1、1新政策旨在扩大内需稳定经济不是保高房价最近，从国家宏观管理层到些地方政府相继出台了一系列针对房地产的“救市”政策，包括降低房产交易税费、降低公积金贷款首付比例、放宽开竣!时限等内容，有些城市甚至动用财政资金直接补贴购房者，“救市”的着眼点主要在于增强居民信心和购买力。 是什么让一切转变如此之快 中国银行国际金融研究所近日发布研究报告表示，国内房地产市场将由当前的“滞涨”转入周期性因素主导的下行阶段。预计未来两年全国房价均降 10，最高降 30。 曾经一房难求，以至购房者需通宵排队的楼市繁荣和喧嚣，如今早已被低迷的成交和冷清的人气所取代。即便楼市新政实施后，楼市依然未见显著回暖。 我们可以将这
2、一切归咎于房价泡沫破裂后，原先的购房大军转入观望；也可以将这一切归咎于全球楼市不景气，改变了我国购房者的心理预期，还可以将这一切归咎于开发商与购房者相可博弈，彼此互不计步、僵持不下其实，我们最应当归咎的是居民购买力的卜降速度实在太快、太猛，以至于即便富人，如今也难以在房市上 掷千金。 富人组成的“购房团” 、 “炒房团” ，以及一夜暴富的诸如煤老板们，2曾是楼市繁荣的生力军。他们动辄大片楼盘通吃的强劲购买力，不仅加剧了楼市的供求失衡，也快速推高着房价，以至于房价陡峭的上涨斜率更引来了居民的抢购潮。然而，美国次贷危机引发的全球金融危机改变了一切。仅仅一年不到的时间，人们发现，从钢铁、石油到煤炭，
3、再到农产品和有色金属，我们所能想到的大宗商品价格，如今都以水银泻地般的速度快速跌落。富人们不仅不再是楼市出手阔绰的强大需求者，反而成了大肆抛售手中楼盘的楼市供给者。 居民的购买力又怎样呢?始自去年 10 月、迄今高达 72.8的股市大跌，不仅使居民的账面资产急剧缩水、财产性收入增长成竹篮打水，也击碎了很多居民原先的购房计划和梦想。而经济增长速度放缓，企业利润增速的不断下滑，以及由此而来的“减薪潮” ，在带来企业员工收入减少的同时，也在悄然改变着他们的收入预期和消费行为。居民购买力的急速下降，对普通商品住宅市场打击最大。可以佐证的是，在京城楼市整体持续低迷的市道中，普通商品住宅受影响最大，供应量
4、明显下滑。 现在，一边是依然高耸的房价，一边是快速下降的居民购买力：一边是依然怀念以往多高的房价都有人买、幻想楼市盛景很快梅开二度的开发商们，一边是望楼兴叹、钱袋干瘪、期待着楼价能与购买力接近甚至接轨的居民。这两股力量间的期望、想法和行为之间的差距是如此之大，以至整个楼市不得不以僵局维持着。 面对僵局，楼市救市政策蜂拥而出。在 18 个城市地方政府接连出台房地产救市政策后，中央政府也终于出手。财政部规定，从 2008 年 11月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统3一下调到 1；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；地方政府可制
5、定鼓励住房消费的收费减免政策。紧随财政部之后，央行决定将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍：最低首付款比例调整为 20；同时，下调个人住房公积金贷款利率 0.27 个百分点。但就大部分居民而言，政策给予的优惠与其目前自身的购买力之间，依然存在着不小的差距。 从当前居民购买力现状和今后经济的发展趋势看，在自住型购房需求已接近饱和，改善型住房需求成为房市新需求的中坚后，要拯救楼市，必须将根本点放在如何采取措施降低房价，并提高居民购买力上。如果救市政策无法让居民的购买力得以改善和提升，那么，在开发商不愿痛快降低房价的前提下，房市的僵局将很难打破。 理性回归是正常的 在市场经济
6、中，各行业均有其运行的周期规律，房地产也不可能例外。在经历了十年的发展“黄金期”后，我国房地产业回归合理利润之旅本是正常，也是业内优胜劣汰规律发挥作用的契机，行政力量本不应对之进行干预。在楼市逐步走入理性价格区域时期，地方政府的主要职责当是积极跟进配套措施，以降低这一调整过程产生的负面效应。 房地产不同于一般的商品，它关系着国计民生。在传统思想的影响下，中国百姓都渴望拥有一套产权房。若房价一直徘徊在畸高的水平之上，消费者为了实现“居者有其屋”的梦想，往往会节衣缩食，挤压其4他消费需求。因此，在不断被推高的房地产价格背后，却是其他产业发展受到不利影响，这其实也是造成宏观经济下行的一个重要因素。目
