1、恒大的多元化战略分析与启示一、恒大集团介绍 .3（一、 ）简介 .3（二、 ）业务类型 .3二、恒大为什么多元化 .5外部：恒大集团宏观环境分析（PEST) .5内部： .9三、恒大如何进行多元化？ .10（一、 ）经营方向 扩张 .10（二、 ）从事业务 .10（三、 ）发展道路 .11四、恒大多元化效果 .11（一、 ）恒大多元化的效果 .11（二、 ） 、恒大多元化的瓶颈 .15（三、 ）恒大多元化的风险 .16五、恒大多元化建议与总体评价 .17（一、 ）建议 .17（二、 ）恒大多元化整体评价 .18一、恒大集团介绍（一、）简介恒大集团是集民生住宅、金融、互联网、健康、文化旅游及体育
2、为一体的企业集团。总资产 7570.4 亿，员工 8 万多人。2015 年销售额 2013.4 亿，缴纳税费超 200 亿。恒大总资产 2745.9 亿元，员工 4 万多人，在广州、北京、上海、天津、重庆、大连、桂林等 4 个直辖市、29 个省会及重要城市设立分公司（地区公司） ，在全国 140 个主要城市拥有大型项目 262 个，连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。企业文化：恒大在创立之初即确立企业文化：恒大宗旨：质量树品牌、诚信立伟业；恒大精神：艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取；恒大作风：精心策划、狠抓落实、办事高效。（恒大文化的传承与弘
3、扬，推动着企业高速发展。2020 年，恒大矢志成为世界上行业内“规模最大、队伍最优、管理最好、文化最深、品牌最响”的 “五个之最”国际顶级企业。)集团荣誉中国房地产企业 500 强第二名（连续四年）中国房地产项目品牌第一名中国最佳企业公民中国十佳品牌开发商中国房地产企业综合实力 TOP10 第二名（连续 2 年） 中国房地产品牌价值第一名（连续 6 年） 中国房地产上市公司综合实力 100 强第二名（连续 2 年）中华慈善奖（连续 6 年）中国房地产品牌价值十强（连续 8 年）中国蓝筹地产（连续 8 年） 最具投资价值地产上市公司第一名（连续 3 年）中国房地产企业十强（连续 12 年） （二
4、、）业务类型集团分述1、民生住宅恒大在广东、北京、上海、天津、重庆、山东、安徽、山西、河南、辽宁、湖南、江西、湖北、江苏、黑龙江、吉林、广西、甘肃、陕西、四川、海南、内蒙古、福建等地设立 20多家分公司（地区公司） ，在全国 170 多个主要城市拥有大型项目 400 多个。拥有中国特级资质的建筑工程公司、甲级资质的建筑设计研究院和工程监理公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司:2、文化旅游恒大在中国首创融合住宅、商业、酒店多个产业最核心优势的顶级业态旅游综合体，在广东、重庆、天津、武汉、成都、济南、石家庄、南京、昆明、海南、启东、乌鲁木齐等全国多个省市布局 20 余个，打造中国规模最大、
5、档次最高、功能最全的国际级旅游度假天堂。3、农牧恒大农牧集团是恒大集团“多元+规模+品牌”战略指导下最新成立的特大型集团，涵盖矿泉水、粮油及乳业三大产业板块。在实现产供销一体化的同时，有效整合全产业链优势资源，多元经营、全面发展，致力于向全球家庭提供放心优质的健康产品。4、健康恒大健康产业集团（以下简称“恒大健康” ，HK.0708）是恒大集团进军健康产业的旗舰公司，在香港联交所主板上市，是专注于“互联网+”社区健康管理服务、新型高端国际医院、养老产业和医学美容及抗衰老等四大业务板块的国际化企业集团。5、保险2015 年，恒大收购中新大东方人寿保险有限公司打造保险旗舰恒大人寿保险有限公司，全面
6、进军保险产业。恒大人寿业务覆盖人寿保险、健康保险和意外伤害险等，是一家全国性大型寿险公司。恒大人寿秉承“惠及民生”的企业宗旨，坚持“让利百姓、服务至上”的理念，以“专心、专注、专业”的精神，致力于提供符合广大人民群众需求的多样化保险产品，让老百姓买得实惠、买得放心，确保客户病有所医、老有所养、意外无忧，并通过对客户资产的精细化管理，为客户的美好生活提供财富支撑。6、体育为振兴中国足球，2010 年恒大投身足球产业，打造恒大足球俱乐部。俱乐部是目前亚洲最为成功、最具影响力的职业足球俱乐部，累计已向政府上缴税费 12.58 亿。五年来，俱乐部已囊括亚冠、中超、足协杯、超级杯各赛事共 10 个冠军，
