1、房企融资 变局已定调控当下，房地产和银行昔日的伙伴关系已渐行渐远，开发信贷对行业的支撑亦日渐弱化。去年底和今年初，房企土储补仓的资金多来自于社会融资。2013 年，地产金融多元化的变局已定，且趋势难改。 开发贷加剧收缩 按揭款愈发收紧 尽管信贷总量保持，但房地产信贷的定向收缩却在加剧。银监会发布的关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知 ，以及2013 年农村中小金融机构监管工作要点的通知 ，均强调对平台贷款和房地产开发借款的限制。加之最近“国五条细则”落地，按揭贷款也呈收紧趋势。 基于政策和市场风险的预期加深，商业银行愈发谨慎。继民生银行对房地产信贷发出潜在风险预警后，招商银行的数据显
2、示，2012 年不良贷款率为 0.61%，较年初上升 0.05 个百分点，不良率的上升主要体现在房地产按揭零售业务方面。房地产信贷一般出现不良贷款的时间是第三至第五年，招行房地产信贷发放恰主要集中在 2008 至 2010 年。 银行收紧开发贷的手段是，一方面对房地产开发企业实施“名单制”管理，清退部分中小房企；另一方面，对企业回笼资金实施封闭式管理，确保用于还贷。 具体来说，总行要求分行严格按照“名单制”进行开发贷放款。分行有着一套严格的审批程序，通过对业内公认的房地产行业前 50 强进行筛选，结合原本合作比较密切的优质客户，拟定出“白名单” ，一般在五六十家上下。 各家银行的开发贷 “白名
3、单”并不一致，且为之配置的信贷额度也随开发贷政策的松紧动态调整。银行业开发贷向来嫌贫爱富，在额度受限的近几年，银行尤其偏爱大房企。民营房企在实际操作中的感受是，尽管沟通积极，但效果并不明显。 受传统信贷的局限，近期行业操作变化是，品牌房企的银团贷款成为趋势；中小房企的核心项目整体转售开始实质性落地。 下降趋势已反转 融资通道较宽松 近期，基建类信托虽有抬头的迹象，但前景仍未明朗。而自 2 月份以来，集合信托产品预期收益率缓步下滑的趋势正在蔓延。 据高通智库不完全统计，5 月 21 家信托公司参与发行 41 款产品，其中新华信托发行 6 款，中融信托发行 5 款，中信信托与中铁信托分别发行 3
4、款，国民信托、安信信托、大业信托、东莞信托、四川信托及长安信托分别发行 2 款。 5 月信托产品总发行规模约为 147.751 亿元，平均规模 3.604 亿元，而 2 月份房地产信托的平均规模为 2.65 亿元。其中，发行规模最大的为泛海东风公司拟向四川信托申请两年期的 15 亿元的信托贷款计划，泛海建设为其提供连带责任保证担保。 5 月发行信托产品主要集中在 1-5 年，其中，期限为 1-2 年的有 6 款，2-3 年的有 26 款，3-4 年的有 5 款，4-5 年的有 1 款。本月发行信托产品收益率主要集中在 8%-11%，最高收益率相比以往有所下降。其中，收益率在 8-9%之间的有
5、4 款，在 9%-10%之间的有 19 款，在 10%-11%之间的有12 款，11%-13%之间的有 3 款。 在房地产融资转向社会融资的大趋势下，房地产信托作为核心的渠道，其规模与占比下降的趋势已经结束，未来可能有升高，但很难回到2011 年的水平。 此外，银监会“8 号文”虽然限制了商业银行理财资金直接或通过非银行金融机构、资产交易平台等间接投资于“非标准化债权资产”业务，但商业银行也挤出了银行高端理财客户，对信托计划募集资金利好。总之，目前环境下，信托相对于其他融资工具来说仍较宽松。 子公司或将开闸 “类信托”人财两旺 面对券商、保险及私募的冲击，公募基金拓疆的脚步从未停息。依托专业子
6、公司开展非公业务，已经成为部分基金公司面对竞争寻求突围的共识之选。 近期，又有新的一批基金子公司宣布成立。与早些时候不同，如今涉及股权激励的基金公司已经扩展到三家，分别为万家、东吴和长信，而子公司的数量也已经扩展到 25 家。 据了解，去年 11 月，证监会正式颁布实施证券投资基金管理公司子公司管理暂行规定 。11 月下旬，工银瑞信、平安大华和嘉实三家公司率先拿到批文；12 月中旬，方正富邦、长安、华夏、博时四家的子公司相继获批；今年 1 月中旬，鹏华、天弘、富安达、红塔红土、兴业全球五家公司再获批文；随后万家、东吴、民生加银、泰信、国金通用、华宸未来、德邦、招商基金、汇添富和浙商的子公司也陆
