1、-_统一技术标准（2011 版）编制 中心研发部 日期 2011 年 12 月 30 日校对 日期审核 日期批准 日期修订记录日 期 修订状态 修改内容 修改人 校对人 审核人 批准人参加讨论认定人员：-_目录总则第一部分 总图设计第一章 规模等级.模式与主要配套指标第二章 总平面规划要点第三章 公共设施规划要点第四章 营销体验区规划要点第五章 小区内交通系统设计要点第二部分 建筑专业第一章 万科现有风格纯化第二章 住宅技术要求第三章 会所技术要求第四章 配套商业技术要求第五章 地下车库技术要求第六章 建材选用标准第三部分 结构专业第一章 各类建筑的结构形式及材料限额标准第二章 结构设计总则第
2、三章 材料选用范围第四章 各类建筑的具体要求第五章 填充墙中构造柱、圈梁、过梁的布置原则及配筋要求第四部分 给排水专业第一章 住宅技术要求（未含超高层）第二章 会所技术要求第三章 配套商业技术要求第四章 地下车库技术要求第五部分 暖通空调专业第一章 住宅技术要求第二章 会所技术要求-_第三章 配套商业技术要求第四章 地下车库技术要求第六部分 电气专业第一章 住宅技 术要求第二章 会所技术要求第三章 配套商业技术要求第四章 地下车库技术要求第七部分 室内专业第一章 会所技术要求第二章 住宅公共部位技术要求第三章 营销样板房技术要求第四章 精装修房技术要求第八部分 景观专业第一章 景观等级分类第二
3、章 景观构成第三章 不同风格景观要求第四章 景观设计要求-_总则一、编制目的1. 结合万科房地产集团独有的开发模式和经验，通过对国家标准未涉及到的总结提炼形成了万科住宅统一技术标准。本标准针对万科住宅项目存在的主要问题进行针对性编制，作为设计研发三创工作第一阶段核心成果。2. 该标准将作为集团项目设计、施工等工作的技术依据，与成本标准、营销标准共同构成万科产品标准。3. 该标准每年修订一次，由研发中心负责起草、修订，技术决策小组审核，各相关中心、项目公司执行。二、适用范围本措施适用于万科地产集团开发的住宅项目，承接万科地产集团开发项目的设计施工单位，在施工中应按照本措施和当地的相关规定及技术标
4、准，统一现场施工程序化做法，提高住宅开发绿化建造质量。三、总设计要求1. 施工图设计单位应作为设计总包，配合市政设施配套专项设计，汇总管网综合图；配合各设备专业厂商完成专项设计；配合室内外精装修等专项设计，完成审核，并盖章出图。同时包括各项专业厂家二次设计的审核工作。2. 正图及每次修改图纸编号必须注明版本与日期以便图纸查阅、区分和存档。3. 方案设计单位要提供建筑外装材料一览表，要提供外立面造型的重要节点详图。4. 住宅结构专业应当按照户型要求进行结构优化5. 方案设计单位及其施工设计单位在扩初阶段，施工图阶段平面图及立面图上标明雨水管，阳台落水管的位置。6. 建筑专业要协调各专业保证净高要
5、求，各专业要表达开关、插座、管井、箱、柜、雨水口、地漏、洁具、集水坑等的定位。7. 管线综合与景观设计要同步进行，密切联动。-_第一部分 规划总图设计第一章 规模等级.模式与主要配套指标 1.规模等级 分类 规范类型 人口规模(人) 户数(户) 用地规模(公顷) 建筑规模(万平方米)城郊超级大盘 城市片区规模 10-20 万 3.06 .4 万 .150 200-300城郊中等大盘 居住区规模 3-5 万 1.01.6 万 60-150 60-150城郊普通大盘 大小区规模 1.2-1.8 万 0.40.6 万 20-30 30-502.超级大盘规划结构 分类 布局结构 物业基本单位 网状道路
6、形态高开放性布局 片区 +组团级街坊 组团级街坊(6-12 万)城市主次干道组团级道路(宽度借鉴小区级道路)中开放性布局 片区 +小区级街坊 小区级街坊(15-30 万)城市主次干道小区级道路低开放性布局 片区+ 居住区+小区+ 组团 小区 城市主次干道居住区级路3.道路等级分类 距离(米) 道路红线或建筑控制线之间(米) 路面宽度( 米) 通行模式城市主次干道 0.7-1.5km 30-50 米 3.75mx4(6) 过境居住区级道路 红线20m 9-12 过境小区级道路 建筑控制线间10 或 14(采暖区) 6-9 过境或非过境组团级道路 建筑控制线间8 或 10(采暖区) 3-5 非过境
7、宅间小路 - 2.5 非过境4.配套商业等级分类 基本商业面积 基本设置业态 基本设置业态 配套业态大型商业中心（超级大盘）6-12 万平米 大型商场+步行街区+酒店/酒店公寓购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮旅游、金融服务、图书报刊、邮电业中等商业中心（中等大盘）2.5-3 万平米 中型商场+步行街区+(酒店/酒店公寓)超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮生活服务、图书报刊、邮电业街坊商业（普通大盘）总建筑面积的8-15%沿街商铺或沿街商业内街便利店、餐饮店，生活服务业对 10 万人以下的超级大盘，大型商业中心与中等商业中心整合即可5.会所面积与数量项目规模 会所总面积 单个会所面积与数量
