1、 安 徽 财 经 大 学 本 科 毕 业 论 文 土地评估方法 市场比较法和收益法比较分析 学 院： 班 级: 指导教师： 学 号： 姓 名： 时 间： I 日本房地产泡沫破灭 对我国房地产市场的启示 【摘要】 根据我国现今评估行业的评估方法多取市场比较法而忽视收益还原法 的现象，笔者根据自己的见解，认为收益法应当作为评估的主要方法。虽然市 场比较法比较合乎不动产交易者的心理，但是收益还原法有着不可改变的理论 基础，因而能够较准确的反应其资产价值。笔者只从资产价值方面对房地产价 格进行评估，没有考虑到市场的供求因素及消费者行为因素，其中不足之处请 予以指正。 【关键词】 不动产 泡沫 评估方法
2、 市场法 收益法 Abstract: According to our current assessment of the industry assessment methods to take on more market comparison approach and income approach ignored the phenomenon, the author according to their own opinion, that the income method should be used as the primary method of assessment. Altho
3、ugh the comparison in line with market comparison approach the psychology of the real estate transactions, but can not change the income approach has a theoretical basis, so it can more accurately reflect its asset value. The author only from the asset value assessment of real estate prices, without
4、 taking into account the market factors of supply and demand factors and consumer behavior, including inadequate please be corrected. Keywords: Real estate, bubble, assessment methods, the market approach, income approach II 目录 一简述日本房地产泡沫 . 1 (一) 背景 1 (二) 泡沫破碎后的影响 . 3 二我国房地产现状 . 4 （一） 地价持续上涨 4 （二） 房
5、地产信贷不断创新高 .6 三我国不动产价格虚高原因分析 从土地评估业看 6 （一） 许多不动产只能采用市场比较法 6 （二） 在两种方法都能使用的情况下，评估界往往倾向于注重市场比较 法 . 7 四具体阐述收益法和市场比较法 7 (一) 市场比较法的应用 7 (二) 收益还原法的应用 8 五收益法的应用比市场比较法更科学 . 11 (一) 市场比较法的不足 .11 (二) 收益还原法可取之处 11 (三) 公式比较 11 六结论 .12 (一) 综合考虑，不能单纯依靠迅速提高利率 .13 (二) 仅能靠市场比较法的情况下应添加一个泡沫影响因子 13 (三) 两种方法都能使用的情况下，应以收益法
6、为准 13 参考文献 14 - 1 - 引言：日本的房地产泡沫使日本陷入了长达数年的经济疲软。在其泡沫产生之前，房地产 价格居高不下，评估业的市场比较法更是助长了其嚣张的气焰，而泡沫破灭后，日本痛定 思痛，更加注重使用科学的收益还原法。笔者将从这两种评估法的原理、应用及对比总结 得出一定的结论，藉以对读者以一定的思考。 一 简述日本房地产泡沫 20 世纪 50 年代起的 30 多年是日本的黄金岁月，其高速的经济增长甚至连美国都感到 羡慕或者说嫉妒。全世界都在研究和学习日本，希望知道这个国土面积如此狭小、自然资 源如此匮乏的二战战败国，如何能够在短短几十年时间内发展成为世界第二大经济体，创 造出
