1、中国 50 大中城市土地市场研究报告前言2006 年是“十一五”规划的开局之年，对国土资源部门来说，土地市场和房产市场的协调配套发展、市场化配置资源的基础性作用等深层次问题仍在探索之中。2005 年的土地政策起到了保持稳定总量供应、调整房产结构、保持房价稳定的作用。与之相比，2006 年，土地宏观调控政策仍在进行中，土地作为宏观调控的重要手段，偏紧仍是其主调。在此基础上，全国各大城市的土地市场也有所变化，譬如在招拍挂细则、对闲置土地的处理办法和地价调配上均有所调整。与此同时，城市建设用地供应得到理性调控，建设用地供应结构日趋合理；房地产用地与去年相似，仍向中低价位普通商品住宅倾斜，适应稳定房价
2、的要求；招拍挂和有偿出让土地方式比重进一步加大；建设用地供应的地区结构逐步协调以适应不同地区的经济发展。针对 2006 年以来全国土地市场行情的变化，新地产策划机构联合专业研究机构对全国 50 个城市的土地市场进行了分析并形成本报告。四直辖市（北京、上海、天津、重庆）土地市场综述 自国家宏观调控政策实施以来，北京、上海、天津、重庆这四个直辖市加大了土地供应的调控力度，土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控，而且随着调控政策效应的进一步显现，土地供需将维持在较为均衡和理性竞争的状态，地价、房价的涨
3、跌空间都将缩小，走势趋于平稳。（一）（一）土地供应结构不断优化为贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，各地加大闲置土地处置力度，积极开展闲置土地清理收回工作。北京、天津、重庆、杭州、广州等地相继制定了配套措施，重庆市对闲置两年以上，建设单位无能力开发的，由国土部门依法收回 75.3 公顷；对由于政府或政府部门的原因造成项目不能实施的，区别不同情况采用补偿、置换或延期开发方式解决 198.4 公顷；广州市无偿收回 57 宗、共 139.4 公顷的闲置地；上海全市共有 20 余宗、约 100 公顷土地，通过“腾笼换鸟”或“易主”、“改性”等方式重新开工建设，约 3
4、0 余宗 100 多公顷土地重新约定了开工时间。从全国情况看，今年上半年，全国房地产开发用地利用存量建设用地比例为 69%，比去年同期提高了 9 个百分点，其中二季度利用存量建设用地10094.9 公顷，比一季度增长 53%，表明各地在新增用地受到严格控制下，积极盘活存量，改变了以往房地产开发主要靠增量建设用地的局面。 北京市在严格土地管理的同时，根据土地市场的供需情况，本着区别对待，有疏有堵，有保有压的精神，适时调整土地市场供应量，增加对经济适用房和普通商品房用地的供应，继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。近期，北京市将陆续推出 36 宗土地入市公开交易，以有序供应，满足市场需
5、求。在北京市 2005 年度土地供应计划中，充分考虑了房地产用地。在6500 公顷的年度供应计划中，房地产用地为 1950 公顷（其中：经济适用房 200 公顷；住宅商品房 1750 公顷） ，占全年计划土地供应总量的 30。今年 17 月份，北京市供应住宅用地面积 297 公顷，规划建筑面积 500 万平方米。其中，出让住宅用地 180 公顷，规划建筑面积 28 万平方米，出让住宅用地 55宗，成交价款 21.67 亿元，土地纯收益 12.74 亿元；划拨住宅用地 117 公顷，规划建筑面积 226 万平方米。与 2004 年同期相比，住宅土地交易量、建设用地面积、规划建筑面积等相对下降。为
