1、资产评估的基本方法资产评估基本方法有三种：市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为基础，经过类比对参照物进行差异分析与价格调整，从而推定待估资产价值的评估方法；成本法是以待估资产现时重置成本扣除其各项损耗，以此确定待估资产的价值；而收益法则看重未来，是通过估测待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值，作为评估值。资产评估的方法有很多，但比较常用的基本方法有市场法、成本法和收益法。第一节 市场法一、市场法的概念市场法又称市场比较法或市价比较法，是利用现行市场上与待估资产同样或类似的资产（参照物）的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比对参照物进行异同分析，并将类
2、似资产的市场价格进行调整，从而确定待估资产价值的一种评估方法。市场法以均衡价值观为理论基础，是一种最简单有效的方法，评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。市场法以替代原则为灵魂，因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同用途的替代品的价格，既然是待估资产，就不能高于该资产的市场价，这才符合市场规律。在决定是否选择市场法来评估资产价值时，首先要确定它是否具有一个充分发育活跃的公开市场，其交易环境是否公平、监督机制是否合理等系列条件。其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与相同的活动，是否能够搜集到相关交易数据。市场法评估的主要步骤包括：1.要有明确的资产评估对象，查找类
3、似的参照物；2.根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不同因素进行分析、并调整其价值，得到最初结果；3.初评结果进行分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性。二、市场法的应用举例【例 3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地 G 需要评估，现搜集到与待估宗地条件类似的于 2011 年进行交易的 6 宗地，具体情况如表 3-1 所示： 表 3-1 类似的宗地交易案例数据宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 土地状况 700 4 月 +1% 1.2 +2% 689 4 月 +3% 1.4 -2% 723 3 月 -2% 1.3 -1% 710 5 月 0 1.0 -3%
4、695 6 月 -1% 1.5 +2% 680 7 月 0 1.6 +1% 7 月 0 1.1 0上表中成交价的单位为：元/m 2。该城市 2011 年的地价指数见表 3-2：表 3- 2011 年南阳市地价指数表 时间（月） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12指数 100 102 107 109 108 112 108 109 110 108 109 114另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 11.5 之间时，容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加 5%；超过1.5 时，超出部分的容积率每增长 0.1，单位地价比容积率为 1 时的
5、地价增加 4%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上已知条件，评估该宗地 2011 年的价值。 解：（1）建立容积率地价指数表容积率1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6地价指数100 105 110 115 120 1251001005%（1.51）/0.11291251004%（1.61.5）/0.1（2）参照物数据的修正计算 评估价值参照物价格交易日期修正系数交易情况修正系数容积率修正系数土地状况修正系数 .70A 218051
6、643(/m)92元.6 29(/)38元.72C 210851067(/)9元.D 29(/m)元.695E 210851047(/)22元.F 28(/)9元（3）评估结果 以 600 元/m 2左右为大致均值，案例 D 和 E 的数值振幅超过 120 元/m 2，为异常值，应予剔除。其他 4 个案例的结果较为接近，取其平均值作为评估结果。 因此，待估宗地 G 的评估结果为： （643592687548）/4617（元/m 2） 第二节 成本法一、成本法的概念与评估思路成本法又称重置成本法，是指在资产评估时按待估资产的重置成本扣减其各项损耗价值来确定待估资产价值的方法。其理论基础是生产费用
7、价值论，因为在很多情况下，一项资产的价值取决于其成本的高低。待估资产的重置成本，也就是重新构建待估资产的现时成本。待估资产业已存在的各项贬损因素，包括有形损耗和无形损耗。待估资产评估值重置成本有形损耗功能性损耗经济性损耗PR cD pD fD e （3-1）其中，P待估资产评估值Rc重置成本；Dp有形损耗；Df功能性损耗；De经济性损耗。或者，评估值重置成本综合成新率二、重置成本的计量重置成本包括复原重置成本与更新重置成本两种类型。前者是指运用与原来设备相同的生产材料、标准、设计、技术等，以时价构建具有相同用途资产的成本；后者是指运用新的生产材料、标准、设计、技术等，并以时价构建具有相同用途资