7、一个“经济神话” 。然而,还没有等研究有结果、学习出成绩，日本的经济增长就在 1991 年戛然而止，并从此陷入了一场前所未有的衰退，至今仍无起色。 日本经济为什么会衰退？这个问题就如同日本为什么会成功一样是个吸引人的话题。在七 嘴八舌的争论后，人们几乎一致认为，从 80 年代中期开始越吹越大的房地产泡沫，是把日 本经济推向深渊的罪魁祸首。 80 年代后半期,以至于在 90 年代的近 10 年间，其泡沫经济崩溃后的影响如劳动力过 剩，设备过剩，不良债权的停滞，金融危机与银行倒闭的惊涛骇浪，政府公共事业的投资 乘数之小，以至累积起赤字财政之巨大，在战后日本经济史上也是空前的。 在日本经济发展过程中
8、，房地产曾经是一朵鲜艳夺目的浪花，成为促进泡沫经济令人 眼花缭乱的繁荣景象的一个亮点。随着泡沫经济的崩溃，它的巨额债权无法收回。又由于 房地产金融专门公司涉及到许多为其出资的母体银行等民间金融机构，使得房地产问题颇 为引人注目。 (一) 背景 1. 城市房地产价格长期居高不下，发生海外并购热潮欲望使泡沫资本实物化 从 1955 年到 1972 年的 17 年间，地价上涨了 17.5 倍，全国银行贷出额增加了 18.3 倍， 增长的比率很接近，这说明当时围绕“列岛改造”所掀起的土地购买热与银行贷出额的增 加是密切相关的。 第三次市街地价高涨的时期是在 1987-1991 年间。1987 年上涨
9、5.4%，1988-1991 年度 间依次年上涨率为 10%、7.6%、14.1%、10.4%。此一时期日本处在周期性的经济高涨期， - 2 - 日本经济在这一时期的生产能力有了迅猛增长。 但是这一时期经济发展的特点是：高增长与低通货膨胀并存。也因此，在这个时期出 现的市街地价的上涨，并没有伴随着物价的上涨。地价平均上涨率为 10.5%，而消费者物 价年均上涨率为 1.8%，即地价平均上涨率高出物价 4.8 倍。人们只要从银行借到钱去购买 土地，即可获得稳而丰厚的利润。这也就是这一时期发生泡沫经济的根源。 表 1 全国市街地价格指数 年度 1990 年=100 前年 比 年度 1990 年=1
10、00 前年比 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1.64 1.86 2.39 2.91 3.60 4.58 6.52 8.29 9.71 11.1 12.6 13.2 14.3 16.3 19.0 22.8 26.4 29.9 37.4 46.0 44.0 17.2 14.0 287.1 21.9 23.6 22.3 42.5 27.1 17.2 14.0 13.4 5.2 8.3 13.6 17.2 19.7 15.7
11、 13.2 25.1 23.0 -4.3 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 45.3 46.6 48.7 52.8 57.4 61.5 64.4 66.5 68.3 70.2 74.1 81.5 87.6 100.0 110.4 108.4 102.4 97.7 94.1 90.4 86.3 2.1 2.8 4.6 8.5 8.7 7.1 4.7 3.2 2.8 2.8 5.4 10.0 7.6 14.1 10.4 -1
12、.8 -5.5 -4.6 -3.7 -4.4 -4.1 - 3 - 1976 44.3 0.8 1998 1999 81.6 79.3 -3.8 -3.8 2.房地产金融急速扩张,大量资本涌进房地产业。 从 1980 年开始，日本的住宅金融专门公司及原有的大银行不断为不动产业提供低利率 的贷款，到 1991 年，其贷款额度翻了两番。 地价的暴涨，增加了日本各类银行持有的“资本金” ，从而增加了其贷款的能力和总额。 由于日本银行持有的担保物为土地，从而地价的上涨也为信贷额的增加创造了条件。 （同时 银行也都持有土地，其价格的上涨，又为银行的自有资本额增值了。 ）于是，过度的信贷创 造了泡沫经济，
13、而经济泡沫又回过头来衍生了更多的信贷，如此恶性循环的结果，终于又 使泡沫经济膨胀到了惊人的地步。 表 2 住宅金融专门公司为个人住宅及不动产融资总额比较 年度 类别 1980 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 合计 单位：亿日 元 33172 48291 54763 64193 73590 102236 123831 122154 表 3 日本地价指数和银行信用指数的增长比较 年份 地价指数 全国银行贷款额指数 1955 100 100 1960 283 256 1965 776 601 1970 1408 1235 1972 1845 1927 (二) 泡
