1、1城市重点地段地下空间开发规模论证方法初探以武汉市为例王瀚 程婧【论文选题】地下空间规划【摘 要】面临规划理论拓荒和市场投资检验的双重压力，城市重点地段地下空间规模的论证方法亟待拓展。本文结合武汉近年经验，分别从社会、空间和程序入手总结出“功能补充” 、 “空间测算”和“预估待验”三种方法，以求为城市重点地段地下空间规模的论证方法提供新的思路。【关键词】城市重点地段；地下空间开发；规模论证The Research on the Construction Capability Estimation of Key Areas Underground Space Development: A Cas
2、e Study of WuhanWang Han Cheng JingAbstract: The construction capability estimation, a core issue to key areas underground space development, has become the most disputed work for planning. According to the situation, this paper discusses three new methods used in Wuhan to provide reference to the e
3、stimation of construction capability for key areas underground space.Keywords: key areas; underground space development; construction capability estimation 1引言地下空间开发是城市集约发展的必由之路。为科学指导地下空间建设，武汉市构建了 “专项规划规划导则重点地段”的地下空间规划体系 。其中重点地段 地下空间规划因其规划层面和涉及范围，成为目前地下空间规划工作中的焦点和难点，尤以规模论证最为突出。基于此种认识和近年实践，本文对城市重点地段地
4、下空间开发规模论证的方法进行了初步探索。2.主要难点规模论证作为城市规划的主要内容之一，自总体规划、分区规划、控规导则、控规细2则修建规划一贯到底均为编制工作的核心问题，而重点地段地下空间开发的资金投入、技术难度和高额收益进一步增大了规模论证的敏感性和复杂性。因此重点地段地下空间开发规模论证所面临的困境，从本质特征上看是规划层面代表的政府力同开发业主代表的市场力之间利益博弈的集中反映，从编制体系上看是总规层面强调整体均衡同地段咨询强调局部诉求之间立场差异的典型体现。在此背景下，现行主要的规模论证方法在实际操作层面均有一定的局限性，现梳理总结如下。2.1 规划导则法规划导则法是将地下空间规划导则
5、所确定的地块地下空间开发规模细化、落实到对应重点地段的方法。该方法的法理依据来源于与“总体规划分区规划控规导则”结构一脉相承的地下空间“专项规划规划导则重点地段”编制体系，逻辑秩序是根据上位宏观层面规划直接指导下位微观层面规划。但由于地下空间开发的特殊性，专项规划的全市总体规模论证态度谨严、估值保守。规划导则一方面需将全市地下空间规模计划分配至编制单元所辖每一地块，一方面考虑远期发展对地块地下空间规模采取下限控制以鼓励开发，因此导致规划导则的地块地下空间开发规模下限设置过低，以至规划导则法在面对市场力影响强烈的城市重点地段完全失灵。 以武汉市市级专业中心王家湾地区的地下空间开发规模论证为例，根
6、据地下空间规划导则 A1603 片该地区地下空间开发最小规模总量为 2.9 万平方米。而在编制该地区重点地段地下空间规划过程中，规划结合审批项目的实际规模、交通市政的规划变更、局部地区的强度调整和周边业主的强烈要求，最终测算该地区地下空间开发规模为 18.4 万平方米。从规划导则的基本出发点看，其“2.9 万平方米”的下限控制起到了鼓励地下空间开发的功用；但从重点地段地下空间规模论证的实际操作看，上下位规划规模论证数据差异的过大又使得规划导则的下限数据几无指导意义。2.2 经验预测法经验预测法是通过总结已有地下空间规划开发中影响规模的关键参数，将之分析应用到具体重点地段地下空间规模论证的一种类
