1、1宅基地退出意愿及其影响因素实证分析摘要： 利用安徽省宁国市的调研数据，运用 Logistic 回归模型，探讨了新型城镇化背景下农村宅基地退出机制试点的现状和影响因素等相关问题。研究发现：农户对于宅基地退出的意愿普遍较高，不同类型的农户对于宅基地退出具有相当大的差异性。而对比宅基地退出的试点地区和无试点地区，已经推行过试点的地区暴露出宅基地退出当前的问题有宣传不到位、退出补偿低、补偿额度不合理、退出后保障措施不到位以及地方政府工作人员执行政策过程中没有坚持自愿原则等，没有试点的地区体现出影响宅基地退出的因素有农户宅基地面积，户主年龄、文化水平、对于政策的支持度，农户的劳动力人数、家庭收入兼业类
2、型，退出补偿额度以及对于居住环境改变的向往和忧虑。并在此基础上，提出改革的下一步建议。 Abstract： Based on the survey data of Ningguo city in Anhui Province， using Logistic regression model， this study explored the current situation of rural homestead exit mechanism including the impact factors and other related issues. Research findings： Far
3、mers willingness to withdraw from their homestead is generally high， while different types of farmers have a considerable difference in the homestead exit. Comparing the homestead exit experimental areas with non-experimental 2areas， current problems such as lack of publicity， unreasonable compensat
4、ion， imperfect security measures after exit and unfulfilled principle of voluntarily has been occurred in experimental areas. In non-experimental areas， many factors like acreage of homestead， age and educational level of owner， level of policy support， labor force and income source of family， compe
5、nsation as well as consideration of living environment influence the execution of homestead exit. Suggestions will be raised after visits to county and village level cadres. 关键词： 宅基地退出机制；Logistic 回归模型；影响因素 Key words： homestead exit mechanism；Logistic regression model；influencing factors 中图分类号：F321.1
6、 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）19-0009-04 0 引言 长期以来我国宅基地实行的是“一户一宅” 、 “无偿取得” 、 “限制流转”的制度，宅基地作为一种福利属性的资源在提供农村基本生活保障方面起到了重要的作用。然而随着城镇化和工业化的快速发展、农民进城务工以及青年农民对于落户城市的意愿增强，现行宅基地制度表现出与社会转型不相吻合的制度性缺陷。一方面城镇用地日趋紧张，另一方面农村集体土地无偿使用，又缺乏有效的宅基地退出机制，村民建房多3占地、占多处地、宁闲置不退出，农业人口减少了，但农村用地规模反而进一步扩张了，很多地方都出现了“只见新屋，不见新村” ，甚至“空