7、前尽管经过年左右的调整，国内房价依旧过高。以国际上常用的房价收入比来衡量，目前国内一线城市的比值仍在 10 倍以上，远高于海外市场平均 45 倍的水平。这样的整体房价水平，远未达到需要地方政府出手救市的地步。 事实上，合理的房地产价格当由供求双方经过充分的博弈自发形成，行政力量这一“有形的手”不必过多干预。各级政府的职责当回归其本位，更多关注有关配套政策的设计。 房价的理性回归顺应了民意，体现了产业发展的正常周期。对此，政府不必出手干预，毕竟只有市场这只“无形之手”才是价格发现的真正力量。 楼市新政的“度”在哪里 “度” ，在哲学上指一定事物保持自己质的数量界限。在这个界限内，量的增减不改变事
8、物的质，超过这个界限，就要引起质变。 政策调控实现哲学意义上的度，当然不太可能，世上没有尽善尽美的政策法规。不过，在我看来至少有三条标准。 其一，是救楼市还是救经济。受世界金融危机及美日欧等国经济衰退影响，中国经济也面临较大挑战。今年第一季度 GDP 增幅比去年全年下降了 1.3 个百分点，而上半年比去年同期更是下降了 1.8 个百分点。5当前，如果作为国民支柱产业的房地产业出现剧烈下挫，我国经济迅速下滑的风险将加大。所以，稳定楼市，从本质上就是稳定中国经济，以有效抵御国际金融海啸的冲击。地方政府的一切救市举措，必须基于这个背景，这个目标而制定。凡从地方自身利益出发，缺乏全局、大局观念的，皆是
9、过度、不合适的，必须坚决制止。 其二，救成交量还是救高房价。当前楼市陷入种僵局，市场成交量继续萎缩。据统计，今年 28 月，全国房地产市场成交量同比下降的幅度分别为 3.6、0.3、4.0、6.5、6.9、10.8和 14.9。北京、上海、浙江、广东、福建、天津、江苏等经济发达省市的商品住宅成交量下降都在 20以上。为何出现这种局面?消费者信心不足，受“买涨不买跌”心理因素影响，持币观望是一个方面：但另一方面更缘于房价依旧大大超出 普通百姓的消费水平，楼市暴利依旧存在。因此，要让楼市真正走出这种僵局，地方政府必须从降房价入手。那种不促使开发商降房价，一味拿纳税人的钱补贴消费者乃至开发商的做法，
10、显然是有失考虑的。 其三，最终受惠的是百姓还是开发商。中央调整楼市调控政策，这是特殊时刻的特殊举措，符合百姓的利益。但为何一些地方政府的救市举措，甫一推出就遭到人们的普遍质疑呢?原因很简单，百姓担心这些刺激楼市的新政举措如免税、补贴，表面上看是百姓受益，实质上肥的却是开发商。最近，有两件事值得关注，一是河南郑州政府掏钱购买空置房，二是 24 日重庆市各区县政府于批房产商签约，共购商品房 14931 套，投入金额 29.63 亿。如此救市，在网上争议比较激烈。是否过度，值得6探讨。 过度救市的风险及危害 纵观当前一些省市的楼市新政，其中确有基于现实需要的合理举措，但也不排除有个别城市，打着稳定楼
11、市的幌子，趁机一哄而上参与“救市” 。此类不顾客观实际、缺乏大局观念、不适度的救市举措，危害甚大。首先，容易使来之不易的宏观调控成果功亏一篑。住房难、买房难是近年来百姓最为关注的民生话题之。为了遏制房价过快上涨势头，实现“住有所居”的目标，中央采取了系列楼市调控政策。经过一段时间调控，成效初现。据国家统计局公布数据显示 2008 年 1 月份，全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.3，9 月份回落至 3.5，8 月份甚至环比还首次下降 0.1。 但毋庸讳言的是，当前房价依日在高位运行，楼市调控任务并未完成。当前之所以调整楼市调控政策，很大程度上是受国际金融环境急剧动荡和国内经济环境严
