1、我国货币政策对房地产价格调控效果分析 汪天倩 发布时间:2011-01-26摘 要本文对货币政策对房价的传导机制进行了理论分析，同时联系了近年来与房地产行业密切相关的货币政策分析了央行对地产价格的实际调控效果，最后对我国货币政策在调控房价方面提出了一些对策和建议：要尽早实现利率市场化，合理解决资本流动性过剩，注意选择性货币政策的运用。 关键词货币政策，房地产价格，利率，流动性过剩 本文着重分析金融危机及后危机时代我国货币政策调控房价的主要途径和困境所在。最后对今后可能出台的货币政策提出自己的看法和建议。 1 我国货币政策对房价的调控分析 1.1 传导机制分析 (1)利率传导渠道。利率变化可以明
2、显的增减消费者的还款额，直接影响其购房成本。由于房地产价格富有弹性，购房成本变化会使消费者敏感进入或退出市场，从而达到调节房地产的需求，从而直接影响房价。例如央行加息，提高利率，则消费者的还款额增加，购房成本上升，敏感的消费者就会退出房市，需求下降自然会降低房价。其过程表现为： 利率还贷额购房成本房地产需求房地产价格 (2)信贷传导渠道。对消费者而言，现金流入的增加、资产负债表的改善，获得银行消费信贷的可能性增加，他们会增加在耐用消费品和住房等方面的支出。在二级银行体制下，中央银行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量，这会改变商业银行的准备金和存款
3、，进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响房地产贷款的可获得性，从而增加或减少房地产需求，引起其价格的相应变化。如果央行采取扩张性的货币政策，商业银行的准备金和存款增加，其发放贷款的能力提高，房地产贷款随之增加，从而扩大了房地产的有效需求，导致房地产价格上升。这一传导过程可以概述为： 货币供应量房地产贷款房地产需求房地产价格 (3)资产结构选择传导渠道。货币、债券、股票和房地产等资产一起共同组成了投资者的资产组合。理性投资者会根据不同资产的收益、风险和流动性的变化，调整组合中各种资产的比例，以达到投资效用的最大化。如果央行实行扩张性的货币政策，降低利率和增加货币供应量，那么货币资产的收
4、益率下降、边际效用降低，原有资产组合的均衡被打破，投资者会减少资产组合中货币资产的比例，而增加非货币资产的比例，以形成新的均衡，从而导致非货币资产的需求增加、价格上升。这一传导过程可以概述为： 利率(货币供应量)货币资产收益率、边际效用房地产投资性需求房地产价格 1.2 货币政策调控房价的实际效果分析 自我国实行住房体制改革以后，我国房地产价格一直呈现出快速上涨的趋势。2009 年全年在宽松的货币政策刺激下的房价更是一路高歌。通过这些数据可以看出，房价在持续上涨。虽然有少数城市的部分楼盘价格下降，但这种房价下调是在房价大幅上调的基础上的，且局限于部分楼盘，不具有普遍性。房价上涨的总体趋势并未改
5、变。 近十年来，央行一直采取的都是稳健的货币政策，直到 2008年二季度才改为“适度从紧的货币政策”，也就意味着2008年中国宏观调控政策发生转向。面对房价上涨，政府不断出台政策对房价进行调控，货币政策逐步从紧。 2008 年为应对金融危机尤其是四季度，金融政策转向“积极”：多次下调存款准备金率，5 次降息。10 月 27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的 0.7倍，最低首付款比例调整为 20%；紧接着 12月中央经济工作会议将 2009年定调为“保增长、扩内需、调结构，推动经济又好又快发展”；“131”号文件提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定
6、房地产市场的职责，这些促进住房消费的优惠政策，的确对 2009年楼市成交起到了极大地推动作用，成为促进 2009年市场回暖的重要原因。2009 年以来，在主基调仍然适度宽松的货币政策环境下，在抑制的市场需求集中释放，投资性需求不断释放的大背景下，中国房地产市场实现“V”形反转，111 月全国商品房销售面积和销售额分别达到 7.5亿平方米和 3.6万亿元，同比增长 53%和 86.8%。住宅销售面积和销售额分别同比增长 54.4%和 91.5%。规模和增速均创历史新高。 从 2010年 1月 18日起央行上调存款准备金率 0.5%，到 5月 3日本年度第三次上调存款准备金率 0.5%，存款准备金
