1、1华润置地有限公司住 宅 工 程 质 量 标 准编制时间：2007 年 10 月 版本号：01 执行状态：讨论稿1.引言1.1 目的为提升公司华润置地住宅工程开发建设质量，确保住宅使用功能，提升客户满意度，特制定本标准。本标准为置地内部住宅工程质量检查验收标准，也为各利润中心的自身管理及对设计、监理及承包商协调管理提供参考。1.2 使用范围公司开发的新建住宅粗装修(毛坯房/初装饰)交楼工程，精装修房交楼工程将另行编制户内精装修工程质量标准。1.3 编制依据本标准依据相关国家标准及公司工程质量建设规划编制，主要依据有：(1) 住宅设计规范(GB50096-1999)(2003 年修订版)(2)
2、住宅建筑规范(GB50368-2005)(3) 住宅性能评定技术标准(GB/T50362-2005)(4) 工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)建标200085 号(5) 建筑装饰装修工程质量验收规范(GB50210-2001)(6) 建筑工程施工质量验收统一标准(GB50300-2001)(7) 住宅工程初装饰竣工验收办法(建监字94第 392 号)(8) 商品房销售管理办法(建设部令第 88 号)1.4 其它说明本标准侧重于小业主对收楼的质量要求，各利润中心应参照本标准的质量要求，结合开发项目所在城市的定位及当地相关质量要求，制订相关工程质量规范列入合同文件中，以使工程参与各方有明确的工
3、程质量标准，做到有规可依。2.户内质量验收标准2.1 室内楼地面(水泥混凝土、水泥砂浆楼面)1) 主控项目2(1) 面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹；(2) 国家标准：空鼓面积不应大于 400CM2；且每自然间(标准间)不多于 2 处可不计；(3) 置地企业标准：100无空鼓。2) 一般项目(1) 地面表面密实，无地面裂缝、脱皮、麻面、起砂现象；(2) 地面坡度满足设计要求，坡向正确，不应有倒泛水和积水现象；(3) 踢脚线与墙面应结合紧密，高度一致，出墙厚度均匀；(4) 对于有室内楼梯的，楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求；(5) 允许偏差应符合规定要求。水泥混凝土、水泥砂浆楼地面允 许偏
4、差允许偏差 (MM)序号 项 目国家标准 置地企业标准检验方法1 表面平整度 5 4 2 M 靠尺和塞尺检查2 踢脚线上口平直 4 3 用 5 M 线和钢尺检查3 室内楼梯相临 踏步高度差 10 8 用 2 M 垂直检测尺检查4 室内楼梯踏步 两端高度差 10 8 观察和钢尺检查5 室内旋转楼梯踏步 两端高度差 5 5 观察和钢尺检查3) 过程控制要求(1) 地坪施工前，应将砼楼板表面的浮浆、落地灰等清理干净，可使用铣刨机或凿毛机进行机械清理；(2) 水泥混凝土楼地面采用平板振动器振捣密实，对于有地暖层的后浇地面，可采用直径 150MM 的铁辊碾子碾压密实；(3) 有防水要求地面的立管、套管、
5、地漏处封堵无渗漏，应进行蓄水试验；(4) 施工完成地面应洒水养护不少于 7 天；(5) 应特别注意入户门内开门时走道与入户地板标高的控制。4) 设计要求(1) 粗装修地面应预留二次装饰层厚度，一般宜预留 4050MM，应明确公共走道与室内地面、室内地面与阳台、室内地面与厨卫间地面的节点标高。3(2) 底层卧室、起居室等居住空间地坪应有防潮的措施。2.2 室内墙面(抹灰工程)1) 主控项目(1) 墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝；(2) 抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于 30mm 时，应采取建筑抹灰用钢丝网加强。(3) 不同材料基体交接处表面的
