1、完善我国住房保障体系的思考摘要：加快保障性住房建设是我国宏观调控政策的重要组成部分，党中央国务院对此高度重视，为解决民生问题，各参与主体已经启动，我国将进入大规模保障性住房建设的时代。但因观念陈旧、管理滞后，特别是政府相关管理部门的认识不高、管理能力相对薄弱等原因，保障性住房建设领域出现了大量问题。本文通过分析建设管理中存在的突出问题及原因，对完善保障性住房建设体系提出建议。关键词：保障性住房建设；管理问题；建议。引言：根据现在城市化的发展速度以及住房供给模式计算，到2021年在我国8.7亿的城镇人口中，无力购房的人数将达到1亿（据官方公布的城镇居民自有住房率87%来保守计算）。此外，目前我国
2、城镇居民中约有2亿人的住房面积勉强达到住房的小康水平（人均35平方米）。由于高房价的制约，他们也无力改善自己的居住条件。面对国内持续升温的房地产市场，国家对加快保障性安居工程建设出台了一系列重要政策和措施。加快保障性住房建设，不仅是重要的民生问题，也是扩大内需、拉动消费的极其重要而有效的举措。一、保障性住房的含义保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给中低收入人群购买、租赁使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。目前主要供给包括廉租房、经济适用住房、限价房、棚户区安置房、军
3、队安置用房等产品形式。二、保障性住房建设进展情况为真正解决民生问题，党中央国务院对此问题高度重视，各级政府将启动大规模的保障性住房建设，我国将进入大规模保障性住房建设的时代。2010 年 5 月 19 日，住房和城乡建设部与各地政府签订2010 年住房保障工作目标责任书 ，确立新建 580 万各类保障性住房的建设任务。2010 的建设计划中，全国保障性住房建设目标大幅提高到 1000 万套，相比 2010 年提高了 72%。为督促地方政府完成这一艰巨任务，住房和城乡建设部与各省级政府签订“军令状” ，任务完成情况将纳入对地方政府的考核。各省市也针对自身的具体情况制定相关计划，推进保障性住房的建
4、设工作。例如：2011 年北京优先安排储备土地用于保障性住房建设，坚持配建与集中建设相结合，确保土地及时供应，新开工建设、收购保障性住房 20 万套。市国土部门要安排全市住宅供地的 50以上用于保障性住房建设，保障性住房用地的 60优先安排用于公共租赁房建设。 “十二五”期间，北京市计划建设、收购各类保障性住房 100 万套，比“十一五”期间翻一番；广西 2011 年将建设包括公租住房在内的各类保障性住房万套；山西该省 2011 年将开工建设各类保障性住房 28.16 万套、1665 万平方米。随着大量保障性住房的开工建设和落成使用，中国将迎来商品住房和保障房并存的住房双轨制时代。大量保障性住
5、房进入住房供应市场，将有利于遏制房价的过快上涨，促使房地产市场的理性回归。三、保障性住房开发过程中存在的问题（1）保障性住房政策不统一，相关手续繁琐各级政府都很重视保障性住房建设，但在实际建设过程中，各个相关部门的手续办理极其繁琐。虽然各地保障性住房建设已经运行了一段时间，但目前却没有统一且明确的开发政策及规章，而是以各地相应的商品房开发政策及规章为准。然而，保障性住房开发毕竟与商品房开发有所不同，其招投标、施工、监理、移交都有其特殊性，在未出台相关的详细细则前，如果引起争议则必定是无据可循，而话语权较弱的开发企业则要因此承担更多的风险。（2）现金流压力沉重成本高、开发周期长是房地产开发的最明
6、显特点，保障性住房也不例外。虽然保障性住房的土地费用较低，并享受相关税费的减免优惠，但开发企业仍需投入大量资金以保障项目建设进程。无论是采用何种建设回收模式，都要求开发企业拥有雄厚的资金实力，足以承担开发过程的现金流以及长期巨额的资金成本，同时要承担更高的违约风险。（3）利润过低目前，保障性住房的收益率低、回收期长、回收风险大已经是行业内不争的事实，如果开发企业长期处于低收益状态，势必对其资本积累和成长造成影响。同时，很多开发企业没有雄厚的实力和良好的风险保障机制，而只是将政府造成的开发风险向下游转嫁，则会影响到企业信誉和公共关系，造成无形的损失。（4）土地供应滞后地方政府在落实国家下达的保障