7、比方法。根据参数的不同侧重，分为空间推导法、类比法、上下平衡法和分项计算法 。经验预测法的观念演进类似英美法系中的“判例法” ，即通过相似或相近的案例来作为研究对象的某种“镜像” 。因此该方法用于地下空间规模论证时，面临三大局限：一是城市规划不等同于法律类社会科学，其判例法的适宜性有待商榷；二是平均值不等同于特殊值，3其它地段不等同于具体地段；三是地下空间开发不等同于地面开发，其样本的质量和数量有限，平均值本身存在争议。以 2006 年武汉市航空路地区地下空间规模开发论证为例，根据空间推导法、类比法、上下平衡法计算的该地区地下空间规模总量分别为 41 万平方米、34.2 万平方米和 42.5
8、万平方米。而根据近 5 年来的信息反馈和实施跟踪，该地区合理的地下空间规模总量须控制在 10 万方以内，经验预测基本失效，仅能作为规模论证的前期参考。2.3 动态平衡法动态平衡法是按照地上地下整体协调发展建设立体城市的理念，细分各种城市用地合理衍生的地下空间功能，根据相关规范和规划意图，采用数学模型计算出各类用地衍生的合理地下开发量，得到最终地下空间总开发量。首先根据国家规范、地方法规或地方建设经验确定假定常数（包括停车配建指标、地下停车率、地下车位面积、人防配建指标、各功能面积配比） ，统计规划区内所需各类自变量值（包括地块面积、容积率、核心筒投影面积、群房总建筑面积） ，得到各个因变量值S
9、a、Sb、Sc（分别为地下停车设施开发量、人防设施开发量、地下综合体开发量） ；然后根据地下空间模型公式 S2=MAX（Sa，Sb）、S3 MAX（Sb，Sc）分别计算各类地下空间开发量，最终根据计算公式 SS1+S2+S3+S4 得到总的地下空间开发规模 。 动态平衡法基于法规和数理，并充分考虑地区各类影响因素，具有一定的科学性和合理性，但该方法过程复杂，且并未考虑地下管线、柱基、地质条件及其它不可遇见的影响因素，因此适合作为重点地段地下空间理想规模的论证方法。3.应对策略正因为上述规模论证方法不同层面的局限，在对武汉市重点地段地下空间规模的预测工作中逐步摸索出三种针对不同地段的规模论证方法
10、，即功能补充法、空间测算法和预估待验法。3.1 功能补充法功能补充法是通过分析区域整体功能缺失和局部地块更新难易，将重点地段地面缺失功能的规模统筹规划至可更新地块地下空间的规模论证方法，其理论雏形源于常州市地下空间专项规划规模论证中所采取的“人均需求法” 。功能补充法论证视野聚焦中观层面，数据搜集着重地面问题，主要适用于城市更新需求迫切、地面限制因素显著、规划占地面积较大的已建成区重点地段。其具体步骤如下。4（1）对比重点地段所属区域各项城市功能的规划布局、结合人口密度分布，原则判定该地段缺失的主要功能。（2）根据重点地段的规划人口和城市公共设施规划规范中的相关指标，计算得到该地段缺失功能的规
11、模总量。（3）考虑总规定位、 “五线”控制、更新难度、用地性质、轨道站点、市政管线等因素，筛选出重点地段中可进行地下空间开发的地块。（4）汇总筛选地块地面可用于补充地段缺失功能的开发量。该开发量与步骤 2 中地段缺失功能总量的差值即为该重点地段地下空间开发的总体规模。（5）通过总体规模和地块面积得出地下空间开发层数，验算重点地段地下空间开发规模的合理性。在对武昌首义地段编制武汉第一个重点地段地下空间规划的过程中，针对该地段历史景观地位崇高、 “五线”控制区域密集的特点，首次运用功能补充法论证地下空间规模：通过比较武昌分区规划所确定的用地功能和人口密度之间的关系，确定首义地段主要缺失商业和体育功
12、能；根据地段规划人口和缺失功能人均用地指标，得出地段缺失功能最小规模总量（总量 15.8 万平方米，其中商业 13.2 万、体育 2.6 万） ；汇总可进行地下开发地块的图 1 首义地段“五线”控制图Fig1 Historic/green space/engineering planning in Shouyi图 2 地下可开发地块分布Fig2 The possibility estimation of the blocks underground space development 5地面商业、体育功能开发总量（商业 8.6 万，体育 0） ，此地面商业、体育开发量与地段缺失功能总量之间的差