6、防止土地资源闲置，遏制炒卖土地，规范土地市场。8 月初至 9 月底，北京市国土资源局分两次宣布，北京摩根投资有限公司摩根中心写字楼等 45 宗土地，因受让方未按北京市国有土地使用权出让合同约定的期限付清全部地价款，因而被该局解除土地出让合同，收回国有土地使用权。据该局有关部门透露，对被收回土地的违约开发商如何处罚，尚在研究之中。但是有一点十分明确，对拆迁基本完成的项目，如果开发商要重新获得原土地使用权，必须在规定的期限内提出书面申请，参加上市竞买。上海市着重优化土地供应结构，增加中低价商品房和配套商品房用地的供应，以遏制日益高涨的房价。上海市全年初步安排经营性用地计划 3000 公顷，其中用于
7、配套商品房和中低价普通商品房建设的 2000 公顷。从计划执行的情况看，目前，配套商品房和中低价普通商品住房供地已经基本落实。最新的一项调查表明：上海商品住宅销售价格持续下降，成交继续低迷。央行发布的 2005 年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示，上海市只有 7.3的居民准备在未来三个月内买房，比上个季度又下降了 3.7 个百分点，达到历史最低点。重庆房地产开发土地供应量增加。重庆市作为年轻的直辖市，由于大城市大农村的市情，随着城市化进程的加快，基础设施的完善，农村剩余劳动力进入城镇，住房有效需求增加，因此，房地产开发土地供应面积增加。据统计， 2005 年 19 月，重庆市土地交易中心成
8、交土地 157 宗，较去年同期增长 3.29，成交面积、可建筑面积、成交金额同比也分别增长了 16.77、 17.8、 24.87，出让金更是增长了 40.39。据介绍，第三季度末，中心成交土地的各项指标首次全面超过去年同期。业内人士分析认为，这表明市场看好本地房地产投资前景，市场交易活跃，有回暖的趋势。为规范房地产市场运行，将房地产价格涨幅控制在合理范围内，天津市主要采取了四项调控措施：一是实施土地供应总量控制，适时调控土地市场；二是完善土地供应结构和布局，适当加大普通商品房和经济适用房土地供应量；三是严格用地控制指标管理，大力推行节约和集约用地；四是建立土地市场动态监测体系，保证土地市场平
9、稳发展。截至 8 月 31 日，全市供应房地产开发用地 697.6 公顷，其中住宅 523 公顷，公建 174.6 公顷。中心城区供应房地产开发用地约 205.4 公顷，可建建筑面积约 427.3 万平方米。其中：商品房供应总量约 60.1 公顷，可建建筑面积约 163.1 万平方米：经济适用房（含廉租房、基础设施还迁房）供应总量约 145.3 公顷，可建建筑面积约 264.2 万平方米，已经提前完成了全年经济适用房的土地供应计划。（二）地价呈现稳中有降趋势北京市地价变化不大，房价涨幅较大，目前地价对房价影响不明显。今年第一、二季度，地价变化不大，趋势平稳。而在 17 月，虽然全市商品房买卖成
10、交套数同比下降 8.9，但商品期房买卖平均价格涨幅为 21.9，存量住房买卖平均价格同比增长 9.8。这说明，目前地价对房价影响作用不明显，但地价的预期升高会影响房价的上涨。上海 2004 年住宅平均地价为 2078 元平方米，住宅平均房价为 6385 元平方米，地价占房价的 2.5，地价在房价中的比例约占 13 左右。根据 2005 年第一季度全国主要城市地价动态监测成果，上海的地价增长率为 0.2、 5.2、 5.43、 6.53（按工业、综合、商业、居住分类） ，第二季度增幅进一步放缓，分别为 0、 1.3、 1.1、 0.8。同时，在房价方面，涨幅逐步回落。第一季度，商品住房销售价格按
11、月环比涨幅分别为 1.6、 1.6、 2.5，而进入第二季度以来，涨幅趋稳，呈稳中有降的态势，46 月环比涨幅分别达到 0.5、 0.1、1.2。这些数据表明，上海市土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控。从重庆 2005 年第一季度和第二季度地价监测结果看，2005 年第二季度重庆市城市综合平均地价与第一季度相比，增长 0.43。2005 年第二季度商业、住宅、工业平均地价与第一季度比分别增长 0.61、 0.29、 1.09。地价整体水平与去年同期相比有一定的回落，但基本上仍保持稳中有升，并
