1、1 第二科 土地权利理论与方法（掌握）（熟悉）（了解） 第一章 土地权利概述 第一节 土地权利的概念及特征 一、土地权利概念 土地权利是指权利人按照法律的规定直接支配土地的权利。 支配是直接对土地实施取得利益的各种行为。 土地权利的四项基本权能：占有、使用、收益和处分。 占有指对土地事实上的管领，也即实际控制的权能。 使用指按照土地的性能和用途利用土地。 收益指获取土地利用带来的经济收入。 （一）是利用土地的自然属性获得收益，如在耕地上种植农作物直接收获粮食； （二）是依一定法律关系的存在而获得收益，如把土地出租而收取租金等。 处分指权利人依法对土地进行处置。 事实上的处分指对土地进行实质上的
2、变形、改造等物理上的事实行为。 法律上的处分指使土地权利发生变动的法律行为，如土地使用权的转让、抵押等。 二、财产权、物权、不动产物权 （一）财产权 （二）物权 物权是指权利人在法律规定的范围内按照自己的意支配自有物或者依照授权支配他人的 物，直接享受物的收益的排他性财产权。 （三）不动产物权 物权的分类 1 、可将物权分为自物权和他物权。 2 、可将物权分为主物权和从物权。 3 、可将物权分为动产物权和不动产物权。土地属不动产，土地权利主要属不动产物权范 畴。 动产物权和不动产物权在法律上的区别 1）权利让与的方式不同。 2）在设定担保物权和用益物权上不同。 （动产设定质权、不动产设定抵押权
3、，留置权只成 立于动产，用益物权只能成立于不动产） 3）不动产涉诉的，一般适用不动产所在地法。 三、土地权利的特征 （一）土地权利是对土地的支配权 （二）土地权利是排他性财产权 1、某一特定的土地上不能有两个或两个以上互不相容的土地权利。 2、土地权利的排他性还指土地权利具有直接排除不法妨碍的性能。 （三）土地权利是对世权（也称绝对权） 1、权利义务人不是特定的人，而是不特定的一般人； 2、义务人所要履行的义务是对该权利的容忍、尊重和不侵权扰，属于消极的不作为，而不 积极的作为。 （四）土地权利必须由法规定来源于“物权法定”原则。 （五）土地权利的变动一般采取登记的公示方式 所谓公示，就是将物
4、权变动的意思和内容向社会公众显示。 第二节 我国的土地权利体系及其 设置指导思想和基本原则 2 一、土地权利体系设置是指由国家对土地权利的种类和内容做出规定。 二、我国的土地权利体系 国家土地所有权是一种公权利。 三、我国土地权利体系设置的指导思想 (一 )要实现土地权利设置的公平和效率 (二 )要保障经济的可持续发展（经济效益、社会效益、生态效益） 。 四、我国土地权利体系设置的原则 （一）物权法定原则 1）土地权利必须由法律设定，而不能由当事人任意创设。 2）土 权利的效力必须由法律规定。 3）土地权利公示的方法必须由法律规定。 （二）一物一权原则 1）一物之上只能有一个所有权； 2）物权
5、的客体只能是独立有体物； 3）一物之上可以设立若干个可以相容的物权。 所谓“一物” ，是指物的单独、个别的存在，它必须是独立的一个物，物的一部分不能 独立成为物权的客体。 如随着土地利用逐渐趋于立体化，高架桥、地下铁路、地下商场等的大量出现，使得 一块土地上下一定的空间范围也成为“一物”。 （三）土地权利变动公示、公信原则 公示原则是在土地权利变动时，将变动的事实通过一定的方式公示于众，使第三人知 道该土地权利变动的情况。 （四）从实际出发的原则 1）社会主义市场经济体制已在我国初步确立，土地权利的设置要同我国社会主义市场 经济发展的要求相适应， 2）要尊重我国土地权利变迁发展的历史和现实，要
6、与宪法精神和社会已普遍接受的法 律原则相一致。 （五）土地用途特定原则 第三节 我国土地权利制度的历史变迁 一、旧中国及其以前的地权制度简介 （一）农村土地产权制度沿革 1950 年中华人民共和国土地改革法实行农民土地所有制， 1953 年，人民公社与城乡分隔制度，建立了传统的土地集体所有制“三级所有，队为 基础” ，62 年的六十条巩固了“三级所有，队为基础” 70 年代末土地家庭联产承包经营责任制，分化出了集体土地所有权、土地使用权、土 地经营权等各权种。 （二）城市地权制度的演变 1949-1952 奠定了社会主义城市土地国有化的基础。 1953-1966 年三大改造、私房改造城市土地基