8、产的成本。在评估资产价值时，如果这两种类型成本资料齐全，应以更新重置成本数据为准，因为其成本更低廉、资产性能更好，这是资产评估替代原则的基本要求当市场上同时存在几种效能相同的资产时，应选择最低价格作为评估价格。重置成本的计量方法有很多，主要包括：直接法、物价指数法、重置核算法、功能成本法、统计分析法等。（一）直接法直接法是根据市场交易数据直接确定设备重置成本的方法，其前提条件是待估资产市场价格资料比较容易获得，获得渠道有二：1.历史价格资料。需要注意既有价格资料的有效性和可靠性，鉴于厂家报价和实际成交价往往存在差异，评估人员需要慎用厂家报价；同时要注意价格的时效性。2.市场询价。根据替代原则，
9、在同等条件下，评估人员应选择可能获得的最低售价，及时向近期购买该厂同类产品的客户了解实际成交价格。（二）物价指数法物价指数法是以资产的历史成本为基础，根据同类资产价格变动指数来确定待估资产重置成本的方法。对一些难以获得市场价格的资产评估，经常采用物价指数法。物价指数分为定基物价指数和环比物价指数两种。 1.定基物价指数 定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常以 100%为基础，当物价指数大于 100%，表明物价上涨；物价指数在 100%以下，表明物价下跌。【例 3-2】某项固定资产 2005 年购进，账面原值为 20 万元，购建时物价指数为 150%，2011 年上升为 225%（定基物价
10、指数） ，试评估该设备的重置价格。解：该固定资产重置价格原始成本评估时的物价指数/购进时的物价指数20225%/150%30（万元）2.环比物价指数 环比物价指数是以上期为基期的指数。一般的环比期以年为单位，当年同上年物价相比的倍数，通常也是用百分比来表示。 【例 3-3】某项资产 2005 年的历史成本为 20 000 元，环比物价指数见表-3，计算 2011 年该设备的重置成本。 表 3-3 2005-2011 年环比物价指数表年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011环比物价指数（%） 105 108 115 102 118 106 101解：待估资产的重
11、置成本20 000（108%115%102%118%106%101%）32 000（元） 使用物价指数法评估资产价值时，需要注意以下问题： （1）选取的物价指数应与评估对象相配比，一般采用某一类产品的分类物价指数，不可采用综合物价指数。 （2）需要核查历史成本的真实性。 因为在资产使用过程中，其账面价值可能进行了调整，当前的账面价值已不能反映真实的历史成本。 （3）构建资产的企业账面历史成本一般包括运杂费、安装费、基础费以及其他费用。上述费用的物价指数往往是不同的，需要分别计算。 （4）只能测算复原重置成本。 （5）进口资产使用物价指数法时需要应用资产出口国的分类物价指数。（三）重置核算法如果
12、搜集不到市场数据或物价变动数据，只能选用其它重置成本计量方法。重置核算法是以现行市价标准核算资产重置的各项成本，包括：1.直接成本费用；2. 间接成本费用，包括资金占用成本在内。直接成本是指购建全新资产时所费的可直接计入购建成本的必要和合理的部分；间接成本是指与资产形成有关但无法直接计入成本而必须按比例分摊计算的部分，如企业管理费。重置成本直接成本+间接成本 （3-2）（四）功能成本法这是以类似功能的资产作为参照物，根据其功能与成本之间稳定的函数关系推算待估资产重置成本的方法。1.功能和成本呈线性关系：生产能力越大成本越高，且呈正比关系，即生产能力比例法，适用于单项资产评估。【例 3-4】某炼
13、钢炉全新价为 10 万元，年产量为 600 吨，待估炼钢炉年产量为 900 吨，试用功能成本法确定待估炼钢炉重置成本。解：待估资产重置成本/待估资产年产量参照物重置成本/参照物年产量待估资产重置成本参照物重置成本待估资产年产量/参照物年产量10900/60015（万元）2.功能和成本呈指数关系：同一系列不同生产能力的设备与其重置成本的变化呈某种指数关系，此时的功能成本法演变为规模经济效益指数法，国外经验是该指数取值一般在0.41.2之间。适用于生产流水线资产评估。【例 3-5】戴克公司型笔记本电脑生产线年生产量为 72 万台，已使用 4年，市场上同类生产线价格为 1500 万美元，设计生产能力
14、为 60 万台，设规模效益指数为 0.9，试评估型笔记本电脑生产线重置价格。解：型笔记本电脑生产线重置价格1500（72/60） 0.9 1767.48（万美元）（五）统计分析法选择待估资产中的代表性资产并精确估算其重置成本，再依据资产重置成本与原始成本之间稳定的函数关系推断全部待估资产的重置成本。三、有形损耗的计量资产的有形损耗即实体性损耗，又称实体性贬值，它包括两种磨损：第种有形磨损和第种有形磨损，前者是资产在使用过程中因外力所致的物理性耗损带来的贬值，这是资产有形损耗的主要成分；后者则是资产闲置过程中因自然力作用而形成的贬值。有形损耗的测算方法有观察法、使用年限法、和修复费用法。有形损耗
15、可以用实体性贬值率来表示，它是实体性贬值与重置成本的比例。 pD p/Rc （3-3） p代表实体性贬值率。 （一）观察法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对待估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断待估资产的成新率，从而估算实体性贬值的一种测算方法。计算公式为：资产实体性贬值重置成本（1实体性成新率）重置成本实体性贬值率 （3-4）（二）使用年限法使用年限法假设资产的贬值与其实际使用年限成正比，使用年限有名义已
