1、再 造 新 高 度万科国际 金融中心定位及 产品打造 方案谨呈 ：万科房地产 开发有限公司前言前言Foreword取 势与尊 事2015年 9月 至 2016年入 市 15个月2016年 ，随着样板间开放与新营销中心的投入使用项目 已逐步改变前期仅以性价比取胜的刚需盘形象但 70万方大盘之势仍未体现项目 将如何通过一期余货的成功运营，持续提升项目形象为二、三期的开发建立品牌基础 ？报告体系报告体系Analyze System 目标 及问题导出 项目 质素界定 外部 环境洞察 开发 模式及档次建议 项目 定位 及产品打造 营销 思考本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标。 项目目标： 以项目优
2、异的质素，加上首都在南城超高层产品的打造，完全可打造 为北京标杆 性项目。基本目标 销售目标 ： 万科集团 品牌跃升的期望 及北京项目 的标杆，高溢价平量是本案追求的运营模式，实现至少 14000元 /平的均价实现品牌跃升实现高溢价核心目标 品牌目标 ： 万科集团北京央区 项目又一力作，基于前期开发诸多项目，本案将 是万科品牌 跃升的基石。树立北京标杆核心目标：实现高溢价， 实现万科品牌 的跃升！实现目标的项目质素挑战： 位于永定门商 圈（城市副中心），涵盖酒店、写字楼、公寓、商业各类型产品的中小体量城市综合体项目，区域及体量存在挑战。常胜街长安街新盒东路本 案永定门区域 开发商实力城市综合体
3、项目 中小体量超高层项目n 涵盖酒店、写字楼、公寓、商业多种物业于一体的城市综合体。n 原来是机电市场用地。n 项目 位于长安街和 新建东路交汇东北向， 沃尔玛永定门店 北面。n 万科集团 倾力打造 ；n 已 有万科国际 财富中心、黄金海岸、北国风光等数个项目的品牌积淀。n 项目含 2栋超高层和商业，用地面积 2.4万平米，总建面 16万平米；n 容积率： 6.0n 建筑密度： 31.7%本案嘉盛国际均价： 1020 宏泽家园均价： 8000铂金国际均价： 8000凯轩云顶均价： 6500锦绣世纪均价： 5900序号 项目名称 销售均价 起价 最高价 主力户型 1 铂宫 .中山庭 8300 8
4、000 11000 50-113平两房、三 房 2 明城国际中心 10000 9500 11000 40-1203 人瑞潇湘国际 未确定 8800 1万左右 40-60平一房 ,90-100平两房 ,145平三房4 万科金域华府 7200 7000 7500 剩 125平三房5 保利广场 8500 8000 9700 46-120平 6 嘉盛国际 10200 8630 10200 50-240平7 汇金国际 暂未定，价格报告正制定中 73-77两房、 99三房北京市中心 区域公寓价格调研 项目周边区域市场价格调研实现目标的区域市场价格挑战：目前区域内市场价格天花板约为 10000元 /，区域价
5、格箱体上限突破存在挑战。开发商 总建面（万平米）中建集团 28.7保利集团 65建发集团 19.3通用 83.4纳爱斯 25建鸿达 50嘉盛地产 160北辰 300万达地产 100泰贞投资 25保利 4号地块万达商业广场实现目标的竞争市场挑战：本案面市时将面临多个大体量、高品牌的城市综合体项目，本案存在强大竞争压迫挑战。项目质素永定门商永定门商 圈圈 ，一线，一线 商圈，商圈，中小中小 体量城市体量城市 综合体项综合体项目。目。当前市场目前项目所处区域价格天目前项目所处区域价格天花板为花板为 1万元万元 /实现目标的问题导出：未来市场未来将面临大量的大体未来将面临大量的大体量、高品牌的城市综合体量、高品牌的城市综合体项目项目一个在非传统核心商业、商务区的中小体量综合体项目，如何在与大体量综合体竞争中，形成优势开发策略，实现价格箱体的突破？实现 14万的 高溢价目标问题转化：在寻找实现价格箱体的突破之前，我们先必须透彻把握项目 内因 与 外因 ，并从中寻找实现目标的契机。报告体系报告体系Analyze System 目标 及问题导出 项目 质素界定 外部 环境洞察 开发 模式及档次建议 项目 定位 及产品打造 营销 思考