7、本国有化时期 1982 年宪法第十条正式宣布“城市的土地属于国家所有”，城市土地国有化经历了 事实完成和法律固定两个阶段。 1988 年七届人大在通过的宪法修正案中确定了“土地使用权可以依法转让”的制度。 改革基本目标是在维护社会主义公有制和“两权”分离的条年下，实行依法转让的制度。改变土 3 地无偿无限期使用为有偿有限期使用，并逐步建立土地使用权交易市场。运用市场机制，促进 了土地的合理配置和充分、合理、有效的利用。 第四节 我国土地权利登记制度及其完善 一、土地权登记制度概况 土地权利登记，是为了确定土地权利的归属、变更以及土地权利状态有无负担等，对 土地上权利的确立、变更、转移、消灭所作
8、的记录。 土地登记是土地权利变动的基本公示方式，是判断土地权利变动生效的主要根据。 1998 年新的土地管理法第 11 条规定了登记的机关和权利类型。 权利类型 登记机关 农民集体所有的土地 县级人民政府 农民集体所有的土地用于非农建设 县级人民政府 单位、个人使用的国有土地 县级以上人民政府 中央国家机关使用的国有土地 由国务院确定 二、我国土地登记制度的完善 （一）关于登记的效力 登记的核心问题，是登记所产生的法律效力。在当事人之间具有公信力，不问其行为在 实体法上有无撤销或无效的原因；在对于第三人而言，不问其为善意或恶意，均发生绝对不可 推翻的效力，即公示力。依法登记的土地所有权和使用权
9、受法律保护，任何单位和个人不得侵 犯。 （二）土地登记的内容 根据土地登记规则 ，土地登记的权属种类包括：国有土地使用权、集体土地所有权、 集体土地使用权、土地他项权利。 土地登记的内容：土地权属性质与来源、土地权利主体、客体及其他。 土地登记分类：初始土地登记、变更土地登记。 （三）土地登记机关 土地登记机关主要是各级土地行政管理部门。 第五节 土地权利制度在市场经济发展中的地位和作用 一、经济社会发展的制度基础 二、依法保护土地权利人合法权益的重要前提 三、定分止争，维护和促进社会安定团结的根本环节 四、稳定和扩大就业的重要保证 五、土地权利制度的稳定和完善直接关系到金融市场的健康发展 六
10、、土地权利制度是促进土地资源合理利用与保护的有力保障 第二章 土地所有权 第一节 概述 一、土地所有权的定义 土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。 （1）权利主体，国家或农民集体。 （2）权利客体（标的物） ，归国家或者农民集体所有的土地 （3）权利性质，支配性和绝对性 特征：1 ）主体的特定性。2 ）交易的禁止性。3 ）权属的稳定性。4 ）权能的分离性。 二、土地所有权的客体 土地所有权人享有地表、空中和地下的相应空间的所有权。 土地所有权与自然资源的所有权是可以分开的。 三、土地所有权的主体和取得 4 土地所有权的主体：国家、农民集体 土地所有权
11、的取得须依法律规定，而不得约定。 四、土地所有权的内容及限制 土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能。 占有权能是对土地事实管领的权能 占有表现为权利人对物的控制不受他人侵犯的状态。 占有可分为合法占有和非法占有。合法占有又分为自己占有和他人占有。 现代民法为保护他人占有，赋予其以占有权人的法律地位，并使占有权成为一种单独的 物权，以鼓励非所有权人对他人所有物的合法占有与利用。 使用权能是对土地依其性质和用途加以开发、利用、经营的权能 在法律关系上，使用表现为权利依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。 这种权利不仅赋予权利人的使用行为以合法性，而且给予其使用行为以排除
12、他人不法干涉的效 力。 收益权能是获取土地产出或者其他土地收益的权能 收益权是一项独立的权能。 土地所有权人可以将占有权和使用权让渡于他人而保留一定的收益权。 处分权能是对土地实施事实变化行为或者法律变化行为的权能 拆除建筑物，是通过改变物之自然状态而改变其权利状态。单纯对自然状态的改变不构 成处分。 第二节 国家土地所有权 一、国家土地所有权的客体 （一）城市市区即建成区的土地属于国家所有。城市建成区内存在农村集体经济组织，并且 不符合下述（四）所述情形的，其土地属于集体所有 （二）农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有 没收的对象具有特定性，即地主及宫僚
13、资本的土地，征收、征购的对象是集体或个人的 土地，征用的对象则是农民集体所有的土地； （三）除依集体所有权证或者享有集体所有权的事实被依法确认的外，林地、草地、荒地、 滩涂及其他土地属于国家所有。原属于农民集体所有，但后来在事实上转归国有单位、城市集 体所有制单位或其他非农民经济组织的土地，按照 1989 年 7 月 5 日国家土地管理局关于确 定土地权属问题的若干意见的有关规定，确定为国家所有。 国家土地所有权推定的制度。 （四）建成区内或城市建成区边缘，存在农村集体经济组织，但该组织农民集体所拥有的土 地全部变为建设用地的，国家可以依法将农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其 成员