7、创造中国足球历史。目前亚洲排名第一，世界排名最高第三十，成为中国足球和亚洲足球的代表。2015 年，俱乐部制定并实施“国际接轨，世界一流”的第二个五年计划,将在发展战略、运营理念、经营管理、教练团队、外援水准、青训体系、后勤保障等各个方面全方位升级，与世界顶级俱乐部全面接轨，跻身世界一流俱乐部前二十名。2015 年 11 月 6 日，恒大淘宝足球俱乐部（股票代码：834338）挂牌上市，成为“亚洲足球第一股” 。二、恒大为什么多元化外部：恒大集团宏观环境分析（PEST)1.政治环境面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制其价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。
8、具体如下：1) 政府出台限购令“国五条”2013 年 2 月 20 日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。国家调控政策为房地产提供了机遇与挑战，在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。系列调控政策的
9、叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。2) 限制出让土地使用权 建设用地容积率管理办法规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。 办法规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。 办法还规定，城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部
10、门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。 （容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 ）3) 严守土地利用总体规划 国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知 （以下简称通知 ）强调，从2012 年 4 月 1 日起，土地管理各项相关工作以新一轮土地利用总体规划和数据库为依据。各地要从严审查各地区、各部门、各行业编制的城乡建设、区域发展、产业布局、基础设施建设、生态环境建设等相关规划，不得以任何名义改变土地利用总体规划确定的用地规模、结构和布局安排。凡不符合土地利
11、用总体规划的，必须及时调整和修改，核减用地规模，调整用地布局。4) 严格控制高档住宅用地2012 年 2 月 22 日，国土资源部下发关于做好 2012 年房地产用地管理和调控重点工作的通知 ，要求各地要确保保障性安居工程住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。通知要求，各地应因地制宜，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。3 月底前，市、县住房用地供应计划应在土地市场动态监测与监管系统中填报，经省级国土资源主管部门审核报部并抄送各派驻地方的国家土地督察局，同时向社会公布。5) 切实调整住房供应结构 重点发展中低价位、中小套型普通商
12、品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。如：关于做好 2012 年房地产用地管理和调控重点工作的通知 。6) 公租房成为安居工程建设重点2012 年全国计划新开工建设 700 万套以上保障房，实际在建工程量至少 1700 多万套，已经竣工的保障房还将陆续进入分配使用阶段。2012 年中央补助资金不低于上年。目前国家发改委会同住房城乡建设部已经下达 421 亿元，其中 255 亿元补助新建廉租住房和国有工矿棚户区改造，特别要强调
13、的是，其余 166 亿元补助配套基础设施建设。7) 加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于 20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。2.经济环境经济环境主要包括宏观、微观环境两个方面。从我国来看，房
14、地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与 GDP 增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下： 1) 国民生产总值持续高速增长 这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。除了去年开始因为通货膨胀猛烈增长，国家开始宏观调控降低了 GDP 增长率，使得今年开始 GDP 低于 8%，在前几年我国 GDP 增长都远远超过一些发达国家，超过平均增长水平。在连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛
15、。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选择了购买楼房。所以在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速上涨。 2) 下调存款准备金 近半年内，中央银行存款储备进持续下调 0.5 个百分点。这一提高将会进一步放松房地产行业的资金来源。个人房地产按揭贷款方面将迎来更多政策微调，不排除再度出现利率优惠。 3) 存款加息 去年银行的多次银行加息，虽然是主要针对股市的疯涨，但依旧对房地产行业产生了影响。加息最终将加速行业内企业的两极分化，给优质公司带来更多扩张机会，盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难。加息无疑将加大开发经营成本，但对房价影响不大。加息无疑会加大开发企业的经营成本。自从央
16、行提高贷款门槛，有实力的开发企业对银行的依赖越来越小，贷款比例越来越小，通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大，加息对房价的影响应该不大，因为影响房价的要素是市场供求关系。 4) 股市楼市同进退 楼市受到抑制，限购令将向二三线城市蔓延，人们预期从楼市撤出的资金将利好股市。美梦没有出现，因为金融市场最基本的规律是，当货币紧缩导致房地产市场下行时，股市必遭池鱼之灾，楼市与股市是一根线上的蚂蚱，共同进退，虽然在繁荣或者崩溃的时间上会稍有不同。原因在于，楼市与股市泡沫都是货币泡沫的结果。中国资金相对于 2009 年的大扩张期较为匮乏，但并未处于真正的紧缩期，症状是负利率区间在稳健的货币政策下日益
17、扩大。 政策动用的手段是挤压楼市资金进入股市，压缩楼市的金融杠杆，通过香港人民币“南水北调” 、融资融券与转融通等办法拉长金融杠杆，很明显是抑制楼市投资鼓励股市投资。尴尬的是，希望上升的市场没有上升，希望下降的市场没有下降，因为货币泡沫未降、税收政策未倾斜，更因为在货币泡沫下房地产投资的天然吸引力，而经济结构转型的红利在证券市场很难被普通投资者分享。3.技术环境作为中国领先的房地产企业，中国标准化运营的精品地产领导者，恒大开发的楼盘采用低碳与环保技术设计建造，在中国十大房地产企业里价格最低、品质较好，性价比高，被中国很多老百姓誉为“民生地产” 。4.社会环境1) 自然环境： 中国土地资源的稀缺
18、，带来人地矛盾突出，土地资源的紧张。同时，人口的快速增长，加之中国经济的高速发展，城市建设用地迅猛增长，土地供需矛盾越发突出。由此对于房地产造成巨大影响。2) 人口环境：人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大。城市化规模的扩大，城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。3) 价值观：中国居民具有的传统的重视有房观念，直接影响地产市场的销量。内部：1、市场背景 恒大是以房产发家的，但现在房地产产业不再是朝阳产业，而是夕阳产业，尤其是自最近几年，更加凸显，所以恒大要转型。近几年，房地产企业受到了调控政策，比如说限购令。而且现在中国人心中已经出现了不买房改租房的观念，
19、90 后乃至整个中国的观念都在转变，恒大多元化，让恒大在房产外取得卓越成就。2、企业实力 恒大企业是采用的整体多元化经营战略，也称混合式多元化经营战略指企业向与原产品、市场无关的经营范围扩展。恒大的主要业务是地产，后扩展经营业务主要有七个：一文化旅游、二快销产业、三农业乳业、四酒店产业、五体育产业、六文化产业，现在又扩展到了保险业。整体多元化经营需要充足的资金和其它资源，故为实力雄厚的大公司所采用，恒大集团总资产超过 4600 亿，员工 8 万人。2013 年销售额 1004 亿；2014 年前七个月销售900 亿，纳税 119 亿。并且 2015 年有望跻身世界 500 强，可见恒大集团正式多元化经营的拥有雄厚实力的大公司，因此它拥有发展多元化的战略的背景。3、单项业务的核心竞争力 恒大的核心竞争能力，之前可以说是房地产，但是经过最近几年的发展，恒大现在是多元化经营。企业一定要保持一个核心竞争力，才有发展企业多元化的基础，但是最近几年恒大的其他产业发展获利能力也很强，比如说：恒大的足球三年计划后它的获利能力惊人竟然是 3 年销售回报高达 15 倍。2014 年为止，恒大地产上半年盈利 71 亿 同比上升 13.6%，就单纯倍数它的足球盈利能力并不弱。恒大不只是对一个核心竞争力大力投资，在其他恒业也在努力打造各个恒业的竞争能力。
