1、房 产 税,一、房产税的概念,房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。,二、征税范围和征税对象,（一）征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收（条例）。我市房产税的征税范围为城区、近郊区行政区域内，县城、建制镇（包括所辖的行政村）工矿区。（京地税地200164号、（86）财税地字第8号、 （87）财税地字第031号）（二）征税对象房产税是以房产为课税对象。“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围
2、墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池 糖蜜池、 室外游泳池 玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。(（87）财税地字第003号),三、房产税纳税人的确定,凡在本市房产税开征范围内拥有房屋产权的国内单位和个人，为房产税的纳税义务人。房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳，产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。（房产税条例）自2009年1月1日起，外资企业及外籍个人依照中华人民共和国房产税暂行条例及其他有关文件规定缴纳房产税。（京地税地200981号）,四、房产税
3、税率,根据中华人民共和国房产税暂行条例第四条规定：依照房产余值、税务机关核定的计税价值计算的，税率为1.2%；依照房产租金计算的，税率为12%。,五、房产税的计税依据,房产税的计税依据分别为房产原值、税务机关估值和房产租金收入。（一）按房产原值计算缴纳1、计算方法房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。房产税年应纳税额=房产原值X（1-30%）X1.2%2 、应计入应税原值的包括：（1）与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。（87财税地字第003号）、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施。（国税发20
4、05173号）（2）地价（财税2010121号）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。3 、对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。财税2008152号,近期政策变化-关于从租计征,关于房产税计税依据，政策规定如下： 房产税条例第三条规定：“房产出租的，以
5、房产租金收入为房产税的计税依据”。 房产税细则第四条规定：“企业、事业单位房产、不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。” 2016年5月15日，北京市人民政府关于废止罚款处罚规定等5项规章的决定（北京市人民政府令第269号）废止了房产税细则。 房产税细则废止后，对于房产出租的，按照房产税条例规定，以房产租金收入为房产税的计税依据。,五、房产税的计税依据,（二）按租金收入计算房产税房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。（条例）根据财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土
6、地增值税个人所得税计税依据问题的通知（财税201643号）文件第二条规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。关于纳税人申报的租金收入明显偏低的问题，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法第三十五条和中华人民共和国税收征收管理法实施细则第四十七条规定执行。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（财税2010121号）,五、房产税的计税依据,（三）税务机关估值 由于各种原因，纳税人会计资料不全，导致房产无原值记录或纳税人申报的房产原值明显偏低的情况，未竣工先使用的房产、单独的地下建筑及活动房不在此范围。无原值房产计
7、税价值核定的计算公式：无原值房产计税价值=房产重置成本成新率区位调整系数建筑面积70房产重置成本建安造价（1间接费用率）北京市规定：间接费用率20%（京地税地2006109号、无原值房产核定业务流程）。,近期政策变化-关于属地征收,关于房产税的纳税地点，政策规定如下：1.中华人民共和国房产税暂行条例（以下简称房产税条例）第九条规定：“房产税由房产所在地的税务机关征收”。2.北京市施行的细则（以下简称房产税细则）第三条规定“纳税人有营业机构的，在独立核算的营业机构所在地纳税；无营业机构的，在其房产所在地纳税。”3.2016年5月15日，北京市人民政府关于废止罚款处罚规定等5项规章的决定（北京市人
8、民政府令第269号）废止了房产税细则。废止后，我市房产税纳税地点按照房产税条例规定，由房产所在地的税务机关征收。,六、房产税的纳税地点,按中华人民共和国房产税暂行条例和北京市人民政府关于进一步落实有关规定的通知（京政发201624号）规定，自2016年7月1日起，我市房产税由房地产所在地主管税务机关征收。,近期政策变化-关于属地征收,关于房、土税征期申报方式问题，根据金税三期系统设置，并为方便纳税人申报缴税，金税三期单轨运行后，我市房、土税由纳税人在营业机构所在地主管税务机关申报管理，通过金税三期系统后台匹库至房地产坐落地主管税务机关方式实现房、土税税款属地征收。,七、房产税的纳税期限,房产税
9、的纳税期限为每年的4月1日至15日和10月1日至15日。为了简化征管程度，在纳税人申请自愿的原则下，对房产税年应纳税额在50万元以下的纳税人，经核定，可在每年4月的征期一次征收全年应纳税款（京地税二1998369号）。,八、纳税义务发生时间,1、纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。（86）财税地字第8号2、 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税；凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起缴纳房产税。（86
10、）财税地字第008号）3、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税;出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （京地税地2003476号、国税发200389号 ）4、融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（财税2009128号）5、纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、