14、集体所有的土地转变为国有土地，用地者对该幅土地享有划拨国有土地使用权。 （五）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移 农民集体所有的土地，国家应当依法将国有土地与原集体土地进行置换，迁移的农村集体经济 组织农民集体对置换后的土地享有集体土地所有权。 二、国家土地所有权的代表 国家土地所有权由国务院代表国家行使。 “单一代表、分级行使” 权利的行使并不等同于权利的归属； 地方政府的行使权不是以所有权代表的资格为基础，是以授权为基础。 三、国家土地所有权的行使与内容 （一）国有土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者。国家对土地 法享有收益权，
15、并保有最终处分权 1、国家土地所有权主体不能亲自行使所有权，只能由其授权的代表代为行使所有权 5 2、国家土地所有权主体代表不能亲自行使土地所有权的占有、使用权能 3、有土地所有者代表对土地保有最终的处分权 （二）国有土地所有者代表可依法通过出让（含以出让金出资或入股） 、租赁和划拨等方式 将国有土地使用权让与土地使用者 （三）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限划分按 土地管理 法第 44 条的规定确定。不具审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。 （四）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及 其职能部门上缴土地收益。国有
16、土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴国家 中央财政，70%留给有关地方人民政府。 第三节 集体土地所有权 一、集体土地所有权的客体 （一）农村和城市郊区的土地，有下列情形之一且不属于 土地管理法实施条例第 2 条规 定范围的，确定为农民集体所有。 1、土地改革时分给农民并颁发了土地所有权证，现任由其使用； 2、根据“60 条” 规定，已确定为集体所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和 草原等； 3、不具上述情形，但农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的，或未连续 使用满二十年但经县级以上人民政府根据具体情况确认其所有权的； 4、农村集体经济组织设立的企业或
17、其他组织及成员持有集体建设用地使用权证的。 （二）土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。 （土地管理法第 8 条第 2 款的正确理解是：农村和城市郊区的土地，只有在既不能依法直 接确定为国有，也不能因归属不明而推定为国有的情况下，才能确定为集体所有） 二、集体土地所有权的主体及代表 1、村集体经济组织或者村民委员会。 2、村民小组。 3、乡（镇）农村集体经济组织或乡（镇）人民政府。 三、集体土地所有权的内容与限制 （一）集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有使用、收益和处分权能，其权利行 使受法律限制。 集体土地所有者对土地依法享有收益权，并可保有一定处
18、分权。集体土地所有者代表实施对 集体土地的重大处置，需经农村集体经济组织或村民小组成员表决同意，并不得违反法律的禁 止性规定。乡（镇）土地所有者代表行使上述权利可不经农村集体经济组织或村民小组成员表 决同意。 （二）集体土地所有权的内容 集体土地所有权可以由所有者亲自行使，也可由所有者代表代为行使。其权利内容包括占 有、使用、收益和处分四项权能。集体土所有权具有不完全性，在收益和处分方面受到一定限 制。 （三）集体土地所有权的权能分离 （四）集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制 1、受农民集体经济组织成员共同意志的限制 2、受国家法律和政府管理的限制 四、集体土地的征用 集体土地征用是指国
