1、投资性房地产计量的选择及其影响因素【摘 要】 文章研究上市公司投资性房地产计量模式的决定因素。在持有投资性房地产的上市公司中，有 97%采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用成本模式进行后续计量的动机主要有：披露成本较低，迎合监管层谨慎使用公允价值计量的导向，基于业绩平稳的考虑。在房地产市场繁荣、价格持续上升的背景下，少部分公司为了增加融资数量，对投资性房地产后续计量采用公允价值模式，也有部分公司管理层基于美化财务指标的目的采用公允价值计量模式。无论是从会计资讯功能还是契约功能来看，投资性房地产理论上更适合公允价值计量模式，有助于增加利润的信息含量，提高会计信息的相关性，能为资本市场提供
2、价值相关度更高的信息。因此，提高信息披露水平、完善准则的建设、倡导更多公司采用公允价值计量模式应当是监管层在投资性房地产项目未来努力的方向。 【关键词】 投资性房地产； 计量模式； 公允价值 一、引言 投资性房地产是公司拥有的重要资产，与流动资产收益低、固定资产流动性差的特点不同，投资性房地产既具有保值增值的收益能力，同时兼具较强的流动性，是较为理想的投资项目。截至 2011 年 12 月 31 日，沪深两地有投资性房地产业务的公司有 899 家，涉及的金额达 2 289.72亿元，每家公司平均金额为 2.55 亿元。投资性房地产涉及的金额大，其计量模式的选择直接关系到企业资产总额、负债结构、
3、每股收益等财务指标，对企业的融资、配股等具有重要影响。当前，97%的公司采用成本模式对投资性房地产计量，仅有 3%的公司采用公允价值进行计量。基于投资性房地产计量的选择，需要研究的是，管理层基于何种考虑选择投资性房地产计量模式，管理层对投资性房地产进行会计政策选择背后的影响因素是什么？是出于会计信息质量考虑还是私有收益的需要，是信息披露成本的考虑还是融资配股的需求？对这些问题的回答有助于监管层、股东、债权人以及潜在的投资人正确运用投资性房地产披露的信息。可见，对投资性房地产计量模式的研究有重要的理论和实践价值。 二、公允价值计量模式的文献综述 国内外大量的学者对公允价值计量模式进行了广泛的研究
4、。从资本市场、盈余管理、信息质量等各方面对公允价值计量进行了探讨。 Bemerd et al（1995）发现，比起历史成本计量，采用市值会计后，收益的波动性会增加。Dietrich et al（2000）研究了英国强制执行房地产公允价值模式后估值的可靠性问题。发现公允价值的估值低于销售价格；相对于历史成本而言，对销售价格的估计更为精确。但是，在估计公允价值时，管理层会在许可的会计方法中选择以报告更高的盈余；择时进行销售以平滑业绩和净资产的变化；在筹集新的债务资金前推高公允价值。另外，在有外部评估师以及六大审计师监管的情况下，估值可靠性会提高。Cotter（2002）认为，公允价值的计量需要管理
5、层进行大量的估计和判断，由此产生的逆向选择和道德风险削弱了公允价值信息的有用性。Muller（2002）认为不同来源的资产价值信息是不同的，通过分析英国投资性房地产的样本，比起内部评估师，使用外部评估师对房地产进行估值，资本市场上交易者之间的信息不对称程度较低，从而影响公司的资金成本和企业价值。根据财务理论，信息不对称程度越高，交易者要求的利率会越高，公司的资本成本会增加。Landsman（2007）认为公允价值的确认和披露对投资者具有信息含量，但是信息含量的水平受计量误差的影响，同时也受评估独立性（管理当局评估还是外部评估师评估）的影响。 谢诗芬（2004）认为，公允价值计量更加符合财务报表
6、有用性的目标，会计提供的信息与信息使用者的决策更加相关。陈美华（2006）认为，以公允价值取代历史成本作为会计的计量基础，不仅可以满足多元产权主体的决策需要和利益需要，而且与会计目标的内在要求逻辑一致。公允价值计量基础是一个比历史成本计量基础更为合理、包容性更强的计量基础。王建刚、刘庆艳（2009）研究了会计准则实施前后的盈余管理程度，结论是整体无差异，但不同行业程度有所变化。刘永泽（2011）认为，新会计准则对公允价值的引入在一定程度上提升了财务报告的信息含量。 总体来看，以公允价值计量投资性房地产有助于市场交易的信息透明度，降低信息不对称程度，公允价值具有较好的相关性；但是其可靠性受各种条
