1、当前金融改革对中小房地产企业融资的影响【摘要】房地产业是典型的资金密集行业，任何有可能影响到市场资金总量和配置方式的改革，都会对房地产金融产生巨大的影响。对于房地产市场上大量的中小房地产企业，由于其自有资金不足，抗风险能力较弱，对金融改革的敏感性会更强烈。 【关键词】房地产企业 金融改革 货币政策 2013 年 7 月 5 日，国务院办公厅下发了关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见 （下称意见） ，这份意见被业内人士称为金融“国十条” ，该意见从多个角度明确了金融机构执行“盘活存量、用好增量”金融改革思路，加强金融对经济结构调和转型升级的支持和引导作用。在房地产调控基本踏空，房地产价格
2、上涨压力依然突出的情况下，金融改革必然会再一次重点瞄准房地产行业，改革对房地产市场及房地产企业的影响也不可小觑。 一、对本轮金融改革的背景分析 今年 6 月份由银行业上演的“钱荒”闹剧，将金融和实体经济之间的脱节展露无遗：信贷、社会融资规模、货币供应（M2）迅速膨胀，相反的，经济增速在放缓、就业压力在增大、中小企业活力在下降。 “钱荒”看似来势凶猛，实则是一场资金错配导致的结构性资金紧张。不是金融市场上缺钱，而是钱没有出现在正确的地方。经济发展后劲不足，金融风险集聚，中国经济需要一个更加开放和高效的金融服务和监管体系。完善金融监管机制，形成种类齐全、结构合理而又安全稳健的现代金融服务体制，就成
3、为当前金融改革的核心目标。 近期以来政府出台一系列金融领域关键环节改革举措，使整个金融体系向更加“市场化”的方向日益迈进，这显示金融改革的步伐正在加速，为经济转型升级添后劲、增活力。5 月下旬，国务院批转了发展改革委关于 2013 年深化经济体制改革重点工作的意见 ，在金融体制改革方面，要求稳步推进利率汇率市场化改革，逐步扩大存贷款利率浮动幅度，稳步推进人民币资本项目可兑换，推进制定存款保险制度实施方案等。随后，中国人民银行宣布，自 2013 年 7 月 20 日起全面放开金融机构贷款利率管制。央行宣布取消贷款利率下限管制之后，我国商业银行利率市场化就仅仅只差临门一脚。房企再融资开闸、贷款利率
4、下限取消，都预示着金融领域进一步解套行政管制，我国金融和房地产领域的调控正在稳步地推进“去行政化” 。行政化阶段的房地产调控造成市场处于非充分竞争的状态，使得中小企业的融资能力大大弱化。去行政化后，市场对风险就会自动生成一个自发的发现和补偿机制，这将能够提高部分优质中小房企的竞争力，提高优质中小房企的金融话语权，给中小房企经营和融资带来新的挑战和机遇。 二、当前金融改革对房地产市场的宏观影响 金融改革的关键点就是要放开政府对金融领域过多的行政束缚，进一步发挥市场在金融资源优化配置过程中的主导作用，最终实现利率市场化和金融自由化。 （一）金融市场将逐步实现自由化 长期以来，我国的金融改革主要是为
5、了配合短期调控目标而出台的金融管制措施。政府习惯于运用强硬的行政化手段干预市场运行，控制金融机构向房地产市场提供贷款。一刀切的政策往往造成房地产市场恐慌性的波动，不断放大杠杆的金融政策，使房地产市场充满经济泡沫，这些政策几乎没有对房地产市场产生实质性作用。事实上，无论是本届政府公开否定大规模投资以解决需求疲软，还是对银行业“钱荒”的警告式处理，都在对以往的房地产金融政策的修正。 金融市场实现自由化，存贷差之间的管制将慢慢放开，这将有利于促进金融资本的自由流动，引导金融资本流进正确的行业或企业，提高金融资金的使用效率。新一届政府正快速推进金融市场化的改革，房地产调控去行政化的预期也在强化，尤其是