13、值即为首义地段地下空间规模总量（总量 7.2 万平方米，其中商业 4.6万，体育 2.6 万） ；最后通过规模总量和地块面积的比值得到地下空间开发的平均层数为1.7，符合该地段地铁站点的对接要求和目前武汉地下空间开发的平均层数，因此证明该地段地下空间规模总量论证可行。3.2 空间测算法空间测算法是以地下不同空间深度的主导功能所决定的空间尺度为基本依据，排除空间限制因素从而得到地下可建设区域的规模论证方法。该方法从纯粹的功能和空间入手，因此适用于地下空间限制复杂、规划功能相对单一的城市重点地段。以武汉市岳家咀地区地下空间规模论证为例，地段地下开发主体位于占地面积 40.9 公顷的岳家咀立交下，且
14、该立交下两条地铁轨道换乘并设枢纽站一座。针对该地段地下构建设施复杂、空间限制因素众多的特点，该规划运用空间测算法，从垂直和平面两个空间层面对地下空间规模进行测算。首先参考武汉地下空间开发的一般深度，确定该地段地下空间开发层数为浅层和中层地下空间 。其次具体分析岳家咀地段的地面立交、地下两层地铁站点换乘的实际情况，明确该地段地下一层（-5.90 米）适合结合轨道站点和周边地下设施进行局部商业开发，地下二层（-11.8米）和地下三层（-17.7 米）由于受立交桩基、开发成本、空间尺度等因素的限制不宜进行地下空间开发，从而粗略测算得到该地段地下空间开发规模。最后依据相关交通、建筑和人防规范，排除掉立
15、交桩基、地铁风亭等建构筑物的空间影响，得到该地段实际最大可用地下空间，即为该重点地段地下空间开发规模。3.3 预估待验法预估待验法既是一种以规划部门初步估算为推手、联合其它部门检验结果最终校核得到合理数值的规模论证方法，更是一套应对目前职能部门流程设置谨严与投资主体前期策图 3 岳家咀立交地下空间限制因素分析Fig3 The negative factor analysis of underground space development under the Yujiazui Crossroads6划匮乏之间矛盾的项目运作策略。其主要适用于投资主体明确、规划区域敏感、涉及部门众多的城市重点地段
16、，现以武汉市西北湖地区地下空间规模论证为例进行详细说明。西北湖地区辖西湖、北湖共计 22.5 公顷，是汉口地区重要的城市绿心。其周边政府、银行、商场、体育场所林立，区位优势显著。应投资方“西、北湖地下空间开发”的委托编制该重点地段的地下空间规划，由此开始地下空间规模预估待验法的探索。本次论证的第一难点，在于无前置资料作为规划的参考：既无城市中心 22.5 公顷湖面地下空间开发案例可供借鉴，又无投资方经市场营销策划、资金预算平衡得到的最小建设开发规模以作咨询，由是规模论证陷入无案可循、无理可据的尴尬境地。本次论证的第二难点，在于规划又是项目实施的前置参考：根据目前职能部门流程设置，规划位于西北湖
17、项目涉及交通、环境、建设、水务、园林等众多职能部门之前，是其它部门探讨项目的首要依据。即使在规划职能内部，用地规划和交通规划的规模论证前置顺序也成为了争论的焦点：究竟是先对西北湖地区整体交通容量作出预测以作为该地段地下空间规模的上限，还是先提出该地段地下空间的规模然后再由交通评估来检验其合理性。在此背景下，项目组根据湖面可用面积和地下空间层数，首先预估出该地段的地下空间规模为 40 万方，并明确提出与其它相关主管部门的衔接要求。随后紧跟交通、水务、园林等部门，将其对于“40 万方”规模的影响评价报告纳入规模论证的校核成果，并最终根据电力部门提出的供电报告得到该项目的开发规模为 5 万方。供电报
18、告提出：西北湖地区现状日均耗电量为 9 万瓦，按照规划提出的“40 万方”计算得到西北湖地下空间项目日均耗电量为 6 万瓦，地区供电严重不足。其解决方法一种是跨行政区划建设 20 公里长的专用电线解决“40 万方”规模的用电需求，一种是压缩项目规模至 5 万方以适应地区最大供电图 4 西北湖地区区位 Fig4 The location of Xibei Lake 7量的现实。第一种方法因其耗资巨大且涉及跨区利益博弈难以实现，因此第二种方法所确定的“5 万方”规模成为了该项目启动实施的基本依据。前置之前再无前置，是地下空间规模论证夹在政府职能的秩序安排与投资主体的策划失位之间的现实处境，而以后置
