1、2018年司法统计分析重点课题住房调控背景下房屋买卖纠纷调处情况分析以广州两级法院受理的房屋买卖合同纠纷案件为样本作者单位：广州市中级人民法院主持人：王会峰课题组成员：李民、闫娜、杨银桃、张永亮、甄雪皓、张旭、颜旭怀执笔人：甄雪皓联系人：甄雪皓（020-32620836、18565003661）广东省广州市中级人民法院课题组二一九年三月1住房调控背景下房屋买卖纠纷调处情况分析以广州两级法院受理的房屋买卖合同纠纷案件为样本房地产行业是国民经济支柱产业，房地产案件是房地产市场发展的风向标，依法妥善审理房地产纠纷案件，对贯彻国家宏观经济政策、保障人民安居乐业意义重大。为使房地产市场回归民生本位，解决
2、价格非理性上涨及住房供给结构不均衡的状况，以货币、信贷、税收、土地等作为调控工具，中央及地方陆续出台了一系列调控政策，逐步形成限贷、限购、限价、税收调整为基本方式的住房调控体系。宏观调控政策对于遏制房地产投机行为起到一定的作用，但也同时使房地产案件呈现阶段性的变化，客观上引发相关纠纷并进入诉讼程序，房地产审判由此出现一些新情况、新问题，如何正确处理此类纠纷成为人民法院审判实践中亟待解决的疑难问题。房地产案件审理结果直接关系到宏观政策成效，密切关注房地产市场的新变化，提高对各类问题发生趋势预测能力，分析预判新情况、新问题，对发挥房地产审判工作的司法保障作用至关重要。在此背景下，以房屋买卖纠纷案件
3、为样本，分析提炼房屋买卖纠纷的新特点、新情况，从司法的视角分析、梳理和 总结 房地产行业发展和房地产审判中的问题， 检验住房调控政策对房屋交易市场的实际影响及市场应对策略，归纳、总结出宏观调 控背景下广州法院房屋买卖纠纷审判规律和审判动态，研判审 判发展走势，分析存在的问题并提出相关对策建议，有助于通过司法裁判保障住房调控政策的有效落实，促进房地产市场平稳健康发展。一 、 住 房 调 控 背 景 下 房 屋 买 卖 纠 纷 案 件 的 基 本 情 况（一 ）近 几 轮 住 房 调 控 政 策 走 向 简 要 梳 理2过去20年，房地产业迅速发展成为重要支柱产业，对国民经济产生巨大带动作用。房地
4、产市场受政策影响较大，国家综合运用财政税收、金融信贷、土地市场 、行政 监管等 经济、法律和行政手段，在稳增长和控房价之间进行了多轮宏观调控。为贯彻国家关于房地产市场宏观调控政策的要求，广州市也进行了多轮调控。住房调控政策的每一次调整，都会对房地产市场带来冲击，对房屋买卖纠纷的数量及类型也有直接影响。对近年来的主要住房调控政策的变化脉络进行简要梳理，有助于剖析房屋买卖纠纷数量及纠纷走向与住房调控政策的内在关联性。2010年至2013年，房地产市场从金融危机中复苏。为平衡稳增长和遏制房价上涨， 2010年4月17日国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知， 实行严格的差别化信贷住房政策、
5、增加住房供给、加强市场监管等措施。2010年10月15日，广州市国土房管局、人民银行广州分行、省银监局、市地税局四部门联合印发了关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见，首次出台限购政策。2011年1月26日，国务院出台国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，进 一步加强对房地产市场的调控。2013年2月底发布关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知，继续严格执行商品住房限购措施，严 格实施差别化住房信贷政策。2013年11月18日，广州市发布广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见，限购政策加码。2014年至2016年，
6、中国经济进入新常态，在稳增长和去库存的政策诉求下，逐步放松限购政策。2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联3合发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知，全国楼市调控释放松绑信号，广州市房价加速上涨。2016年之后调控政策从稳增长转向防风险和促改革，房地产政策开始从刺激转向收紧。2017年3月17日广州市发布广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知，提出社保缴纳年限从3年上升至5年、认房又认贷等一系列新政，限购政策全面升级。3月30日发布广州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知，进一步加强住房限购政策、差别化住宅信贷政策等。2018年，房价过快上
7、涨势头得到遏制，市场预期出现积极变化。2019年，住房调控政策预计将继续坚持“房住不炒”的定位，稳地价稳房价稳预期，保持政策的连续性和稳定性。（二 ）住 房 调 控 背 景 下 房 屋 买 卖 纠 纷 案 件 受 理 基 本 情 况 及 特 点根据民事案由分类，房屋买卖合同纠纷 1包括商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷、商品房销售合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷、农村房屋买卖合同纠纷、经济适用房转让合同纠纷。广州法院受理的房屋买卖纠纷主要集中在房屋买卖合同纠纷以及商品房预售合同纠纷两大类案由。房屋买卖纠纷作为房地产纠纷的主要类型，其案件数量、纠纷事由和类型与房地产宏观调控政策密切具有明