7、件约束以及管理者动机的影响，当企业监督较弱时，其可靠性会受到较大的影响。 三、投资性房地产计量的现状 （一）企业数量 新企业会计准则自 2007 年 1 月 1 日在上市公司实施以来，上市公司已经披露了 20072011 年五年的年度报告，根据已披露的年报统计，将近 97%的公司采用成本模式计量，大约只有 3%的公司采用公允价值模式计量，具体见表 1，2008 年和 2009 年分别有 5 家上市公司对投资性房地产从成本模式调整为公允价值计量模式，2010 年有 1 家公司调整了投资性房地产后续计量的会计政策，2011 年新增了 2 家公司从成本模式改为公允价值模式。 （二）行业分布 分析 2
8、010 年 27 家投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司，其行业分布主要集中于房地产开发与经营业、银行业、零售业、饮料制造业，其中房地产开发与经营业、银行业比重最大，占比均为 18.52%，具体见表 2，行业分类按照证监会行业分类确定，前三位代码相同则为一个行业。 （三）确认依据 投资性房地产的公允价值由谁决定，其确认的依据和原则是什么？确定投资性房地产公允价值时，首先，参照活跃市场上同类或类似的现行市场价格；其次，如果无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，则参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；
9、最后，也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量的现值计量。但是对于公允价值由谁确定，没有作出强制性的规定。实务中，公允价值可以由管理层确认，也可以聘请外部专业机构确认。通过对上市公司年度报告整理统计，以 2010 年为例，投资性房地产公允价值确认依据如表 3 所示。 从表 3 可以看出，大多数公司选择专业机构评估来确定投资性房地产的公允价值。这意味着公司要为房地产公允价值的计量支付额外的评估费用。 通过对我国上市公司投资性房地产计量模式的现状分析，我们发现，大多数上市公司对公允价值计量持谨慎态度。这点与我们对公允价值的认识有很大差异。与成本模式相比，公允计量因其能提高会计信息质量而备受推
10、崇，并且在房地产价格总体趋势上涨的情况下，公允价值计量将大幅提高其账面价值，增加当期利润。公允价值计量理应受到实务界和理论界的重用。因此，我们不禁要问，公司管理层在决定投资性房地产计量模式时，其主导因素是什么，行为背后的原因是什么，是哪些因素影响投资性房地产计量模式的选择？ 四、成本计量模式的原因分析 （一）信息披露成本低 公司管理层确定投资性房地产公允价值一般有几种途径：一是聘请专业机构进行评估；二是公司参照同类房地产交易价格确定；三是公司根据政府机构发布的房地产调查报告确定；四是其他一些途径或者有些公司在年报中未作披露。总体而言，大多数上市公司要么聘请专业机构的专业人士进行评估（投资者较为
11、信赖这种信息） ，要么根据收集到的信息合理判断或者董事会根据调查报告而定，因此，公允价值的确定需要上市公司支付不小的评估费用以及信息收集费用。成本计量模式，因其无需披露公允价值信息，几乎没有额外的披露成本。 （二）公允价值计量的顺周期效应导致利润波动大 公允价值计量反映了资产的价值情况，当市场行情较好时，资产、利润同时增加，当市场萧条疲软时，通过公允价值变动损益减少资产的账面价值，结果资产和利润进一步下降，此时容易引起投资者恐慌性抛售，导致价格进一步下降。当市场的交易价格波动较大时，容易产生利润的波动，这就是所谓顺周期效应。简单地说，就是市场情况越好，资产越容易被高估；市场情况越不好，资产就越
