1、 沈阳 嘉盛园 项目开发 可 行 性 研 究 报 告 目 录 宏观分析篇 一、沈阳市宏观经济形势分析 （一） 国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大 （二） 工业经济保持平稳增长 （三） 建筑业生产持续增长 （四） 全市固定资产投资保持较快增长 （五） 市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长 （六） 居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降 （七） 人口 （八） 居民收入和储蓄 （九） 城镇居民居住条件继续改善 二、房地产市场分析 （一）房地产现状分析 （二）房地产市场发展趋势分析 项目分析篇 一、项 目概况 二、项目主要经济技术指标 三、项目片区市场分析 （一）项目片区环境分析 （
2、二）项目周边客户层分析 （三）周边居住状况分析 （四）竞争楼盘分析 （五）项目周边商业市场分析 四、物业发展规划 1、项目定位 2、功能定位 3、目标客户群定位 4、项目优势资源整合 5、物业总体规划 6、户型规划及设计 7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务 8、本案的网点设计 五、项目 SWOT 分析 （一）项目的优势分析 （二）项目的劣势分析 （三）项目的机会点分析 （四）项目的威胁点分析 经济分析篇 一、项目建设总投资 分析 （一）开发成本 （二）开发费用 （三）投资成本费用估算汇总 二、项目开发建设实施计划 三、项目资金回收计划 四、项目销售收入及利润的测算 五、现金流量分析 六、不
3、确定性分析 （一）盈亏平衡分析 （二）敏感性分析 宏观分析篇 一、沈阳市宏观经济形势分析 （一） 国民经济保持适度增长，经济总量进一步 扩 大 2001年 实现国内生产总值 1238.0 亿元，比上年增长 10.1%。 第一产业实现增加值 76.6 亿元，增长 4.5%；第二产业实现增加值 542.0亿元，增长 9.5%；第三产业实现增加值 619.4 亿元，增 长 11.3%。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为 6.2%、 43.8%和 50.0%。 财政收入快速增长。全年完成地方财政收入 80.8 亿元，比上年增长34.3%。其中各项税收收入 68.7 亿元，增长 23.8%。全年地
4、方财政支出达 103.5 亿元，增长 17.7%。 2002年 前 5 个月 国内生产总值达 441.75 亿元，比上年同期增长 11.1%，增幅提高 4.4 个百分点。 第一产业实现增加值 13.52 亿元，第二产业实现增加值 187.85 亿元，第三产业实现增加值 240.38 亿元，分别增长 8.3%、 9.0%和 12.9%，增幅比上年同期提高 5.1、 1.8 和 4.5 个百分点。 （二） 工业经济保持平稳增长 2001年 2001 年全市完成工业增加值 482.0 亿元，增长 9.5%。其中全部国有和年产品销售收入在 500 万元及以上非国有工业企业（以下均简称为规模以上工业企业
5、 ） 完成工业增加值 198.5 亿元，增长 9.5 %。全年规模以上轻工业企业实现增加值 60.6 亿元，增长 9.3 %；重工业企业实现增加值 137.9亿元，增长 9.6%。 工业企业经济效益水平有所下滑。 2001 年规模以上工业企业产品销售率为 96.9%，比上年下降 0.2 个百分点 。工业企业实现利税总额 55.8 亿元，比上年下降 8.0%。全市工业经济效益综合指数为 89.34%，比上年下降 3.93个百分点。 2002年前 5 个月 工业形势良好，主要表现为生产增长速度逐步加快，产销衔接水平不断提高，工业产品出口形势明显好转，工业利润降幅缩小，工业经济运行质量进一步改善。