19、家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地 征为国有的行为。 征用土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费 6 征用是所有权取得的一种方式，它是指国家为公共目的而强制地、并且通常是有偿地取得 领土范围内原属其他民事主体所有的财产。 征地补偿不是支付地价，而是对原土地所有者在土地上的投入、搬迁安置、地上附着物和 尚未到收获期的农作物的一次性补偿。 第三章 国有土地使用权 第一节 国有土地使用权概述 一、国有土地使用权的主体 境内外法人、非法人组织和自然人都可依法取得国有土地使用权。 二、国有土地使用权的取得 （一）国有土地使用权的一般取得方式 最基本的取
20、得方式为有偿使用和无偿划拨。 有偿使用的方式： 1、国有土地使用权出让； 2、国有土地租赁； 3、国有土地使用权作价出资或者入股。使用权继受取得（传来取得）的一种方式。 （二）中外合资企业场地使用权和城市私房用地的特殊取得方式 （三）国有农用地使用权的特殊取得方式 国有农用地和未利用地的取得方式应包括出让、租赁、承包和划拨。 三、国有土地使用权的内容与限制 任何国有土地使用权人都可对国有土地行使占有权和使用权。 划拨国有土地使用权人对划拨国有土地使用权在未转变为出让国有土地使用权并符合 其他条件时，不得转让、出租、抵押土地使用权。划拨国有土地使用权中并无对权利本身的处 分权能。 依城镇国有土地
21、使用权出让和转让暂行条例第 2 条规定，地下资源、埋藏物、市 政公用设施等不在国有土地使用权出让、转让的范围内。 对于法定或约定不属于国有土地使用权客体的空间范围，可单独设定土地使用权或土 地他项权利。 权利的行使不得违反法律的禁止性规定。 四、国有土地使用权的交易规则 （一）国有土地使用权的交易形式 转让、出租、抵押以及用于合资、合作或其他投资活动。 （企业合并分立抵押权实现等 也可能发生土地使用权的流转） （二）国有土地使用权的交易规则 1、交易应当经过法定程序 2、交易应当遵循房地一致的原则 （三）国有土地使用权转让的其他情形 买卖、交换、赠与属于国有土地使用权转让。 （继承抵债等其他情
22、形属其他合法方式） （四）国有土地使用权作价出资或入股 第二节 划拨国有土地使用权 一、定义 划拨国有土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴 纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。 （一）划拨国有土地使用权的取得方式的特点是无偿性； （二）划拨国有土地使用权一般没有使用期限； （三）划拨国有土地使用权的交易限制 7 二、划拨国有土地使用权的主体 我国法律严格地把划拨国有土地使用权的主体限定为国家投资或者其他投资者投资建 设，用于非营利性目的的建设用地的使用者。 （1）国家机关用地和军事用地的使用者； （2）城市基础设施用地和公益事业用地的使用者
23、； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地的使用者； （4）法律、行政法规规定的其他符合条件的用地的使用者； * 农民集体。 三、划拨国有土地使用权的取得使用权的内容及限制 经有批准权的县级以上人民政府依法批准，可以无偿或者低偿取得无期限 划拨国有土地使用权人对划拨土地享有占有权、使用权和部分收益权。划拨国有土地使用 权的处分权能受到一定限制，使用权人不得对其权利进行有偿处分。 五、划拨国有土地使用权的转让 （一）符合出让条件的，经批准补办出让手续； （二）不具备出让条件的，不办理出让手续，向国家上缴土地收益。 六、划拨国有土地使用权的出租 划拨国有土地使用权连同地上建筑物、其他附着物
24、出租的，向国家上缴土地收益。 划拨国有土地使用权出租不需要进行土地使用权的变更登记，只须办理租赁登记；不需要 办理土地使用权出让手续（也可经批准办理出让手续） ，但出租人应当将租金中所含的土地收 益上交国家。 划拨国有土地使用权单独出租的，不适用城市房地产管理法第 55 条的规定，应经批 准办理出让手续。 七、划拨国有土地使用权随建筑物抵押 八、划拨国有土地使用权作价出资或入股 （一）划拨国有土地使用权不得直接作价出资或入股作为对企业的投资； （二）划拨国有土地使用权人办理出让手续并交纳出让金后，可以用出让土地使用权作价出 资或入股作为对企业的投资； （三）中外合资、合作经营企业，中方经审批以
