1、陕西省西咸新区城市规划管理技术规定（试行）西咸新区开发建设管理委员会西安建大城市规划设计研究院1目录第一章 总则 .2第二章 建设用地 .3第三章 建筑间距 .8第四章 建筑退让 .10第五章 公共服务设施和停车场 .13第六章 城市绿地和景观 .16第七章 空域保护和地下空间利用 .18第八章 田园城市特色引导与特殊要求 .19第九章 市政基础设施 .23第十章 附 则 .29名词解释 .30本规定用词说明 .322第一章 总则1.1 陕西省西咸新区是构建欧亚新丝绸之路经济带的重要支点，是我国向西开放的重要枢纽和西部大开发的新引擎，是我国创新城市发展方式推进新型城镇化的范例。为推进西咸一体化
2、、共建西安国际化大都市，针对西咸新区现代田园城市的特殊建设要求制定本规定，引导建设西咸新区现代田园城市。1.2 为了科学编制城市规划，加强城市规划管理，实现城市规划设计和规划管理的标准化、规范化和法制化，提高工作质量和效率，维护公共利益和公众合法权益，根据中华人民共和国城乡规划法 、 陕西省城市规划管理技术规定 （陕建发200873 号）以及与城市规划相关的法律法规、标准、规范，结合西咸新区实际情况及已试行的西咸新区现代田园城市建设标准 ，制定本规定。1.3 本规定适用于西咸新区行政区域内的城乡建设，凡在西咸新区内从事城市规划、建设工程设计和规划管理的相关活动，都应当遵守本规定。1.4 本规定
3、将根据规划、建设、管理的实际情况，并结合发展的需要可做进一步的优化完善。1.5 西咸新区建设除应符合本规定外，尚应符合国家现行的有关法律、法规和强制性标准的规定。3第二章 建设用地2.1 建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设（不含私房改造）：（1）低层居住建筑：最小基地面积为 500m2；（2）多层居住建筑、多层公共建筑：最小基地面积为 1000m2；（3）高层居住建筑：最小基地面积为 2000m2；（4）高层公共建筑：最小基地面积为 3000m2。建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且满足城市规划要求的，城市规划管理部门可予核准建设：（1）邻接土地已经完成建设或为既成道
4、路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；（2）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；（3）能满足日照间距、停车位、绿地率要求的。2.2 各类建设用地的可兼容性应符合表 2.2 规定。表 2.2 建设用地可兼容性表一类居住用地二类居住用地三类居住用地行政办公用地文化设施用地教育科研用地体育用地医疗卫生用地社会福利设施用地文物古迹用地商业用地商务用地娱乐康体用地工业用地物流仓储用地交通设施用地公用设施用地绿地用地性质建筑类别R1 R2 R3 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 B1 B2 B3 M W S U G多层与中高层住宅 低层住宅 经营性公寓 4公益
5、性公寓 居住小区及小区级以下的服务设施 托幼 行政办公 文化设施 教育科研 中小学（九年一贯制学校） 体育设施 医疗卫生设施 社会福利设施 商业设施（不包括市场） 大型综合市场 商务建筑 5娱乐康体设施 工业 社会停车场 公用设施 商住楼 商办综合楼 注： 允许设置（无限制条件） ； 可以设置（有限制条件） ；为不允许设置“可以设置”应通过规划论证进一步明确兼容的约束条件，才能应用于规划管理。对于未涉及的用地性质，其用地兼容由城市规划管理部门根据对周围环境的影响和基础设施条件具体核定。 商住楼为地上 1 层、12 层或 1-3 层为商业服务用房、其它部分为住宅的楼房建筑 商办综合楼为地上 1