14、沫破碎后的影响 1 房地产价格下降 从 1992 年开始，到 1999 房地产价格已经连续 8 年下降。如以 1990 年 3 月为 100，到 1999 - 4 - 年 3 月末下降为 79.3，和 1998 年 9 月比，即使是首都圈的公寓式住宅的售价也下降 3.5%。这说明地价上升的迹象仍很遥远。这是自明治维新以来，日本经济史上的空前纪录， 在战后的 50 多年间，仅 1975 年的市街地价下降过 4.3%，在这次经济衰退之前的其余各年 度内，日本地价特别是市街地的价格，在历次经济衰退或危机中都是上涨的。这就是所谓 土地价格“不灭的神话” 。地价狂乱上涨是 80 年代末日本泡沫经济发生的
15、终极原因。日本 政府为遏制地价的上涨，于 1991 年提出了从 1992 年起实施税制改革，其关键性内容是设 立“地价税” ，加上其他泡沫经济崩溃的因素，于是出现了土地价格连续 8 年下跌的现实。 情况见表 1 2 金融危机、银行倒闭 自泡沫经济崩溃以来，日本的土地价格已连续下降 8 年，股票价格比峰值时已下落近 一半。如此巨额的资产大贬值，导致日本金融机构不良债权的出现，其结果是引起大批银 行的倒闭。这样，金融危机与生产过剩危机同时并存，是 90 年代日本经济长期萧条的显著 特点。 此时，日本业界内的评估方法多采用市场比较法，而泡沫破灭后日本评估界重新反思 他们的评估方法，多参考市场比较法进
16、行评估。市场比较法与收益还原法对不动产评估的 结果究竟有什么不同，下面就两种方法进行深入解析。 二我国房地产现状 我国房地产业自 1998 年以来，在经济发展的带动下一路高歌猛进，近几年更是牵动了 每个人的神经，关系到各行各业的发展。由于较高的低价，企业在发展的同时必须考虑地 价的影响。总起来说我国房地产业已经初现日本房地产泡沫的讯号。 （一）地价持续上涨 2000 年-2006 年期间全国商业地价指数持续增长，并且在 2003 年之前增长幅度一直呈 上升态势， 2004 年增幅开始放缓。见图 1。 全国城市居住地价指数增长幅度从 2000 年到 2004 年逐年增加， 2005 年开始出现增
17、 长放缓的迹象，2006 年继续平稳增长。见图 2。 从总体趋势上看，全国主要城市地价水平在 2006 年前继续保持增长趋势，地价增速减 缓 2005 年全国城市地价水平略有上升，全国城市平均综合地价由 2004 年的 1198 元/平方 米上涨至 1251 元/平方米，增长了 4.44，地价增长率与上年相比下降了 1.64 个百分点， 全国地价水平逐渐趋于稳定，增幅小于前两年水平，增速放缓。 - 5 - 但 2008 金融危机以来，为鼓励投资，我国的利率不断下降，像日本的情况一样，大量 资金涌进房地产业，不动产价格以更快的速度增长。多数城市的增长率超过了 5%。 图 1 全国商业地价指数年度
18、比较 图 2 全国城市居住地价指数年度比较 表 4 全国城市地价平均增长率历年比较 单位：% 综合 商业 居住 工业 2001 3.33 3.16 4.55 2.14 Comment A1: 三、四、五、六大部 分内容放入修改后第三部分中去 - 6 - 年 2002 年 4.39 4.99 5.59 3.19 2003 年 4.68 6.52 5.07 2.39 2004 年 6.08 6.67 8.94 1.92 2005 年 4.44 3.70 5.67 2.37 （二）房地产信贷不断创新高 2009年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长”的总体要求下，房地产信 贷政策维持了宽松的
