1、房房 地地 产产 销销 售售 代代 理理 产产 业业 分分 析析 报报 告告 目目 录录 环环 境境 篇篇 1.政政 策策 与与 经经 济济 环环 境境 6 1.1我国房地产相关政策综述 6 1.2我国国民经济概况 10 1.3经济发展展望 16 2. 住住 宅宅 与与 房房 地地 产产 业业 “十十 五五 ”规规 划划 18 2.1目标和战略 18 2.2主要任务和重大措施 19 产产 业业 市市 场场 篇篇 3. 房房 产产 一一 级级 市市 场场 概概 述述 23 3.1我国土地市场现状 23 3.1.1近年土地市场建设成效 23 3.1.2土地市场发展经验 24 3.2我国土地交易市场
2、化前景 25 4.房房 产产 二二 级级 市市 场场 概概 述述 28 4.1我国房地产市场综述 28 4.2房地产行业周期 33 4.2.1市场周期划分 33 4.2.2市场数据统计分析 35 4.3房地产市场现状 38 4.3.1房地产二级市场供求关系 38 4.3.2住宅成交价格攀升明显 40 4.3.3房地产的二、三级市场联动 41 4.4房地产消费市场 42 4.4.1历年上海市总体消费特征 42 4.4.2购房群体消费习性 43 5. 房房 产产 三三 级级 市市 场场 概概 述述 47 5.1我国房产三级市场概况 47 5.1.1租赁市场 47 5.1.2置换市场 48 5.1.
3、3人口迁移对房产三级市场的影响 48 5.2房产中介的机遇与竞争 49 5.2.1市场竞争表现 49 5.2.2市场机遇 50 5.3上海房产三级市场 50 5.3.1上海三级市场现状 50 5.3.2上海三级市场展望 51 产产 业业 现现 状状 篇篇 6. 代代 理理 产产 业业 发发 展展 状状 况况 52 6.1我国代理业的发展历程 52 6.2代理产业发展现状 54 6.2.1业务领域 54 6.2.2公司分类 54 6.2.3服务体系 59 6.2.4发展特点 59 产产 业业 竞竞 争争 篇篇 7. 竞竞 争争 市市 场场 概概 况况 61 7.1中国四大经济圈代理产业概况 61
4、 7.1.1中国代理市场区域状况 61 7.1.2四大经济圈代表城市知名代理公司 62 7.2主要代理企业分析 63 7.2.1金丰易居上海房屋销售有限公司 63 7.2.2策源置业顾问有限公司 68 7.2.3上海新联康投资顾问有限公司 69 7.2.4天启企业策划有限公司 70 7.2.5中原物业代理有限公司 71 7.2.6伟业顾问有限责任公司 72 7.2.7重庆宏佳房地产交易有限公司 73 7.2.8深圳市众厦房地产代理有限公司 74 7.3房地产代理模式比较及经验借鉴 75 7.3.1台湾房地产代理模式剖析 75 7.3.2香港房地产代理模式剖析 78 7.3.3美国房地产代理模式
5、剖析 79 7.3.4上述代理模式经验借鉴 81 产产 业业 问问 题题 机机 遇遇 篇篇 8. 代代 理理 产产 业业 风风 险险 分分 析析 83 8.1政策风险分析 83 8.1.1政策风险成因分析 83 8.1.2重要政策、法规分析 83 8.1.3风险应对措施 85 8.2市场风险分析 86 8.2.1房地产市场周期风险分析 86 8.2.2区域市场风险分析 90 8.2.3消费市场风险分析 92 8.3业务经营风险分析 96 8.3.1风险成因分析 96 8.3.2风险应对策略和措施 97 8.4其他风险 99 9.房房 地地 产产 代代 理理 业业 存存 在在 的的 问问 题题
6、和和 机机 遇遇 100 9.1我国房地产代理服务存在问题 100 9.1.1法规体系不健全，缺乏行业管理规范 100 9.1.2国内代理商品牌意识薄弱 100 9.1.3代理商过分注重营销 101 9.1.4专业素质提高缓慢，无法满足市场的进一步需求 102 9.1.5代理商竞争的同质化，造成恶性竞争 102 9.1.6房地产代理企业管理落后，人才流失严重 102 9.2我国房地产代理业的机遇和挑战 103 9.2.1房地产代理的绝对业务量和需求质量呈现上升趋势 103 9.2.2消费者需求的变化将拓宽房地产代理市场 103 9.2.3商品房预售条件的提升强化了房地产代理业信誉和专业的重要性
7、 106 9.2.4入世后，内资房地产代理商的机遇和挑战并存 107 产产 业业 展展 望望 篇篇 10.公公 司司 组组 织织 形形 式式 展展 望望 110 10.1分公司模式 110 10.2特许经营模式 110 10.3合 作经营模式 110 11.代代 理理 产产 业业 市市 场场 展展 望望 110 11.1产销分离 110 11.2资本运营 112 11.3策略联盟 114 11.4融资渠道 115 12.代代 理理 通通 路路 展展 望望 118 12.1电子商务 118 12.2房产区域网络 120 12.3会员系统 124 环环 境境 篇篇 1.政政 策策 与与 经经 济济
8、 环环 境境 1.1我国房地产相关政策综述 我国第一大法 中华人民共和国宪法 ，我国现行宪法为 1982年 12月 4日在五届全国人民代理大会五次会议通过，并先后于 1988年 4月 12日七届全国人大一 次会议、 1993年 3月八届人大一次会议、 1999年 3月九届人大二次会议对宪法部分内容进行修正。 2003年 12月，党的十六届三中全会通过了中共中央关于修改宪法部分内容的建议，修改宪法部分内容即将进入法定程序，目前正于十六届三中全会进行第四次修正。 党的十五大以来，经过全党全国人民团结奋斗，我国改革开放和社会主义现代化建设取得历史性进展，积累了十分宝贵的经验。从本世纪开始，我国进入全