8、 备注超级大盘 S 总建 x0.04-0.06 6000-8000;按照居住区数量设置 1 个中等大盘 S 总建 x0.07-0.10 4000-6000;每个居住区规模设置 1-2 个普通大盘 S 总建 x0.10-0.15 3000-5000;1 个有五星级酒店和大型商业中心，可折减相应功能面积-_第二章 总平面规划要点1.要有分期分区建设图，包含售楼处、样板房、看房通道的位置和相应的景观范围。 2.图纸要充分清楚表达各种人、车、物等的流线和各流线与出入口、停车场（位） 、广场、消 防 车 道 及 消 防 登 高 面 设 计 的关系。3.地形复杂的基地，应做好竖向设计、排水系统设计，尤其是
9、室外广场、道路与建筑入口之间的竖向处理。场地排 水 设 计 ， 做 到 简 洁 通 畅 ； 尽 量 使 用 暗 沟 组 织 场 地 的 排 水 系 统 ，确 需 使 用 明 沟 时 ， 需 减 少 对 环 境 的 影 响 。4.总平图要明示各种配套设施的位置和指标（如物业用房、物业岗亭及物业名称背景墙、卫生站、居委会、治安联防站、垃圾收集站，以及化粪池、隔油池、地下油库等） 。化粪池、隔油池等的布置应方便检修和使用。5.应特别注意进排风井、排烟井、设备吊装孔洞、机动非机动车出入口等各类出地面建（构）筑物的位置、体量与立面设计，美观实用。6.项目公司应现场实测市政部门提供的各管网接口的坐标和标高
10、，无误后提供设计。对小区内综合管线进行有机的组织，尽量将检查井、雨水井、通风井等设于隐蔽处或结合景观设计综合处理。7.高端项目尤其别墅类要注重顾客心理:01 首层楼面标高一定要统一,避免业主忌讳投诉;02高低起伏通过景观来做;03 坡地建筑宜选择阳坡布置建筑,保证南低北高。8.小区中心景观带中轴线尽端宜有主体建筑收尾，不宜形成穿透性景观结构。第三章 公共设施规划要点1.设备用房应在规划设计阶段权衡设计、成本、工程等各方因素，确定其位置。一般宜尽量考虑结合地下车库布置；必须布置在地上时，应避免对小区景观造成不利影响，不应对周边的住户形成噪音、灰尘、视觉等的干扰。同时，应设置合理的路径供工作人员进
11、出设备用房。2.物业管理处首先尽量考虑布置在会所地下室，可考虑报建与实际使用分开；其次考虑布置在住宅首层；必须布置在地上独立建筑时，应在不影响小区功能布局的前提下，布置在便捷位置(如入口附近)，便于小区的管理，方便住户的使用同时应减少对小区的影响。3.物业管理处的使用要求通常包含会议室、管理员办公室、业委会办公室、财务室、客户接待室，一般结合国家地方规定及物业部门要求设计。4.物业管理使用的维修、保洁、绿化等仓库应应避免对小区景观、住户形成干扰，可结合-_地下室空间设置。5.总控室应与消防控制室结合布置，在满足消防要求的前提下应便于小区管理和使用。6.垃圾房应设在小区的最小风向的上风向和较隐蔽
12、的位置以减少对住户的干扰。 （其面积由住户数量来计算决定，一般不小于 6 平方米） ，与住宅距离不宜小于 10 米，外部与道路相连；应设给水点和地漏，其地面及内壁宜贴光滑、易清洁饰面材料，并配置给排水设施、排气通风设施和照明设施（设计过程中应确定垃圾收集形式，即采用垃圾房还是环保型垃圾收集设备） 。7.垃圾房的地面标高设计应考虑垃圾的转运方式：桶装垃圾装车对地面无特别要求； 压缩式垃圾清运车要求地面高出室外地面 1.5 米且层高不小于 4.5 米。进出口的门应考虑耐久性。10.公共洗手间是提供给小区内活动或工作（如保安、保洁人员）的人员使用的。通常布置在首层较为隐蔽的位置；其数量与选点应考虑距
13、离因素保证使用者能方便地使用；其使用要求仅需满足便器、洗手盆及拖布池即可。9.岗亭位置确定时应该充分考虑人行、车行的进出口关系，造型应与小区形象相适，配备电话、网络、空调、照明等设施；各主要出入口岗亭宜设卫生间；读卡器位置应与岗亭同侧，方便停车取卡、读卡及缴费，同时，应设置遮雨设施。第四章 营销体验区规划要点一营销体验区规划要点1.选址应尽量布置在城市人流往返较多处，以达到吸引人流、增加拜访量的要求。1.1 选址应靠近城市主要道路，特别是优先选择主要道路交叉口处。1.2 选址应靠近超市、商业、公园、健身、娱乐等大量人流聚集、流动处。1.3 项目地块周边有景观资源时，选址应尽量临近自然景观。1.
