1、 - 1 - / 21 房地产税务探讨- 1 -房地产税务探讨2006 年全球税收痛苦指数评比中，中国名列第三。中国的房地产项目开发商，不管是在暴利时代还是 “和平”时代，企业利润总额中，被国家税务机关以税费名义收取的金额（包括股东分红应纳个人所得税）就会占 50 60，故有云：交税是痛苦的。在地产经营中，不管住宅开发还是商业开发，有效利用各种政策及其他辅助手段以节约税款，是公司的一个必然的重中之重的问题。这几年，做过多个楼盘的税务清算检查审核，做过多个房产方面单项咨询和财税顾问、项目税务筹划方，与税务局稽查、专管员有过多次就法规及执行情况的讨论，也在一定程度上了解了税务日常管理及稽查的模式和
2、手段，再加上自己在房产公司的多年实践经验，故在此抛砖引玉，和大家一起探讨一下房产公司项目的税务思路。探讨内容：开发项目从土地取得到利润分配各环节涉及税收筹划（举例中主要以住宅项目为主）税务筹划的目的：避免税务风险、节约税务成本税务筹划的前提：合法合理性。所谓合法性，易解释，就是合乎法律及行政法规，不违法、不偷税、不漏税、积极主动纳税、年年做名符其实的“诚信单位” ；合理性就不好解释了，因为法律是不讲“理”的，只讲法。我们先看专家对“避税”两字的解释：避税是一种介于违法与不违法之间的操作，行业内，通常叫做“非违法”性，是指纳税义务人利用税法上的漏洞或不完善之处，通过对经营及财务活动的人为安排，以
3、达到规避或减轻缴纳税款的目的的行为。其后果是造成国家收入的直接损失，破坏了公平、合理的税收原则，使得一国以至于国家社会的收入和分配发生扭曲。避税是属于纳税义务人采用合法手段逃避纳税的行为。这儿我所想说的合理性，其实质就是在“避税”两字的前面再加合理两个字，即任何东西都不能过份！国家给的相关优惠我们要用够，但一般行业经过周密“避税”后的税负仍要符合一个行业标准，若过份了，税务局真想给你过硬，鸡蛋里面挑骨头还是能挑出来的，最后吃亏的还是企业自身。但某些行业就不一样了，如部分农牧业，哪怕税负为零，仍是完全合法合理的。税务筹划的人文环境：我这儿想说的是指人与人之间的感情环境，说白了，就是要和税- 2
4、- / 21 房地产税务探讨- 2 -务局建立良好的税企关系往来，要舍得感情投资。当然人文环境不是税务工作的全部，它只是税务筹划的一个必不可少的辅助，房产公司切忌完全依赖本“感情投资” 。 税务筹划的执行环境。我这儿想说的执行环境包括两个方面，一方面是房产公司要充分了解当地的整体税负平均水平，有的放矢，不过份，但也不吃亏。稽查局在选企业中标时，首先就是选那种税负异常的企业，比如当地行业平均税负都是 11，你却只有6，若没特殊情况，恭喜你，你肯定中标！另一个方面是当地税务机关对各种税目的管理体制、对某些涉税事项的通常处理及执行力度、对税务的检查手段等，如四川在2008 年下半年起，一般情况下鼓励
5、企业自行提出土地增值税核定征收，但 2010 年起，又要求原则上不允许核定征收，若要核定征收，核定征收率不得低于 5%，我想一旦超过 5%，大多数企业又都会不愿意核定征收了。再如企业所得税，四川省局 2008 年 11月出具房地产行业企业所得税管理细则 ，供税务内部使用，对房产公司企业所得税的日常管理及易偷漏税处、检查手段等都做了详细说明。再如地方税务对甲供材的税务管理、对代收款项营业税的管理、对代开发票的管理、对预收款项应交税费的执行力度等，这些都是我们房产公司财务人员所必须掌握的，以便有针对性的安排计划。不同省、不同市、不同区县、甚至同一区县下不同税务所，有时在执行政策的方式和力度上都不一
6、致，所以我们不仅要了解大的税收政策，还要了解各地税务机关对政策的执行方式。如 2008 年前，成都市对维修基金是否能计入开发成本没明确规定也没约定俗成，但 2008 年起，锦江区地税区开始统一规定维修基金不得计入开发成本，于是其他各区也纷纷效仿，但却一直没出相关文件。再如建筑企业在异地施工在税务机关代开发票时是否应缴纳个人所得税和企业所得税问题，各地执行方式完全不一样，甚至同一税务所对下属不同楼盘项目的执行也不一样，有收 1%、有收 2%的，也有资料齐全关系到位全部不收的（这点尤其是针对楼盘的施工企业是自身关联方或工程属施工队挂靠工程至关重要，是否征收个人所得税直接影响施工方利润，而施工方利润