19、执行口径，有力地促进了 2009年楼市消费的增长。数据显示，2009 年上半年全国金融机构个人住房贷款新增量达到 4661.76亿元，同比增幅超过 150%。而 3 月底的数据为 1000亿元，随着房地产市场的回暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的 增长。 2009年我国土地市场从年初的相对冷淡到后期的火爆，也呈现了典型的“V”型反转。 由于央企入市，大量的流动性推助了地价上涨，一时间各地不断爆出“地王”。尤其是一 线城市，“地王”甚至在某些区域扎堆。“地王”的出现，其实质是市场预期过于乐观的 表现。这种乐观来源于一方面企业拥有大量的闲置资金，需要寻找增值的投资对象，另一 方面一些企业为获得
20、超额利润大量囤地，客观造成了土地市场的供不应求。 在这种情况下中国人民银行决定，从 2010年 1月 18日起，上调存款类金融机构人民 币存款准备金率 0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为 16%，农村信用社等 小型金融机构暂不上调。 提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理性快速增长的一种反映。2010 年 的第一星期金融机构新增贷款达到 6000亿人民币，这在一定程度上促成了这次上调行动。 三我国不动产价格虚高原因分析从土地评估业看 国际上房地产估价方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种 基本方法:市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。二是以美国
21、为代表的北美、日 - 7 - 本等国家，采用三种基本方法:市场比较法、收益法、成本法。这些国家在进行房地产估价 时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产出来计算房地产的价值。 我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，尽管不断有学者 探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法(AHP 法)、回归分析、灰色预测，但尚 未引起房地产评估界的足够重视，也未作全面系统的深入分析。但是总的来说，市场比较 法、收益法仍是我国通用的方法。但现在我国评估业由于起步较晚，发展较慢，仍存在一 定问题。 （一）许多不动产只能采用市场比较法 鉴于不少不动产不带有收益性，像工业用地、住宅用地、办
22、公用地等，对于这类不动 产只能采用市场比较法、成本法或假设开发法，而后两种方法的计算又是在市场比较的基 础上才能得出一定的数据，进而得出评估结果。因而在不能采用收益还原法的情况下，市 场比较法算出的结果往往是根据市场做出一定的调整，而市场价格的随意性比较大，因此 评估的结果泡沫含量比较大。 （二）在两种方法都能使用的情况下，评估界往往倾向于注重市场比较法 市场比较法的评估结果往往是大大高于收益还原法的评估结果，评估界在此时更重视 市场比较法，因为不动产交易往往是趋众心理在影响，估价结果一旦低于周围不动产，交 易很可能就会终止。而收益还原法尽管很科学，但在现实利益下，收益法只会作为一种次 要价值
23、进行参考。 总之，市场比较法在我国应用较为广泛，收益还原法的使用范围还不是很大，重视程 度不高，这就给我国不动产评估带来了一定消极影响。不动产不能真实的反应其价值，泡 沫就会越吹越大。 四具体阐述收益法和市场比较法 (一) 市场比较法的应用 1、原理及方法 市场比较法在房地产评估中是一个经常用到的方法，是指在求取一宗房地产价格时， 依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情 况、交易期日、区域因素、和个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的价格。其 基本原理就是经济学中的替代原理，根据此原理，效用均等的物品或服务在价格上应该相 等。而替代原理也可以从资本
24、论的角度来解释，也就是具有相同使用价值的物品或服务所 - 8 - 体现的价格是相等的。 市场比较法适用于房地产市场比较发达，有较多可供使用的交易案例的情形。而且在 同一地区或同一供求区域内，与待估对象类似的可供参考的交易案例越多，市场比较法的 应用越有效，反之，在可供参考的交易案例较少的地区，则不适宜用市场比较法。市场比 较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房 地产在评估基准日的市场价格的过程。而在市场比较法中需要进行修正和调整的因素主要 有交易期日、交易情况、区域因素、个别因素四类。 市场比较法通过将参考案例中房地产的以上几类因素调整并修正到待估房地产
