1、农村信用社应警惕房地产抵押贷款的风险经济决定金融似乎是不变的真理，伴随着经济增速的下行，银行业贷款增长率下降，而不良贷款攀升。在这样的形势下，很多农村信用社为完成贷款营销指标、实现财务计划，又确保信贷资产安全，青睐办理房地产抵押贷款。同时，基于保全资产的考虑，对一些“借新还旧” ，也采取了房地产抵押方式。的确，相对信用、保证方式而言，房地产抵押安全系数较高，但也并非是“完美无缺”的。如果认识不足，不能有效识别给，就会陷入“美丽光环下的陷阱” ， 导致一些债权很难实现。 一、当前房地产抵押贷款存在的风险 （一）市场风险。房地产抵押贷款是用估价乘以抵押率确定的，而估价是估价时点的公开市场价。若处置
2、房地产时，房地产价格下降，抵押物必然贬值。自 1991 年全面推行城镇住房制度改革以来，我国房地产价格逐步上涨，从未下降过，致使人们乐观地低估了房地产抵押风险，高估了房地产增值与变现能力。然而，很多专家调查研究认为，当前我国存在房地产泡沫。在 2013 年 6 月成都财富论坛上，美国前财长亨利.保尔森以美国次贷危机为鉴，忠告中国“应当及时处理房地产泡沫” 。因此，在办理房地产抵押贷款时，应充分考虑到因泡沫破裂引发的房地产贬值风险。 （二）操作风险。一是有的信贷人员片面看重房地产抵押，放松了对借款人调查，忽视了对借款人投资项目和第一还款来源的分析。二是片面依赖房地产管理部门和评估机构，没有和借款
3、人、抵押人一起办理评估和抵押手续，没有充分调查房地产情况，不了解评估与抵押过程中存在的瑕疵，很少考虑房地产变卖的难易程度。三是有的客户经理指定评估机构，谋取个人利益；与借款人串通，对虚假的收入证明等资料，睁一眼闭一眼，蒙骗过关，给不法分子以可乘之机。四是基于完成贷款营销指标的考量，有的客户经理在思想上往往使用最高抵押率（70%） ，这会导致风险的提高。目前处分抵押房地产支付的费用一般为成交额的7-9%，缴纳的税费一般为成交额的 10%左右，这两项加起来约为成交额的20%。同时，债权还包括借款人未偿还的利息，而未偿还的利息多数占本金的 10%以上。从信用社处置抵押房地产的情况看，处置价格远低于借
4、款时的估价。因此，按估价 70%的抵押率存在着风险。五是缺乏对评估机构合法性的审查，没有让多家评估机构竞争参与，没有按照公正、公开、透明的原则择优选评估机构，导致评估报告的质量参差不齐。四是农村信用社缺乏具备房地产估价专业知识和技能的人员，没有建立房地产抵押贷款风险评价机制，对评估价值的客观公正性、抵押的合规合法性缺乏有效的内部审核，也很难弄明白房地产市场的走势和抵押房地产的变现能力。六是在签订借款合同中，有的客户经理没有仔细审阅、核对他项权证 ，不能发现与房地产证件不一致的地方；签订借款合同不认真，易出现借款期限短于抵押期限、借款合同约定的抵押编号与实际签订的抵押合同编号不一致，致使抵押合同
5、无效。七是有的客户经理认为房地产抵押贷款风险较小，放松了贷后检查，对借款人改变资金用途、投向高风险行业、投向限控行业，对房屋结构改变、毁损、灭失及土地改变用途等情况，不能及时发现、不能及时采取应对措施，致使风险加大。 （三）法律风险。一是评估机构违反法规。自 2006 年 3 月 1 日实施房地产估价指导意见以来，房地产评估市场逐步规范，但在实践中，提供虚假评估报告、估价失真等问题仍然存在，且很难追究其法律责任。有的评估机构聘用不具备评估能力且缺乏职业操守的人员，滥用假设和限制条件，低估法定优先受偿款，按照委托人的意愿高估房地产价值；在撰写估价报告时，千篇一律，没有说明当地房地产市场变化趋势，
6、没有针对估价对象所处区位环境变化、城建规划变动充分揭示未来可能发生的风险，对抵押物变现能力分析不客观，误导信用社使用较高的抵押率。同时，有的评估机构没有坚持谨慎原则，没有全面细致地了解评估对象，没有针对不同区域、不同评估对象合理确定估价方法，造成评价结果与实际差距较大。二是房地产登记部门带来的法律风险。家庭房产证多数注明 1 人，注明共有人的很少，而家庭财产在法律上是家庭成员的共有财产。有的房管部门把关不严，没有要求家庭所有共有人到场签字，也不能保证委托书的真实性、有效性；对房产是否出租不了解，很少要求提供出租合同。同样，在企业房地产抵押登记方面，也存在以上问题，董事签字不真实的现象时有发生，
7、容易造成抵押无效。对房地产管理部门在办理抵押过程中的过错与失职很难追究，即使打官司，也很难挽回损失。另外，法院不向房地产管理部门送达调解书、判决书。对法院调解、判决的房地产，房地产管理部门在不知情的情形下会受理申请、办理抵押手续。这种情况会出现多人主张权益，很难处理。三是如果同一宗房地产，在土管部门、房管部门都办理了抵押登记，而抵押权人不同，就会造成房屋与其占用范围内的土地使用权的权利主体不一致，这给处置抵押物、谁改优先受偿带来困难。四是新的企业破产法第31 条规定，人民法院受理破产申请前 1 年内，对没有财产担保的债务提供财产担保的，管理人有权请求人民法院予以撤销。如果企业申请破产前 1 年