6、5 月份，全市规模以上工业（下同）完成工业总产值 65.7亿元，比上年同月增长 10.8%； 1-5 月累计完成工业总产值 286.4 亿元，比上年同期增长 10.4%，增速比上月末加快 0.1 个百分点。工业产品销售率进一步提高， 1-5 月累计为 96.8%,同比提高 2.3 个百分点，比前 4 个月累计提高 0.2 个百分点。工业出口产品大幅增长， 5 月份实现出口交货值 4.6 亿元，比上年同月增长 26.6%；累计实现出口交货值 26.4 亿元，比上年同期增长 10.7%。 工业经济效益水平趋于好转。 1-4 月份，规模以上工业累计实现利润 3.6亿元，同比下降 22.3%；实现利税
7、 15.2 亿元，同比下降 0.4%。两项指标的降幅分别比一季度缩小了 9.8 个、 5.1 个百分点。亏损企业亏损额 6.8亿元，增长 5%，增幅比一季度缩小了 6.2 个百分点。前 4 个月，规模以上工业实现税金 11.6 亿元，同比增长 9%，增幅比一季度提高了 5.7 个百分点。经济效益改善的主要原因是部分骨干企业盈利水平趋好。 （三） 建筑业生产持续增长 2001年 建筑业实现增加值 60.0 亿元，比上年增长 10.0%。房屋建筑施工面积2160.4 万平方米，增长 12%；竣工面积 1016.1 万平方米，增长 11%。 2002年前 5 个月 随着住宅市场的繁荣，建筑业发展速度
8、加快，其增加值为 10.5 亿元，增长 16.5%，增幅比上年同期提高 8.4 个百分点。 （四） 全市固定资产投资保持较快增长 2001年 全年全社会完成固定资产投资 302.8 亿 元，比上年增长 15.5%。其中国有经济投资 126.1亿元，增长 8.5%；非国有经济投资 176.7亿元，增长 21.0%。 投资结构发生变化。全年城镇固定资产投资额达 283.6 亿元，比上年增长14.5%。更新改造投资增长明显快于基本建设投资增长，全年更新改造投资达 70.6 亿元，增长 35.6%；基本建设投资 122.5 亿元，增长 3.6%；房地产投资继续增长，全年房地产开发完成投资 78.1亿元
9、，比上年增长 22%。房地产施工面积 888.9 万平方米，增长 7.3%，其中住宅 708.2 万平方米，增长 11.5%。全年销售商品房 192.5 万平方米 (建筑面积 )，下降 8.6%。 2002年前 5 个月 5 月份，全市完成固定资产投资 58.6 亿元，同比增长 40.9%。从产业划分看，第一产业完成投资 0.4 亿元，下降 48.4%；第二产业完成投资 18.2亿元，增长 24.6%；第三产业完成投资 40.0 亿元，增长 52.9%。从投资管理渠道看，基本建设完成投资 20.2 亿元，增长 78.6%；更新改造完成投资 17.8 亿元，增长 20.8%；房地产开发投资 19
10、.7 亿元，增长 37.1%。住宅建设和销售市场繁荣。 1-5月份，全市住宅施工面积和竣工面积分别比上年同期增 长 36.7% 和 2.9 倍，住宅销售面积和销售额分别比上年同期增长 44.3%和 46.4%。住宅建设和销售市场的活跃促使住宅投资比重进一步加大。前 5个月共完成住宅投资 16亿元，占房地产开发投资的比重由上年同期的 70.4%提高到 81.4%。 （五） 市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长 2001年 年末全市已有各类市场 512 个。各类市场商品成交额达 728 亿元 ,比上年增长 3.8%。全市年成交额超过 10亿元的市场 13个。 2001 年，全市实现社会消费
11、品零售额 623.5 亿元，增长 10.2%。 2002年前 5 个月 5 月份全市社会消费品零售额达 57 亿元，比上年同期增加 6 亿元，增长11%，比上月增幅提高 1 个百分点，是春节之后的最好销售水平。截止 5月末，全市社会消费品零售总额累计实现 276.1 亿元，同比增长 10.9%,累计增幅与上年同期持平。 （六） 居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降 2001年 全年居民消费价格总指数为 100.0%，其中，服务项目价格指数 105.7%，消费品价格指数 98.5%。在消费品价格指数中，食品 102.1%，烟酒及用品95.9%，衣着 98.8%，家庭设备用品及维修服务 94