16、使用年限与实际已使用年限两种，使用时需要加以区别。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限，可以通过会计记录、资产登记簿等渠道查询；而实际已使用年限是指资产在使用中实际有形损耗的年限。由于资产在使用中负荷程度不同，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限，这可以通过资产利用率来调整。实际已使用年限名义已使用年限资产利用率 （3-5） 其中， =10%截 止 评 估 日 资 产 累 计 实 际 利 用 时 间资 产 利 用 率 截 止 评 估 日 资 产 累 计 法 定 利 用 时 间当资产利用率 1 时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率1 时
17、，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率1 时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。-实 际 已 使 用 年 限资 产 的 实 体 性 贬 值 （ 重 置 成 本 预 计 残 值 ） 总 使 用 年 限资产的实体性贬值 （重置成本-预计残值） 实体性贬值率 （3-6）其中，预计残值是指待估资产在清理报废时净收回的金额，残值不发生贬值，所以式中扣除了预计残值。在资产评估实务中，往往只考虑数额较大的残值，残值数额较小时常常忽略不计。总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和，后者是根据资产有形损耗情况，预计资产的继续使用年限。（三）修复费用法利
18、用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算待估资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。这种方法假设待估资产所发生的实体性损耗是可补偿性的，那么用于补偿（修复）实体性损耗所发生的费用就是设备的实体性贬值。需要区分可补偿（修复）性损耗和不可补偿（修复）性损耗。前者是指可以用技术上、经济上可行的方法修复的实体性损耗；后者则是从经济角度判断修复不划算或是在技术上不可修复的实体性损耗。 修复费用法计算公式是： 实体性贬值可补偿费用（重置成本可补偿费用）实体性贬值率 （3-7）即不可补偿的实体性损耗采用“使用年限法”来计算【例 3-6】有一台加
19、工铝合金门窗窗框的数控角码机，重置成本为 50 万元，已使用 5 年，其经济使用寿命约 15 年，现在其数控系统损坏需要维修，估计修复费用约 5 万元，设备的其他部分工作正常。 试求该数控角码机实体性贬值率。解：重置成本： 50 万可修复性损耗引起的贬值： 5 万不可修复性损耗引起的贬值： （505）51515 万 实体性贬值： （515）20 万实体性贬值率： 205040%四、功能性损耗的计量资产的功能性损耗，主要是由于新技术新材料新工艺不断出现或科学技术进步带来的，具体存在两种表现形式，第种功能性贬值和第种功能性贬值。（一）第种功能性贬值（超额投资成本）由于新技术新材料新工艺不断出现使得
20、相同功能的资产的重新构建成本比过去降低，即更新重置成本低于复原重置成本，待估资产中有一部分超额投资成本得不到补偿，这部分超额投资成本引起的贬值被称为第种功能性贬值（又称为一次性贬值） ，超额投资成本复原重置成本更新重置成本 （3-8）需要注意的是，在这种情况下，相同功能的资产本身技术结构和经济性能并未根本改变，待估资产尚可正常使用，无须更新。如果选用了复原重置成本，应该考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如果直接选用了更新重置成本，因为第种功能性贬值因素已经计入，无须重复考虑；如果选用现行市场价格作为重置成本，也无须重复考虑超额投资成本。（二）第种功能性贬值（超额营运成本）由于科学技术进
21、步出现了性能更加完善、生产效率更高的资产，致使待估资产在人力物力和财力等方面的日常运营费用相对增加、以及生产效率、产品质量等经济效果相对降低的程度，即超额运营成本，称为第种功能性贬值。诸如彩电、音响、电脑、手机等因技术进步造成功能性过时，导致待估资产贬值。第种功能性贬值达到一定程度时，需要用新资产来代替待估资产，或至少要对其进行技术改造。通常，第种功能性贬值可以通过计算超额营运成本的税后现值来计量，具体步骤如下：1.将待估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产年运营成本加以比较。2.计算二者的差异，确定年净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税
22、前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其实际支付额，即超额运营成本还具有节税效果。所以，年净超额运营成本是年超额运营成本扣除所得税之后的余额。3.估计待估资产的剩余寿命。4.以适当的折现率将待估资产在剩余寿命内的年净超额运营成本折现，这些折现值之和即为待估资产的第种功能性贬值。第种功能性损耗待估资产的年税后超额运营成本现值（旧技术的单位生产成本新技术的单位生产成本）年生产量（1所得税率）各年折现系数 （3-9）【例 3-7】某套生产自动控制装置，正常运行需要 6 名操作人员，目前同类新式控制装置只需 4 名操作人员，设操作人员年均收入 48 000 元，待估装置尚可使用 3 年，所得税 25%，折现率 10%，请计算待估装置的功能性贬值额。解：（1）待估装置年超额运营成本（6-4）48 00096 000（元）（2）待估装置年超额运营成本净额96 000（1-25%）72 000（元）
