1、1应对策略篇：以变应变适应新政新“国五条”地方执行细则在 3 月底密集出台，这将会对住房消费及投资产生深远影响。 不管是刚需首次购房，还是改善型需求，都会受政策的影响而变得与过去不同。比如对首次置业的刚需来说，他们可能会因为受“20%个税”影响而需要承担更高的购房成本，而改善型需求的房贷利率水平则极有可能会大幅增加。 新政的影响是全方位的，下面我们主要针对首次置业者、改善型需求以及投资性需求等主要需求，来进行具体分析。 刚性需求：两种物业可选择 对于首次置业的刚性购房者来说，如果选择二手房，那么购买两类物业可适当降低经济负担，其一是购买超过 5 年且家庭唯一一套住宅，即“满 5 唯一”型二手房
2、，另一种则是无法核定原值的老工房。 目前市场上绝大多数以“到手价”的方式成交，通过这种方式，卖家能够顺利将税费成本转嫁给买家。因此尽可能选择符合税费减免条件，或者可以少缴税的物业，以降低购房成本。 “满 5 唯一”型二手房和无法核定原值的老工房则恰好符合该条件。 根据新“国五条”规定，严格征收“20%个税” ，这会使得税费成本大幅上升。以一套总价为 150 万元的小面积二手房为例，2007 年前后购入原值为 50 万元，按照此前的纳税办法，基本按总价的 1%来计征，转让2时个税为 1.5 万元；而按照新政规定以差值 20%计征的话，初步估算个税可达 20 万元（未考虑其他开支扣除情况） ，两者
3、差额可达 18.5 万元。 那么，这两类二手房为何能降低购房负担？这是因为不管是“满 5唯一”型二手房，还是无法核定原值的老工房，可享受免税或者少缴税优惠政策。就在 4 月 1 日，北京市地税局发布公告称，5 年以上家庭唯一住房免征个税，未能核定原值按交易额 1%计征。虽然目前其他城市尚未明确是否效仿北京做法，但不难猜测，各地在对待这两类二手房的税费缴纳问题上，将会与北京相仿。 改善型需求：清空记录享受优惠 对于改善型需求来说，购房成本极有可能会因为首付比例及利率水平的提高而导致购房门槛大增。 地方执行细则均提到，会根据实际情况提高二套房贷首付比例和利率水平，因此此前风传的“首付 7 成、利率
4、上浮 1.3 倍”极有可能会成为现实，这必将对改善型需求产生不小的影响。在这种情况下，对于大多数此前靠贷款买房的改善型需求而言，已找不到更好的办法来降低新政的影响，除非不买房。因而我们这里讨论的主要是被误伤的群体，如何才能把影响降到最低。 对于有房无贷款的情形，怎样才能做到“无房无贷” ，一般的处理方式是将名下房产售出，这样可实现在房产登记部门无房产登记记录目的，从而在重新购买房产的时候，可以享受到首套房的优惠利率。 首套房贷与二套房贷之间最大的区别在于首付比例和贷款利率水平的不同。如购买一套总价为 200 万元的住宅，首套房首付只需 60 万元，3而二套房首付则极有可能会达到 140 万元，
5、两者之间相差 80 万元。由此看来，首付比例的提高，会让部分改善型需求因为无法筹措到足够的资金而放弃买房的想法。此外，利率上浮让购房成本增加。同样为 100 万元的按揭贷款，借款期限为 20 年（等额本金还款法） ，在目前基准利率6.55%的基础上上浮 1.3 倍，其总的利息支出将达到 1085815 元，较 8.5折利率水平下的利息开支 660433 元，大幅提高 64.4%。 但不可否认的是，对部分刚需存在“误伤”的可能，诸如父辈买房时加上了子女的名字，这使得子女有了房产记录。但子女长大后结婚并且经济条件改善之后，肯定会考虑买房，那么他们在申请按揭时，肯定会被当做二套房对待。对于这种情形，
6、专家建议子女把自己的那部分份额“转让”给父母，其所缴纳的税费主要为 1%或 3%的契税，通过“清空”有房记录，来让自己在买房的时候，重新获得首套房资格。 当然，也有人可能会通过赠与的方式来“清空”有房记录，以重新获得购房资格，或者能够得以顺利申请房贷。比如有些人想要改善居住条件，但又不准备把原有房产转让出去，所以通常会采用赠与的方式，“转让”给自己的父母或者兄弟姐妹，如同股票代持。日后抛出房产时，只需代持方售出即可。但业内专家提醒说，这种方式虽然能够“清空”自己的有房记录，但未来转让出去时却必须面临高额的税费支出，达到总房价的 20%左右。国家税务总局明确，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，
7、再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按 20%的适用税率计算缴纳个人所得税。 4而对于有房有贷款的情形，如果之前的贷款记录已达到两次，则建议要按捺住换房的冲动。根据各地细则规定，目前仍然禁止发放第三套及以上购房贷款。所以不管名下是否还有房产，只要贷款记录为两次，再次申请房贷已是无望。 投资性需求：转战商业地产 对于投资性需求而言，需要重新选择投资方向。 目前，由于国内缺乏相对比较靠谱的投资选择，所以房产成为社会资金所热衷追逐的目标。也正是因为大量投资资金的涌入，导致房价出现异动。鉴于此，新“国五条”细则
8、通过限购、限贷、抬高转让成本等方式，来促使投资性需求离场。而在未来，随着房产税的渐行渐近，房产投资的持有成本也会随之升高，因此从很大程度上来说，投资性需求在住宅方面，已无多少机会了。 如果不想与房地产市场离得太远，那么有两种选项可以考虑，第一是考虑投资商业地产，第二则是适当配置海外物业。 应该说，商业地产目前面临着不小的投资机会。最近几年来，由于住宅市场热而商业地产市场偏冷清，所以导致包括商铺、写字楼等在内的商业地产价格一直积弱不振，涨幅有限，有些地方甚至出现“倒挂”现象，这意味着商业地产已是价值洼地。目前可关注的物业类型包括一些新兴城区的商铺、写字楼、酒店式公寓项目。当然，与高回报相随相伴的是，投资商业地产风险也比较大，这需要投资者认真考察并细致研究才行。 另外，可以配置的是海外房产。投资海外房产一定要摒弃“短炒”5想法，可考虑自用和长期持有相结合，比如为将来自己移民，或者为子女未来出国留学做准备。选择有成长性的城市，政治稳定、经济平稳增长的城市为最佳，同时选择与专业的服务机构合作，以便实现轻松投资。