19、为前置依据的“预估待验法”必将在重点地段地下空间市场规划项目中发挥先导作用。4.结语城市重点地段地下空间的开发利用是城市可持续发展的重要途径，而科学合理的规模论证是确保其实施性的前提条件。从近年的编制实践看，我国城市重点地段地下空间规模论证尚处于摸索阶段，亟须寻找出新的论证方法和推进策略。一方面需要立足规划自身，从社会、空间、数理等多角度切入以构建扎实的论证体系；另一方面需要强化职能合作，协调市场意愿和部门程序之间的关系以确保规划论证的切实可行。8注释(Notes)武汉市地下空间规划规划体系由地下空间综合利用专项规划、 地下空间规划导则和重点地段地下空间综合规划组成。其中， 地下空间综合利用专
20、项规划对应城市总体规划层面，对武汉 684 平方公里主城范围内地下空间的资源条件、需求规模、 总体布局、分类使用功能、近期建设规划、 实施措施和管理要求等方面进行了统筹安排。 地下空间规 划导则对应控制性规划导则层 面，将 专项规划确定的全市 2000 万方地下空间开发总量根据强度、区位等因素分配至 85 片编制单元所辖 各地块，并明确各地 块地下空间开发的强制性和指导性内容。重点地段地下空间规划是为解决城市重点地段特殊问题、协调规划管理和市场运作之间关系所编制的地下空间规划咨询。目前已完成王家墩、首义、航空路、王家湾、鲁巷广场、岳家咀、西北湖等 7 处重点地段地下空间规划的编制工作。地下空间
21、重点地段是指依据城市总体规划定位的市级商业中心、组团中心及结合轨道枢纽站点所划定的地下空间集中发展区域，以及“ 五线”控制范围内的有地下空间 建设市场需求的区域。目前武汉市地下空间重点地段有王家墩、西北湖等 20 余处，占地面 积 25 至 150 公顷 不等。于一丁,黄宁,万昆.城市重点地区地下空间规划编制方法探讨以武汉市航空路武展地区为例J.城市规划学刊,2009,(5).89。姚文琪城市中心区地下空间规 划方法探讨以深圳市宝安中心区 为例J城市规划学刊，2010,(7)39-41。人均需求法：地下空间需求总量=人均总用地量 规划人口规划建设用地。该方法的显著特点是将地面空间用地不足的规模
22、全额由地下空间补充。浅层地下空间为地下 0-10 米，主要功能为地下商业、旅游、步行街、人防工程以及城市水电气通讯等市政公共设施；中层地下空间为地下 10-20 米，主要功能为地下轨道交通、公路隧道、地下综合体、部分高防护级别人防工程。参考文献（Reference）1 童林旭，祝文君 .城市地下空间资 源评估与开发利用规划M.北京：中国建筑工业出版社，2008.2 童林旭.地下建筑图说M.北京：中国建筑工 业出版社，2006.3 邓少海， 陈志 龙，王玉北 .城市地下空 间法律政策与实践探索M.南京：东南大学出版社， 2010.4 姚文琪城市中心区地下空间规 划方法探讨以深圳市宝安中心区为例J
23、城市规划学刊， 2010,(7).5 徐新巧.城市更新地区地下空间资源开发规划与实践以深圳市华强北片区为例J.城市规划学刊，92010,(7).6 于一丁,黄宁,万昆.城市重点地区地下空间规划编制方法探讨以武汉市航空路武展地区为例J.城市规划学刊,2009,(5).作者简介：王瀚，男，1982 年 10 月，硕士研究生，武汉市规划设计研究院，规划师，中级。程婧，女，1981 年 8 月，硕士研究生，武汉市规划设计研究院，建筑师、中级。10稿件原创性声明：作者郑重声明：本文的核心思想及涉及项目工作均为本文作者原创或亲身参与。除文中注释内容外，本文不包含任何其他个人或集体已经公开发 表或撰写过的研究成果。 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式表明。作者签名：王瀚 程婧稿件标题：城市重点地段地下空间开发规模论证方法初探以武汉市为例作者简介：王瀚，男，1982 年 10 月，硕士研究生，武 汉市规划设计研究院， 规划师，中级。程婧，女，1981 年 8 月，硕士研究生，武 汉市规划设计研究院，建筑 师，中级。通讯地址：武汉市江岸区京汉大道 1250 号（430014）联系电话：13476049637 027-82772479传真号码：027-82824024电子邮箱：