25、划拨国有土地使用权作价出资的，不在此限； （四）企业改制时，可补办出让手续。 九、国有企业改革中对划拨国有土地使用权的处置 （一）国有企业改革中对划拨国有土地使用权的处置方式 保留划拨、出让、国家租赁、作价出资（入股） 、授权经营 （二）保留划拨国有土地使用权的情形； 1） 基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 2）关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目用地；3）改造或改组后的 国有企业用地。 （一般不包括公司制企业，但改造或改组为国有独资公司的例外） 国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；在国 有兼并、合并中，一方属于
26、濒临破产企业的；国有企业改造或改组为国有独资公司的。 保留划拨方式的期限不超过 5 年 （三）出让、租赁国有土地使用权的情形；（对于一般性竞争性行业应坚持以出让、租赁方 式） 出让：1）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团； 2）国有 企业改组为股份合作企业的；3）非国有企业兼并国有企业；4）原国有企业破产或出售的； 5）采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业，但承担国家计划内重点技术改造项目 的国有企业例外；6）属于其他一般竞争性行业的企业 8 租赁：1）符合出让的第 1、2、3、6 种情形规定；2）国有企业租赁经营的 （四）国家以土地使用权作价出资（入股）方
27、式处置划拨国有土地使用权的情形； 根据国家产业政策，国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业 或大型骨干企业，一般指自然垄断的行业、提供重要公共产品的服务的行业以及支柱产业和高 新技术产业中的重要骨干企业（邮电通信、交通运输）改造或改组为有限责任公司、股份有限 公司以及组建企业集团的，涉及的划拨国有土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准 （五）国有土地使用权授权经营 国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土 地租赁合同，国家以土地使用权作价出资（入股） ，国有土地使用权授权经营。土地使用权经 营管理授权书。监督管理进行监督检查处。
28、取得方式 获得权利主体 权利内容 批准部门 作价出资（入 股） 改组后的新设企业 对土地使用权有较完备的 处分权，国家享有股权 省级以上人民政 府土地管理部门 授权经营 经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家 授权投资机构的国有独资公司和集团公司 内部配置 国土资源部 十、政策优惠住房的划拨国有土地使用权 公民可以按照国家法律法规的有关规定处置其购买的政策优惠住房及其划拨国有土地 使用权。 政策优惠住房的划拨国有土地使用权，不进入市场的，可保留为划拨国有土地使用权。 十一、划拨国有土地使用权的收回 国家在具备法定事由收回划拨土地时，对于用地人在土地上的投入，并非一概采取无 偿收归国有的办法。
29、 第三节 出让国有土地使用权 一、国有土地有偿使用制度 （一）出让国有土地使用权四个特征： 1）以出让方式取得； 2）原始取得； 3）有偿和有期限； 4）存续期间内其权能近似于所有权。 （二）出让国有土地使用权主体 出让国有土地使用权主体为一般主体，境内外法人、 非法人组织和自然人。 三、出让国有土地使用权的取得 （一）出让方式 协议、招标、拍卖、挂牌 对于商业、旅游、娱乐、豪华住宅等营利性用地，应该采取拍卖、招标的方式取得。 （二）出让金的支付方式 四、出让国有土地使用权的内容与限制 （一）出让国有土地使用权的内容 出让国有土地使用权人在出让土地使用权期限内，依法对土地享有占有权、使用权、
30、收益权和部分处分权，但对以分期付款方式取得出让国有土地使用权的，在领取临时土地使用 权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。 （二）出让国有土地使用权的权利限制 1、期限的限制 年限不得超过国务院规定的土地使用权出让的最高年限。 9 2、条件的限制（规划要素、开峻工时间要求、投资额） 3、违约责任 按合同约定的用途、期限开发土地是土地使用权出让合同效力的体现，土地使用权出 让合同依法成立、生效后，即具有法律约束力，当事人双方均应一体遵循。 土地使用者应当按照土地使用权出让合同约定的期限开发土地。使用权出让金 20%以 下的土地闲置费。 超过两年未开发利用，可无偿收回 五、出让国有土地使用权