7、性安居工程计划方面重视不够，贯彻力度薄弱，造成了保障性住房土地供应跟不上，影响了保障性住房项目的开展。据国家统计局公布的数据显示，从 2000 年至 2009 年的 10 年时间里，全国房地产企业一共购置占地面积近 33 亿平方米的土地，而在这 10 年内全国房地产企业完成土地开发面积仅有近 21 亿平方米，这意味着仅仅这 10 年出让的房地产开发土地，就被房地产开发企业“雪藏”了近 12 亿平方米，这就足够全国开发 6 年。而潘石屹更是爆料说开发商囤地足够开发 151 年。（5）对申请保障性住房的资格审查不力在房价不断高涨的今天, 保障性住房已经成为切实保障中低收入家庭住房条件的重要途径。我
8、国的保障性住房在群众的厚望中不断加大建设, 但与此同时相关的问题也不断暴露。2009 年 9 月份，当时北京宣武区的一户经济适用房备案家庭，公示的身份证号码是 18个 1。网友称为史上最牛身份证号码，这个人叫高明显，他的名字同时出现在廉租房的申请名单里，身份证号码是 18 个 0。2011 年新华网以“申请程序上的漏洞、社会认定体系缺失为利用虚假信息申请保障性住房者开绿灯”为题报道了我国现阶段保障性住房在分配时出现的主要问题，引起了巨大的反响。四、保障性住房开发建设的有关建议（1）切实完善政策法规，从法规上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及对违法违
9、规行为的惩处措施等内容，为保障性住房政策实施提供法律支持；政府部门要加大政策支持。（2）进一步简化报批流程，降低企业投资风险国家对保障性住房的建设已出台了一系列优惠政策，鼓励、提倡保障性住房建设。但由于现有体制分割、职能分工、考核评议以及对政策的理解和执行力度上的不统一等原因，项目建设在有关手续的审批和工作协调上非常困难，建设周期加长，加大了企业投资风险，也阻碍了建设项目的正常进行，造成了大量的资源和时间浪费。政府办事窗口应建立经济适用房“绿色通道”，实现“一站式”服务。（3）科学合理规划保障性住房的建设保障性住房要坚持集中与分散相结合的原则，避免集中建设形成“贫民窟”，结合城市总体发展进行规
10、划建设，修建保障性住房的土地虽然不是优质地块，但交通网络应该顺畅，基础设施配套也要完备；在保障性住房建设的规划设计中，一定要配以合理比例的商业地产面积，以提升社区生活便利水平、帮助解决低收入群体就业问题，还可用商业面积租金收益来部分覆盖保障性住房社区的物业管理费用。（4）利用公积金/房地产信托建设保障性住房我国可提取相应比例的公积金沉淀资金用以建设保障性住房；还可以利用房地产信托机构以股权的形式为商业地产投资和保障性住房建设募集资金等多种渠道解决保障性住房建设资金问题。（5）实施专业化管理是确保项目开发建设质量的重要保证为了适应激烈的市场竞争及保障性住房利润较低的客观要求，开发企业在保障性住房
11、开发项目开发过程中必须引入项目全过程管理，即从项目前期工程、规划设计、产品定位、工程施工管理、销售及后期索赔、遗留问题处理等全过程实施管理。（6）加强对保障性住房申请的资格审查政府的本质是维护公共利益，保障社会稳定，应彻底摆脱房地产市场利益上的纠葛，加强对保障性住房的资格监管力度，确保政策的贯彻执行，保障低收入申请者的利益；为了使得这样的公共政策真正受惠于低收入阶层，政府应制定严格的保障性住房申请程序，一旦发现诈骗，严厉处罚，不仅有牢狱之灾，个人信用也彻底破产。（7）其他措施扩大住房的供给途径，开发卫星城和条件较好的农村地区；多种措施鼓励居民购置住宅。五、结语建设参与主体要树立以人为本的开发建
12、设理念；完善政策法规；政府部门要简化优化管理流程，加大土地供应力度，在财税金融等方面出台有力政策，扶优扶强，引导企业进行专业化建设和经营管理，降低企业投资风险。切实规范房地产市场秩序，确保保障性住房建设的健康、有序推进。六、参考文献：1魏显良.我国保障性住房建设中的问题与对策J. 中共青岛市委党校.青岛行政学院学报,2011,(01).2郎启贵.施勤俭,吴步昶.我国公共租赁房运作模式的实践与探索J.中国房地产,2011,(20).3胡敏.保障性住房建设中地方政府的角色研究D.华东理工大学,2011 .4郭其林.公租房是解决我国住房问题的最佳途径J.消费导刊,2010,(05).5刘宝亚. 加强廉租房建设,完善保障房体系J.新重庆,2009,(11).6李宇嘉.保障房建设加速有利住房供应“双轨制”J城市开发,2010(24).
