1、万科集团营销部万科国际广场营销 策略与执行报告项目定位与整体发展战略项目整体发展战略站在 大北京发展 的高度，遵循都市发展模式，利用本项目规模、区位优势、产品特点、配套优势， 打造北京都市 生活典范居住区项目产品定位 都市生活典范区项目客户定位 北京中 产收入圈层项目形象定位 都市的、高档的、现代的项目的价值体系梳理地段 城市价值地段大道连接工人体育馆广场， 直通市府， 是北京繁华 和都市生活的重要标志，是一条重要的项目价值链 产品 自住型规模楼盘在市府政务核心 及工人体育馆广场商务 中心区辐射地段，规模达 10万平米，一期产品二、三房项目属于稀缺性 社区 都市生活典范区本项目 于北京市场 是
2、一个全新的强化居住理念和分享城市生活，商业配套全新组合物业类别项目分析01项目区位及现状 项目位于市府五岭商务区，五岭大道城市形象大道 ,地块周边缺乏高档气质，呼唤地标性楼盘的出现。u项目位于开发区，距市政府 和工人体育馆广场仅 1千米， 属于北京城市 新兴高端商务区，把握城市发展方向。u地块资源优势：紧邻城市形象景观路 五岭大道 ，北 连 工人体育馆广场 ， 南 接 北京大道 ，快速融入郴资桂一体化的 大北京格局 。工人体育馆广场 华 天、雄森五星级酒店， 沃尔玛 新天地等购物配套完善； u地块资源劣势：项目周边以多层住宅为主，背靠 青山 ，对面为 五岭大市场 ，面貌陈旧，缺乏高档的居住区和
3、档次较高的商业。老城商业中心广场 板块高铁组团 本项目区域前景 大北京双城核心规划存在重大利好，交通快速便捷，政府规划中的工人体育馆广场市府中央商务区配套生活区 紧握双核心机遇 ：项目位于 市府工人体育馆广场与 武广高铁新城之间，占城市双核崛起之势。坐拥城市中心繁华生活，分享武广高铁告诉发展盛宴。郴资桂一体化造就 大北京： 串联起资兴桂阳 ，北京大道成为北京新 的城市 名教育文体组团物料产业组团大北京五 大组团总体规划：城市双核中心一期：用地面积： 6698.64平米建筑面积：住宅： 2400平米商业： 3995平米容积率： 4.95绿化率： 30%总户数： 264车位： 163个项目规划经济
4、指标：二期：用地面积： 6698.64平米总建筑面积： 58518.72建筑密度： 25%容积率： 4.5绿化率： 53%车位： 546个项目为约 10万平米都市精品宜居楼盘，依山就势、一字排开，良好的昭示性和品牌形象项目一期住宅部分户型面积、套数比及产品策略户型 面积（） 比例 套数 功能三房（大） 123 9% 24 价格标杆三房（小） 107 36% 96 资金回笼二房 80 45% 120 资金回笼75 9% 24 资金回笼商铺 3995 利润来源 车位 163个 一期主力房源为 75-120m2舒适二、三房，套型面积控制合理，总价适中，客户接受度强，为市场畅销面积区间A： 123.3
5、0C： 75.6 F:107.1B： 81.1二房户型评价：方正实用， 2.4米宽大阳台，主卧落地窗，小三房户型评价：入户花园，厅带超大阳台，前后三阳台，通透采光佳，主卧落地飘窗（转角窗）大三房户型评价：端头紧凑户型，前后通透，套型面积很受欢迎D： 107.7 D： 107.7E:80.1 E:80.1 E:80.1 E:80.1F:107.1一期房源户型全部为板式高层，户型方正，平实、通透性 好。项目分析结论p 项目远期利好因数充足，区域价值提升具有比较大的想像空间；p 区域周边环境客户目前认知度不高，项目必须依靠自身营造从区域中脱颖而出；p 项目定位、规模和商业配套条件在区域具有绝对优势，打造北京首席自住型都市高尚社区；p 片区地标，有利于聚集人气，提升客户信心的现实作用；p 一期产品户型定位优势明显，对工人体育馆广场片区大户型项目形成差异化竞争优势；项目对于区域具有优势， 就目前而言周边环境需要说服客户接受；项目一期销售和品牌口碑尤为重要，将肩负提升二期价值和个项目利润的实现；项目商业销售具有一定压力，周边项目低价格等问题是必须解决的