31、作价出资或入股 六、出让国有土地使用权转让 （一）转让条件：1）按合同支付全部出让金，并取得土地使用权证书； 2）按合同完成投资 额 25%以上；属成片开发形成工业用地或其他建设用地条件 （二）权利义务同时移转原则。 权利义务随之转移，土地用途的，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批 准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。 （三）转受让的年限 七、出让国有土地使用权的出租和抵押 （一）出让国有土地使用权的出租 出让国有土地使用权人出租其权利的，应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成 土地的投资、开发和利用。 （二）出让国有土地使用权的
32、抵押 以出让国有土地使用权设定土地抵押权的，土地使用权人必须按照出让合同的约定，已 经支付全部土地使用权出让金并领取出让国有土地使用权证书，同时，还应按土地使用权出让 合同约定的期限和条件完成对土地的投资、开发和利用。 八、出让国有土地使用权的终止 （一）出让国有土地使用权年限届满； （二）依法提前收回 1、因公共利益的需要，国家给予相应的补偿 2、因用地者违法或违约 （三）土地灭失 第四节 租赁国有土地使用权 一、定义 租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为对价而原始取得的 一定期限的国有土地使用权。 “租赁”是在一方保留租赁物所有权或合法使用权的前提下，另一方面依约在一
33、定期限内 占有和使用租赁物并由此取得合法收益的法律关系。 承租人在租赁期间，对租赁物享有排他性占有和使用的支配地位。租赁权人对租赁物的 占有、使用受到不法侵害时，可以获得物权保护意义上的法律救济，如排除妨害、返还财产等。 “买卖不破租赁” 。 二、租赁土地使用权客体 （一）新增经营性用地；（二）存量经营性划拨用地；（三）依法取得场地经营权的外商 投资企业；（四）短期用地；（五）改变用途、增加建筑面积而未补交地价的用地 三、租赁土地使用权的取得方式：协议、拍卖、招标 四、租赁土地使用权的内容与限制 （一）租赁土地使用权的内容 依法享有占有权、使用权和收益权而没有处分权。 租赁土地使用权人对其投资
34、建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权。这区别于出 让国有土地使用权出租中地上建筑物、其他附着物的所有权归属。 10 （二）租赁土地使用权的权利限制 1、期限的限制 租赁期限不得超过国务院规定的土地使用权出让的最高年限。短期租赁一般不超过年 对租赁合同中未约定期限的，应参照土地使用权出让最高年限处置。 2、用途的限制，不得用于商品房开发 五、租赁土地使用权作价出资 租赁土地使用权人经国有土地所有者代表同意后，可将土地使用权连同地上建筑物、其 他附着物作价出资，但应依按受投资的主体的不同而分别规定国有土地租赁合同的履行主体。 企业法人或成立新的企业法人与非企业法人投资的区别，后者租赁土地使用权仍
35、为原租赁人 六、租赁土地使用权的转让和抵押 租赁土地使用权的转让和抵押条件：1）应经土地所用者代表的同意；2）按租赁合同约 定投资开发；3）取得房地产权证书；4）非随地上物不得发生转让、抵押 七、租赁土地使用权出租，不需经所有人同意，仍继续履行原国有土地租赁合同 八、租赁国有土地使用权的终止，基本同出让 第五节 外商投资企业场地使用权 取得方式：1）直接申请，缴纳场地使用费；2）中方合资者以划拨国有土地使用权作价 出资而取得；3）中方以划拨国有土地使用权投资或提供合作条件而取得 期限的限制：一般以经批准的企业经营期限为准 第六节 城市私房用地使用权：房地一致，可继承，用途限制、翻建限制 取得方
36、式 主体 权利内容 限制 客体 划拨 客体的合法使用者 占有权 使用权 部分收益权 处分权能受到限制 不得对其权 利进行有偿 处分 国家机关用的和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目 用地 法律、行政法规规定的其他符合条件的用 地 出让 一般主体 境内外法人 非法人组织 和自然人 占有权、使用权、 收益权、部分处分 权 期限的限制 条件的限制 违约责任 一般客体 租赁 客体的合法使用者 占有权、使用权和收益权没有处分权 期限的限制用途的限制 新增经营性用地 存量经营性划拨用地 依法取得场地经营权的外商投资企业用地 短期用地 改变用途、增加建筑面积而未补