7、心村”的现象。根据中国科学院地理科学与资源研究所 2012 年 3 月发布的一份报告，农村宅基地废弃等因素造成的村庄土地闲置面积达到 1 亿多亩，占全国总耕地十八分之一；目前中国农村宅基地 15%是闲置的，浙江省部分农村宅基地闲置率甚至高达 60%1。为了有效的盘活农村闲置土地，提高农村宅基地使用效率，缓解城市化进程中土地资源紧张的局面，使得城乡建设用地增减挂钩政策更好地实行，需要建立有效的农村宅基地退出机制。 近年来，我国学者从不同角度对影响宅基地退出进行了深入的研究。有的学者研究了宅基地退出的必要性和制度设计，认为宅基地退出机制的缺失是导致目前宅基地利用存在问题的根本原因，建议建立激励机制
8、和约束机制为核心的宅基地退出机制2。对此，可从宅基地法律政策规定、居住保障功能、社会文化特性、实际使用状态，以及宅基地退出动力机制等方面入手构建宅基地退出机制3。有的学者基于对宅基地退出的绩效评估，根据评估目的、原则和标准，从效率、政策参与水平、利益协调度出发，建立宅基地退出政策实施绩效评估指标体系4，有的学者通过还原宅基地退出过程中的价值演变机理，来确定兼顾效率与公平的宅基地退出补偿标准5。也有的学者从不同角度分析了宅基地退出的主体农民的意愿及影响因素，如地区经济的发展、农民的不同代际和土地确权情况，认为政府财政投入、农民的代际差异、是否持有宅基地证以及集体产权设置是影响宅基地退出的主要因素
9、。6-8综上可以看4出，宅基地退出机制是当前研究的热点，但是基于宅基地退出试点地区的调研并不多见。对比研究同一地区试点地与非试点地的差异，并探讨目前宅基地退出遇到的问题和提出相关政策建议，将具有重要的理论和现实意义。 1 研究设计 1.1 研究对象 宁国市地处安徽省东南部，宁国市 2011 年 1 月就获得了安徽省国土资源厅批复同意的宁国市统筹城乡土地使用制度综合改革试点方案 ，如今城乡一体化的土地制度改革已经取得了非常丰硕的成果。并且，宁国市作为安徽省唯一的宅基地退出机制试点地区，在全省率先出台了农村宅基地退出办法，按照依法自愿、合理补偿、合理利用、统筹推进的原则，对自愿退出宅基地的农户，给
10、予每亩 4 万元9 万元的资金补助。退出的宅基地复垦为农用地，仍归原农村集体经济组织所有；宅基地腾退结余的建设用地指标经依法批准可有偿调剂使用。港口镇山门村两个村民组目前已退出一百多户，正在组织实施退出宅基地的复垦工作，据测算可腾退建设用地 150 亩。 1.2 数据来源 本次调研采取一对一的访谈式问卷调查方法，依据区位条件、经济发展状况和宅基地退出机制的推行情况，选取了没有试点的近郊汪溪镇、远郊梅林镇和正在推行试点的港口镇作为调查镇，并在其中各选取了三个典型村，村中各选取 30-40 户典型农户进行调查。此次调查问卷共发放了 300 份，收回 298 份，有效问卷 261 份，其中汪溪镇 9
11、0 份、港口镇87 份、梅林镇 84 份，问卷有效率为 87%。问卷内容涉及到农户的基本情5况，农民对于宅基地制度的了解和支持度，以及农民对于宅基地退出的经历和看法、期待和忧虑等。 1.3 变量选择和模型建立 1.3.1 变量选择 Logistic 回归模型是对二分类因变量（即 y=0 或 y=1）进行回归分析时最为普遍应用的多元量化分析方法。Logistic 回归中结果变量与自变量之间的关系是非线性的，同时结果变量的观测值为二项分布。这就是说一旦我们拥有各个案例的观测自变量 x1 至 xk 值构成的样本，并同时拥有其事件发生的观测值，就能够使用这些信息来分析和描述在特定条件下事件的发生比及发