12、被低估。虽然我国房地产的总体价格趋势是上涨的，但是我国政府一直推行一系列的房地产调控政策，以控制房地产价格的持续上涨，一旦房价大幅下跌，企业利润必然会产生很大的波动，进而影响到公司的业绩、高管的薪酬奖励以及股票的市场表现。管理层出于私有利益考虑，往往不愿意利润有较大的波动，利润的较大波动会给投资者造成公司经营不稳定的判断，从而质疑管理层的经营能力，因此，公司管理层对公允价值计量模式持保留态度，谨慎地以成本模式计量投资性房地产。 （三）监管层谨慎使用的导向 由于我国资本市场发展特有的制度背景，我国上市公司中绝大多数是国有企业，国有企业除了具有一般企业特性外，有时还需要承担部分政府职能，比如保持较
13、低失业率、增加税收等，因此政府有较强的动机保障对企业的控制权。体现之一为监管层的权力大，监管层的态度能直接影响到上市公司政策的选择。当前，上市公司会计与信息披露的监管机构主要有证监会、财政部与证券交易所，在中小投资者保护较弱的情况下，相比决策有用性的目标，监管机构更注重财务报告的受托责任。因此，监管层更注重的是会计信息可靠性的质量特征。历史成本因其有据可依，可靠性较强，而公允价值的确定需要依靠主观判断，存在人为操纵空间，可靠性较弱。另外，我国市场发育程度各地区之间高度不均衡，持续可靠地计量公允价值在不少地区与不少领域难以实现。财政部、证监会对采用公允价值计量都作出了严格规定，要求谨慎适度选用公
14、允价值计量模式。 五、公允价值计量模式的原因分析 （一）理想的计量模式 根据企业会计准则基本准则规定，财务会计报告的目标是向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务会计报告使用者作出经济决策。会计目标是提供有用的资讯，如果提供的会计资讯没有市场信息含量，那么财务报告就失去了其编制的意义。因此，政府、股东、债权人、潜在的投资者都非常重视会计信息质量。投资性房地产持有的目的不是为了生产经营，而是在于投资增值，以牟取更多的现金流入。当有利可图时，管理层会变现该项投资。按公允价值计量投资性房地产，投资者可以获得该项资产的真实价
15、值，更有利于投资决策，并且因其反映了市场价格变化，有助于评估企业过去、现在和未来现金流量的信息，反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，能较准确地体现企业的现实情况。因此，从理论上而言，投资性房地产公允价值计量模式既能如实反映，又最具相关性，其信息含量更高，是一种理想的计量模式。 （二）融资需求 在我国土地资源有限、人多地少、房地产市场持续繁荣的背景下，采用公允价值计量投资性房地产，期末按照公允价值调整报表资产，公允价值变化的部分计入损益，将会使企业账面资产、利润大幅上升，从而美化企业的财务状况与经营情况，传递出更加乐观的信息，投资者、债权人对企业的盈利能力与偿债能力信心更足，有利于企
16、业融资。通过对 20072010 年四年间变更了投资性房地产计量方式企业的报表分析，发现在变更当年以及下年短期借款或者长期借款均有较大的变化，这也佐证了部分企业出于融资需求变更投资性房地产的计量模式。具体情况为，2007 年有 16 家公司采用公允价值计量，5 家公司当年短期借款和长期借款有较大增加；2008 年新增 5 家公司从成本模式改为公允价值模式，其中 2 家公司融资规模发生较大变动；2009 年新增 5 家公司投资性房地产计量模式更改，其中 3 家公司当年借款发生大的变动；2010 年金隅股份（601992）更改了投资性房地产计量模式，当年短期借款对资产总额的占比从 3.54%升至 11.54%。为简化篇幅，仅列出 2007 年情况，具体见表 4。 （三）盈余管理的需求 现代公司治理的典型模式是所有权与管理权分离，管理者能够直接控制企业的经营管理，而所有者因为不参与企业的经营，获得公司信息不如管理者直接全面，从而使得公司实质上受控于管理者；另一方面，关系到管理层切身利益的薪酬、期权、升职、奖励等制度的设计往往基于公司经营绩效。当绩效达不到董事会要求时，管理层为获取私有收益，有动机对盈余进行操作。此时，投资性房地产公允价值计量模式有可能成为管理层进行盈余操作的一种手段。