11、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。（京财税200977号、财税2008152号）本通知自2009年1月1日起执行。,九、税收优惠,（一）条例规定的免税项目1.国家机关、人民团体、军队自用的房产；2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；“由国家财政部门拨付事业经费的单位”，包括由国家财政部门拨付事业经费，实行差额预算管理的事业单位。实行差额预算管理的事业单位，虽然有一定的收入，但收入不够本身在经费开支的部分，还要由国家财政部门拨付经费补助。因此，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位，对其本身自用的房产免征房产税。（86）财税地字第008号3.宗教寺庙
12、、公园、名胜古迹自用的房产；4.个人所有非营业用的房产；5.经财政部门批准免税的其他房产。上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。（86）财税地字第008号（二）原细则规定的项目(现已废止） 1.经有关主管部门批准由企业、事业单位和个人自办的各类学校、图书馆、幼儿园、托儿所、哺乳室、医院、医务室、诊所等占用的房产；（ 财税【2004】39号有关学校、托儿所、幼儿园自用可免房、土） 2.火葬场、殡仪馆、公墓的房产：有单行减免税文件的继续执行，其他的从2016年7月1日起开征。（三）、核准类减免项目房产税困难减免审批 纳税人因风、火、水、地震等造成严重
13、自然灾害或其他不可抗力因素遭受重大损失、从事国家鼓励和扶持产业或社会公益事业等情形，且纳税确有困难的。根据京政发【2016】24号，需逐级报市政府批准。（四）备案类减免税项目。,地下建筑,财税2005181号凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。自用的独立地下建筑，按以下方式计税：（京财税2006374号：凡单独办理房屋产权证，或与地上房屋不是同一主体结构的地下建筑，为独立的地下建筑。独立的地下建筑的用途的确定，应按房屋产权证登记的用途确定，对于未办理房屋产权证的按实际使用用途确定。）
14、a工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值（1-30%)1.2。b商业和其他用途房产，以房屋原价的70作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值（1-30%)1.2。京财税2006374号对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。,出租给职工的居住用房,财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知财税2000125号、京财税2001444号规定：企业和财政不予补助的事业
15、单位（原自收自支的事业单位）按政府规定价格出租给职工的居住用房，可按本规定享受免征房产税的照顾，但需在帐簿中单独反映。财税201394号规定：财税2000125号第一条规定的暂免征收房产税、营业税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房。财税200824号规定：对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。（需备案减免）,财税2009128号,1、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。 2、产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。 3、融资
16、租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。自2009年12月1日起执行。,（87）市税三字第124号,1、个人所有的房产，营业、居住兼用者（即连家铺），可按营业居住面积比例确定征税或免税。划分不开的全部征税。 2、关于新建房屋未办理验收手续前已使用，并已按照工程预算价格计征房产税的，在工程验收结算入帐后其差额不再退补，可从下一个纳税期起按结算后帐面金额计算征收。,（86）财税地字第8号,1、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋。在停止使用后，可免征房产税。 2、凡是在基建工地为基建
17、工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。 3、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照像馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。 4、关于房产出租，承租人使用房产，由承租人修理，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。,财税2006186号,对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（
18、包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。,城镇土地使用税,一、城镇土地使用税的概念,城镇土地使用税，是以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。,二、土地使用税的征税范围,土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。（指在这些范围内属于国家所有和集体所有的土地）（89）市税三字第56号）本市土地使用税实施办法第二条中的城区、近郊区、县城、建制
19、镇的范围，均以本市人民政府确定的行政区划为依据。建制镇行政区划内的行政村亦按规定缴纳土地使用税。（90）市税三字第81号）,三、土地使用税的纳税义务人,在本市城区、近郊区行政区域内、远郊区的区、县政府所在地（县城）和建制镇、工矿区拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。（89）市税三字第56号、京财税20012101号）所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他
20、单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。2006年5月1日起执行财税200656号,四、土地使用税的计税依据及应纳税额的计算方法,土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照北京市实施办法规定的税额计算征收。占用的土地面积按建设用地规划许可证或者土地权属文件的土地占用面积确定；没有建设用地规划许可证或者土地权属文件的，以纳税人据实申报并经地方税务机关核实的土地占用面积确定。（北京市实施中华人民共和国土地
21、使用税暂行条例办法,北京市人民政府第188号令）适用税额：（从2007年1月1日起征收的城镇土地使用税按照北京市人民政府第188号令中规定的税额标准执行。）一级土地每平米年税额30元二24元三18元四12元五3元六1.5元新的北京市城镇土地纳税等级分级范围,2016年1月1日起执行（北京市地方税务局公告2015年第10号）土地使用税年应纳税额=计税土地面积x适应税额如纳税人有多处土地，应按土地级次与适用税额分别计算。,五、土地使用税的纳税期限,本市土地使用税全年税额分两次申报缴纳，申报纳税期限为每年4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。（北京市实施中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例
