1、全国房地产估价师执业资格考 试 大 纲（2001）中华人民共和国建设部 组织编写中华人民共和国人事部 审 定中 国 房 地 产 估 价 师 学 会1前 言根据建设部、人事部联合发布的房地产估价师执业资格制度暂行规定和房地产估价师执业资格考试实施办法的规定，由建设部组织专家编写了全国房地产估价师执业资格考试大纲 ，人事部组织专家审定通过。全国房地产估价师执业资格考试大纲是全国房地产估价师执业资格考试命题的依据，是应考人员必备的指南。为便于应考人员复习准备，我们委托中国房地产估价师学会组织有关专家按照该考试大纲的要求，编写了一套指定辅导教材共五册，包括房地产基本制度与政策 、 房地产开发经营与管理
2、 、 房地产估价理论与方法 、 房地产估价案例与分析 、 房地产估价相关知识 ，由中国物价出版社出版。这套指定辅导教材基本上覆盖了作为合格的房地产估价师必须具备的各方面知识，应考人员可按照考试大纲要求的“了解” 、 “熟悉” 、 “掌握”三个层次，结合自己的实际情况做好复习准备。要求了解的是相关内容，要求熟悉的是重要内容，要求掌握的是重点内容。这些内容体现了一个房地产估价人员必备的理论知识与专业技能。只要应考人员认真学习、熟悉掌握和灵活运用，就一定能够成为一名合格的房地产估价师。2考 试 说 明为了帮助广大应考人员进一步熟悉全国房地产估价师执业资格考试的内容和要求，并为命题提供更为具体的依据，
3、现对考试的具体问题说明如下：一、考试目的为了适应社会主义市场经济的需要，提高房地产估价人员的素质，规范房地产估价市场，充分发挥房地产估价师在房地产市场管理中的作用，评价具有中国特色的房地产估价人才，实现我国房地产估价制度与国际惯例接轨。二、考试性质房地产估价师执业资格制度是一项适应市场经济发展需要的执业准入制度。房地产估价师考试是国家设定的执业资格考试。凡通过全国统一考试成绩合格者，发给人事部、建设部用印的房地产估价师执业资格证书 ，经注册后，发给房地产估价师注册证 ，可以以房地产估价师的名义从事房地产估价活动。获得房地产估价师执业资格，表明已具备承担经济专业技术中级职务的水平和能力。执业资格
4、在全国范围内有效，符合国家有关规定单位可根据工作需要聘任经济师职务。三、考试内容全国房地产估价师执业资格考试分为五个科目：房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析、房地产估价相关知识。五个科目全部合格通过即可取得房地产估价师资格。各科目考试大纲的内容，均按了解、熟悉、掌握三个层次提出了要求。在考试内容中，了解的部分约占 10，熟悉的部分约占30，掌握的部分约占 60。3序 言本考试大纲以社会主义市场经济理论为指导，从对我国房地产估价人员的基本要求出发，并着眼于与国际评估行业接轨，主要考核参加房地产估价师执业资格应考人员应具备的知识结构、素质和能力。
5、本考试大纲分为房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析、房地产估价相关知识五个部分。房地产基本制度与政策主要考核应考人员对我国房地产的主要法律、法规、制度和政策的理解与掌握程度；房地产开发经营与管理主要考核应考人员对房地产投资、房地产开发、开发项目评估、房地产开发项目融资等方面基本理论知识的掌握程度；房地产估价理论与方法主要考核应考人员对房地产估价基本概念、理论、方法及其运用的掌握程度；房地产估价案例与分析主要考核应考人员是否已经初步具备独立进行房地产估价业务和独立撰写估价报告的能力；房地产估价相关知识主要考核应考人员对经济学、金融、保险、证券、统
6、计、会计、城市规划、建筑等方面基本知识的掌握程度。本考试大纲规定了考试的性质和标准，是全国房地产估价师执业资格考试统一命题的依据。4目 录前言考试说明序言第一部分 房地产基本制度与政策一、房地产业二、建设用地制度与政策三、城市房屋拆迁管理制度与政策四、房地产开发建设管理制度与政策五、规划设计与工程建设管理制度与政策六、房地产交易管理制度与政策七、房地产产权产籍管理制度与政策八、房地产中介服务管理制度与政策九、物业管理制度与政策十、房地产税收制度与政策十一、房地产金融制度与政策第二部分 房地产开发经营与管理一、房地产投资概述二、房地产投资分析基本知识三、房地产开发的程序与管理四、房地产市场及其运
7、行规律五、房地产开发项目的可行性研究六、房地产开发的建设过程七、房地产投资的资金融通八、房地产市场营销九、收益性物业管理第三部分 房地产估价理论与方法一、房地产和房地产估价二、房地产价格的基础知识三、房地产估价原则四、比较法五、成本法六、收益法七、假设开发法八、长期趋势法九、地价评估十、房地产价格的影响因素分析十一、房地产估价程序第四部分 房地产估价案例与分析一、房地产估价技术路线及其确定5二、各种估价方法在房地产估价中的运用三、各种目的的房地产估价四、各种类型的房地产估价五、房地产估价报告写作第五部分 房地产估价相关知识一、经济学基础知识二、金融基础知识三、保险基础知识四、证券基础知识五、统