12、峻等因素影响。这显然增加了未来楼市调控的难度，使形势变得更为复杂。继续从严，固然会给经济、金融带来定风险；但如果过分给楼市松绑，则又会增强房地产商死扛硬顶、不降价的胆量和信心，使出现回落的房价重新企稳，房价继续坚挺。 其次，会滋生一些新的经济风险。本轮楼市调控，在银行、监管、信贷等方面暴露出了许多问题。据中行研究报告透露，我国商业银行房7地产贷款占全部贷款余额的 1/5，有些分行此项贷款占比已超过 40。此外经济周期下行将出现信用收缩，规模小、资本实力不足的房地产公司可能出现资金链断裂而形成银行信贷风险。当前，如果一些地方政府过度救市，则会使些原本暴露出来的问题重新掩盖，导致更大的风险。 再次
13、，会诱发一些社会矛盾。当前我国处于经济发展的关键期，也处于社会矛盾的凸显期。过高的房价、暴利的房地产行业，曾屡遭百姓诟病，人们对此怨声较多。如何解决百姓普遍关注的民生问题，对于构建和谐社会，确保社会稳定意义重大。而受世界经济衰退影响，国内经济形势也面临下行风险，企业倒闭、失业等现象在所难免。在这种情形下，地方救市举措更应切实从实际出发，更多惠及百姓。否则，不但难以达到预期的救市效果，反而还会遭到人们的质疑，引发些社会矛盾。 最后，还会纵容开发商的“嚣张气焰” ，增强他们左右地方经济政策的霸权。从楼市宏观调控之日起，开发商们反对、质疑的声音就没间断。最近甚至仍有开发商质疑国家稳定发展楼市的政策力
14、度不够，认为这只是“隔靴搔痒” 。开发商要挟经济、政府等现象，在一些地方尤为明显。一方面，地方某些官员与地产商私交甚密，另一方面地方财政收入过度依赖房地产行业。结果导致地方政府与开发商利益攸关。当前，一些地方之所以急匆匆出台救市政策，未必没有开发商的“功劳” 。这种局面相当不正常，听任不管或不及早纠正，后果相当严重。 新政策旨在扩大内需稳定经济 8上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，当前楼市暗淡、 “量价齐挫” ，一方面是楼市自身调整需要，另一方面也是信心不足、居民购买力不足。 海通证券资产管理部总经理助理胡曙光博士表示，房地产市场带有部分资本市场的性质，很大程度上由消费信心主导。
15、一旦市场信心不足，就会陷入“消费低迷房价下跌消费进一步萎缩”的恶性循环。此次财政部、国家税务总局、央行联手推出一系列刺激楼市消费的新政策，有利于树立市场信心。 在罗湖一家金融公司工作的高先生说，他理解政府“松绑”楼市宏观调控的初衷，毕竟现在国内外经济形势都不太好，在这种情况下，出台政策刺激内需是必要的。但他更希望，一直不肯降价的开发商也能够顺势而为、让利于民，今年前 9 月深圳住宅空置面积同比增加 90，根本原因还是因为房价太高，大部分人买不起房子。 仲量联行中国区董事商业部总监陈立民说：“美国次贷危机已演化成世界性金融危机，经济衰退阴影笼罩全球，这对我国经济发展将带来持续而深远的影响。在出口
16、萎缩、经济增速放缓的背景下，扩大内需成为中国提振经济的必由之路。而房地产业上下游关联度极高，带动力强，是拉动内需不可或缺的重要力量。 ” 固定投资减速已经带动上游原材料需求和价格的下降。年中以来，中国钢材市场持续低迷，金秋本是传统的消费旺季，但现货市场的钢材价格持续大幅下跌，代表品种国庆节后的跌幅已达 15左右。焦炭吨价继 9 月份急跌 400 元至 500 元之后，10 月上旬又急跌 300 元至 400 元。 9复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成表示，在全球经济衰退背景下，我国经济也难独善其身。这一系列政策既是对民生的关照，进一步强调了住房保障问题，同时也通过降低住房交易税费、降低公积金贷款利率等措施，减少居民购房成本，活跃市场、刺激消费，有利于保持经济平稳增长。 楼市调控，是一项“综合工程” ，涉及财政、货币、税收、民生等方方面面。遏制过高房价，不可能一蹴而就；刺激楼市回暖，同样不可能即刻生效。国家宏观调控应合理制定一些稳定楼市的政策措施。只有这样，我们才能安全渡过这场席卷全球的金融危机，中国楼市才会实现软着陆，最终确保宏观经济平稳较快发展。