12、生的概率9。 本文把农户参与宅基地退出行为的影响因素归结为农户的个性特征（包括个人对于政策的认知） 、家庭特征、宅基地资源禀赋特征，以及政策设计和执行特征四个方面。 （表 1） 反映农户个性特征的变量。包括农民的年龄、受教育程度以及对宅基地退出的相关政策的了解程度和支持程度。 反映农户的家庭特征的变量。包括农户的家庭成员人数、劳动力人数、家庭年收入和农业收入区间、兼业类型以及参保程度。 反映宅基地资源禀赋特征的变量。包括宅基地的面积大小、装潢程度、宅基地超标建设状况和宅基地闲置状况。 反映政策设计和执行特征的变量。包括宅基地退出补偿的数额和额度、政策设计复杂程度，政策执行过程中的地方政府的宣传
13、推广和态度。 61.3.2 模型选择 由于因变量农户是否参与了宅基地退出的结果是个二分变量，适宜采用非线性概率模型回归模型。本文采用非线性概率模型 Logistics 回归模型分析影响农户民参与宅基地退出的因素。模型采用的逻辑概率分布函数具体如下： P=1/（1+e-z） ，其中 z=+1x1+2x2+nxn （1） 式（1）中 n 为自变量的数量，n 为回归系数，？琢 0 为常数项。 在数量统计分析过程中，把农户发生宅基地退出行为的概率设为P（因变量 y=1） ，则农户没有宅基地退出行为的概率设为 1-P（因变量Y=0） 。将比数 P/（1-P）取自然对数 lnp/（1-p），即对 P 做
14、logit 转换如下 lnp/（1-p）=+1x1+2x2+nxn 这样就得到了概率的函数与自变量之间的线性表达式10。 2 分析与结果 2.1 样本描述性统计分析 从样本基本特征来看，调查农户的平均年龄为 50.21，受教育程度一般为小学及以下、初中，普遍对宅基地退出制度有一定的关注。受调查农户中家庭人数平均为 4 个，劳动力人数 2 个，家庭年收入在一万至三万之间，农业收入在一万左右，兼业类型主要是在外工作为主在家务农为辅，参保程度较高，以参加两项保险为主。从总体上来看，宅基地面积为 150m2200m2，受当地的“皖南山区”人少地多的区位决定，装潢程度较好，超标建设较泛滥，宅基地闲置现象
15、严重。从受调查农户的调7查数据来看，有 76%的农民对于宅基地退出的补偿数额和额度表示了不满意，63%的农民对于宅基地退出的政策设计复杂程度表示了不满意，同时也有 79%的农民对于地方政府在执行政策过程中的表现不满意。 对于港口镇部分退出宅基地的农民的调查发现，他们退出宅基地的原因主要有响应国家的政策、享受宅基地退出补偿、重新划整的宅基地和新建的房屋，还有一部分是因为看大家都在退出，自己也跟着潮流。他们在退出宅基地的过程中和退出后感受到的不便主要有补偿的数额过低、补偿额度不合理（法定范围内的面积每亩 4 万元-6 万元；超出部分以及占有多处宅基地的每亩 2 万元到 3 万元） 、政策不完善，流
16、程繁琐复杂、政府工作人员缺少沟通和宣传推广等。 （见表 2） 对于汪溪镇和梅林镇未退出宅基地的农民的调查发现，宅基地退出机制对于他们的吸引主要有宅基地闲置造成浪费、可以给自己带来额外的收入、重新划整的宅基地等，而对于目前宅基地退出机制的主要不满和忧虑是退出补偿数额低、额度的不合理、流程繁琐复杂、留在农村的农田的处理问题、难以在城市就业，找不到工作、预期农村土地会增值等等。 （见表 3） 2.2 模型运行结果分析 利用 SPSS 软件，采用最大似然估计法对模型进行回归分析。回归方程经检验，模型的 Hosmer-lemeshow 拟合优度指标值为 0.953，自由度为8。该指标值与 X2 分布对比
17、概率值为 0.412，统计不显著，说明模型能较好地拟合观测数据，模型的 Nagelkerke 值为 0.383。模型自变量对因变量的解释度较为显著，模型通过统计检验，见表 4。 根据模型估计8结果，将影响农户参与宅基地退出的因素分析如下： 农户主要家庭收入来源对于农户参与宅基地退出具有显著的正向作用，回归系数为 1.360，与预期方向一致。说明农户在城市进行非农就业和兼业，所获得的收入为主要收入的家庭，其退出宅基地的意愿更强烈。主要是因为，非农收入越高，其在城市生活的愿望就更强烈，掌握城市生存技能的能力就更强。 家庭劳动力人数对于农户参与宅基地提出具有显著的正相关作用，回归系数为 0.879。