7、又直接影响楼盘项目成本） 。我们在进行项目前期税务测算时，必须充分了解当地对各种税务情况的执行方式和力度，以准确进行税务测算并从而进行有效控制。税务筹划的技术环节。这是我们本文的重点部分，主要利用各种税收政策及各地的税收管理体制、检查手段，从项目投资可研分析、土地的取得、施工阶段、销售阶段、期间费用的处理、清算阶段、利润分配、未分配利润的处理八个方面来论述房产公司税收筹- 3 - / 21 房地产税务探讨- 3 -划的实务环节，我们普遍的企业不能像某些特别公司可以因为自己的经营而专门弄点“国税函”一类的，那我们就只能在不影响经营的前提下根据税收法规从程序、方式等方面小范围的进行改变；因特殊原因
8、不能对经营活动有任何改变的，我们至少要明白我们付出的税务成本有多大，若改变经营活动，能带来多大的效益，以便在决策上进行取舍。一、项目投资可研阶段我一直认为，任何事情无预则不立，比如我习惯每天下班时都对第二天的工作进行一个疏理，这也叫先预再立。项目开发如此，全面预算如此，资金管理如此，税务筹划同样如此。项目税费成本，已成为地产项目影响利润除收入、土地成本、工程成本、资金成本外的第五个主要因素。项目可研阶段，必须根据实际情况对项目税务进行一个预测分析，须根据土地成本、项目形态、销售收入及节点、工程成本、报建费、销售费用、当地税务政策等预测整体税费和支付节点。根据预测情况，提出一个合理的税负水平，再
9、来筹划后述各个阶段的具体处理，考虑是否须要经营上的配合（如商业部分公司计划自身持有资产的，是否考虑报建时报为自建等） ，税务筹划的最终还得落实在下述每个阶段上，但我们必须提前做好规划，下述各阶段总体思路围绕这个规划去实施。项目可研阶段的税费预测和整体筹划就如我们写文章，它是纲要，是指引，也如我们建房，它是基石。二 、土地取得阶段土地的取得就一般房产公司而言，通常有招投标、拍卖方式（也就是通常所说的招拍挂，招投标和拍卖在形式上本是两种方式，但其税务方面基本一致，故我们在此视为一种方式进行处理） 、旧城改造与房屋拆迁中取得方式、从其他企业协议取得方式三种。第一种：通过招投标、拍卖方式取得。这种方式
10、下，土地成本一般已达到一定高度，且相关成本费用均全是上交给国家行政事业部门或政府为土地管理而专门成立的中心，成本及收款方都较为单一。该种土地取得方式下，税务方面我们需要关注的不是节约税务成本，而是关注税务风险，主要需注意以下几个方面：- 4 - / 21 房地产税务探讨- 4 -1、印花税：在 2006 年 11 月 27 日以前签订的土地取得合同，明文规定不缴纳印花税；对 2006 年 11 月 27 日起签订的土地取得合同，则必须按产权转移书据缴纳印花税，税率为合同金额的万分之五。印花税是小税大罚，我们不必要在这方面带来税务风险；2、切忌少交契税。我们国家现行契税征收比率为 3-5，契税是
11、简单的计算方式，除分立、合并、公司制改制外无其他优惠政策，正常情况下在办理土地使用证时国土局会要求出具契税的完税证明，有些企业就会在国土局打主意，只缴纳少数契税或不交契税就直接办理土地使用证。我曾经遇上过一个这样的企业，前几年取得土地时通过关系只缴纳了极少的契税就办理了土地使用证，少缴契税几百万，现在他意识到该问题的严重性，想交但是却不知道该怎么交进去。因为契税少交非常容易查出来，任何一次税务检查都会把该问题提出来而且做为重点，企业不可能每次都通过红包解决，总有行不通的时候。要明白，税收征管法明确规定，对少缴税款，每日万分之五的滞纳金，一年就是18，另外还有 50-5 倍的罚款，情节严重的，还
