1、透晰房产税征纳计税依据发布时间：2011 年 03 月 21 日 字 体：【大 中 小】目前，我国的房产税收方面，存在计税依据不合理的问题，建立健全房地产税有利于遏制房地产投机行为。财税2010121 号安置残疾人就业单位城镇土地使用税政策等通知其中一条规定，出租房产，签有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税，解决了个人商业地产征税的难题；另一条则规定了如何将地价计入房产原值征收房产税问题，解决了计税依据的问题。 国家对房产税中所说的“房产”有着严格的界定。房产税中所指的房产，首先是房屋形态的财产。既然称之为房屋，就得有墙、有柱，有顶，能遮风又能避雨，可以在里边生产、
2、工作、学习、生活或储藏物资，比如学校教室、出租的公寓、写字楼等。而独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、酒窖、菜窖、室外游泳池等，就不计入房屋价值，也不作为纳税的依据。这里的房产包括城市的、建制镇的、工矿区的房产，不包括农村的普通民宅。 房产税变革历程 目前，我国以房屋为征税对象，既有房产税，也有城市房地产税。1951 年颁布了城市房地产税暂行条例，到了 1973 年，在税制改革中，房地产税又一分为二，对试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入了工商税；另一部分，仍称为城市房地产税，只对有房产的个人、房地产管理部门继续征收。1986 年 9 月15 日国务院发布了中华人民共和国房产税暂行条例，决
3、定从当年 10 月 1 日起开始实行。而对在中国有房产的外国侨民、港澳台同胞和外商投资企业、外国企业，仍征收城市房地产税。房产价值的确定从财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（86）财税地字第 8 号）规定“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿”固定资产“科目中记载的房屋原价。到财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152 号）规定”对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算“，再到财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政
4、策的通知（财税2010121 号）”无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价“以上规定中关于房屋原值的规定不断发生变化。 房产税计算方法 根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种： 按房产原值一次减除 10%30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额房产账面原值（1减除比例）12%。 按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额年租金收入适用税率（12%）。 房产税计税依据的确认 对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。 所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除 10%至 30%的损耗价值以后的余额。其中：（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原
5、价。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或般不单独计算价值的配套设施。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。（4）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。（5）在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。（6）在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定
6、。 房产原值的变化在于土地是否记入，这与我国的会计制度改革相联系。1、在执行企业会计制度前已经建造完成的房产，其房产原值可以不包括土地使用权，实施及其相关准则问题解答的通知（财会200143 号）第 9 条规定：“执行企业会计制度前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照企业会计制度规定的期限平均摊销。”2、在执行企业会计制度后才建造完成的房产，房产原值应包括所占用土地的土地使用权。关于印发的通知（财会200025 号）附件：“企业会计制度会计科目和会计报表”中无形资产科目的使用规定，企业以支付出让金方式取得的土地使用权，按照实际支
7、付的价款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目，并按本制度规定进行摊销；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程，借记“在建工程”等科目，贷记本科目。无形资产应当自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入损益。3、企业会计准则并行时期，企业会计准则第 6 号一无形资产应用指南规定“自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。”现实中因企业会计政策不同而产生不同的税收待遇，这对采用不同会计制度的纳税人是不公平的，在实务中也产生了不少争议。财税2010121 号明确
8、了无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。避免了不少纳税人利用企业会计制度和企业会计准则核算的方法不同，进行的房产税计算基础的筹划空间。 例 1甲企业执行企业会计准则，2009 年自行开发建造厂房 2000 万元，相关的土地使用权 100 万元，会计核算中建筑物与土地分别进行处理，按照财税2010121 号，甲企业在 2010 年度的房产税原值应为会计账面该项厂房的账面价值 2000 万元无形资产中的土地使用权 100 万元2100 万元，以此为依据计征房产税。 对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。 房屋的租金收入，是房屋产权所有人
9、出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。 对于免租期如何征收房产税？根据财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（86财税地字第 008 号）第七条规定，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。由于原政策来明确上述房产是按房产余值还是按租金征税，所以各地一般规定，无租使用免税单位和应税单位的房产，应由使用人代缴房产税，税额由房产坐落地的地税机关依照同类房产的市场租赁费计算核定。为统一税收政策，财税2009128 号文件明确，
10、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。也就是说，从 2009 年 12 月 1 日开始，无租使用房产按照房产余值、由房产使用人代缴房产税。 财税2010121 号第二条重新进行了规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。变化在于（财税2009128 号）规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。因此，不少纳税人认为在免租期内由承租房屋的应纳税单位缴纳房产税。但财税2010121 号规定，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。免收租金期间则应基于发生的租赁事实，并在
11、租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为，从形式上可以表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，承租方根据租赁约定在一定的期限内当然享受免予支付租金的权利。在房产租赁行为中，除房产产权未明确或存在未解决的租典纠纷外，房产所有人为房产税的纳税义务人，应最终承担房产税。 例 2乙企业于 2010 年 1 月 1 日将自有房产以 1200 万元出租给 A 公司用于生产经营，双方签订了一份租期为一年，租金 100 万元的租赁合同，双方在合同中约定，前两个月装修期免收租金。也就是说在 2010年分段计算缴纳房产税，（1）1 月 1 日2 月 28 日之间为免收租金期限的，由产权所有人乙企业按照房产原值缴纳房产税：（2）3 月 1 日12 月 31 日之间由乙企业按照租金 100 万元的 12%计征房产税。 财税2010121 号对房产原值进行了规范，可以矫正现行的某些缺陷并堵塞逃税漏洞，统一了土地计入房产价值计征房产税的标准，避免了房产税各地执行不的现象。但房产原值包含了地价，计征了房产税，那么这块土地还用再交土地使用税吗？否则对同一块土地，每年都既要按地价缴纳房产税，又要按面积缴纳土地使用税，造成房产税和土地使用税的重复征税。