6、层、1-2 层或 1-3 层为商业服务用房、其它部分为办公的建筑。 对于混合用地兼容性的控制，应根据本规定表 2.2“建设用地可兼容性表”结合实际情况明确地块具体的兼容情况，即在兼容性的弹性控制中确定适宜城市发展的具体使用功能及控制比例。2.3 建设用地的混合性引导：为促进城区中心、轨道交通站点周边的混合用地开发，满足商住综合区、商务办公区、创意园区等项目对复合功能的需求，并提高职住平衡指数，适当鼓励商业与住宅混合、商业与办公混合等开发模式。（1）居住用地：主要针对城市次级商业中心、轨道交通站点周边、城市重要道路周边的居住用地，可鼓励公共服务(A2-A5)、商业(B1)、商务办公(B2)、娱乐
7、康体（B3）等混合功能开发。上述混合开发的非住宅功能设施的建筑面积不应超过用地内总建筑面积的 12%。（2）商务用地：主要针对就业岗位相对集中的商务用地(B2)，可适当鼓励商业(B1)、居住（R）等混合功能开发，提高办公区日常生活的便捷性、并防止办公区夜间空城化。上述混合开发的非办公功能的建筑面积不应超过用地内总建筑面积的15%。6（3）商业用地：主要针对结合城区公共中心分布的商业用地（B1） ，可鼓励一定量中高层居住公寓（R2） 、商务办公（B2） 、娱乐康体（B3） 、文化（A2） 、体育（A4）等综合功能开发，促进城市中心功能的复合性与立体化。上述混合开发的非商业功能的建筑面积不应超过用
8、地内总建筑面积的 20%。（4）行政办公用地：行政办公用地（A1）内可少量混合部分商业设施（B1） 、文化设施（A2） 、体育设施（A4）等。行政办公用地中混合的商业、文体等服务设施建筑面积不应超过用地内总建筑面积的 5%。（5）工业用地：在有绿化隔离带及工业相关指标达标的情况下，一类工业用地中可适当混合商业服务业(B)、公共管理与公共服务（A）等必需的配套功能，鼓励工业用地与各类科技研发、孵化、创意设计等形成研发产业混合用地。一类工业用地中混合的商业服务业、公共管理与服务等功能的建筑基地面积不应超过总用地面积的 7%，建筑面积不应超过用地内总建筑面积的 15%。二类和三类工业用地应限制配套建
9、筑用地比例，混合的商业服务业、公共管理与服务等功能的建筑基地面积不应超过总用地面积的 7%，建筑面积不应超过用地内总建筑面积的 12%。工业项目用地范围内不应建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等建筑。2.4 凡须改变绿地、道路、体育、市政、工业、仓储等规划用地性质、超出表2.2建设用地可兼容性表规定范围的，应先提出调整规划，按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。2.5 开发强度控制城市各类建筑的建筑密度、容积率上限按表 2.5 控制。经规划论证并满足日照间距、绿地率、停车位等要求的情况下，在审批时可以有条件突破容积率、建筑密度控制指标。表 2.5 各类建筑密度、容积率上、下限指标
10、建设类型 建筑密度BD（%） 容积率 FAR低层 20BD35 1.0 FAR1.3多层 15BD30 1.0 FAR1.6中高层 BD23 1.6 FAR1.9住宅建筑高层 BD19 1.9 FAR3.5办公建筑 多层 BD41 1.5 FAR2.57高层 BD35 2.5FAR5多层 BD50 2.0 FAR3.5商业建筑类高层 BD50 3.0 FAR5.5教育科研类 - 20BD40 0.6 FAR2.5工业建筑类 - BD30 0.8 FAR3.0商住建筑类 中高、高层 BD30 2.0 FAR4.0优美小镇 底层、多层 25BD35 FAR1.0注：综合类建筑按不同性质建筑面积比例
11、折算，混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。部分区域可根据空域保护与历史保护等需求酌情调整。（1）上表适用于单一类型的建筑基地。对混合类型建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地，应按不同使用性质的建筑面积比例换算建筑容量控制指标。（2）对未列入上表的中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的控制性详细规划和国家、省、本行业及西咸新区田园城市建设标准的相关规定执行。8第三章 建筑间距3.1 各类建筑物的建筑间距除应当满足消防、交通、卫生、环保、抗震、工程管线、建筑保护和城市空间景