25、下的情 形，最终得出待估房地产的价格。 市场比较法的计算公式为: p=p A B C D=p Error! No bookmark name given. 【公式 1】f(x)f(100) 100() ()100 100() 100() 其中: P 为待估房地产的评估价格; P为可比交易实例的价格; A 为交易情况的修正系数; B 为交易期日的修正系数; C 为区域因素修正系数; D 为个别因素修正系数。 在实际评估工作中，上式中 A. B. C, D 的具体内容分别为: A=正常交易情况/可比实例交易情况= 100() B=评估基准日的价格指数/可比实例交易价格指数= ()100 C=评估对
26、象所处区域的条件指数/可比实例交易所处区域的条件指数= 100() D=评估对象所处个别因素的条件指数/可比实例所处个别因素条件指数= 100() 其中，待估对象的各因素比例为 100 。A 中的分子 100 表示以正常交易情况下的价格为基准而确定 可比实例交易情况的价格修正参数;B 中的分子 100 表示以可比实例交易情况时的价格指数为基准而确定 - 9 - 评估基准日的价格指数;C 中的分子 100 表示以待估对象所处的区域环境为基准而确定可比实例所处区域 环境的修正系数;D 中的分子 100 表示以待估对象的个别因素条件为基准而确定可比实例个别因素条件的 修正系数。 (二) 收益还原法的
27、应用 1、 理论基础-地租理论 地租即来自土地的报酬，相对土地所有者而言，称之为地租，而相对于土地使用者而 言，称为土地收益。就各种社会形态下地租的最一般特征来讲，地租是直接生产者在农业 (或者其它产业)中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经 济形式。马克思通过运用科学的劳动价值论、剩余价值论及科学的利润理论和生产价格理 论，对资本主义社会地租进行了深入分析，指出“不论地租有什么独特形式，它的一切类 型有一个共同特点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式” 。地租产生的根源在于 土地所有权和使用权的分离。他根据地租产生的原因和条件，把地租区分为级差地租和绝 对地租
28、，指出这是资本主义地租的两种基本形式。 土地作为自然资源具有特殊的使用价值，但不是劳动产品，没有生产费用，因而没有 价值，土地只能通过它的利用产生收益一一地租，才产生土地价格。这就是马克思指出的 “资本化的地租表现为土地价格或土地价值” ， “土地价格无非是出租土地的资本化的收入” 川。故地租理论是土地估价的最基础理论和核心部分。 在社会主义市场经济条件下，取消了土地私有制，建立了土地公有制。但是，仍存在 着土地所有权的不同主体及其垄断，以及土地所有权和使用权的分离，即产生地租的经济 条件仍然存在，故市场经济条件下地租仍然存在，并成为社会主义土地所有权在经济上的 表现。所以，地租理论对我国的土
29、地评估仍然具有很重要的指导意义，主要体现在以下方 面:第一，绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。土地所有者在转移 其土地所有权或让渡土地使用权时，必然要求交易对方给予补偿，这种补偿在形式上表现 为土地价格。因此可以说绝对地租是土地价格存在的源泉，绝对地租理论在地价评估中是 调控城市地价最低价值的基础。第二，级差地租是决定土地价格高低的主要因素。其中级 差地租 I 使得区位条件优劣不同的土地形成了高低悬殊的土地价格。级差地租则是由于 连续对土地进行投入 (如城市基础设施建设的不断完善等)所引起的地租量的不同从而形成 了不同的土地价格。第三，垄断地租的形成原因有两种:土地所有权的
