1、楼市调控面临分化难题近日，中原地产研究中心监测数据显示，截至 7 月 25 日，十大标杆房企 7 月权益购地 293 亿元，购地金额创年内新高。其中，房地产企业重回一二线城市趋势明显，新增购地城市中三四线城市占比为 0。 分析人士认为，不同城市分化可能加剧，一二线城市房价上涨压力依然突出，三四线城市库存积压过多，风险陡增，促进房企回归一二线城市。 房企回归一二线城市 7 月 26 日，卓越集团分别以 51.9 亿元、71.8 亿元投得深圳前海桂湾片区两宗地，因为出让土地的位置、近乎苛刻的出让条件和惊人的标的，被业界视为“2009 年以来最火爆的土地出让” ，这次出让另外一个深层意义，在于凸显了
2、一线城市的土地市场竞争愈发激烈。 此前的 7 月 3 日，恒大地产以 35.6 亿元投得北京昌平区沙河镇一居住用地，被业界视为品牌房企实施战略转移，重新回归一二线城市。 最新统计数据显示，今年上半年 16 家品牌房企在土地上的开支高达1978 亿元，同比去年 597 亿元的数据，增幅达到 230%。近 2000 亿元的拿地款中，一线城市占 30%，二线城市占比 49%，三线城市为 21%。 据中原地产市场研究统计数据，截至 7 月 24 日，今年十大标杆房企共计斥资 1214.55 亿元购地，同比大幅增长，为 2009 年以来同期购地支出最高额度。纳入统计的十大标杆房企分别为万科地产、保利地产
3、、恒大地产、中海地产、富力地产、华润置地、金地集团、绿城中国、雅居乐以及招商地产。 从拿地区域来看，此前将战线移至中小城市的部分大型房企，近期将深耕扩张的重点区域转移至一二线城市。据不完全统计，从 4 月 10 日至 7 月 31 日，北京、上海、广州、深圳、重庆、南京、珠海、长沙等地相继曝出 20 个“地王” ，其中一线城市就占了 13 个。 有关专家表示，今年上半年，在十大标杆房企的购地可建面积分布中，二线发展中城市占比最高，为 55%。这主要是三四线城市房地产企业销售增长缓慢、存量大、利润率也不高，但一二线城市却表现良好，导致标杆房企调整布局重心。 在经济增速放缓背景下，一二线城市的资源
4、聚集、土地稀缺、经济增长稳定等优势开始显现，而前两年房地产企业重点布局的三四线城市，由于库存加大、房价过快上涨缺乏支撑等原因，风险开始增大。易居研究院企业研究中心的报告指出，由于三四线城市经济总量相对有限，中心区域的土地供应也较为充裕，使得供应过量的市场“雪上加霜” ；即便一二线城市楼价一直高企，但在更高的市场去库存推动下，一二线城市的风险依旧比三四线城市小得多。 中原地产研究中心统计数据显示，全国主要的一二线城市中，截至6 月初的住宅库存为 171.73 万套，相比年初的 180 万套下降了 4.6%。其中去库存最快的城市为北京，从年初的 8 万套下降到了目前的 6.3 万套；四个一线城市的
5、住宅库存从年初的 22.7 万套下降到了目前的 19.98 万套。分析人士表示，从整体市场来看，依然处于供不应求状态，特别是在一二线城市，这也导致了房价在一二线城市继续上涨。 房地产市场泾渭分明 从 6 月下旬以来，一线城市频繁出现高价地，与此同时，房价已连续攀升至历史高点。来自中国指数研究院的数据显示，今年 7 月，北京、上海等十大城市的住宅均价达到 17609 元/平方米，同比上涨 11.06%。 值得一提的是，受楼市调控政策的影响，去年楼市前冷后热且分化严重。2013 年初始，一线城市延续了去年年末的火爆情形，楼市成交量继续攀升；但三四线城市却频频被曝“鬼城” ，部分房企也受困其中业绩下
6、滑。 中国科学院预测研究中心日前发布信息，今年三四线城市的商品房售价可能出现下跌；相反，属于楼市调控“重灾区”的一二线城市却有望保持上涨。 这一预测再次把三四城市的天量供应和高空置率问题摆到了大家面前。今年刚一开年，贵阳、常州、营口、南通等城市先后被曝供过于求，十堰、无锡、营口、酒泉等众多楼盘无人问津。国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令直言，一些城市的房地产项目空置率达40%-60%，有些中西部城市的房地产项目空置率更高达 70%-80%，这造成土地等资源的极大浪费。 “当地人买不起，外地人不来买”已经成为这些三四线城市房地产市场的基本状态。在中国房产信息集团公布的房地产市场风险排
7、行榜中，风险排名前 50 名的全部是三四线城市。 与三四城市的楼市交易冷清状况不同，一线楼市及土地市场却是一片红火。7 月开盘的北京中建国际港项目，开盘当天 1462 套房源全部售罄，日销金额高达 37.9 亿元，创造了 2012 年以来北京乃至全国的单盘成交纪录。 两年楼市调控重点在一二线城市，京沪穗深严厉限购，逼迫投资转入不限购的三四线城市。于是，三四线城市出现过度开发现象。专家指出，近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平，在人口外流的背景下，供大于求现象更加突出。与此同时，在地方财政仍主要依靠卖地的背景下，卖地冲动难以遏制。因此，应警惕由需求下降带来的楼市区域性风险。 房地产调控
8、“有保有压” 随着房地产调控的持续，不同城市间房地产市场分化加剧，因此，再采用“一刀切”的全国统一调控政策就很难奏效。调控政策应该根据不同地区的情况，相应做出更有针对性更精准的调整。有专家认为，未来房地产调控应该转换思路，房价涨幅较高的重点区域严格实行调控各项措施，而对于大部分已经较为平稳的市场，则适当采取去行政化的手段调控。 从当前各种经济改革迹象来看，系统地解决经济增长中的房地产泡沫隐患是必然的政策取向。近期掀起的地方债审计风暴中可见端倪，摸清“家底” ，对症下药，通过进行新型城镇化的投融资机制改革，实现地方政府财权、事权的相互匹配，走出土地财政的泡沫化阴影。 暂停三年的 A 股房企再融资
9、也已悄然重启。8 月 1 日晚，新湖中宝发布公告：新湖中宝拟定向增发募资 55 亿，投向其位于上海区域的两个棚户区改造项目。这与市场期待的房企再融资存在偏差：募资投向棚户区改造而非一般房地产开发项目。分析人士表示，证监会对于房企再融资的审批会与国家房地产调控保持一致，即使放开也是涉及棚户区改造、一级土地开发、保障房建设的项目，换言之，房企再融资放开是一个有条件的、结构性的放开。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，下半年中央层面的房地产调控基本平稳，既不放松也不加码，但局部政策存在或松或紧的可能，比如市场秩序整顿、推出第二批房产税试点、放松房企再融资、支持首套刚需等。 专业人士指出，在差别化调控的同时，政府宜引导一些优质资源向中小城市相对均匀分布，合理引导人口流动；遏制大城市房价上涨趋势，如通过改变交通状况，在相对远的地方增加中低收入者购房的供给，同时在大城市通过增加保障性租房市场供给，缓解中低收入者住房压力。