6、抹灰，应采取防止开裂的加强措施，应采用建筑抹灰用钢丝网，钢丝网与各基体的搭接宽度不应小于 100 mm。2) 一般项目(1) 抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，分格缝和灰线应清晰美观；(2) 墙面抹灰均按照高级抹灰标准控制，墙面抹灰的允许偏差：墙面高级抹灰工程质量的允许偏差允许偏差 (MM)序号 项 目国家标准检验方法1 表面平整度 3 2 M 靠尺和塞尺检查2 立面垂直度 3 用 2 M 垂直检测尺检查用3 阴阳角方正 3 用直角检测尺检查3) 过程控制要求(1) 抹灰前应检查房间方正；(2) 抹灰前应检查墙面结构，做到无裂缝、无渗漏；(3) 采用灰饼、拉线方法控制面层高度；(4) 基
7、底应清理干净，混凝土表面应凿毛或采用界面剂处理，防止空鼓。2.3 室内顶棚抹灰1) 主控项目(1) 抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝；(2) 抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于 20mm 时，应采用建筑抹灰用钢丝网防开裂及脱落。42) 一般项目(1) 抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，分格缝和灰线应清晰美观；(2) 抹灰的允许偏差：表面应平顺，阴阳角应方正、顺直；(3) 抹灰均按照高级抹灰标准要求：允许偏差项目国家标准：抹灰阴阳角方正允许偏差为 3MM。3) 过程控制要求(1) 顶棚结构无裂缝、无渗漏；(2) 抹灰前应检查房间方正；(3) 楼
8、板各洞口应封堵平整；(4) 采用灰饼、拉线方法控制面层高度；(5) 基底应清理干净，混凝土表面应凿毛或采用界面剂处理，防止空鼓；(6) 顶棚应尽量采取打磨修补、局部抹灰的方法进行抹灰。2.4 室内腻子1) 主控项目(1) 腻子应平整、坚实、牢固、无粉化、起皮和掉粉；(2) 腻子材料性能应符合设计和规范要求。2) 一般项目(1) 表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹；(2) 腻子的允许偏差：腻子工程质量的允许偏差序号 项 目 允许偏差(MM) 检验方法1 表面平整度 2 2M 靠尺和塞尺检查2 立面垂直度 2 用 2M 垂直检测尺检查用3 阴阳角方正 2 用直角检测尺检查3) 过程控制要求(1)
9、满刮腻子之前，应将基层缺陷修补平整；(2) 满刮腻子不少于两遍，第一遍腻子刮涂完成，应对表面打磨修补。2.5 入户门 (防盗门)51) 主控项目(1) 户门应采用安全防卫门，向外开启的户门不应妨碍交通；(2) 户门的品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置及防腐处理应符合设计要求；(3) 户门的安装必须牢固；(4) 户门开启应灵活；(5) 户门的配件应齐全，位置应正确，功能应满足使用要求；(6) 有消防要求的入户门应满足消防规范及验收要求。2) 一般项目(1) 门的表面装饰应符合设计要求；(2) 门表面不得有划痕、碰伤、污染；(3) 门的防撞性能指标应符合要求；(4) 户门隔声要求不低于 2
10、5dB（国家标准） ；(5) 安装的留缝限值、允许偏差应符合要求。门安装的留缝限值、允许偏差项次 项目 留缝限值 （mm） 允许偏差 （mm） 检验方法1500 mm 1.51 门槽口宽度、高度1500 mm 2 用钢尺检查2000 mm 22 门槽口对角线长度差 2000 mm 2.5 用钢尺检查3 门框的正、侧面垂直度 1 用 1 m 垂直检测尺检查4 门构件装配间隙 0.3 用塞尺检查5 门扇与侧框间留缝 1.21.8 用塞尺检查6 门扇对口缝 1.21.8 用塞尺检查3) 过程控制要求(1) 内开门时门扇距粗装修找平层不宜少于 4050MM；(2) 门框出墙面尺寸一致；(3) 门框与墙