12、观等方面的要求外，还应同时符合本规定的要求。新建建筑对要拆除建筑产生采光影响的，应当先拆除后建设。3.2 西咸新区内所有低层、多层、高层居住类民用建筑（包括居住建筑及幼托、学校教学楼、老年人住宅等）的建筑间距，均应委托具有资质的单位采用日照分析软件进行日照分析计算，计算结果应当满足国家相关规范要求和西咸新区相关规定。日照分析应连同本地块及对周边产生影响的区域一并计算。3.3 建筑非平行布置时，当相互夹角小于等于 45，其最窄处建筑间距按平行布置的建筑间距控制；当相互夹角大于 45 时，其最窄处建筑间距按垂直布置的建筑间距控制。方位角计算以被遮挡建筑方位为基准。3.4 建筑山墙非平行布置时，以其
13、最窄处控制山墙间距。沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。3.5 住宅建筑之间的最小间距应符合表 3.5 的规定。表 3.5 住宅建筑之间的最小间距（米）高层（遮挡） 多层（遮挡） 低层（遮挡）山墙 山墙 山墙平行布置垂直布置 两侧 单侧或无平行布置垂直布置 两侧 单侧或无平行布置垂直布置 两侧 单侧或无高层（被遮挡） 30 25 13 - 18 15 13 - 18 15 13 -多层（被遮挡） 30 20 13 - 12 10 8 - 12 - 6.5 -低层（被遮挡） 30 20 13 - 12 10 8 -
14、6.5 - - -注：“遮挡”是指建筑南北向平行或垂直布置时，该住宅建筑位于其它建筑南侧，其为遮挡建筑， “被遮挡” 是指平行或垂直布置时，该住宅建筑位于其它建筑的北侧，其为被遮挡建筑。 两幢建筑相对位置东西向布置时，其建筑间距分别按上表规定的遮挡建筑和被遮挡建筑9分别确定建筑间距，然后取其平均值。“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。“-”表示按消防和施工安全等控制。如山墙之间有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于 6.5 米。 建筑山墙长度小于、等于 16 米的，其间距按垂直布置的居住建筑控制；建筑
15、山墙长度大于 16 米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。 当两幢建筑正负零不在同一高程时，以被遮挡建筑所在高程0 为基准计算建筑高度。3.6 非住宅建筑之间的最小间距应符合表 3.6 的规定。表 3.6 非住宅建筑之间的最小间距(米) 高层 多层 低层山墙 山墙 山墙平行布置垂直布置 两侧单侧或无平行布置垂直布置 两侧 单侧或无平行布置垂直布置 两侧 单侧或无高层 20 15 13 - 13 13 9 - 9 9 9 -多层 13 13 9 - 12 9 6.5 - 6.5 6.5 6.5 -低层 9 9 9 - 6.5 6.5 6.5 - 6.5 6.5 6.5 -注： 裙房高度小于 10
16、 米（含 10 米）时，按低层间距控制；高度超过 10 米、小于 24 米（含 24 米）时，按多层间距控制；高度超过 24 米时，按高层间距控制。 以其他形式布置的非住宅建筑的间距，按消防间距的规定控制。3.7 住宅建筑与非住宅建筑之间的最小间距，当非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其最小间距按表 3.5 住宅建筑之间的最小间距控制，当非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距按表 3.6 非住宅建筑之间的最小间距控制。3.8 有争议的不易确定的建筑间距以综合日照分析结果为准。3.9 医院的病房楼、休(疗)养建筑、中、小学的教学楼、老年公寓、幼儿园、托儿所等特殊建筑的日照间距，均应满足冬至日 3 小时日照。