37、交地价的 用地 外商投资 企业场地 使用权 外商投资企 业 占有权 使用权 部分收益权 期限的限制 其余同划拨 第四章 集体土地使用权 第一节 集体土地使用权概述 一、定义 集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在 11 法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。 （一）权利主体的特定性； （二）权利的限制性； （三）权利客体，不包括地下的矿藏、埋藏物等法定的国家所有物； （四）权利性质，用益物权。 二、集体土地使用权的主体 （一）农村集体经济组织及其成员，农村集体经济组织投资设立的企业； （二）乡（镇） 、村公益性组织； （三）法律、行政法规规定的其他
38、单位和个人。 三、集体土地使用权的分类与取得 （一）按用途划分 农地使用权和建设用地使用权。 （二）取得方式 1）农用地使用权（土地承包经营权）一般通过承包的方式取得，期限由合同约定，一般为 30 年 2）宅基地使用权：申请，经县级人民政府审批后，由不集体经济组织分配 3）乡镇企业用地使用权经县级以上人民政府审批后，通过投资兴办企业取得 4）乡村公益用地使用权经乡（镇）人民政府审核，向县级以上土地行政主管部门提出申请， 由县级以上人民政府批准后，经集体经济组织拨付 四、集体土地使用权的内容及限制 集体土地使用权人对集体土地享有占有权、使用权。 依用途的不同和权利取得方式的不同，享有不同的收益权
39、、处分权。 五、集体土地使用权的终止 国家征用、集体收回土地使用权 第二节 农地使用权 一、定义 农地使用权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以承包或者租赁等方式取 得的用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。 二、农地使用权的主体 农村集体经济组织成员或者其他单位、个人。 三、农地使用权的取得 （一）区分不同的承包主体 主体身份的不同，承包经营权的取得也不同。本集体经济组织成员直接与发包方签订 土地承包协议，以外的单位和个人必须 2/3 以上成员或者 2/3 以上村民代表同意，报乡（镇） 人民政府批准 （二）承包“四荒地” 土地的特殊规定（可招标、拍卖、协议）
40、 （三）土地承包经营合同的内容 土地承包经营合同是指发包人和承包人依法订立的约定双方权利和义务的协议。 发包人权利主要有： 1）依法维护集体土地的所有权不受侵犯。 2）依法享有农民集体土地的收益权。 3）依法具有监督管理权。 承包人权利：生产经营决策权、产品处分权、收益权；义务：保护土地和按合同约定用 途合理利用土地；按合同支付承包费、提留款等；依法纳税 （四）承包期限 集体土地承包经营的期限为三十年。 12 荒山、荒地、荒丘、荒滩等未开发土地的承包经营权的期限可由双方在合同中协商确定。 （五）承包土地的调整 1、必须经村民会议 2/3 以上成员或者 2/3 以上村民代表的同意； 2、报乡（镇
41、）人民政府批准； 3、县级人民政府农业行政主管部门批准。 四、农地使用权的内容和限制 （一）农地使用权的内容 1、占有权、使用权、收益权和部分处分权； 2、依法继承； 3、 “四荒地” 达到一定的转让条件方可转让。 （二） “四荒”土地承包经营权的抵押 1、已办理土地登记； 2、发包方同意，并出具书面证明； 3、办理抵押登记。 （三）农地使用权人行使权利应受的限制 1、不得擅自改变权利取得时设定的土地用途； 2、不得闲置耕地。连续两年弃耕抛荒的应终止承包合同收回发包的土地。 第三节 宅基地使用权 一、定义 宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有期限 限制的集体
42、土地使用权。 二、宅基地使用权的主体 1、农村集体经济组织内部成员； 2、符合建房申请宅基地条件的。 三、宅基地使用权的取得 审批注意 1、要严格控制用地面积； 2、要遵守土地利用规划； 农用地转用审批 3、宅基地审批要公开、公平和公正。 四、宅基地使用权的内容及限制 享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。 五、宅基地闲置的处置 （两年） 第四节 乡镇企业用地使用权 一、定义 乡镇企业用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农生产经营性 活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。 二、乡镇企业用地使用权的主体 农村集体经济组织设立的独资经营企业，入股、联营的形式与其他单位、个人