22、办法、北京市人民政府关于进一步落实中华人民共和国房产税暂行条例有关规定的通知（京政发【2016】24号）为了简化征管程度，在纳税人自愿的原则下，对土地使用税年应纳税额在30万元以下的纳税人，经核定，可在每年4月的征期一次征收全年应纳税款。（京地税二1998369号）。,六、纳税地点,中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（以下简称土地使用税条例）第十条规定：“土地使用税由土地所在地的税务机关征收”房产税细则废止前，我市土地使用税的纳税地点一直与房产税保持一致。房产税细则废止后，我市土地使用税纳税地点按照土地使用税条例规定，由土地所在地税务机关征收，仍与房产税纳税地点保持一致。,近期政策变化-关于
23、属地征收,关于房、土税征期申报方式问题，根据金税三期系统设置，并为方便纳税人申报缴税，金税三期单轨运行后，我市房、土税由纳税人在营业机构所在地主管税务机关申报管理，通过金税三期系统后台匹库至房地产坐落地主管税务机关方式实现房、土税税款属地征收。,七、纳税义务发生时间,1、以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳土地使用税。（财税2006186号）2、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。 购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证
24、书之次月起计征城镇土地使用税。 （京地税地2003476号、国税发200389号）3、新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定 中华人民共和国国务院令 第483号4、通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月
25、起缴纳城镇土地使用税。税总2014年第74号公告5、纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。(京财税200977号转发财税2008152号自2009年1月1日起执行)。,八、税收优惠政策,（一）基本优惠政策下列土地免缴土地使用税（中华人民共和国土地使用税暂行条例、（88）国税地字第15号）1、国家机关、人民团体、军队自用的土地（是指这些单位本身办公用地和公务用地）；2、财政机关拨付事业经费的单位自用的土地（是指这些单位本身的业务用地）；3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地（宗教寺
26、庙自用土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地；公园、名胜古迹自用土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地）；（以上单位出租以及非本身业务用的生产、营业用地和其他用地，不属于免税范围）4、市政道路、广场、绿化地带等公共用地；5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地（89）市税三字第56号）；6、经批准开山整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税10年；7、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 注：公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社
27、、照相馆等使用的土地，应征收土地使用税。（89）市税三字第56号） 公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。(京财税200977号转发财税2008152号 自2009年1月1日起执行)。 （二）核准类减免项目城镇土地使用税困难减免审批 纳税人因风、火、水、地震等造成严重自然灾害或其他不可抗力因素遭受重大损失、从事国家鼓励和扶持产业或社会公益事业等情形，且纳税确有困难的。 对从事国家限制或不鼓励发展的产业不予办理城镇土地使用税困难减免税。（三）备案类减免税项目,安置残疾人员就业城镇土地使用税优惠,对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于2
28、5%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，免征当年的城镇土地使用税。上述纳税人应于每年1月31日前向主管税务机关申请上年度免税情况备案，提交安置残疾人就业单位年度享受城镇土地使用税免征政策申请表、减免税备案表及减免税申请资料清单。经主管税务机关登记备案后，办理上年度已缴纳税款退税手续。文件依据：1)北京市财政局 北京市地方税务局转发财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知京财税2011157号2)财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知财税2010121号,财税2006186号,1、关于经营采摘、观光农业的单位和个
29、人征免城镇土地使用税问题在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。2、关于林场中度假村等休闲娱乐场所征免城镇土地使用问题在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。 2007年1月1日起执行,其他,对在开征范围内经营花卉的乡镇企业和园林系统直接用于种植花卉用地，可暂免征收土地使用税。但对其农副产品加工场地及办公用地，应照章征税。（90）市税三字第
30、81号对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。 （89）国税地字第140号免税单位有偿使用纳税单位土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。对纳税单位有偿使用免税单位的土地，属于本系统内的可由纳税单位代缴土地使用税；本系统外的仍由拥有土地使用权的单位缴纳。 （90）市税三字第81号 对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。 （89）国税地字第140号,2016年至今的部分新文件,京
31、财税【2016】866号、财税【2016】43号有关营改增后房产税计税依据问题的通知京财税【2016】352号、财税【2016】1号有关农产品批发市场房、土优惠政策京财税【2016】2047号、财税【2016】94号有关供热企业房、土优惠政策京财税【2016】1811号、财税【2016】82号有关高校学生公寓房、印优惠京财税【2016】321号、财税【2016】139号有关公共租赁住房房、土优惠政策京财税【2016】2110号、财税【2016】98号有关大学科技园房、土优惠京财税【2016】1858号、财税【2016】89号有关科技企业孵化器房、土优惠京财税【2016】211号、财税【2016】130号有关体育场馆房、土优惠,