8、计学基础知识六、房地产会计基础知识七、城市规划基础知识八、建筑基础知识九、建筑工程概预算与房地产测量考试样题67第一部分 房地产基本制度与政策一、房地产业了解房地产业的历史沿革，房地产生产方式改革。熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。掌握房地产业的基本概念，房地产领域的基本法律、行政法规。二、建设用地制度与政策了解中国现行土地所有制的形式，农地征用应遵守的原则，征用土地的工作程序。熟悉划拨土地使用权的含义，土地补偿的范围和标准，闲置土地的处理。掌握农地征用的政策规定，土地使用权出让的概念及政策规定，土地使用权划拨的范围及划拨土地的管理。三、城市房屋拆迁管理制度与政
9、策了解城市房屋拆迁的概念及管理体制。熟悉城市房屋拆迁的程序，房屋拆迁纠纷的处理。掌握房屋拆迁补偿的对象、形式与标准，房屋拆迁安置的对象、形式和安置原则，特殊情况下的房屋拆迁补偿、安置。四、房地产开发建设管理制度与政策了解房地产开发经营的指导原则与管理机构，房地产开发企业的管理。熟悉房地产开发的概念，确定房地产开发项目的原则，房地产开发的土地使用权的取得，项目资本金制度，房地产开发项目的管理，房地产广告。掌握房地产项目转让及商品房销售的政策规定，两书制度。五、规划设计与工程建设管理制度与政策了解勘测设计单位的资质管理，勘测设计市场的管理，注册建筑师和注册结构工程师制度。熟悉城市规划的编制与审批，
10、招投标与建设监理，建设工程施工与质量管理。掌握城市规划的基本概念和内容，城市规划的实施。六、房地产交易管理制度与政策了解房地产交易的管理机构及职能。熟悉房地产交易的概念，房地产转让、抵押、租赁的概念。掌握房地产交易的基本制度，房地产转让的分类及政策规定，房地产抵押的有关规定及实施要点，房地产租赁的分类、政策及有关规定。七、房地产产权产籍管理制度与政策了解产权产籍管理的概念、任务、目的、意义和原则，产籍管理的作用、特点，房产测绘的概念，房地产产权统计的意义。熟悉房地产面积测算，产籍管理的内容，房地产产权统计的主要指标。掌握房地产权属登记的种类、程序和要求，几种特殊房地产登记的有关规定，房地产权属
11、登记制度的基本内容。八、房地产中介服务管理制度与政策了解房地产中介服务的概念及特点。熟悉房地产估价师的考试报名条件，房地产中介服务收费的内容和标准。掌握房地产中介服务行业管理的内容，房地产估价师的注册条件，房地产估价师的权8利和义务，房地产中介服务行业自律的内容。九、物业管理制度与政策了解物业管理的基本概念、性质、基本内容、主要环节，物业管理的实施与运作要点。熟悉住宅小区物业管理公共性服务收费的构成，维修基金的筹集和使用。掌握物业管理经费的来源，收益性物业管理费用的构成。十、房地产税收制度与政策了解税收的基本知识，与房地产投资经营有关的税收的种类。熟悉主要税种的计征方法。掌握企业所得税、房产税
12、的计算方法，房地产有关税费的优惠政策。十一、房地产金融制度与政策了解住房公积金的性质、特点、归集、提取和使用，住房公积金的利率政策和税收政策。熟悉住房公积金管理的基本原则，个人住房贷款的种类，住房公积金贷款的额度及利率。掌握房地产贷款的种类和相关规定。9第二部分 房地产开发经营与管理一、房地产投资概述了解房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。熟悉房地产投资的形式及利弊。掌握房地产的种类及其投资特性。二、房地产投资分析基本知识 了解现金流量、投资、成本、经营收入、利润和税金等概念。熟悉房地产投资经济效果评价的指标、资金时间价值概念。掌握房地产投资分析中投资与成
13、本的内涵，资金等效值的计算公式及其应用。三、房地产开发的程序与管理了解政府干预房地产市场的手段和方法，土地一级开发的概念。熟悉房地产开发项目用地的获取方式和新、旧区房地产开发的特点，城市规划对房地产开发的影响。掌握房地产开发的主要程序及各阶段的主要工作内容。四、房地产市场及其运行规律 了解房地产市场运行的一般规律。熟悉房地产市场的含义，房地产市场的特性与功能，房地产市场的周期循环特征，影响房地产市场的社会经济因素。掌握房地产市场的分类。五、房地产开发项目的可行性研究了解可行性研究的含义、作用及工作阶段，房地产开发项目评估的不确定性分析。熟悉房地产开发项目可行性研究的内容与步骤，房地产市场分析与
14、预测的方法，折现现金流技术在房地产开发项目可行性研究中的应用，房地产开发项目评估报告的内容及其写作要求。掌握房地产开发项目投资与收入估算的方法，房地产开发项目经济评价指标（如财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、开发商成本利润率、成本收益率、投资收益率）的概念及其计算方法。六、房地产开发的建设过程了解工程建设项目竣工验收的工作内容，建筑工程施工招标投标的方式及过程。熟悉建筑工程施工承包合同的形式与通用合同条款。掌握建设过程中工程项目管理的主要内容以及工期、成本、质量的控制方法。七、房地产投资的资金融通了解房地产项目融资的概念和意义、方式。熟悉房地产开发项目融资的步骤，融资前开发商的准备工作及融资协议的一般内容。掌握房地产投资的融资渠道及融资方式，金融机构对房地产开发项目贷款的审查内容。八、房地产市场营销了解物业代理的作用、代理形式及代理公司运作方式，沟通与促销组合的概念，房地产市场宣传与广告策略，房地产市场宣传的主要手段，房地产市场营销的形式，房地产市