30、垄断和某些土地具有 的特殊的自然条件。而土地位置的固定性对地租有决定性影响，这就要求我们要从特定宗 地的具体条件和最有效利用出发.进行地价的客观评估。 - 10 - 2、计算方法 收益法是指运用适当的资本化率，将预期的评估对象房地产未来各期的正常纯收益折 算到评估时点上的现值，求其之和得出评估对象房地产价格的一种方法。其所运用的原理 为预期收益原理，适用的理论前提是房地产能在未来的时期内形成源源不断的收益，而这 里所说的未来时期是对评估基准日而言，也就是评估基准日后的时期。在收益法中，房地 产实际上是作为一项投资，而租金则为投资收入。 收益法适用于收益性房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况
31、下采用，其中收益 额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、 租赁中介费、出租房产的税费(包括房产税、营业税及附加、印花税等)等。 收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如下几个公式: (1) 无限年期的情况下 V= 【公式 2】 ar 其中，v 为待估房地产的价格; a 为每年的纯收益; r 为还原利率 这一公式是建立在以下几个假设条件的基础上的: a、纯收益每年不变; b、利率每年不变; c、收益年限为无限年，也就是说待估房地产的使用期限为无限年。 (2) 有限年期且其他因素不变的情况下 V= 1- 【公式 3】 ar 1(1+r)n 其中
32、，V 为待估房地产的价格; a 为每年的纯收益; r 为还原利率 n 为收益年限，即待估房地产的使用年限。 (3) 纯收益按一定比率增长的情形（有限年限的情况） V= 1-( )n 【公式 4】 ar-s 1+s1+r - 11 - 其中，V 为待估房地产的价格; a 为每年的纯收益; r 为还原利率 n 为收益年限，即待估房地产的使用年限。 S 表示纯收益逐年递增的比率 就我国目前情况而言，三种收益评估方法中第三中较为实际且符合我国目前的房地产 状况 。在不动产价格连年上涨的情况下，年均收益理应以一定的比率上涨。下面以第三种 方法为例评估不动产价格。 五 收益法的应用比市场比较法更科学 (一
33、) 市场比较法的不足 1 受市场因素的影响，随着市场价格的变化而变化.随意性较强，因此市场价格的非理性 上涨都被作为参考因素，不能反映其真实的价值。 2 没有考虑到资本的应有收益率。不动产放置一定时间必然会因投资资金的时间因素而 有所升值，该增加值应经过市场平均资金收益率通过风险调整值进行调整。 3 市场法中交易日期的修正只是根据地价指数进行简单的修正。而地价指数只是反映我 国所有土地的平均变化程度。这样，所有不动产都随着地价指数变化而变化，因此很 容易产生泡沫，特别是高地价的情况下，收益率愈高，炒作性不动产愈多。 4 没有把不动产的使用年限或剩余使用年限作为影响因素，仅仅参考其对比案例的区域
34、 因素及个别因素，因此新旧不动产都随着现有价格变动而变动，许多旧不动产不应有 的升值被当作资本收益来接受。 (二) 收益还原法可取之处 1 有其严格的理论基础，计算结果比较科学, 很少受市场价格的影响，因此市场泡沫对 此地价的影响较小，较能真实的反应不动产的价值。 2 考虑到了资本的应有收益率。允许年净收益以一定比率上升，但控制在一定范围之内， 评估值比较理性。 - 12 - 3 不受地价指数的影响，能够比较精确的计算其应有价值。 4 土地剩余使用年限作为修正因子区别了不同年限的不动产的价值，比市场比较法更据 参考性。 (三) 公式比较 市场比较法主要受周围类似不动产价格的影响，而周围不动产又
35、受总体房地产价格的 影响，因此总体不动产价格的变动将会在很大程度上市场比较法的评估方法的结果。如果 不动产每年上涨率为 q，则评估结果平均上涨 q。 若以收益还原法计算其价格，比较实用的公式即假设年纯收益以每年 s 的增长率递增， 即 V= + + + a1+r a(1+s)(1+r)2a(1+s)2(1+r)3 a(1+s)n-1(1+r)n = 1-( )n 【公式 ar-s 1+s1+r 4】 假设第一年市场比较法的评估结果 V与收益还原的评估结果 V 相等，即 V= V= 1-( )n ar-s 1+s1+r 则第二年的市场比较法的评估结果 V2 =(1+q)V=(1+q)V 1. 不