7、率已升至 17.00%。10 月 19日，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率，这一政策是政府出台限购政策，问责制度等调控办法这一系列组合拳的重要一击，表现出政府抑制房地产过快增长的决心。这无疑也会对房价有一定的控制商业银行的放贷能力会受到限制，银行会调整贷款投向，减少对房地产领域的贷款投放。 从总体来看，我国货币政策的调整虽然对房价上涨，投资过热问题有一定的抑制作用，但部分货币政策的普适性的作用远远大于其纯粹的经济上的作用，对房价的上涨和投资过热的抑制作用比较明显。 2 我国货币政策调控房价的不足之处 2.1 尚未市场化的利率及利率差的扩大，冲销了利率作为政策操作指标的能力 货币政策从制定实
8、施到对房地产价格产生影响，这之间有一个较长时间的传导过程，而利率是连接其中的重要纽带，目前我国的利率尚未市场化且央行在连续几年的加息的过程中，存贷款利率提高的比率却是不对称的。央行加息的行动，原本是控制商业银行的信贷规模，但存贷款利率差的扩大反而更加刺激了商业银行的信贷规模，高利差环境，已经在某种程度成为了激励银行扩大贷款规模的最大动力，因为这种贷款能为银行带来更加丰厚的利润(在当前我国商业银行利润组成主要来自存贷款利率差额)。 2.2 通货膨胀进一步刺激了对房地产的需求 货币的流动性过剩进一步推动了通货膨胀的加剧。央行在 2009年货币政策执行报告中坦言，我国的通货膨胀压力在不断加大。在费雪
9、方程式中，名义利率 i等于真实利率 ir加上预期通货膨胀率 ne即 i=ir+ne。于是理性的投资者在投资时会考虑真实利率而不是名义利率。在高通货膨胀率下，我国的真实利率实际已经很低或者是负利率。对居民来说，如此低的真实利率以及对通货膨胀上升的预期，促使人们不愿意持有货币，同时我国资本市场容量的限制，使得人们偏好对非货币资产的投资，主要集中在对房地产的投资，这就促使房地产价需求增加，导致房地产价格上升。 3 对今后我国货币政策调控房价的建议 3.1 完善金融市场，尽早实现利率汇率市场化 让利率和汇率成为反映真实经济运行的指标，保证货币政策的传导途径的畅通。货币数量政策和货币价格政策是货币政策的
10、两个基本元素，作为货币价格的利率和汇率，我国的利率和汇率未完全市场化，因此数量型政策工具和价格型政策工具的混合作用难以发挥，货币政策的传导渠道受阻，货币政策的独立性和有效性不足。因此建议同步加大利率和汇率的市场化改革，制定货币政策时货币数量政策和利率，汇率政策协调一致加以考虑，同时完善间接调控的机制，灵活运用数量型政策和价格型政策工具的搭配，保证政策工具到中间目标间的传导效果。 3.2 合理解决资本流动性过剩的问题 我国目前以金融机构超额准备金水平合适为主，稳定货币市场利率为辅的货币政策操作体系，在利率市场化改革加深的情况下，仅以数量型政策工具较难以实现操作目标从金融机构超额准备金水平为主向货
11、币市场利率为主的转型，应同时加大金融市场的建设和完善，建立多层次的金融市场体系，增加金融资产供给。充分利用当前股市的繁荣的大好时机，进行股市的增容，减轻房地产市场的压力，减轻房价的继续升温，有效解决资本的流动性过剩。 3.3 应注重选择性货币政策的作用 鉴于货币政策是总需求调控政策，人民银行对房地产市场调控的重点应是通过选择性货币政策调控商品房需求来调控房地产价格，应注重区域性和差别化信贷政策的运用，对于中国这样一个地区经济发展水平差异比较大的国家来说，在统一的货币政策之下，还应该有针对各地区不同经济发展水平而制定的各地区的区域性货币政策。在央行统一的货币政策前提下，应提高区域货币政策的灵活性，因地制宜进行宏观调控。 参考文献： 1蒋敏.西方货币政策传导机制理论评述J.南开经济研究，2005(2). 2米什金.货币金融学M.北京:中国人民大学出版社，2005. 中国市场 2011 年 2期