8、显关联性。1房屋买卖合同纠纷为二级案由，直接以该案由立案的主要为二手房买卖纠纷，此外也包括部分商品房买卖纠纷、农村房屋买卖纠纷、商铺买卖纠纷等各类房屋买卖纠纷。4图1 2014-2018年广州两 级法院受理的房屋 买卖纠纷中各类案由占比1.收结案数量及特点2014-2018年五年间，广州两级法院分别受理二手房买卖合同纠纷3670件、2794件、4010件、4564件、 3952件，受理商品房买卖 合同纠纷 26849件、6378件、 5528件、5819件、5870件，合计分别为10519件、9172 件、9538件、 10383件、9822件。图2 广州两 级法院2014-2018年房屋 买
9、卖纠纷收案情况分析上述五年收案数据，房屋买卖纠纷案件数量在波动中呈上升趋势。而从2009-2包括商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷、商品房销售合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷。52018年十年的数据分析，房屋买卖纠纷案件数量在2011年（广州首次出台限购政策的第二年）之后开始呈现明显上升趋势。以广州中院受理的二审案件为例，2009-2018年，广州中院二审新收二手房买卖纠纷分别为345件、398件、461件、750件、678件、680件、 761件、763件、880件、1158 件；二审审结二手房买卖纠纷分别为343件、400件、471件、 733件、756件、 810件、 799件、
10、705件、1000件、1253件。2009 -2018年，广州中院二审新收商品房买卖纠纷分别为1653件、871件、562件、593件、667件、1209件、2049件、1394件、1139件、 1948件；二审审结商品房买卖纠纷分别为1544件、971件、652件、 590件、 759件、1260件、 2072件、1362件、1136件、2021件。图3 广州中院 2009-2018年房屋买卖纠纷 二审收案趋势从广州两级法院近年来房屋买卖纠纷收结案情况观察，房屋买卖合同纠纷案件数量情况呈现出以下特点：6一是收结案数量与房地产宏观调控政策密切相关。随着限购限贷政策的出台，房屋买卖合同纠纷的数量
11、出现明显波动。政策出台到纠纷进入到诉讼程度之间有滞后期，调控政策的影响对于收结案数量的影响往往会在政策出台之后某个周期发生较大波动。如2017年3月广州市限购新政出台后，2018年广州中院二审受理的房屋买卖纠纷同比增长53.83%。由于增城、从化不属于限购区域，在其他地区限购政策出台后，众多刚需客及投资客在该两区购买房屋，房地产交易市场异常活跃，房地产交易数量的迅猛上涨也使房屋买卖纠纷呈现爆发式增长，从化法院2013年新收商品房买卖纠纷同比增长747.82% ，增城法院2013年新收商品房买卖纠纷 同比增长519.6%，在之后几年整体呈上升波动趋势。图4 广州各基层 法院2014-2018年房
12、屋（不含商品房） 买卖纠纷收案情况7图 5 广州各基 层法院2014-2018年商品房 买卖纠纷收案情况二是收结案数量区域性特征明显。从整体收结案数量分析，商品房与二手房买卖纠纷的数量与当地房地产市场的发育情况正相关，越趋成熟的市场，二手房 买卖纠纷数量越多，增长趋势明显；处于房地产市场发育发展期的区域，二手房买卖纠纷数量基数小，一手房买卖纠纷数量相对较多。如从化法院2014-2018年间分别审结二手房买卖纠纷41件、58件、60件、106件、97件，而同期审结的商品房买卖纠纷分别为646件、248件、425件、534件、317件。白云区商品房买卖纠纷呈现明显下降趋势，近三年仅分别受理19件、
13、8件、10件，二手房买卖纠纷则呈现上升趋势，近三年来分别受理420件、533件、734件。总量上，近五年来商品房买卖纠纷收案最多的三个区为增城、花都、南沙，收案数量分别为4195件、3914件、3687件；二手房买卖纠纷收案最多的三个区为白云、番禺、越秀，收案数量分别为2340件、 2098件、1824件。2.案件类型82014-2018年，广州法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中，买卖标的物主要有商品房、二手房、商铺、农村房屋几种 类型。由于 标的物不同，案件也表现出不同类型，典型的纠纷类型为：（1）商品房买卖合同纠纷案件多为买受人起诉开发商。广州各基层法院2018年受理的案由为商品房预售合同纠
14、纷的4201件案件中，开发商作为原告起诉购房人的有216件，占比仅为5.14%，其余均为购房人起诉开发商的案件。购房人起诉开发商的案件中，诉讼请求多为要求开发商承担逾期办证违约责任、逾期交房违约责任、因房屋质量问题、面积差问题、返还团购费、对配套设施或学位等虚假宣传引起的纠纷。开发商起诉购房人的案件中，多为购房人未按时支付购房款或者购房人未按时偿还银行贷款，开发商承担担保责任后，起诉要求解除合同。（2）二手房买卖纠纷类型比较复杂，包括拒不履行、迟延履行、限购限贷无法履行、一房数卖、借名买房、 处分共有房 产、连环买卖、户口纠纷等多种纠纷类型。在房价上涨的背景下，多为买受人作为原告提起诉讼，诉讼请求多为解除合同并要求卖方承担违约责任或请求继续履行等。在二手房买卖纠纷中，提起反诉和诉讼保全成为常见诉讼策略。中介常被追加作为第三人参加诉讼。（3）商铺买卖纠纷中多为买受人以存在虚假宣传、交付的商铺不符合法定或约定条件、消防不合格、无法办理按揭贷款、逾期办证等为由，起诉要求解除或撤销买卖合同。（4）农村房屋买卖纠纷多表现为出卖人要求确认合同无效，要求买受人返还房屋。 买受人多反诉或另行起诉要求出卖人承担赔偿责任。3.调处结果及结案标的额
