1、“小产权房”的法律思考摘 要 小产权房是中国二元土地制度中产生的特有现象，其因房价低廉而深受城市中的收入者的喜爱，但由于法律对农村集体所有土地的流转有严格限制，小产权房的买卖有许多法律风险。农村土地承载着中国 14 亿人口的粮食安全问题，承载着庞大农村人口的生活保障问题。小产权房应否被取缔，如何解决市场庞大但又存在社会隐患的小产权房成为了社会热点。 关键词 小产权房 二元土地制度 户籍改革 法定租赁权 作者简介：王元拉，中南财经政法大学本科生。 中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）04-113-02 小产权房是指在农村集体土地上所建设的房屋，其不经
2、国家房产管理部门的统一管理，而是由乡政府或村镇府颁发房产证，所以也称为“乡产权房” 。在法律术语中并没有“小产权房”这个原概念，它是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房是我国特殊制度下的产物，其成为社会关注的热点持续升温起于 2007 年北京宋庄画家村小产权房纠纷案，法院判决房屋买卖协议无效，农民可收回房屋。该判决成为了全国小产权房纠纷案的审判导向，也给小产权房交易市场敲了警钟。我国对城镇不动产登记确定了“四统一”的制度，而农村不动产多不登记，是不是因此农村不动产有较大法律风险？其实不然，农村是一种熟人社会，村内某项不动产的归属都是为众人所知、受众人监督的，所以，登不登记并不是农
3、村不动产相对城镇的不动产而言有更大法律风险的根本原因，那究竟是什么原因呢？ 一、小产权房产生的主要原因 小产权房的建设、销售主体主要有农民、村集体经济组织和开发商，有的县乡政府也可能参与其中。其建房形式可能是农民自建、村组织统建或者村组织与开发商合建。虽然可能会有乡政府或村委会盖章证明小产权房的权属，但拿不到国家颁发的“两证” ，使用人不拥有法律承认的房屋所有、处分、收益等权利。遇到纠纷、国家征地或拆迁等情况，购房者将缺少法律支持。非本集体经济组织成员购买小产权房存在很大风险，许多购买者都深知这一点，但还是很有不少人涌入小产权房交易市场，促使小产权房如雨后春笋般蓬勃生长。其中的原因主要有以下几
4、个方面： （一）社会原因 我国传统文化中，人们比较强调一种“归属” ，这种归属对于个人而言主要体现在：在某地一直生活，想归属于、融入这个地方，在这里就要有家，而这个“家”的物化就是有属于自己的房子。我国人口众多，故房产需求量大，加之城镇人口密集，促使城镇房价不断攀高，国家虽然连续出台“限购令” 、 “限价令”等政策进行调控，但效果并不明显。高昂的房价作为现实压力摆在购房者的面前，很多城镇中低收入者为了结婚、养老不得不把目光投向房价低廉的小产权房，他们相中的主要是城县交界处的小产权房。还有一批城镇人口他们并不缺房住，但农村的新鲜空气吸引了他们，所以他们也加入了小产权房交易市场。 （二）制度原因
5、我国实行城乡二元土地制度以及相应的城乡二元户籍制度，我国宪法第 10 条规定国家所有和集体所有的土地，这种“所有”是一种完整的所有权，集体经济组织和国家一样有处分其所有权的可能。但土地管理法第 63 条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 ”可见农民集体所有的土地的处分是严格受到限制的。农民集体所有的土地被烙上强烈的身份特征，农民集体经济组织作为集体土地的所有权人，却不能自由行使其权利，在房价高涨的今天，农民集体不能用集体所有的土地为集体创造相应的市场价值，
6、此外，农村的土地可以依法被国家征收为国有土地，在征收过程中，由于补偿制度的不合理，农民得到的补偿较少。 “同地不同权” 、征收制度不合理使得农民不得不进行反抗，小产权房就是农民为维护自己利益而反抗产物。 二、小产权房买卖的法律风险 房屋属于不动产，房屋和土地在使用上是不可分割的，我国房屋登记办法第 8 条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 ”在房屋买卖交易方面，我国一直遵循“地随房走，房随地走”的原则， 物权法第 146 条、第147 条对此做出了明确规定。因此，在一般的房屋买卖中，房屋和土地是作为一个整体来进行交易的，而依据土地管理法第
7、63 条的规定农民不能、无权把集体土地使用权出让给城镇居民，土地使用权无法转移，小产权房的买卖也将无法可依。 房屋买卖合同本是民事主体意思自治达成的协议，根据我国物权法第 15 条确立的物权区分原则，除法律另有规定或合同另有约定外，房屋买卖合同自订立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。如果合同有效，当买卖双方发生纠纷时，双方可以通过债法来保护自己的利益，但是我国合同法规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效” ，这就使得当买方不具备购买集体经济组织土地上房屋的条件时，买卖合同将被确认无效，合同无效后，买方不能通过对方违约来主张权益，只能基于信赖利益起诉请求赔偿。 三、小产权房应否被