12、有蹲监的风险。3、不要被政府忽悠。前段时间我去一家房产公司做咨询，了解了契税情况后大吃一惊。企业与国土局的土地转让协议上注明由国土局承担一切税费，包括契税，现在企业土地出让金也已全额转款，计 2 亿，土地使用证也办下来了，但国土局根本未给企业缴纳契税方面的税票，企业找国土局时，国土局的回答是：土地使用证都给你办了，还要契税发票干嘛，没有。我在想，若税务来检查时，会因为你国土局的几句口头答复就算了吗？整整 600 万契税一分钱未缴纳，税务局不能叫国土局补，难道不敢叫你企业补吗！要知道国土局不是纳税人，纳税义务人是你企业。我们国家部门与部门间因利益而产生“打架”事件屡见不鲜，谁叫大家都有任务呢，况
13、且这任务和奖金及官帽挂勾。一不小心，就会被政府忽悠！第二种：通过旧城改造与房屋拆迁中取得方式。是指通过对旧城改造和房屋拆迁取得城市国有土地使用权，拆迁时房地产开发商要与拆迁户签订拆迁协议，并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。在这种方式下需要注以意两点：1、明确契税的征税基数。包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及- 5 - / 21 房地产税务探讨- 5 -其他经济利益；2、在形式上注意符合城市房屋拆迁管理条例 的相关规定，包括专款专户专用、由政府部门或拆迁公司进行拆迁等等规定，要做到在程序、形式上合法合
14、规，表明我们是“依法办事的好公民“的态度；3、注意收集支付款项的相关依据，包括：拆迁合同、被拆迁房屋的房产证、土地使用证、被拆迁单位的营业执照税务登记证、被拆迁人的身份证、户口本、结婚证、收据（发票）等，针对个人的，拆迁合同上最好还有居委会的参与。当然，并不是说这些资料全都得附在记账凭证后，而是要单独装订成册以备查，充分展示，我们的拆迁补偿款，全是真实合理有效的。4、新房抵旧房的注意事项。有时开发商会和被拆迁户约定，以新建房屋抵偿原被拆迁房的补偿费，差价另算。一般情况下，商品房用作抵债、以物易物在税收上都视同为销售并按市场价计缴相关税款，此种情况下，企业所得税及土地增值税都视同销售进行处理，但
15、营业税上有明确规定，可以按成本价计算，如开发商与被拆迁屋约定，以一套住房补偿被拆迁户的 100 平方米被拆迁房，最后交房时，新商品房 140 平方米，差价双方另行协商，该楼盘成本价 1600 元/平方米，市场平均售价 3000 元/平方米，则因该套住房应纳营业税 14000.00 元（1600*100*5+3000*40*5） 。这叫该有的优惠我们还是要用够。另外得注意的是关于拆迁安置土地增值税的计算问题，2010 年关于土地增值税出了个国税函 2010-220 号国家税务总局关于土地增值税清算问题的通知 ，第六条对拆迁安置中的相关问题进行了专门规定。5、代交税费。房产公司在拆迁时，经常会遇上
16、这样的情况，当对方是单位时，经常会要求由房产公司承担被拆迁单位应缴纳的税费，即被拆迁只取得净收入，不承担任何税费，如某单位的被拆迁房屋市场价为 500 万，但被拆迁单位要求因拆迁取得的收入应缴纳的税费由房产公司承担，被拆迁单位要净收入 500 万，假设综合税费为 7（营业税及附加 5.55，土地增值税按旧房核定征收 1.5） 。这个时候房产公司得考虑二个方面的问题，第一，纳税义务人；第二，计税基数；- 6 - / 21 房地产税务探讨- 6 -第二，账务处理。纳税义务人按现行税法规定，不管由谁缴纳，纳税义务人肯定会被拆迁单位，税票上必为被拆迁单位；计税基数从理论上来说应为含税价，即 500/（
17、1-7）537.63 万，则应纳税费537.63*737.63 万，但有些企业通常直接用 500 做为纳税基数，缴税税费 35 万，同时在税务机关代开票金额也为 500 万，另有税票 35 万，当然这样的做法我们能理解，可以少缴 2.63 万税款，但是我们得注意少缴 2.63 万所带来的税务风险，其一，你得修改合同，改成 500 万是不含税价；其二，在账务处理上，只能以 500 万进入拆迁成本，35 万计入往来，且永远是无法处理的呆账。而且通过银行账可以很清楚的查出房产公司因该拆迁实际支付 535 万拆迁成本及税费，通过一定的检查手段就能发现少缴了 2.63 万税费，引成了一定的税务风险。我个