12、.3%，医疗保健和个人 用品 87.9%，交通和通讯 97.0%，娱乐教育文化用品及服务 104.2%，居住106.8%。 2002年前 5 个月 由于受烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化类价格上涨的拉动以及食品类价格的回升， 5 月份居民消费价格实现上涨，全市居民消费价格指数为 101.0%，与上月相比上升 1 个百分点。但从前 5个月的情况看，累计市场价格水平仍处于低位，居民消费价格指数为 99.5%。其中，服务项目价格指数为 112.5%，消费品价格指数为 96.2%。分品种看，食品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯类价格不同程度下 降，烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用
13、品及服务和居住类价格不同程度上涨。 （七） 人口 2001 年，全市人口出生率为 6.40 ，比上年下降 1.97 个千分点；死亡率为 5.55 ，下降 1.22 个千分点；人口自然增长率为 0.85 ，下降 0.75 个千分点。年末全市总人口达 689.3 万人（户籍人口），比上年增加 4.2 万人。在总人口中，市区人口 487.7 万人；县 (市 )人口 201.6 万人。农业人口 253.6 万人，非农业人口 435.7 万人 。 （八） 居民收入和储蓄 2001年 全市职工平均工资为 8172 元，比上 年增长 16.8%。据 统计资料显示 ， 2001年城市居民人均可支配性收入达 6
14、386 元，增长 9.2 %。农民人均纯收入达到 3230 元，增长 3 %。城市居民人均消费性支出 5515 元，增长 8.1%。农村居民人均生活消费支出 1944 元，下降 2.6%。全市城乡居民人均储蓄存款达 15350 元，比上年增长 9.8%。 2002年前 5 个月 截止 5 月末，在岗职工平均工资为 5003 元，比上年同期增加 978 元，增长 24.3%。除了正常增资因素外，在岗职工平均工资的增长主要受机关、事业单位按国家有关文件调整工资标准影响所致。前 5 个月 ，全市城市居民人均可支配收入累计为 2981.8 元，比上年同期增长 16.1%；城市居民人均消费支出累计为 2
15、281.4 元，增长 12.8%。从支出结构看，食品支出仍是居民消费支出的主体。住房、电子通信、旅游、教育、文化娱乐等新兴消费明显增加，但这些消费还未形成真正的消费主流。 （九） 城镇居民居住条件继续改善 2001年 全年住宅建设投资 72.1 亿元，比上年增长 19.6%；竣工住宅面积 444.2万平方米，增长 5.0%。城镇人均居住面积由上年的 8.37平方米增至 8.79平方米；农民人均住房面积达 22.8 平方米，比上年 增加 1 平方米。 二、房地产市场分析 (一 )房地产现状分析 1、 投资加快，比重扩大 2001 年，沈阳市房地产开发投资快速增长，全年完成投资 78.1 亿元，同
16、比增加 14.1 亿元，增长 22.0%；占全市固定资产投资的比重达 25.8%，同比提高了1.4 个百分点。房屋施工面积 888.9 平方米 ,同比增长 7.3%，已成为拉动固定资产投资增长的主要因素。 2、 住宅投资依然居主导地位 2001 年，沈阳市房地产开发业用于商品住宅投资 59.9 亿元，同比增长30.6%，增幅高于房地产开发总投资 8.6 个百分点，占房地产开发投资的比重由71.7%上升到 76.7%；完成商品住宅施工面积 708.2 万平方米，同比增长 11.5%，占房屋施工面积的比重由上年的 76.7%提高到 79.7%；商品住宅竣工面积 302.4万平方米，占商品房竣工面积
17、的 86.7%，较上年提高了 3.8 个百分点，成为主导全市房地产开发投资最活跃、最积极的因素。 3、 开发土地面积成倍增长 2001 年，沈阳市房地产开发企业开发土地面积 513.0 万平方米，同比增长1.3 倍。其中已完成开发土地面积 181.1 万平方米，同比增长 67.8%，正在开发土地面积 197.1 万平方米，同比增长 3.7 倍， 待开发土地面积 134.7 万平方米，同比增长 90.4%。 4、 到位资金结构调整，贷款比重增加 2001 年，到位资金 116.6 亿元 ,同比增长 36.8%。除上年结余资金外 ,当年到位资金 95.3 亿元。其中国内贷款占 25.6%，比上年提