7、续获批。不仅如此，包括诺安、景顺长城和汇丰晋信等多家公司都对外表示子公司在筹划中。 根据证监会的规定，子公司可以从事“特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务” 。从理论上讲，基金公司几乎实现了法律之内都能做的业务，包括开展未上市公司股权投资、债权、另类投资等。显然，这是公募基金竞争的又一蓝海。 对此，基金业人士如是评价，基金公司成立子公司，更重要的是提供了一个支点，以撬起基金业构建资产管理集团化版图的跨界金融平台。公募基金业虽然发展了十余年，但受制于业务类型，资产管理规模发展裹足不前。而提供跨界金融平台的信托业务近年来发展迅猛，超过保险成为第二大资产管理机构。 综上，基金子公司对信托
8、行业的冲击不仅仅体现在人才方面由于类信托业务是基金业一致看好的方向，而基金公司懂信托业务的人员稀缺，近期便传来有不少基金公司开始挖信托公司人员的消息，如平安信托产品研发部总经理金智勇跳槽至鹏华公司子公司担任一把手，而华润信托公司结构业务部总监也被博时挖走。随着越来越多的基金子公司涉足实业投资，譬如房地产类专项资产管理计划这样的“类信托”业务，也在冲击着信托的原“自留地” 。博时旗下子公司博时资本相关负责人刘东介绍，目前已积累了一批潜在项目，业务方向包括房地产融资、银基合作、股权质押等；招商旗下子公司招商财富则将由通道类业务起步，面向融资类及资管类业务进行布局。 美元债窗口生变 内房企融资承压
9、旭辉曾计划于 2 月 22 日发行 5 年期的 3 亿美元优先票据，利率定在11%-11.5%.按照前一段时间的市场发行利率，这一发行区间已经偏高。但即便如此，2 月 23 日旭辉仍不得不推迟了该计划。 业界认为，美元近期走强是主要原因，这造成了融资成本增加。另外，1 月份美元债井喷，投资者审美疲劳。随着内地楼价的回升，政府再次重申的行业调控也对市场造成了干扰。 不过，个别计划的推迟并不意味着房企发行美元债窗口的关闭，但与前期相比，市场确实在发生变化，成本在增加，投资者也更加挑剔。尽管美联储暂时打消了市场对于宽松政策提前退出的顾虑，但美元走强的利好也依然存在，窗口在收窄。日前，摩根大通投资银行
10、亚太区副主席、中国区 CEO 也向市场提示，要关注美元债的窗口时间。 一边是美国经济数据向好，议会中紧缩银根的呼声渐起；一边是美联储主席伯南克继续支持货币宽松的证词，美国府院之间的分歧已经影响到了香港美元债市的情绪，这也让内房企此轮的美元债券窗口再生微妙变化。 股权质押成主流 估值风险需警惕 不论是在 2012 年，还是 2013 年伊始，房企始终是被股东质押股权进行融资的主要标的。2012 年以来的 2087 次股权质押融资中，针对房地产开发与经营类公司的股权质押达 290 例，占比达 13.90%，主要被用于向信托、银行融资。进入 2013 年以来，上市公司股东做出的股权质押即已达 255
11、 次。 在已披露 2012 年业绩的公司中，宋都股份、泰禾集团、信达地产、世荣兆业等四家房地产企业被质押的股权占比位居前列。其中，宋都股份控股股东浙江宋都控股有限公司质押的股份数占公司总股本的51.59%，泰禾集团控股股东福建泰禾投资有限公司质押的股份数占公司总股本的 50.68%。由于房地产类上市公司股价表现稳定，盈利能力可期，对于质押股权融资的股东来说，是较好的融资标的。不过，持续从紧的房地产调控迫使许多房地产企业必须做到“上下兼顾” ，不仅要满足控股股东的融资需求，还要兼顾子公司的融资需求。另外，尽管股权质押成为上市公司股东融资的一种重要手段，但股价下跌导致的追加质押以及股权遭冻结案例，值得引起对上市公司控制权风险的重视。