18、人认为，我们不妨按含税价进行计算纳税，即缴纳 37.63 万，这样做有两个方面的好处，第一，完全足额缴纳了税款，不用修改合同，也不用存在偷漏税的风险；第二，可以以 537.63 万全部计入拆迁成本，比上述方式可以多计入 37.63 万成本，37.63 万的成本可以为以后的项目清算带来 10 万左右的税费节约，远超过现在缴纳的 2.63 万税费。第三种：从其他企业协议取得土地。这种方式是指房产公司看中其他企业所持有的土地，通过一定方式取得土地使用权从而进行开发。在 5.12 地震前，通常只能通过收购股权或用该块土地直接投资成立一新公司，然后再行转让股权，5.12 地震后，各地相继出台相关文件，允
19、许企业与企业间直接转让土地使用权，这就使得我们在现在多了一种可供选择的方式。举例：某生产型企业由于经营管理不善，2007 年基本停止经营，2008 年决定将该公司清算注销，现负债 2000 万，资产仅余一处房屋占地 100 亩，账面净值为 1100 万，该公司股东为自然人股东，实收资本为 100 万元。经我开发公司初步考察，该土地位于城郊，具有可开发性，可以修建普通住宅与连体别墅，现土地市场价为 4000 万。在谈判过程中，该企业表示不承担任何转让环节税款，需得净收入 4000 万。A 方案：由房产公司 100收购原股权，收购价 2000 万，完成股权收购后，尚需注入2000 万资金偿还该企业
20、原欠负债，取得土地的成本价为 4000 万，不用缴纳任何税费，但土地成本只能以 1100 万的现账面净值入账；B 方案：直接协议进行土地转让，原土地持有者取得净收入 4000 万，仍然假设综合税率 7，则房产公司应纳税费301.08 万4000/（1-7）*7 ，需纳契税129.03 万4301.08*3 ，可计入开发成本的土地及契税 4430.11 万4000+301.08+129.03，与- 7 - / 21 房地产税务探讨- 7 -A 方案相比，B 方案比 A 方案多付出 430.11 万的税费成本，但可计入开发成本的土地成本比 A 方案多 3330.11 万；C 方案：房产公司与生产型
21、企业共同投资，新成立一公司第一步：该生产型企业以土地房屋出资、我方以货币资金出资，共同成立一非房地产新公司，土地房屋做价 4000 万。按现行按 国税函 1995-156 号、财税字 1995-048 号、 财税 2006-21 号，以土地出资共担风险，不交营业税、土地增值税。则该土地过户环节只缴纳契税，应纳契税 120 万4000*3 第二步：该新公司取得该土地一定时间后，对股东原生产型企业实行减资 4000 万，即完成了土地转让的过程；第三步：原生产型企业取得减资款后，偿还负债，再行进行清算注销；C 方案分析：C 方案下，实际支付土地成本 4120 万，可计入开发成本的土地成本为4120
22、万，与 B 方案相比可少支付 310.11 万税费，但 C 方案存在一个隐患，即项目完工后，进行土地增值税清算时，税务机关是否认可土地成本为 4120 万。按 93 年的土地增值税暂行条例规定，土地增值税计算时，可扣除的土地成本是指实际支付的土地成本，该方案下的 4000 万只是双方协议评估金额，并未实际支付，只是在现行的执行环境中，有些税务机关认可成本为 4000 万，也有些税务检查人员不认这种方式。综合分析：三种方案各有优缺点，需结合建安成本及销售金额来总体评价以进行选择，若认为毛利率并不大，土地成本可转化为通过建安成本进行筹划，则我个人认为选择A 方案为最优；若毛利率较大，通过建安成本与
