1、 中国城镇住房发展与展望一、城镇住房发展 1980 年以来，中国政府针对旧的住房体制的弊端，致力于推进住房制度改革。1998年，在全国范围停止了住房实物分配，大力启动居民个人住房消费，推动了住房新体制的建立，带动了住房建设的加速发展。 （一）基本形成与市场经济体制相适应的住房发展机制 1、住房分配： 1998 年底，在全国范围内停止了由国家和单位向职工无偿分配住房，并收取低房租的做法，实行住房分配货币化。允许符合条件的地区建立住房补贴制度，向职工发放住房补贴，支持职工到市场上买房。目前，居民个人购买商品住宅的比重达到 94.8，成为住房消费的主体。与此同时，80以上的公房按照优惠价格出售给职工
2、，公房租金也有大幅度提高。 2、住房投资和供应： 改变由国家和单位投入资金建设住房的做法，推进“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的房地产开发模式，初步建立了多层次的住房供应体系；高收入家庭购买或租赁市场价商品房；中低收入家庭购买经济适用住房：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。政府通过土地划拨供应等措施，降低建造成本，大力发展经济适用住房，满足中低收入家庭买房需求；通过土地、税费等方面的优惠政策，鼓励房地产开发企业对危旧住房实施成片改造。 3、住房市场： 开放住房二级市场，多次下调住房交易和租赁税率，鼓励居民卖旧房买新房，初步形成了新旧住房交易活跃、买卖与租赁并举的局面。同时，大
3、力发展并规范房地产中介服务业，加速市场的流通。 4、住房金融： 通过降低贷款利率，延长还款期限，鼓励居民贷款买房；发挥住房公积金制度的互助作用，支持职工购房。到今年 9 月底，商业银行住房个贷余额已达到了 7630 亿元，占全部贷款余额的 8.54，是 97 年底的 40 倍；住房公积金个贷余额达到 987 亿元。 5、住房管理： 改变由单位自建自管的旧体制，大力发展社会化、专业化、企业经营型的物业管理新体制，由物业管理公司对住宅区实施专业化管理。对改善居民居住质量、维护社区安定起到了积极作用。 总体看，通过深化住房分配、投资、供应、管理体制改革和发育房地产市场体系、发展住房金融，旧的住房体制
4、已经打破，新体制的框架已经形成，市场配置资源的新机制正在建立。 （二）城镇住宅建设保持持续增长 图 11990 年，中国城镇住宅竣工面积为 1.73 亿平方米；2001 年达到 5.75 亿平方米（含全部建制镇为 7.25 亿平方米），是 90 年代初期的 3.3 倍。19902001 年，新建住宅 46 亿平方米，年均住宅竣工面积 3.84 亿平方米（约合 6 千万套）。城镇住宅建设完成投资由1990 年的 498 亿元增长到 2001 年的 6262 亿元，增长约 11.6 倍，年均完成投资 3145 亿元。其中，1998 年2001 年，城镇住宅竣工面积 21.6 亿平方米，年均竣工面积
5、达到 5.4 亿平方米；完成住房投资 2.1 万亿元，年均完成投资 5265 亿元、年均增长 13.3。 图 2随着住宅建设和房地产业的高速发展，住宅与房地产业在国民经济中的地位日益突出，已经成为国民经济的支柱产业。住宅建设投资占 GDP 比重由 1990 年的 3增长到 2001 年的 7，增长了 4 个百分点；占固定资产投资的比重由 11增长到 17，增长了 6 个百分点（见下图）。房地产开发投资占 GDP 比重由 1990 年的 1.37增长到 2001 年的 6.61，增长 5.24 个百分点；占固定资产投资的比重由 5.61增长到 17.05，增长了 11.44 个百分点。特别是近四
6、年，房地产开发投资年增长额保持在固定资产投资增长额的 30以上，每年带动 GDP 增长 1 个百分点以上，对启动内需，拉动经济增长作出了重要贡献。 图 3（三）城镇居民居住状况得到较大改善 1.住房面积较快增长 全国城市人均住房建筑面积由 1990 年的 13.4 平方米提高到 2001 年底的 21 平方米，净增 7.6 平方米，年均增长 0.69 平方米。户均建筑面积达到 65 平方米，户均住房 2.27 间，60以上的家庭拥有 23 间住房，可以满足基本住房需要。 图 42.新建住房功能较大程度提升 90 年代以来，特别是近几年来，新建住宅的工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平都有