6、利率市场化改革的步伐加快，房地产金融调控也将更多的依靠市场调节，提高金融市场的自由化程度，从而间接提高房地产融资的自由程度。 （二）房地产市场的融资环境将逐步改善 贷款利率下限取消，存贷利差进一步缩小之后，银行将不得不对资金投放采取更加审慎的态度，在项目投资收益率方面采取更加严格的考核方法，一部分被监管部门明确制止的产能过剩行业、政府平台融资等，未来获得融资的难度将明显提升。另一方面，在国内经济增长趋缓的情况下，房地产行业的整体表现依然是最抢眼的，房地产融资的回报率、安全性依然处于较高水平，这也是房地产融资规模在政府严格控制下依然保持快速增长的根源。 贷款利率下限的取消，对房地产市场的资金来源
7、，也会产生一些隐性的有利因素。对于一些在改革中能直接获益的优质企业，也就是可以拿到比之前 7 折更低贷款利率的企业，比如被银行视为优质客户的大型国企和部分地方融资平台等，可以利用各类金融创新的工具，如信托理财、证券资产管理或银行委贷等通道将其获得的廉价贷款再次输入到房地产行业中，隐蔽地改变房地产企业的资金使用方式，降低资金使用成本。这种方式在过去几年房地产贷款受限时就发挥着不可忽视的作用。“影子银行”所产生的大量资金流入房地产业，也进一步强化了房地产市场的资金聚集效应，使房地产市场继续沉浸在“不差钱”的环境中。 （三）房地产市场的需求在短期内不会大量释放 在短期内，金融改革对房地产市场需求端的
8、刺激不会体现。针对金融改革及经济结构调整方式，政府已数次表态不会再出台大型经济刺激政策，不会再通过建立大项目，由银行配套大量建设资金，来刺激经济增长。这样，以大型项目投资方式引发大量货币以信贷方式新增的现象也不会出现。在今后很长一段时间内，市场资金偏紧可能是常态。正是因为政府再三强调刺激政策空间不大，也使得从政策面降低利率，进而刺激房地产市场来救经济的可能性变小。 此外，在本次取消贷款利率下限管制的文件中，特别提到个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。从房地产调控的角度来看，这无疑是为了配合近年来持续推进的房地产宏观调控，以此来看，至少在短期内无论是首套房刚需还是二套以上购房，其贷款利率仍将维持
9、现有水平。当然，从整体上看来，利率市场化推进、贷款利率降低对房地产需求的影响是正面的，必然可以释放大量的住房需求。但相较于对于需求市场的长期影响，对于房地产需求市场的短期影响偏弱，且至少在短期内不会形成决定性作用。 三、当前金融改革对中小房地产企业融资的影响 金融去杠杆化、利率市场化、全面放开价格管制，再加上房地产企业再融资的开闸，表明房地产市场的融资环境将进一步趋于宽松。对部分中小房地产企业来说，或将首先成为金融改革的直接受益者。 （一）中小房企的融资环境得到改善 利率市场化进程加快无疑让商业银行之间的竞争更加激烈。其中，中小企业客户和零售业务将成为银行争夺的重要阵地之一。此次利率市场化改革
10、，央行明确可由“金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平” 。意味着今后可能不再采取直接行政措施，限制各类金融机构向中小房企发放贷款，而是由金融机构根据项目风险和回报率确定借贷利率，从而形成风险与收益匹配机制。随着利率改革不断深入和金融脱媒趋势扩大，银行在忍受大企业“议价优势”的同时，不得不面对大企业贷款利差越来越窄的现实。金融机构不得不加快盈利模式转型，开展多元化经营，增加非利差收入，但在今后较长一段时期内，主营收入仍然要依赖存贷款利差，尤其是对公业务。而对中小房企而言，实质的好处则更加明显。在权衡风险和利润之后，银行有理由向更多的中小房企敞开融资大门。对于中小企业来说，现在能得到贷款是首要