18、说明家庭劳动力人数越多，更加愿意退出在农村的宅基地。劳动力人数多的家庭通常而言收入相对较高，支出也相对的较高，这就导致消费需求的提高，城市相对发达的市场和商贸更利于满足这类人群的需求。同时劳动力较多的家庭对于住房的需求也就相对较高。以上决定了劳动力人数较多的家庭对于宅基地退出意愿的增强。 宅基地面积对于农户宅基地退出意愿的影响是正相关的，回归系数为 0.626。说明宅基地面积越大，农民退出宅基地的意愿更强烈。宅基地面积越大相对应带来的退出补偿也就更多，基于理性的视角，农户更加愿意退出宅基地以获得较高的宅基地退出补偿。 对政策的认识程度、对宅基地退出补偿的认同程度对农户宅基地退出意愿的影响同样是
19、正相关的，回归系数分别是 0.629、1.871。同变量分析上陈述的一样，对政策认识更加深刻的人更能理解政策制定者的政治出发点，同时更能分析政策的利弊，更加愿意退出宅基地以响应政策和获得自己应得的利益。而对于宅基地提出补偿认同程度高的人，会为这项政策的实行加分，从而更加意愿退出宅基地。 9地区虚拟变量对于宅基地退出意愿的影响是负相关的，回归系数为-0.655，起负向作用。在选取的两个未退出宅基地的乡镇汪溪镇和梅林镇中，汪溪镇位于近郊，而梅林镇位于远郊。可能的原因是：近郊靠近城市，拆迁的可能性大，且交通医疗等较为方便，宅基地退出并没有太大的吸引力；而远郊因为距离城市较远，通常房屋超标建设较多，且
20、闲置宅基地较为普遍，而拆迁的可能性也不大，交通医疗教育多不方便，因而退出宅基地意愿更加强烈。 3 结论与政策建议 3.1 结论 基于对宁国市三个镇的调研数据和分析，现得出如下结论： 农民普遍对于宅基地退出的意愿较强烈，宅基地退出是一项势在必行的政策。由表 1 可以看出，宁国市的宅基地闲置状况达到了 0.82，大部分的家庭都有闲置的宅基地并且表示在补偿合理的情况下愿意退出宅基地。由于土地利用规划的限制，宁国市 2014 年的建设指标只有 400亩，远远满足不了建设用地的需求，而每年通过建设用地增减挂钩所争取到的建设用地指标又十分有限（2014 年整理了 55 个拆旧地块，最小的只有 1 亩） ，
21、同时农村存在大量的闲置宅基地，进行整理并退出宅基地将会得到很可观的建设用地指标。 宅基地退出目前主要的障碍是补偿过低且补偿额度不合理。宁国市 2015 年拨出预算 1800 万专门作为试点宅基地退出中农民的补偿，并且在 2015 年初将对于符合土地利用规划的宅基地退出补偿标准由原先的每亩 4-6 万提升至每亩 6-9 万，补偿额度为法定范围内的面积每亩 6 万10元到 9 万元；超出部分以及占有多处宅基地的每亩 2 万元到 3 万元。然而调查发现仍有 42.17%的农户认为退出补偿过低，31.76%的农户认为补偿额度不合理。对于农民来说，宅基地作为他们的生存保障的“最后一道防线” ，一旦退出便
22、要不回来，同时可能影响后代的生存，所以对于退出宅基地他们是慎重的，然而由表 1 可知，宅基地面积在 100m2 至 200m2之间，即 0.15 亩至 0.3 亩，每户退出宅基地仅仅获得最高不到 3 万的补偿，而实际发到农民手中的更少。同时，农户对于土地利用总体规划也没有太多了解，不能认同补偿额度中对于超标建设和法定面积的规定。而对于地方政府而言，推出宅基地退出是为了向上级换取建设用地指标，用以服务于经济建设，然而对于土地利用规划中对于一些地区，明确规定为耕地的，退出了宅基地却换取不了建设指标，这直接导致了地方政府因财政支撑不了这项政策而失去信心。同时，区分宅基地的补偿额度，可能会引起政府与农户之间的矛盾。 宣传力度不够、退出后的利用问题、农民留宅基地养老的观念、收回制度的不健全、拆旧复垦进展缓慢、操作有难度、宅基地无偿无限期使用和限制流转导致农民退出闲置宅基地缺乏动力等综合原因导致了宅基地退出困难重重，无论是制度设计还是执行力的提升都要做出进一步的努力。 3.2 政策建议 根据研究结论提出以下四点政策建议： 加大宣传力度，普及宅基地退出机制的基本流程和原理，弥补农户对于土地规划等的土地政策了解的缺失。调查发现，农户对于政策的