8、内，采取房地产抵押方式办理“借新还旧” ，就可能造成抵押无效。五是中华人民共和国税收征收管理法第 45 条规定“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行” 。如果抵押人存在这种情况，那么信用社就会造成部分债权甚至全部债权不能实现。六是受人情执法、地方保护主义、群体阻挠等方面的影响以及维护社会稳定方面的考量，一些抵押房地产难以执行。如最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定明确指出“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出” 。 （四）处置风险。一是从诉讼到拍卖抵押物至少 1 年的时间，
9、债权增加而抵押物是否增值不能确定。从历年处置抵押物的情况看，基本是拍卖价低于估价，不能全部收回贷款本息。二是抵押物大都是个性化而非标准化的产品。特别是企业的厂房，适应抵押人，但不一定适应购买人；由于购买后要进行改造，或拆除重建，购买人不得不砍价，致使处置价远低于评估价。三是按照规定，银行因行使抵押权而取得的不动产，应当自取得之日起 2 年内处分。有的抵押物价值较大，难以找到合适的买家。按照规定，银行因行使抵押权而取得的不动产，应当自取得之日起 2 年内处分。由于这一时间限制不得不低价转让。四是商业银行法第 43 条规定，商业银行不得向非自用不动产投资。因此，对所接收的不动产无法进行投资改造，而
10、随着时间的推移其使用价值将大大缩水。若出租，承租人也不会投入大量资金进行维修，且违约不按时交租金；信用社要求限期搬出，进行拍卖处置，会受到承租人百般阻扰，致使多次拍卖多次流拍，不得不打折处置。 （五）自然灾害风险。自然灾害具有突发性、频发性和不可预测性的特点，它所造成的损失难以估量。这种风险可以通过人身意外险、抵押房地产财产险进行对冲。从目前情况看，借款人不愿购买人身意外险，抵押的房地产基本没有财产险。若自然灾害发生，因借款人和抵押物没有入保，信用社难免遭受贷款损失。二、防范房地产抵押贷款风险的对策 （一）转变观念，增强防范意识。一是抛弃“房地产抵押无风险”的思想。农村信用社要正确认识房地产抵
11、押贷款的安全性，以最大限度地弥补风险损失为目标，根据不同情况选择不同的担保方式，优化信贷结构；要把借款人考察放在第一位，认真分析项目的经济效益、投资回收期以及借款人的偿还意愿和能力，在此基础上，再选择切实可行的抵押担保方式，决不能因采用房地产抵押而放松准入条件，对第一还款来源没有把握的，不论采取什么样的担保方式，都不能办理。二是高度重视抵押房地产未来变现能力。抵押好办，处置难。房地产抵押贷款的安全性不仅仅体现在抵押物的价值上，更重要地体现在未来变现能力上。因此，农村信用社一定要高度重视抵押房地产未来变现的难易程度及变现价格，以抵押物足值、易变现和抵押权有效为前提，严谨办好抵押工作。 （二）完善
12、房地产抵押贷款管理机制。一是认真总结处置变现抵押房地产方面的经验教训，查找现行管理制度和操作流程存在的漏洞和风险点。在此基础上，修改完善抵押贷款管理办法，明确抵押物标准，规范操作程序；明确评估机构 条件，鼓励多家公司竞争参与；明确职责，严格要求信贷人员现场勘查，协同借款人、抵押人办理评估抵押手续，确保估价客观公正、抵押合法有效；加强对借款人和抵押物的贷后检查，发现问题，立即采取措施，尽量减少贷款损失。严格落实贷款第一责任人制度，严肃查处违法违规行为，坚决杜绝房地产地抵押方面的操作风险和道德风险。二是建立抵押房地产内部估价机制。站在信用社的角度，坚持谨慎原则，采取不同的估价方法（建议对城区内房地
13、产，采用收益估价法；对城外房地产，采取成本估价法） ，客观估价，分析未来价值的变化及变现能力。据此，与评估公司评估结果相对照，查找问题，确定能否办理，确定抵押率。三是明确专人负责房地产市场分析，对已抵押房地产市场价格变化及时监测，及时掌握抵押价值变化情况，分析其风险，采取应对措施，防范市场风险。 （三）加强沟通，搜集信息。农村信用社要充分利用各种机会，搜集挖掘信息，掌握抵押人状况，杜绝低保人员房地产抵押，防止新企业破产法第 31 条、 中华人民共和国税收征收管理法第 45 条情形的出现。特别是，在办理抵押登记前，到法院进行咨询，了解抵押房地产有无纠纷。若有纠纷，坚决不予办理。 （四）加快处置抵债房地产。一是对位置较好、有升值潜力较大、近期处置损失严重的，在不超过固定资产占比前提下，申请转为自用资产。二是对拟拍卖的，要在当地进行广泛公示，经过一定时期的议价后，公开拍卖竞价。三是加强与资产管理公司联系，探讨合作方式，将抵债房地产转移给资产管理公司，由其经营管理，公开拍卖或采用其他方式处理，尽早处置，最大限度地挽回损失。 （作者单位：济南长清区农信联社）