12、没有出现不正常的较大幅度波动，和地价区段的地价涨幅，均较符合两季度城市发展和建设的实际情况。造成地价水平增幅减缓的主要原因是，由于国家出台关于调控房地产市场、稳定房价的相关措施，市政府也相继制定了相关的办法，在一定程度上影响了重庆市的土地市场价格。天津市土地交易价格指数显示，2005 年 8 月，综合指数达到 125.1 点，较去年同期上涨了 1.0 点，升幅达到 0.8。预示着土地交易逐步走出盘整期，预计随着土地供应形势的趋紧和土地的频繁转手交易，土地交易价格将进一步稳定攀升。 2005 年 8 月，天津住宅用地指数达到 109.0 点，较去年同期下降了 4.6 点，降幅达到 4。住宅用地交
13、易指数 2005 年初开始上扬，3 月份最高达到了 117.7 点，而后再次下挫，7 月份最低达到 107.9 点，降幅达到 8。住宅用地交易指数的波动，说明提高经济适用房用地供应量等宏观政策性因素，对住宅用地的价格变化起到了重要作用，住宅用地交易指数正在进入理性盘整阶段。 附表：2005 年四季度四大直辖市房地产价格直属表销售地区 房屋住宅 新建住宅 二手交易 土地用地 住宅租赁 房屋租赁 住宅管理 物业北 京 107.4 107.8 108.7 104.0 104.7 102.8 103.9 100.7天 津 105.6 106.2 104.7 104.1 104.5 101.5 101.
14、9 100.2上 海 101.7 99.9 105.1 102.1 100.2 103.0 102.7 100.0重 庆 106.5 106.5 103.6 105.7 108.4 103.3 101.2 99.4西安 2005 年土地开发投资情况简析2005 年，受国家宏观调控政策影响，我国多数城市延续前几年地价稳中有升的运行态势，但增幅均呈不同幅度的下降趋势。其中商业用地地价平均增幅低于 2004 年 2.93 个百分点，居住用地地价平均增幅接近于 2002 平均水平，低于 2004 年 3.27 个百分点，而工业用地平均地价则呈现回升态势。2005 年全国主要城市地价增幅幅差异较大。地价
15、综合增长率排在前面的城市依次是西安，12.16；长沙，11.44；广州，8.18；乌鲁木齐，8.12；天津，7.24；南昌，6.83;武汉，6.81。西安市统计局投资处统计资料分析结果显示，2005 年西安市土地交易价依然保持稳中上升态势，在全市房地产企业新置土地面积下降 15的情形下，土地购置费却增长了 65。同时，由于土地综合开发成本的提高，西安市 2005年土地开发投资额达 17.78 亿元，是 2004 年同期开发投资额的 2.4 倍。 统计结果显示，由于外来房地产企业纷纷进入西安房地产市场，拆迁赔偿费用增加，以及全市经济高速发展，加之国家对土地出让“招、拍、挂”方式等一系列宏观政策调
16、控力度的加强， “地根”紧缩的政策环境以及对未来可供开发用地量减少趋势的心理预期和判断。2005 年西安市房地产开发企业新购置土地面积为 335.59 万平方米，与 2004 年同比下降 15，土地购置费用为 30.22亿元，同比增长 65。土地开发面积达到 254.4 万平方米，增长了 42.7，土地成交最终合同价款为 30.92 亿元，同比增加了 9.43 亿元。 与此同时，房地产企业手中的储备土地总量也在逐步减少，全市总量仅为174.39 万平方米，比 2004 年减少 178.21 万平方米，但这并不意味着房地产开发用地会出现紧张局面。总之，西安土地市场地价涨幅比较大，土地开发面积增长
