有效控制月份进项税票的认证额。 其次，由财务人员负责给企业的营销、采购、工程等岗位的工作人员进行“营改增”知识培训，强化税务意识，保持有效沟通，确保增值税核算准确，抵扣链条完整。 四、结论 总之， “营改增”是我国税制改革的重大变动，对房地产企业的税金计算、发票使用、财务管理不可能不产生影响，其结果必然会出现有部分企业可以享受到“营改增”的减税利益，有部分企业则可能会增加税负。对此，企业应该以积极的心态，冷静分析学习，调节“营改增”的应用选项，以此为契机，利用好税收优惠政策，帮助企业稳健发展，全面提升企业的竞争力。 参考文献： 1张影.任静 房地产企业的税负分析和政策研究J.经营者，2015（9）. 2秦文.“营改增”对企业财务管理的影响及应对策略J.财经界，2013（22）. 3宗式华，周松德.预估房地产行业“营改增”的税负变化J.财会月刊，2013（7）. 4陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响J.财经纵横，2015（5）.
