1、浅议如何做好房地产开发企业的纳税筹划【文章摘要】随着房地产业务的快速发展，纳税筹划受到人多数房地产企业的普遍重视。所谓纳税筹划，是指通过刘一涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税目的。因此，纳税筹划不同于逃税、偷税，是企业一项重要的则务管理活动。本文卞要简单介绍有关环r 节房地产企业的纳税筹划。【关键词】房地产：纳税。一、房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹划。在房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹，可获得较大的税收筹划空间。这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建费用的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的
2、转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低税负；同时，可以适当降低代建房地产的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。例：某房地产企业，商品房销售收入为 4000 万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为 3000 万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=40005.5%=220（万元） ；增值额占扣除项目的比率为 24.22%，应缴纳土地增值税 234（4000-3000-220）30%万元，实
3、现利润 546（4000-3000-220-234）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入 1200 万元，应缴纳营业税 60（12005%）万元，实现利润1140（1200-60）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益594（1140-546）万元。二、房地产项目建设中的税收筹划。主要是通过增加扣除项目和利用相关借款利息进行的税收筹划。1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过 20的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过 20，从而享受免税待遇。例：某房地产公司开发一栋普通标准
4、住宅，房屋售价为 2000 万元，按照税法规定可扣除费用为 1600 万元，增值额为 400 万元，增值率为4001600=25。该房地产公司需要缴纳土地增值税 40030=120 万元，营业税 20005=100 万元，城市维护建设税和教育费附加10010=10 万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为20001600-120-100-10=170 万元。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，装修费用为 500 万元，房屋售价增加至 2500 万元。则按照税法规定可扣除项目增加至 2100 万元，增值额为 400 万元，增值率为 4002100=19，不需要缴纳土地增值税。
5、该地产公司需要缴纳营业税 25005=125 万元；城市维护建设税和教育费附加12510=12.5（万元） 。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为25002100-125-12.5=262.5（万元） 。该税收筹划降低企业税收负担262.5-170=92.5（万元） 。2、相关借款利息的税收筹划根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条第（三）项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（主要指销售费用和管理费用） ，按本条（一） 、 （二）项规定计算的金额之和的
6、 5以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10以内计算扣除。根据上述规定：房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划。若房地产经营企业通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税收筹划空间很大。例：某房地产公司销售的
7、普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。若以 1500 万元的价格售出，可扣除的项目金额为 1200 万元，增值率为 25，应纳 120 万元的土地增值税，净赚 180 万元。以 1400 万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200 万元，增值率为 16.67，免征土地增值税，净赚 200 万元。如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400 万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以 1500 万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为 16.67，免纳土地增值税。当销售公司以 1500 万元售出时，营业税及附加合计：15
8、005.5=82.5（万元） ，可扣除的项目金额为 1200+82.5=1282.5（万元） ，其增值率为 16.96，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金 14005.5=77（万元） ，获利润 1500（1200+77）=223（万元） ，比筹划前增加 223180=43（万元） 。四、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划。营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业 3%的税率计征营业税，计征土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。总之，利用税收筹划，房地产企业达到节税目的的方式有很多种，但应当是在符合国家的税收政策，不以违反税法规定为前提。