17、的同时企业手中的储备土地总量呈递减趋势，但房地产开发用地情况依然乐观。2006 年一季度福州市土地市场分析2006 年一季度，福州楼市是伴随着一系列的房产新政走过来的。继 2004年国家实施宏观调控措施以后，2005 年 3 月，央行再次提高房地产贷款利率。随后，国务院出台稳定房价的“八条”措施，这些调控措施的出台，受到社会各界普遍关注，在不同程度上对福州市土地市场产生了影响。目前，福州市仍处于调控盘整期，部分开发商出现了持币观望的心理，成交量有所回落。但从长远来看，福州市经济呈现快速发展趋势，市场环境稳定，政府政策的不断完善以及城镇居民收支增长良好，福州市人们改善居住环境的愿望将从潜在需求变
18、成有效需求，福州市的房地产市场和土地前景将更加广阔。（一）土地供应减少在土地供应方面，2005 年共批出土地面积为 3415.69 亩，而 2005 年 1-3月，福州市成交土地 539.97 亩，其中土地仓山区以 268.63 亩的成交量位居首位，成交金额约 46660 万元，而鼓楼区仅成交 5.94 亩排在最后。从年初供地计划来看，2006 年福州计划上市土地在 3000 至 4000 亩之间，而 2006 年 13 月之间，福州仅出让 10 宗地块，总量 300 亩，其中过百亩的大盘地块只有宗（124.1 亩），因此后面将会陆续出现大量土地上市挂牌交易的情况。进入 3 月份福州土地放量迹
19、象明显。继 1 月初公开拍卖 4 幅土地后，福州市再次以挂牌方式成功出让 6 幅地块，到此，福州市 13 月份共有 10 幅土地分别以拍卖和挂牌的形式向社会公开出让，创下 2005 年初以来福州市单月推出地块数量最多、总量最大的一次。据初步统计，连同 3 月份土地招商推介会上推出的 4 幅挂牌土地（未正式挂牌出让），福州 3 月份供地量约达千亩。尽管 3 月底挂牌出让的地块面积较小，且均非房地产企业购买，但福州土地开始大幅放量的迹象已经越来越明显，土地市场也日渐复苏。从 3 月份的整体情况看，无论是供地数量还是总量，福州土地供应放量近千亩，已经大大超出上半年土地成交数量的总和。福州市土地发展中
20、心表示，福州 2006 年的土地供地量大致与去年水平相当。上半年节奏相对会放慢，其主要原因是过去福州市土地发展中心在提供“净地”过程中，大多数是利用交地的半年时间做拆迁工作，但是由于拆迁安置，工厂、企业、银行债务等种种原因，使得一些地块未能在合同约定的期限内交地，影响了中标地块的开发建设。2005 年，福州市土地发展中心做出改革，要求推向市场的地块在拍卖时就已经是完全的“净地”，因此，土地投放的速度就有所减慢。但考虑到房地产市场的反映及可持续发展，消除目前开发商们“地荒”的心理预期等因素，下半年土地供应量会适度增长，而且土地分布依旧以新区为主。（二）地价持续上涨在 2006 年 13 月份，福
21、州市平均地价达到 217.99 万元/亩，而 2005年初的平均地价为 111.15 万元/亩，12 个月共上涨了 189.3%。 2006 年 3 月初，福州市第一场国有土地拍卖会中推出 5 幅地块均被顺利拍出。其中，福建市日立电视机有限公司北地块每亩单价更是高达 703 万元，福马路南侧地块也以 484 万元/亩的价格成为福马路沿线每亩单价最高的地块。究其原因，土地稀缺一方面拉动了地价，另一方面促使开发商拿地之后为了获得更高的利润而倾向于开发中高档产品，从而拉动房价。（三）各区域土地供应情况统观福州 2005 年 18 月份土地各区成交情况我们可以发现以下现象：1、土地供应将向新区延伸目前