9、面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新的发展阶段。去年召开的党的十六大，全面分析了新世纪新阶段我们党和国家面临的新形势新任 务，科学总结了改革开放以来特别是党的十三届四中全会以来党带领全国人民建设中国特色社会主义的基本经验，把 三个代表 重要思想同马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论一道确立为党必须长期坚持的指导思想，明确提出了本世纪头二十年的奋斗目标和重大方针政策。党的十六届三中全会以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和 三个代表 重要思想为指导，贯彻党的十六大精神，体现党的十三届四中全会以来的基本经验，再次提出修改宪法部分内容的建议，是非常及时、十分必要的，反映了全党全国人民的共
10、同意愿，具有重大的、深远的意义。 我国 房地产业相关政策发展历程： 从 1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。直到 1979年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段： 第一阶段： 1979-1991年，中国房地产市场复苏成长。 1980年 4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产业的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。 1986年，全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过了中华人民共和国土地管理法。到了 1990年，中国国务院又发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 和外商投资开发经营成片土地暂行管理办法，
11、再加上上海浦东开发开放的带动作用， 1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。从房地产金融政策上看， 1979年，基本建设投资由财政拨款转为银行贷款，与基本建设投资资金一并下达的住房资金转为有偿使用的信贷资金。 1984年，全国各地相继开始成立房地产综合开发公司，对城市建设进行综合开发。 1985年，建设银行开始办理土地开发的商品房贷款业务。到了 1988年，各专业商业银行建立房地产信贷部，形成目前的商业银行房地产信贷为主的房地产金融政策体系。 1991年，上海市更 是在借鉴新加坡住房制度的经验上，在全国率先建立了住房公积金制度。 第二阶段： 1992-1997年中国房地产市场初步形成
12、。 1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展。中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例相继出台。但是，到了 1992年，房地产开发投资 731亿元，同比增长 117.5%；土地开发面积 2.334万公顷，同比增长 175%。 1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产业发展出现过热趋势。这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长 143.5%，新开 工面积同比增长 136%，房地产开发企业接近 2万家。中国随即采取了一系列调控措施，房地产业也告别疯狂，迎来理性。 1994和 1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长了 31.8%和 23
13、.3%， 1997年更是出现了负增长，为 -1.2%。 第三阶段： 1998年以后，中国房地产市场进入了新的发展时期。政府为了鼓励房地产市场的重新发展，采取了一系列的优惠措施， 1999年 4月，国务院发布了住房公积金管理条例，要求在全国城镇范围内实施住房公积制度，结合 96-98年央行的七次降息以及地方政府采取的诸如推行蓝印户口 政策（上海）、购房退税政策（上海）、调整契税（上海）等，大大刺激了消费者购房的潜力。到了 2001年，商品房销售管理方法出台。在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，仅 98年上半年房地产的开发投资同比增长就达到 14.57%。而今年上半年，增长幅度更是达到2
14、2.4%。到了 2002年，中国的房地产市场发展呈现出一幅欣欣向荣的趋势，此时，政府为了防止出现房地产投资过热的趋势，相继出台了一系列法律法规来加以宏观调控，其中包括，以控制土地开发源头为宗旨的协议出让国有土地使用权规定、以控制房地产开发商开发环 节为宗旨的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知以及建设部在 2001年颁发的关于修改城市商品房预售管理办法的决定，从多个角度全面调控中国房地产市场的发展走势，从而引领中国房地产市场向着健康的、正确的方向发展。 今年的 8月 12日，国务院颁布了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，从而进一步重申了中国已经把房地产业作为国家的支柱产业来看待，中