7、较大提高。总体看，随着新建住房在整体住房中的比重越来越大，以及危旧住房的改造，城镇住宅功能有较大程度的提升。 图 53.个人住房自有率大幅度提高 城镇家庭户中 80拥有了自有住房，常驻城市的所有家庭中 70以上的居民家庭拥有了自己的住房。据国家统计局调查，城市家庭户均住房资产 10.94 万元，占家庭资产总额的 47.9，居第一位，成为城镇居民家庭财产的主要部分。 二、城镇住房发展中的主要问题 （一）居住水平有待提高，住房居住不均问题仍较突出 与发达国家相比，与全面建设小康社会新阶段的要求相比，城镇住房水平还较低，住宅功能还不够完善。当前城市人均住房建筑面积相当于上世纪 80 年代美国的 1/
8、3，德国、法国的 1/2；户均建筑面积不到美国的 1/2，相当于英国、日本的 2/3：人均住房间数 0.75间，不到美国的 1/3，只有法国、日本的 1/2。此外，城市家庭户中，还有近 15的家庭无独立厨房或与其他户合用，近 30的家庭无厕所或与其他户合用，近 13的家庭没有饮用自来水。 图 6住房居住不均问题仍较突出。目前城市家庭户中，12的家庭人均住房建筑面积在 8平方米以下，27的家庭人均住房面积在 816 平方米。户均住房间数 2.27 间，人均不到1 间住房。其中，无房户占 0.1，只有 1 间住房的家庭占 25。 图 7（二）危旧房改造任务还很艰巨 据 2001 年统计，目前城镇尚
9、有各类危旧房屋 1.5 亿平方米，尚有 300 多万户家庭居住在危旧房中。 （三）住宅生产方式仍较为落后 目前中国住宅的生产方式还比较落后，仍处于粗放型发展阶段。科技进步对住宅产业的贡献率为 31.8，远远低于发达国家 6080的水平。住宅生产方式落后，据统计，建筑工人的劳动生产率约为 30 平方米/人年，相当于发达国家的 1/51/6；建筑能耗占总能耗的 25，但单位能耗却相当于发达国家的 34 倍。 （四）住房法律法规建设落后，住房市场有待规范 80以上的城镇居民拥有住房，急需从法律上对住房的产权权益予以保护。住房市场的规范、监管、居民基本住房权益的保障等问题，也需要从法律上加以明确。 三
10、、发展展望 （一）市场需求分析 1.中国人均 GDP 今年可望实现 1000 美元的目标，居民消费的恩格尔系数已经降低到40以下，按照国际经验，住房消费处于快速增长时期。 2.当前中国人均住房水平 21 平方米，约 48的居民希望在近几年内换购住房，其中已购公房的住户中希望换购住房的家庭占到 67。与人民群众日益增长的住房需求比，住宅发展处于快速增长阶段。 3.2001 年城镇化水平已经达到 37.7，预计今后每年将新增城市人口接近 2000 万人，要求保持住房建设的增长。 （二）多渠道解决中低收入家庭住房 政府工作的重点 1、大力发展经济适用住房 对经济适用住房建设要保证划拨土地的供应，要落
11、实配套费用和各项行政事业性收费的减免政策，以降低建造成本，适应中低收入家庭购房能力。 2、加强廉租住房制度建设 当前的重点是完善廉租住房制度，切实落实资金，加快解决最低收入家庭的住房困难。3、规范发展集资合作建房 鼓励困难企业、独立工矿区利用自用土地，在符合城市规划的前提下，组织职工集资建房，多渠道解决职工的住房困难。 4、加快危旧房屋改造 现有危旧房屋主要居住着城市较低收入居民，要加大对危旧房屋改造的支持力度。通过房地产开发、成立住宅合作社等多种方式推进危旧房屋的改造。 （三）进一步落实各项改革措施，完善住房政策体系 1、建立住房补贴制度，加快住房补贴发放工作。对符合条件的地区要按照有关部门
12、规定，尽快将原有住房建设资金转化为补贴资金，建立住房补贴制度，加快补贴发放工作。2、进一步搞活房地产市常要进一步降低存量住房的入市“门槛”、合理调整出售住房收益分配办法，鼓励居民通过换购住房改善住房条件。 3、规范发展住房金融，完善住房公积金制度。进一步创新个人住房贷款品种，完善住房保险政策并加快建立全国性的个人住房贷款担保体制，健全个人住房贷款风险防范机制，促进住房个贷业务的进一步发展。 4、加快物业管理社会化进程。要推行物业管理项目招投标制度，制定“分等定级、质价相符”的收费指导标准，推动物业管理的规范发展并进一步扩大物业管理覆盖面。 5、建立住宅产业现代化的经济技术政策。加强基础研究和关键技术研究工作，完善住宅产业标准化体系和产业技术政策；推行住宅性能认定制度、优良部品评优、认证制度和强制淘汰、限制制度。 6、加快研究制订住宅法、物权法，完善住宅法律体系，依法维护住房投资人和产权人的合法权益。