11、体间缝隙的填嵌应饱满，门框无变形；(4) 成品门进场时表面应粘贴保护膜。2.6 户内门窗62.6.1 铝合金门窗1) 主控项目(1) 窗的品种、类型、规格、尺寸、性能、开启方向、安装位置、连接方式及门窗的型材壁厚应符合设计要求；(2) 门窗框和副框的安装必须牢固，推拉门窗扇必须有防脱落措施；(3) 门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘；(4) 门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。(5) 门窗的“三性”试验：抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗透性能应由有资质的检测单位进行检测合格；(6) 外窗隔声要求不低于 30dB(国家标准)。2)
12、 一般项目(1) 门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。表面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续；(2) 玻璃无划花、破碎、气泡、起雾；(3) 门窗开启灵活，门窗推拉门窗扇开关力应不大于 100N；(4) 门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并用密封胶密封，密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹；(5) 门窗扇的橡胶密封条应安装完好，不得脱槽，设置的排水孔应通畅；(6) 有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求；(7) 门窗安装的允许偏差应符合规定。铝合金门窗安装的允许偏差项次 项目 允许偏差(mm) 检验方法1500 mm 1.51门窗槽口宽度、高度 1500 mm 2用钢尺检查2
13、000 mm 32门窗槽口对角线长度差 2000 mm 4用钢尺检查3 门窗框的正、侧面垂直度 2.5 用垂直检测尺检查4 门窗横框的水平度 2 用 1 m 水平尺和塞尺检查75 门窗横框标高 5 用钢尺检查6 门窗竖向偏离中心 5 用钢尺检查7 双层门窗内外框间距 4 用钢尺查8 推拉门窗扇与框搭接量 1.5 用钢直尺检查3) 过程控制要求(1) 门窗框边外露宽度一致；(2) 采用副框安装时，主副框的连接措施应有保证；(3) 门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂缝；(4) 外窗台找坡规范，避免窗台积水；(5) 窗需在工厂内加工，横框、竖框型材要符合
14、规范图集要求，严禁用小料拼装；(6) 外窗需与外墙一起进行淋水试验检查验收合格。2.6.2 木门1) 主控项目(1) 木门的品种、类型、规格、开启方向、安装位置及连接方式应符合设计要求；(2) 木门必须安装牢固，并应开关灵活，关闭严密，无倒翘；(3) 木门五金配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。2) 一般项目(1) 木门的盖口条、压缝条、密封条安装应顺直，与门结合应牢固、严密；(2) 木门表面应洁净，不得有刨痕、锤印；(3) 木门与墙体间缝隙的填嵌材料应符合设计要求，填嵌应饱满；(4) 门框出墙面尺寸应一致；(5) 木门安装的允许偏差应符合以下规定
15、。木门安装的允许偏差(mm)序号 项目 留缝限值 允许偏差 检验方法1 门槽口对角线长度差 2 用钢尺检查2 门框的下、侧面垂直度 1 用 1 m 垂直检测尺检查3 框与扇接缝高低差 1 用钢直尺和塞尺检查84 门扇对口缝 1.52 5 门扇与上框间留缝 11.5 6 门扇与侧框间留缝 11.5 7 门扇与下框间留缝 34 用塞尺检查外门 56 内门 67 8无下框时门扇与地面间留缝卫生间门 810 用塞尺检查3) 过程控制要求：(1) 木门成品表面应粘贴保护膜。2.7 护栏和扶手1) 主控项目(1) 护栏和扶手制作与安装所使用的材料规格、数量应符合设计要求；(2) 护栏和扶手造型、尺寸及安装