14、4 一般会所宜与主次出入口结合布置。1.5 地块条件为以上 4 种情况综合时，应按 1、2、3、4 的顺序优先考虑。 2.营销体验区一般包括会所兼售楼处，观房动线，一期样板楼区。2.1 营销体验区一般宜界定为一期整体开发范围或者一期开发范围的主要部分。2.2 样板楼区建议在不影响整体规划空间效果的前提下，将项目各种类型楼盘综合布置，从而为后期开发产品定位及产品调整提供实质性依据。2.3 样板楼区在不影响整体规划空间效果的前提下，宜将形象价值最高的住宅类型集中。-_3.营销体验区总体造价宜高出项目平均成本 30% -50%。二会所兼售楼处规划要点1.会所及室外场地占地面积应控制在 3000-50
15、00 m2左右。1.1 如会所与样板楼间有大型花园（包括地下及地上花园） ，或者会所周围设置网球场，室外大型泳池，则另外增加相应场地面积。1.2 如用地用地红线与道路红线间有较大绿带并且可以利用，可相应减小前广场面积。1.3 会所前广场面积不宜小于 1500 平米，进深不宜小于 30 米，宽度不宜小于 50 米。2.售楼处应尽量靠近道路红线，从道路上看售楼处外墙 LOGO 标识应醒目、清晰。3.停车：售楼处室外应设置 15-30 个停车位，停车路面宜铺砌植草砖。4.广场：售楼处室外应布置面积不小于 600 M2 的硬质广场，用于 SP 活动使用，也可以做成景观浅水池形式（SP 活动时把水抽干作
16、为广场使用） ；广场可不占用售楼处用地，而是暂时借用整体规划用地，作为临时功能和临时用地设计。5.景观：通向售楼处主入口的道路应布置为景观道，可采用铺地、绿化、水景等手法来组织。对于售楼处洽谈区等休闲、座谈的区域，室外应布置优美的景观环境。第五章 小区内交通系统设计要点一、基本原则1、 人车分流。2、 人行便捷。3、 车行通而不畅。4、 高效，人车流基本不发生紊流，合并，冲突，交叉。5、 要与景观、建筑、管线良好的组织起来。6、 主次入口布置要合理，数量要经过计算、检验、复核、审定。二、基本设计措施与设计手法详见总图附录 01。-_附录 01.小区内交通系统设计手法1、主次入口宜开于城市次干道
17、。2、从入口起即做人车分离。可采用大小门、隔离栏予以划分。对于整体上抬式人车分流可用台阶及扶梯划分。3、路网组织要高效合理，可采用外围式，串联组团式，分割管理式，整体上抬式等。外围式在入口分流后，即将车行道绕整个小区外围环绕，车流导入外围的地库入口，或导入组团的外围入口。而内部只允许人流通行。串联组团式对于大的小区，外围已不能满足交通及规范的要求。可采用串联组团式。将车行到分隔及串联组织各组团，车流引入组团的一到两点，在各组团内做到人车分流。分割管理式对于消防规范强制要求而非交通必须的道路，可用隔离桩分离，地面材质异化，平时车辆不允许通行，以做到人车分流。整体上抬式可结合成本及市场考虑，将小区内的第一层整体架空，做车库或半地下车库，车流从小区入口直接入库，人流通过电梯或台阶入小区首层平面，以此达到人车分流目的。4、人行便捷。既有人行便捷出入小区的通道，也有服务与欣赏景观，休闲娱乐，体育锻炼的人行景观小道。5、车行要通而不畅。防止小区道路成为外来车辆的穿越道路，造成小区混乱，并使小区品质下降。6、由第 3 条在大的方面已经防止人车流混杂，但在小的方面仍需采取措施。如：设置交通标示：采用车无法通行的措施，如：道路异化、限宽、隔离桩等；加强监控与管理，随时调节。水系、台阶等景观软阻隔。-_外围式路网 串联组团式路网整体上抬式路网分割管理式路网车行要通而不畅 防止人车流混杂