23、期间费用无法进行整体税负的控制，则选择 B 和 C 为宜；而 B 方案和 C 方案比较，B 方案属保守型，且也只是 5.12 地震后方可操作，该种转让方式尚可执行多少年是未知数。C 方案是积极型，税费比 B 方案少300 多万，但未来会存在一定的土地成本不被认可的风险，通常在土地成本无法确定的情况下，会实行土地增值税核定征收，核定征收比率为收入的 5以上。备注：关于 B 方案中直接转让土地，5.12 地震后，成都市有专门的文件规定可以企业与企业间进行土地使用权的转让，但在执行一定时间后，据闻又不能执行该政策，经询问企业与政府相关部门，都没得到明确答复，故在考虑该种模式时，必须首先再次落实该方式
24、是否可执行。土地使用税取得土地后，就会随之产生一个相关税费，即土地使用税，这里，我们把土地使用税一- 8 - / 21 房地产税务探讨- 8 -并讨论。而土地使用税值得讨论与争议的地点，主要是计算土地使用税的起止时间。第一个问题：土地使用税从何时算起？这在 2007 年前一直在颇有争议的问题，同时各地税务机关执行得也不一样，还好出了个 186 号明确了，按现行规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。第二个问题：房产公司缴纳土地使用税从何时止？由于房产公司交房至
25、为业主办理土地分户会有一个一定的时间，那房产公司缴纳土地使用税是以交房为止还是办理土地分户为止？这个也一直是颇有争议的问题，到现在为止，仍没有一个明确规定， 我认为，从土地增值税暂行条例及上述的 186 号文件来分析，房产公司缴纳土地使用税的截止时间应是合同约定的交房当月，若实际交房月与合同约定不一致，以房产公司发出的交房公告上通知的时间为主，而部分业主未按约定或公告的时间来交房是业主自身的责任，其后的土地使用税也不应由房产公司缴纳。顺便我们再来讨论一下土地使用税账务处理上有争议的一个问题，不管从会计还是税务的基本理论来说，房产公司的土地是属开发产品的一个组成部分，与其他公司所持有土地的性质不
26、一样，因此而产生的相关税费理论上应计入开发成本，当然这样对企业在某些时候也有利一些，因为在土地增值税清算时，开发成本是允许加计扣除 20进行计算。但是很可惜，在会计和税务上，将房产税、土地使用税、印花税、车船使用税四税费是要求直接计入管理费用，并未单独针对房产公司出具其他文件，按“特别法”大于“普通法”的原则，房产公司的土地使用税仍然只能计入期间费用进行核算。现在，我们终于取得土地了，本文的第一部分“土地取得阶段”也告一段落，当然“土地取得阶段”也得和后期的销售结合起来进行综合考虑，只是为了分析的方便，我们按项目的顺序一部分一部分的来。税收法规相关政策：关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知
27、国税发（1991）155号十一、土地使用权出让，转让书据(合同)是否贴花？土地使用权出让，转让书据(合同)，不属于印花税列举征税的凭证，不贴- 9 - / 21 房地产税务探讨- 9 -印花。财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知财税（2006）162号三、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知财税（2004）134号一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 (一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗
28、补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。成都市地方税务局转发四川省地方税务局关于营业税资源税若干税收政策通知的通知成地税函（2005） 170号六、关于“以房换房”营业税政策适用范围问题根据川地税函2001262号规定，“以房换房”中，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅成本价核定计征营业税。这一政策只适用于住宅。对其他房屋“以房换房”中偿还面积与拆迁面积相等的部分，应按该房屋市场销售价格核定应税营业额，征收“销售不动产”营业税。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字（1995）006号第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具