16、位置应符合设计要求；(3) 护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求；(4) 护栏安装必须牢固；(5) 护栏玻璃应使用公称厚度不小于 12MM 的钢化玻璃或钢化夹层玻璃，当护栏一侧距楼地面高度为 5M 及以上时，应使用钢化夹层玻璃。2) 一般项目(1) 护栏和扶手转角弧度应符合设计要求，接缝应严密，表面应光滑，色泽应一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。(2) 护栏和扶手安装的允许偏差应符合要求。护栏和扶手安装允许偏差允许偏差 (MM)序号 项 目国家标准检验方法1 护栏垂直度 3 垂直检查尺检查2 栏杆间距 3 用钢尺检查3 扶手直线度 4 拉通线用钢尺检查4 扶手高度 3 用钢尺检查93) 设
17、计要求(1) 临空高度在 24 M 以下的低层、多层 (六层及六层以下 ) 住宅，栏杆净高不应低于 1.05M，临空高度在 24M 以上的中高层、高层 (七层及七层以下)住宅，栏杆净高不应低于 1.10M；(2) 楼梯栏杆扶手高度不应小于 0.9M，当楼梯水平段栏杆长度大于 0.5M，其扶手高度不应小于 1.05M；当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件净距不应大于 0.11M。2.8 防渗漏2.8.1 外墙防渗1) 主控项目(1) 外墙应有防渗漏设计；(2) 墙面应无裂缝、无渗漏；(3) 在外墙抹灰完成后，防水层施工之前，用水管慢速淋水 30 分钟，无渗漏，并作记录；(4) 在外墙防水和装饰工程全部
18、完成后，应进行外墙淋水试验；在外墙装饰全部完成后，在外墙顶部设置横向淋水带。淋水后观察，内侧墙面及窗无渗漏、渗湿、印水等现象。按各建筑气候分区淋水时间要求如下表：各城市外墙淋水试验时间淋 水 时 间 (h)气候分区城 市11 层及以下 1233 层 33 层以上类 沈阳 12 24 36类 北京、大连、天津 12 24 36类上海、杭州、无锡、宁波、苏州、武汉、合肥、重庆、成都、长沙24 36 48类 深圳、厦门 36 36 48淋水管设置方法：淋水管管径宜为 20mm，距墙表面距离宜为10100150mm，喷水孔可用手枪钻等工具加工，喷水孔成直线均匀分布，喷水方向与水平方向角度宜为 30左右
19、，孔径 5mm，孔间距 100mm，水量为自来水正常水压 3Kg/CM2或采用增压泵增压取水。参考标准：国内一般淋水试验标准：采用人工淋水试验，每三四层（有挑檐的每一层）设置一条横向淋水带，淋水 时间不少于一小时后进户目测观察检查。香港外窗淋水试验标准：a.在户外将窗关闭严密后进行喷水测试；b.喷枪水嘴距离窗缝间 300MM，持 续喷水，水压 30-35psi；c.在窗缝间往返移动喷嘴，顺序为：最低处水牙缝，中间 水牙缝，最后是最高 处水牙 缝；d.窗框与墙体间缝每 2米喷 1 分钟，其余缝每 3 米 喷 1 分钟；e.在室内观察是否有漏水。2) 过程控制(1) 砼外墙面抹灰前，应将外墙上螺栓
20、孔、脚手架钢管孔用防水砂浆、混凝土塞填密实；(2) 砌筑外墙施工，应控制砂浆饱满度，在穿外架钢管处、施工电梯等后砌部位，应特别注意封堵质量，监理和承包商质检人员应进行验收。(3) 门窗阳台口滴水线做法应符合要求。(4) 对于涂料外墙面，抹灰层应满挂建筑抹灰用钢丝网加强，防止抹灰层开裂及脱落。2.8.2 有防水排水要求的楼地面工程(厨卫间、开放式阳台)1) 主控项目(1) 防水涂料和胎体增强材料必须符合设计要求。(2) 防水层不得有渗漏或积水现象。2) 一般项目(1) 涂膜防水层的平均厚度应符合设计要求，最小厚度不应小于设计厚度的 80；(2) 涂膜防水层与基层应粘结牢固，表面平整，涂刷均匀，无流淌、皱折、鼓泡、露胎体和翘边等缺陷；(3) 涂膜防水层上的撒布材料或浅色涂料保护层应铺撒或涂刷均匀，粘结牢固；水泥砂浆、块材或细石混凝土保护层与涂膜防水层间应设置隔离层；刚性保护层