11、的，价格倒是其次的。 此外，在银行流动性足够宽裕的情况下，取消贷款利率下限也能给大型房企带来好处。毕竟在资金充裕的情况下，数量有限的实力房企面对众多的银行，更有议价能力，银行为了抢夺优质客户，也可能做出更大让步，突破原来 70%基准利率的下限，而这些低成本的资金进入市场后，最后有可能会以更高成本进入中小房企的手中。 （二）中小房企的融资成本将明显降低 金融改革将促使金融机构的差异化竞争更加激烈，促使金融机构加快转变同质化的经营模式，总体上有助于提高金融资源的配置效率，为降低企业融资成本创造有利条件。目前的房地产企业融资成本明显高于其他行业的融资成本。资料显示，房企的资金来源中直接来于国内贷款占
12、比一直维持在 15%-20%的阈值。虽然对于主流房地产企业而言，他们可以很方便的从银行获得成本一般在基准利率附近波动的开发贷。但是大部分房地产企业还是无法轻易获得开发贷，在 2011 年资金紧缺时期，开发贷的成本达到基准利率上浮 20%-30%水平。今年上半年，主流房地产开发企业的开发贷利率为基准利率上浮 5%左右，但是相当一部分的房地产企业无法获得银行开发贷或规模无法满足项目开发需求。但从长期来看，利率市场化后有利于降低房地产企业的融资成本。如今取消贷款利率下限，这些企业就有了更大的利率谈判空间。那些银行愿意以更低利率提供贷款的优质中小企业，由于贷款下限的存在，银行只能以下限利率为其提供资金
13、。即使银行提出相对较高的借贷利率，也比依靠信托、民间借贷等形式融资的成本要低。 今后，我国优质中小房地产企业中，将有一半以上具备上市再融资的资质，预计证券资本市场也将对这些企业有条件地开启，特别是那些具备条件登陆到境外融资平台的中小房企，也将因此受益，或可直接到国内外的资本市场进行融资。比如一些专注与国家城镇化建设和保障房领域的中小房企，国家监管部门可能率先对其 IPO 放行。若再融资程序重启，允许房地产企业直接进行融资，而直接融资的成本明显低于银行融资成本，使得中小房企更愿意参与再融资。中小房企虽不能直接受益于银行利率市场化，从银行拿到较低的贷款，但从直接融资的渠道会使它们获得较低的资金。
14、（三）中小房企之间的两级分化将日益加剧 随着金融调控去行政化的深入，预计中小房企的总体融资环境会出现明显改善，但并非所有的中小房企都可受益，而是会出现明显的两级分化。一方面，金融业会全面引入信用评级制度，在信用评级的基础上进行贷款审查，企业的借款成本取决于评级的高低。金融机构则根据不同的评级，给予中小房企差别化的融资额度和利率。对于那些发展定位符合国家政策，且实力强、盈利能力高、财务指标好的中小房企，其在证券市场和信贷市场上的融资渠道将进一步拓宽，融资能力将逐步得到加强。另一方面，对于一些经营不善，规模较小，抗风险能力较差的中小房地产企业，获得金融机构支持的难度更大，融资成本显著增加。客观上看
15、，这种中小房企之间的两级分化对行业发展是有利的，因为中小企业为了获取更多的优质融资渠道，将采取更高的风险管控举措，如降低负债率、加快拿地步伐、开发和销售的节奏等，甚至能促使中小房企运营的优化，如促进周转率、降低运营成本、提高盈利率等。最终的结果就是强者更强，弱者逐渐被市场淘汰，从而实现整个行业的优胜劣汰。本轮金融改革对中小房地产企业来说，既是一次发展的机遇，也面临着更大的挑战。一方面，在经济下行压力增大的情况下，政府不允许国民经济的支柱产业发生系统性风险，必然会进一步放宽房地产企业的融资限制，抓大放小，促进房地产市场良性发展。提高金融市场的自由化程度后，将会为更多有实力的中小房地产企业带来更大的话语权，获得更多有利于自身发展的资源；另一方面，金融改革将进一步提高市场配置资源的能力，中小房企之间的竞争压力也会越来越大。传统的中小房企融资渠道将变得越来越窄，中小房企要不断提升自身资金实力，优化企业资产结构，谨慎参与土地市场“拿地” ，提高资金使用效率，才能获得更多的发展机会。 （编辑：陈岑）
