1、1“金桂华庭”综合用地开发建设项目可行性研究报告投资单位：“金桂华庭”开发投资有限公司申报日期：2012 年 2 月 7 日2目录1. 总论.41.1 项目名称及建设地点 .41.2 项目建设单位41.3 可行性研究报告编制单位41.4 项目研究的依据及范围51.5 项目建设内容和规模61.6 投资估算与资金来源61.7 研究结论与建议62.项目建设的背景和必要性72.1 项目建设背景.72.2 项目建设的必要性.73.需求分析与建设规模.93.1 需求分析.93.2 建设规模.93.3 功能定位及划分.94.项目选址及建设条件.114.1 项目选址.114.2 建设条件.115.项目建设方案
2、.12 5.1 设计依据.125.2 总平面布置.1235.3 建筑方案.125.4 结构方案.135.5 配套设计方案.146.环境和生态影响 .166.1 编制依据.166.2 主要污染源和污染物.166.3 环境影响评价.187.项目实施方案207.1 项目管理.207.2 建设进度计划.208.投资估算与资金筹措218.1 投资估算.218.2 资金筹措.229.财务评价239.1 财务评价依据.239.2 盈利能力分析.2310.社会效益.2411.房地产项目可行性研究结论与建议.2512.附件41.总论1.1 项目名称：“金桂华庭”综合用地开发建设项目建设地点：长沙市芙蓉区人民东路
3、与古曲路口交汇处1.2 项目建设单位：建设单位：“金桂华庭”投资开发有限公司1.3 可行性研究报告编制单位：编制单位：湖南力源咨询有限公司公司住所：法定代表人：注册资本：资质等级：资质证号：发证机关：联系人：电话/传真：51.4 项目的研究依据及范围：1.4.1 项目的研究依据：1.4.2 项目研究的范围：根据国家相关的规范、制度、规程、政策对项目的建设背景、建设必要性、需求分析和建设规模、项目选址和建设条件、建设方案、环境和生态影响、项目实施方案、投资估算和资金筹措、财务分析以及社会效益等方面进行编制。61.5 项目建设和规模：小区总用地面积 4000 平方米，为商住综合用地，总建筑面积 8
4、000平方米。建筑密度为 35%，容积率为 2.0，绿地率为 30%。1.6 投资估算与资金来源：通过初步资金估算，一共需要资金 3003.23 万元。资金来源：开发商自身筹措资金1.7 研究结论与建议：研究结论：从工程选址、工程技术方案、经济和社会效益等多方面的因素综合考虑， “金桂华庭”综合用地开发建设项目是切实可行的。建议：1） 在工程技术方面，需严格按照选定方案进行，不能擅自修改方案；2） 在资金管理上，一定要保证资金及时准确到位，做到不截留、不克扣、不挤占和不挪用，专款专用；3） 在施工组织上，合理安排，精细化施工；4） 在后期营销方面，要加大营销力度，尽最大可能将房源销售出去，收回
5、投资。72.市场分析和建设规模2.1 投资环境受到宏观调控的影响，2011 年全市土地供应量和成交量有所减少。在这一背景下，长沙房地产开发模式悄然发生了改变。据统计，我市全年项目规划占地面积 6277.4 万，规划建筑面积 14733.3 万，比去年同期分别增长 16.6%和 21.9%。其中，本年新增项目的整体容积率较去年开发项目的整体容积率有较大提升，这意味着我市本年新开项目土地利用率得以大幅度提高，全市房地产集约化开发特点初现端倪。另外，2011 年全年全市完成房地产开发投资 886.92 亿元，同比增长 29.6%，全市房地产投资增速依然强劲这也可以充分预见到2012 年的房地产投资，
6、依然很具光明。2.2 市场形势：82.2 建设规模：小区总用地面积 4000 平方米，为商住综合用地，总建筑面积 8000平方米。建筑密度为 35%，容积率为 2.0，绿地率为 30%。2.3 功能定位与划分：小区定位为中高端住宅和商铺。小区共一栋 7 层楼房，外加一个地下停车场。大楼 2-7 层均为住宅区，第一层为临街商铺。本项目的主力目标客户定位如下：.3 定收入，住房条件比较差迫切希望改善居住环境的中年人群或者需要经商开门店的人群。4）购房费用安排：一般资金来源为家庭积蓄，但是还贷能力较强。5）购房意向：可以接受中高端品质住宅，房型需求以两房两厅、三房两厅为主，套内面积在 80-130
7、平米之间。6）影响购房因素：客户群最关心的问题主要是性价比以及与原居住环境相比，项目户型以及能提供的硬件设施、环境氛围、产品档次感觉等。7）购房主要信息来源：电视广告、户外广告、媒体广告、实地观察等。9）其他：本区域的地域交通优势变为，在同等条件下，客户选择本楼盘的决定性因素。94项目选址和建设条件4.1 项目选址：根据政府文件法规、以及人文、地理、经济等各方面综合考虑，最后建设选址为：人民东路与古曲路交汇处。4.2 建设条件：4.2.1 地理条件：本区域属亚热带季风性湿润气候，四季分明。春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春湿多变，夏秋多睛，严冬期短，暑热期长。全年无霜期约 275 天，年平均气温1
8、6.817.2，年平均总降水量 1422.4 毫米。水资源以地表水为主，水源充足，年均地表径流量达 808 亿立方米。4.2.2 水文条件：拟建地区海拔高于当地洪水最高水位，无洪水灾害。4.2.3 地质条件：本地区呈东西向长条形状，地貌北、西、南缘为山地，东南丘陵为主，东北以岗地为主；山地、丘陵、岗地、平原大体各占四分之一。土壤以板页岩风化物为主，夹有红土、砂砾岩等土壤。10本项目地基为中密沙土或砂岩构成，是具有较好承载性能 的底层，可以作为本建筑的较为坚实的持力层，适宜施工。5.项目建设方案5.1 设计依据:5.2 总平面布置：以现代设计理念来设计，将单一的硬件设施建设融入到城市的整体品味提升之中，体现了建筑与城市的和谐统一。小区建筑为一栋 7 层楼房，另外配置一个大型地下停车场。外部环境则把握住住宅小区面向中高端的定位，极力配合“改善居住条件”这一理念，注重绿化以及“水”这一重点元素，在小区建筑内加入小水池这一设计。做到小区“有水有绿”，真正做到“宜居”这一重点要素。