8、取缔的社会与法律分析 小产权房是否应该被取缔，首先我们应该了解国家禁止农民集体所有的土地自由流转的原因，这主要以下两个方面：1.耕地的保护，这涉及到我国的粮食安全问题。我国作为人口大国，18 亿亩的耕地红线不能触碰，如果允许农民集体所有的土地自由流转，耕地很可能因此而在遭到严重破坏；2.农民生活的保障，农民在当今社会依旧是社会的弱势群体，农民承包的土地、申请的宅基地是农民生活的保障，尽管越来越多的农民进城打工，但是农村的土地依旧是他们在外无依靠时的回家的生活保障。 对于小产权房，不同的地区有着迥异的做法，海口市今年将开始逐步拆除违法小产权房全拆，天津市在 2005 年就出台了“宅基地换房”政策
9、，对于小产权房是否应该合法化问题，社会有不同的呼声，小产权房的出现是我国社会经济发展中不可避免的，它涉及了农民、城镇中低收入等群体的利益，有部分学者指出为了农民集体的利益，小产房应该合法化，但是深入思考我们应该发现，小产权房并不能使农民真正“致富” ，首先，小产权房合法化只能使部分位于城乡结合处的农民“致富” ，其次，授之以鱼而为授之以渔，短时间的富不能根本解决问题，返贫现象很可能发生。所以，小产权房合法化并不能真正的解决问题，相反还会引发另外的社会矛盾。 依据小产权房所占用的集体土地性质的不同，可将小产权房分为三类：农用地上的小产权房、集体建设用地上的小产权房和在宅基地上的小产权房。农用地是
10、我国的国之根本，保护耕地、保障粮食安全的必须放在首位，此类小产权房无可厚非的应该被取缔；依照土地管理法第 50 条的规定，集体建设用地可以用于乡镇企业、公共设施、公益事业、农村村民住宅等，只要设立严格的审批程序，建立完善的监督机制，将小产权房合法化有利于促进集体经济的发展；宅基地是集体经济组织依申请无偿给予集体成员的， “一户一宅”是宅基地申请的基本原则，这是农民作为弱势群体国家给予的优惠，是对农民集体的保护，禁止宅基地上的小产权房转让是防止农民为一时经济只需出售房屋而以后无安身之地，成为社会的隐患，故此类小产权房还是应该禁止自由流转。 四、小产权房的出路 （一）户籍制度改革 城乡二元户籍制度
11、使农民集体土地具有强烈的身份性，阻碍了小产权房的自由流转。在 2001 年，国务院已经决定了改革户籍制度，但直到今天改革进程依旧没有明显推进。农村户籍制度改革意味着农民将享受同城市居民一样的医疗、教育、卫生等条件，我国农村人口较多，如果进行改革，政府将花费大量资金去进行配套设施的建设，现阶段光依靠政府财力是远远不够的。我国的城市化进程在不断展开，为了更好地生活条件，不少农村人口在求学、务工中将自己转为城市户口。而相比城市而言，农村的优势在于它良好的生态环境，在几十年或者是更久以后，居住在农村的不是穷人，而会是富人，农村将成为富人享受的地方、富农工作的地方，那时候城镇的人想居住在农村，农村的人想
12、留在城市，实行一元户籍制度将成为可能。但在现阶段，农村的土地依旧是农民的生活保障，为了维护社会安定，保障农民的切身利益，农村土地只能属于作为弱势群体的农民集体。 （二）设立法定租赁权 法定租赁权是针对房屋和土地不同时属于同一人时而设定的，我国台湾民法典中就有规定，结合我国小产权房分析，可以表述为：小产权房买卖后，土地的性质不改变，仍是集体所有的土地，在该房屋在使用期间内，推定房屋所有人租赁集体所有的土地，按期缴纳租赁费。至于房屋的使用期应当为房屋的存续期。集体经济组织将本集体宅基地、建设用地上的小产权房转让给非本集体经济组织成员时，若采用法定租赁权，买卖双方的利益都将得到维护，买方可以不用通过
13、物权登记来保障自己的利益，通过债法中的法定租赁权就可以保障自己对房屋的合理占有。但是设定法定租赁权依然有不足，宅基地使用权遵循严格的“一户一宅”的原则，法律禁止农民出卖、出租房屋后再申请宅基地，这使得当农民将自己的房屋转让出去后，在农村就失去了生活保障。因此，如果设立法定租赁权还需要增设一系列配套制度。 （三）将小产权房转为保障性住房 在房价飞涨的今天，价格低廉的小产权房成为了不少中低收入家庭的选择，虽然得不到房产证，发生纠纷时也得不到法律的支持，但是依然深受该人群的青睐。城乡之间兴起的大量小产权房在一定程度上解决了城镇居民的住房保障问题。小产权房交易市场能够屡禁不止蓬勃发展至今与城镇保障性住
14、房短缺分不开。小产权房的建造并不都是违法的，不能通过一味的拆除来解决问题，那样只会造成大量的资金、资源浪费，而且会激化矛盾从而引起更多的社会问题。政府可以通过合法程序，将有质量保证、合法建造的小产权住房转换为城镇保障性居民住房，这既有利于一定程度解决城市住房保障问题，满足中低收入者对居住房屋的消费，又有利于调节房地产市场，抑制房价越涨越高。 五、结语 中国当前处于社会主义初级阶段，农村集体土地依旧是农民的社会保障。小产权房的解决涉及的不是“拆” 、 “搬”等这么简单的东西，它涉及我国土地制度或户籍制度的改革，牵涉农民集体和城镇中低收入者的切身利益。解决小产权房问题需要平衡多方主体的利益，这是一个难题，是我国在城市化进程中不得不解决的一个难题。笔者认为，宅基地、建设用地上的小产权房合法化会应该解决问题中的导向，这样才能更好的促进我国的经济发展及社会稳定。 参考文献： 1高亚军.农村集体土地与小产权房问题研究.江西社会科学.2013（7）. 2姜河舟.关于小产权房买卖的一些法律思考.法制博览.2014（5）. 3王宏军、李源静.小产权房出路的法律思考以天津市“宅基地换房”为视角.天津法学.2013（2）. 4李拉.我国小产权房的出路在哪？.产权导刊.2014（1）.