18、高了 8.7 个百分点 ,利用外资占 1.5%，开发企业自筹资金占 29.9%，其他资金占 43.0%;同比分别下降了0.9 个百分点、 7.1 个百分点和 0.7 个百分点。 5、置业门槛降低 沈阳市政府将出台 相关政策措施， 再次降低 “ 入市 ” 门槛 ， 其目的就是通过减轻房地产交易中的税费负担，让消费者得到更多的 实惠，从政策上鼓励居民买房、卖房，进一步搞活房地产市场。 银行按揭政策的大力支持及贷款门槛的降低也扩充了市场空间。 6、房地产市场法规逐步完善 沈阳市开始实行土地储备制度 ， 对土地实行公开招标拍卖，由政府垄断的土地一级市场已初步形成。 沈阳房产管理实施沈阳市城市房产管理条
19、例 ， 它的颁布对于加强城市房产管理、保证城市建设顺利进行，提高居住水平、改善生活环境、提高行政执法水平具有重要意义。 7、房地产市场十分活跃， 销售状况也保持着良好的态势 据沈阳市房产局的统计数字，截止到 2002 年 5 月份，沈阳市商品房销售面积 55.8 万平方米，比去年同期增长 37.9%， 其中商品住宅销售面积为 52.6 万平方米，比去年同期增长 44.3%。 2002 年的春季房交会展示会期间，商品房成交面积 65 95 万平方米，成交额 17 72亿元；存量房成交面积 63 65 万平方米，成交额 10 28 亿元。 这次春交会创下 28 个亿的销售奇迹。 8、总体房价稳中有
20、降 沈阳市商品房均价 基本保持在 每平方米 2500 元至 2700 元之间，符合沈阳市场行情。 从 2001 年下半年开始，沈阳市出现的中低价楼盘已经形成了环绕该市一环（外环）与大二环之间的居住圈，且均价都在 2800 元左右，随着市中心土地越来越少，土地交易制度的变革会使城乡结合部出现越来越多的中低价位的大盘。 从 2002 年 沈阳春季房交会的最新统计结果 也 表明，全市楼价正悄悄地向中低价位 转移。 9、需求空间较大，但有效需求明显不足 2001 年，沈阳市人均居住面积达 8.79 平方米，比上年增加了 0.42 平方米，但距 2005 年人均居住面积 12 平方米的目标尚有相当的距离
21、。为实现这一目标，今后四年，沈阳市需新建住宅约 2600 万平方米，这无疑形成了较大的住房需求。而从 2001 年的情况来看 ,商品房销售首次出现负增长，销售面积 192.5 万平 方米。其中商品住宅 165 万平方米，同比分别下降 8.5%和 10.3%，有效需求明显不足。与此同时，空置商品房 2001 年再次攀升，并创历史新高，达 220.4 万平方米，同比增长 66.6 万平方米。特别是空置一年以下（含一年）的商品房 148.9 万平方米，同比增加 70.2 万平方米，增长 89.1%，占全部空置面积的比重由上年的51.2%提高到 67.6%。 （二）房地产市场发展趋势分析 1、有效需求
22、明显增加 2002 年 上半年由于土地制度的变化导致市内高档次的新楼盘上市量小，而消费者经过去年一年的调整期的等待后显得很活跃，需 求量在增加， 住宅市场开始转入相对稳定的销售时期，大多数的市场消费者开始从去年的观望走向实际成交。 2、中小户型受宠 从 2002 年沈阳春季房交会的交易情况来看， 一些具有品牌优势、价格适中、户型合理的中低档楼盘呈现了供需互动的热销场面。在此次房交会 18 亿的成交量中，价位在 2300 2800 元的商品房成交比例占总量的 70。其中，均价在 2500元以下的商品房成交比例占总量的 40。 这 表明 2002 沈阳增量房市场将会呈现小户型、低档次、低价位住房紧俏，中户型、中档次、中价位住房紧销，大户型、高档次、高价位住房滞销的趋 势。 3、房价波动幅度不会太大 虽然 消费者对低单价、低总价产品的需求，可能促使开发商增加对中低价位产品的供应，从而拉低市场价格 ，但根据目前沈阳市房地产市场的活跃程度，预计拉动幅度 不会 太 大 。 4、二手房市场的活跃表现，为房地产的快速发展提供了支持条件