29、体为: (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字（1995）048号一，关于以房地产进行投资，联营的征免税问题对于以房地产进行投资，联营的，投资，联营的一方以土地(房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资，联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税（2006）021号五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联
30、营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字号）第一条暂免征收土地增值税的规定。财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知财税（2006）186号二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题- 10 - / 21 房地产税务探讨- 10 -以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定
31、的通知（国税发200389号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。三 、施工阶段有人认为，房产公司项目施工阶段的税务仅牵涉对施工方代扣代缴税费而已，其实不然，施工阶段是一个项目的税务筹划的中心环节，很多不合理和合理的支出都在这个环节消化，针对一般项目而言，税负的整体控制主要就在这个环节。该阶段的税务操作主要有以下几方面：施工前的项目设计和规划阶段同样和税务筹划相关，如关注住宅房的建筑面积，控制避免出现刚超过 144/套房屋的出现，144是普通住宅与非普通住宅在税务上区分的标准之一，刚超过 144的住宅房，大多数情况下增加面积的毛利会低于增加面积所带来的
32、税费，从整体看，会让企业得不偿失。第一个方面：消化各种灰色支出。中国人是讲“感情”的，尤其房产公司，需要讲“感情”的环节数不胜数，土地的取得要讲“感情” 、报建要讲“感情” 、办施工证、预售证等也要讲“感情” 、每一次验收环节也要讲“感情” 、融资要讲“感情” 、交税也得讲“感情” ， “感情”之深，岂是一般老百姓所能理解！但通过感情投资，往往能办事顺利、节约时间、节约成本，有时候，时间就是金钱，所以才使得这些“感情”有了市场，也成了一种潜规则。一个项目下来，感情费少则上百万，多则几百上千万。财务部门要做的，一是适度衡量这些感情投资的价值，二是考虑如何对感情投资进行账务处理，由于这些感情投资从本质上来说是违法行为，更别说进成本费用，那我就得将其转让为合理支出且使其可在税前扣除。有些企业就直接挂经手人的往来款，这样一直挂往来会形成三个方面的问题，第一：不能成本化，其实际支付了的成本费用无法税前扣除；第二：该部分往来款一直未归还，税务检查时，会视同为支付给职工的工资或股东分红计缴个人所得税；第三：由于账面上一直挂着往来款，会给经手人带来心理压力，从而有可能进一步影响其工作。更为合适也更为通用的处理方式是通过增加隐蔽工程或形式上将某工程一分为二，通过与个人签订小型工程施工合同，然后在税务局代开建安发票的形式，有效的将各灰支出进行了合理的账务处理且可进入开发成本，不仅账务上不存在往来款，