36、考虑不动产年的年限减少的情况下，第二年的收益还原法的评估结果 V2 = + + a(1+s)(1+r) a(1+s)2(1+r)2 a(1+s)3(1+r)3 a(1+s)n(1+r)n = 1-( )n (1+s)ar-s 1+s1+r =(1+s)V 则第二年市场比较法的评估结果 V2与收益法的评估结果 V2相差 V=(q-s)V. 2. 考虑不动产年限减少的情况下，第二年收益还原法的评估结果为 - 13 - V2 = （1+s）V - a(1+s)n(1+r)n 则第二年市场比较法的评估结果 V2与收益还原法的评估结果 V2相差 V=(q-s)V + a(1+s)n(1+r)n 总之，在
37、我国不动产市场价格年均增长率 q 大于 3%、收益性不动产的年纯收益的增长 率不大于 2%(在评估行业多取 1%)的情况下，在第二年市场比较法的评估结果将比收益法评 估结果多了V（大于 0） 。在第三年第四年这个结果将继续扩大，直至泡沫的产生。 六结论 (一) 综合考虑，不能单纯依靠迅速提高利率 我国目前的不动产价格连年上涨，投机性不动产日益盛行，房地产价格虚高，就像日 本当年的市场状况一样，一旦提高利率，有可能引起一连串的泡沫破灭现象。削减虚高房 价势在必行，提高利率应作为附带措施配合使用。从全局出发，综合考虑各种影响因素， 统筹兼顾，多管齐发，利率调节的使用次数及频率应慎之又慎。 (二)
38、仅能靠市场比较法的情况下应添加一个泡沫影响因子 政府在房地产投资热的情况下果断的制定了一系列措施以抑制长盛不衰的市场价格， 但这只是从市场供求方面进行改进。如果房地产价格还是随着大众预期的增加而增加，而 周围的不动产价格又带动了附近的资产价格的上升，即市场比较法的社会基础增强，不动 产的价格仍然会一路攀升。 因此，在只能应用市场比较法的情况下，不能把评估结果马上应用到现实交易中，应 该考虑到现在不动产业的泡沫状况，折减到一个合理水平，乘以一个折算指数或减去一个 虚高价，使之还原其真实价值。 1. 在【公式 1】的基础上减去一个泡沫值 E p=p A B C D E 【公式 5】 （其中 P，P
39、、A、B、C、D 含义不变，E 为待估不动产泡沫值） 2. 在【公式 1】的基础上乘以一个泡沫折算率 p=（p A B C D）【公式 6】 - 14 - （其中 P、 P、 A、 B、 C、 D 含义不变， 为待估不动产的泡沫折算率） (三) 两种方法都能使用的情况下，应以收益法为准 在市场比较法和收益还原法都能使用的情况下，由于收益法的较强的理论基础及其较 小的泡沫含量，应把收益法的评估结果作为主要参考价值，市场比较法的评估结果由于其 泡沫含量较大，应作为次要参考价值。这样就能减少泡沫的发生。 总之，不动产评估应能反映其真实价值，这不仅有利于减轻房地产业价格持续上涨的 压力，更有利于我国房
40、地产业及其他依赖土地的行业平稳健康的发展。评估界应抱着科学 的态度，准确可靠的为房地产业做理论及数据支持。 - 15 - 参考文献 2 艾建国、吴群 收益法的基本原理【M 】.不动产估价 2002 年版 3 徐慧 城镇土地估价中纯收益的研究【D】 2004 南京师范大学硕士学位论文 4 陈丽丽 对房地产评估方法的研究【D】 2007 厦门大学硕士学位论文 5 孙执中 日本泡沫经济新论 2001【M】中国经济出版社 2001 年版 6 田彦军 2005 年中国城市地价状况分析EB/OL .(2005-12-19 发表) 2011-04- 15 引用. 7 2009-2010 年度全国房地产政策研
41、究报告EB/OL .(2001-12-19 发表) 2002-04- 15 引用. 8 崔劲 资产评估案例【M 】北京：中国人民大学出版社， 2003 9 黎汉宁试论共用土地的房屋评估【J】中国资产评估，2001，(1)：26，28 10冯春雷对路线价评估法的再认识【J】 中国资产评估， 2001，(6) ：3234 11冯春雷对路线价评估法的再认识【J】 中国资产评估， 2001，(6) ：3234 12王淑杰房地产评估中的若干问题探讨【D 】 1994 年 6 月， 厦门大学硕士研 究生学位论文 13曹正忠房地产评估中还原利率确定研究D】2003 年 4 月西南财经大学硕士学 位论文 14汪海粟 资产评估【M】 北京：高等教育出版社， 2003 15邱华炳、纪益成、刘晔 土地评估【M】 北京：中国财政经济出版社， 2003 16刘东灵房地产评估研究【D】2001 年 4 月 广东工业大学硕士学位论文