15、国的房地产发展是健康有序的。因此我们可以预测，中国房地产市场将进入新一轮的发展时期。这一轮发展的特点将是以住宅建设和消费为重点，以改善城镇居民居住条件 和带动经济增长为目的，逐步消化存量，实现房地产市场的平稳发展。 （附表：我国房地产业相关法律） 房地产 法规分类 法规名称 颁发 /实施时间 综合 法规 中华人民共和国宪法修正案 1988年 4月 12日第十届全国人大常委会第一次会议通过， 2003年 12月十六届三中全中进行第四次修正 中华人民共和国城市规划法 由中华人民共和国第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于年月日通过，现予公布，自年月日起施行 土地管理相关法规 中华人民共和国
16、土地管理法 1986年 6月 25日第六 届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 1998年 8月 29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订 中华人民共和国主席第八号令公布，自1999年 1月 1日起施行 征用土地公告办法 2001年 10月 18日国土资源部第 9次部务会议通过，现予发布，自 2002年 1月 1日起施行 中华人民共和国土地管理法实施条例 中华人民共和国国务院令第号发布，自年月日起施行 中华人民共和国城镇国有土地 使用权有偿出让和转让暂行条例 1990年 5月 19日国务院发布 外商投资开发经营成片土地 暂行管理办法 1990年 5月 19日国务院发布 出让
17、国有土地使用权审批 管理暂行规定 1990年 4月 29日国家土地管理局发布 土地登记规则 1988年 11月 18日大陆国家土地管理局发布 房地产 法规分类 法规名称 颁发 /实施时间 土地 房屋税 新增建设用地土地有偿 使用费财务管理暂行办法 中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部于 2001年 6月 10日颁发 中华人民共和国城镇土地 使用税暂行条例 1988年 9月 27日国务院发布 中华人民共和国建筑税暂行条例 1987年 6月 25日国务院发布 中华人民共和国房产税暂行条例 1986年 9月 15日国务院发布 中华人民共和国土地 增值税暂行条例 1993年 12月 23日国
18、务院发布， 1994年 1月 1日起施行 中华人民共和国土地 增值税暂行条例实施细则 1995年 1月 27日财政部颁布 房产管理相关法规 中华人民共和国城市房地产管理法 1994年 7月第八届全国人大常委会第八次会议通过， 1995年 1月 1日实施 房地产经纪人员职业 资格制度暂行规定和 房地产经纪人执业资格 考试实施办法 中华人民共和国人事部、中华人民共和国 建设部于 2002年 12月 18日颁发 城市房地产权属档案管理办法 于 2001年 8月 23日建设部第 47次常务会议审议通过，现予发布，自 2001年 12月 1日起施行 城市房地产开发经营管理条例 中华人民共和国国务院令 第
19、号，自年月日实施 城市私有房屋管理条例 1983年 12月 17日国务院发布 商品房销售管理办法 年月日经建设部第次部常务会议审议通过，自年月日起施行 城市房屋拆迁管理条例 中华人民共和国国务院令第号一1991年 3月 22日发布，自 1991年 6月 1日起施行 关于进一步加强房地产 信贷业务管理的通知 2003年月日，中国人民银行正式颁布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（简称 121号文件或通知） 国务院关于促进房地产 市场持续健康发展的通知 于 2003年 8月 12日国务院出台 1.2我国国民经济概况 经济持续高速增长 1978年实行改革开放以来，中国经济取得了重大成就。 19
20、78 2002年， GDP从 3624.1亿元增至 102398亿元，其间 GDP平均保持了年均 9%以上的高速度。 2002年 GDP按可比价格计算，比上年增长 8%。其中，第一产业增加值 14883亿元，增长 2.9%；第二产业增加值 52982亿元，增长 9.9%；第三产业增加值 34533亿元，增长 7.3%，中国 GDP总量跃居世界第 6位。 国内生产总值突破 10万亿元 1978年以来，中国经济增长经历 1978 1984年、 1985 1987年、 1988 1992年、 1993至今的四个周期波动。与改革前相比，中国经济波动的周期拉长了，峰位、谷位落差降低了。这反映了中国经济增
21、长质量的不断提高，由过去追求高速度逐步转向兼顾发展与稳定、兼顾速度与效 益、追求经济持续稳定、健康发展。 中国经济增长质量的不断提高为我国房地产的稳定发展奠定了基础 。 产业结构有所改善 产业结构严重脱离需求结构的畸形状态得到很大改善，长期困扰计划经济国家的商品数量短缺 现象基本消除，能源、交通运输与邮电通讯、重要原材料等基础产业和基础设施得到了快速发展，农业持续稳定增长，瓶颈产业制约经济增长的现象得以缓解。第一、二、三产业的发展比较协调。接从业人员，三个产业的比例 1985年为 68.7： 18.2： 13.1； 2000年改变为 50.0：22.5： 27.5。按国内生产总值的比例 ， 1980年为 30.1： 48.5： 21.4； 2000年改变为 17.1： 47.4：35.5，它们之间的关系已有了初步的改善。 国内生产总值中三次产业所占比重的变化 年份 第一产业（ %） 第二产业（ %） 第三产业（ %） 世界平均 1980年 7.0 37.7 55.2