22、，鼓山新区已经基本完成土地开发任务，金山新区只有浦上沿线、义序洲这两片较成熟的土地可供应。另外，2000 年以来大规模的城市中心区旧屋区改造工作，随着仓山南江滨大道周边地区和台江横街、天华等三大片旧屋区的启动将告一段落。这意味着主导近年福州楼市“大盘化、郊区化”的低成本土地供应和商业开发价值高的中心城区二次开发土地供应都将缩量。2、下半年不会出现“地荒”福州市土地一级市场的竞争一直以来都比较激烈，且很大程度上都是由政府来控制的。然而，开发商所担心“地荒说”并不是真正意义上的土地供给量的不足。按照福州市目前土地的储备情况，满足市场的稳步发展基本不成问题。福州市土地发展中心现有充足的实物储备土地和
23、红线储备土地，根本不存在“地荒”，同时这两年来福州每年供地量大致都在 30004000 亩。3、高额地价仍有隐患自从福州市经营性用地以出让形式推向市场后，拍卖、挂牌成为福州开发商拿地的主要途径。这样的拿地形式，让一批资金实力雄厚的房地产企业逐步走上市场的前台，同时，也给更多的开发企业提供了一个参与公平竞争的机会。但是，不可否认的是，激烈的竞争结果必然导致地价上升。总之，在目前的宏观政策形势下，不断增长的土地成本对本来打算进入福州市场投资的外来资本将产生一定畏惧心理，会使他们认为福州市土地价格太高，进而成本太高，利润预期减少，这些因素可能会导致他们放弃投资。2006 年一季度深圳市土地分析报告一
24、、土地供应情况分析（一）计划供应总量分析2006 年深圳市国有土地使用权出让计划总量为 12.29 平方公里，比上年的计划总量 12.69 平方公里约减少了 3.15，而较 2002 年的计划总量 17 平方公里减少了 4.71 平方公里，降低了 27.7。据统计，近四年间深圳市年均出让土地面积约为 13 平方公里。2006 年深圳市计划供应的土地总量基本与上年计划总量持平，计划的编制遵循严控土地供应总量，优化土地供应结构，提高土地资源市场化配置比例的原则，以不断提高深圳市土地资源的集约利用水平。（二）计划供应结构分析从区位看，2006 年深圳市土地供应仍主要集中在宝安、龙岗两区、特区外两区计
25、划出让用地面积合计为 1080.6 万平方米，占全市计划出让土地总面积的87.9；特区内计划出让用地面积共为 108.3 万平方米，占全市计划供应总量的 8.8。此外，计划有 40 万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房需求，约占供应总量的 3.3。从用途来看，2006 年全市计划供应住宅用地 144.1 万平方米，占供应总量的 11.7，其中 104.1 万平方米为商品住宅用地，40 万平方米为政策性住房用地；工业用地 704.6 万平方米，占供应总量的 57.3；仓储用地 55 万平方米，占供应总量的 4.5；商服用地 30.2 万平方米，占供应总量的 2.5；公共建筑
26、用地 96.1 万平方米，占供应总量的 7.8；公用服务设施用地 198.9 万平方米，占供应总量的 16.2；特殊用地计划供应量为零。对比 2006 年和 2005 年土地供应计划，2006 年工业用地供应规模有较大幅度的下降，减少了 25.8。近年来，工业用地一直是深圳土地供应的重点，供应比例也一直保持增长的势头，但随着存量土地资源的逐渐消耗，土地资源已经成为制约深圳社会经济持续健康发展的四大瓶颈因素之一，因此，工业用地的集约利用成为新形势下的战略选择。这也与深圳调整产业结构，加快以技术资金密集型产业为主的工业结构升级，走新兴工业化道路的工业发展战略相适应。表 1 2006 年与 2005 年土地供应计划用途结构对比 单位：万平方米总面积 商品住宅 商业 工业2006 年供应计划 1229 104 30 7052005 年供应计划 1269 80 56 950此外，鉴于近几年房地产市场的旺盛需求，深圳每年 1 平方公里左右的房地产用地已略显不足。2006 年在继续强调节约、集约、高效利用土地资源的前提下，适当增加房地产用地供应总量，与上年相比，供应总量增加了 30，以