43、设立的企业 三、乡镇企业用地使用权的取得 持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主观部门提出申请，按省、自治区、 直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准 四、乡镇企业用地使用权的内容与限制 （一）享有占有权、使用权。其收益权按法律规定或约定处置； （二）不得转让、出租； （三）因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的，不在此限。 13 （四）乡镇企业用地使用权经营县级人民政府土地管理部门登记的，可以随厂房一同抵押。 但是，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。 第五节 乡村公益用地使用权 一、定义 乡村公益用地使用权有三个方面的特征： 1
44、）从权利取得的基本程序上来说应经依法审批； 2）权利主体为农村集体经济组织或其依法设立的公益性组织； 3）权利客体的功能用途为非农业用于本集体经济组织内部公益事业。 二、乡村公益用地使用权的主体 1）农村集体经济组织；2）农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织 三、乡村公益用地使用权的取得 四、乡村公益事业用地使用权的内容及限制 享有占有权、使用权，一般没有收益权与处分权。 不得擅自改变土地的具体用途，不得将土地用于经营性活动，不得交易。 第六章 土地他项权利 第一节 概述 一、定义 土地他项权利是在土地所有权和土地使用权以外依法律、合同或者其他合法行为设定 的土地权利。 特点： 1、土地
45、他项权利是在他人所有或使用的土地上享有的权利。 2、土地他项权利的主体是土地所有权人、使用权人以外的，与土地所有权人、使用权 人之间存在着某种法律关系的民事主体。 3、土地他项权利不受一物一权主义的限制。 4、土地他项权利依存于土地所有权、使用权，又是对该所有权、使用权的一种限制。 5、土地他项权利是长期存续的权利，因而通常有加以登记的必要。 意义：合法使用权益，维持与土地有关的各种民事关系的稳定有序，协调多方面的土地 利用需求，促进土地的合理有效利用。 二、土地他项权利的取得与分类 取得： 1、基于法律、法规的直接规定取得； 2、根据协议取得； 3、基于其他合法行为取得。 分类： 1、抵押权
46、； 2、承租权； 3、地役权、空中权、地下权、土地借用权、耕作权等其他土地权利。 三、土地他项权利的内容及限制 土地他项权利的内容 （一）请求土地所有权人、使用权人在利用该土地时为某种行为或者不为某种行为； （二）有权排除土地所有权人、使用权人或者第三人对其权利的侵害。 土地他项权利的限制 （一）不得违反法律规定的义务及权利设定时约定的义务。 （二）不得给土地所有权人、使用权人造成超出合理限度的或者本应当且能够避免的损害。 分类 （一）积极他项权利和消极他项权利。 （权利内容） 14 （二）用益性他项权利和担保性他项权利。 （权利性质） 用益性他项权利又可分为工作物维持权和行为权。 第二节 土
47、地抵押权 一、定义 特点： （一）土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。土地抵押权的成立和存续依赖于土地使用权的 法律存在而不是土地的自然存在。 （二）抵押权的客体是法律允许转让的土地使用权。 （三）抵押人必须是享有土地使用权的债务人或第三人。 （四）土地使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利。 二、土地抵押权的客体 （一）法律允许单独流转的国有土地使用权。 （二）依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的国有土地使用权。 （三）依法承包并经登记的集体荒地的土地使用权。 （四）农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡（镇） 村企业集体土地使用权。 三、土地抵
48、押权的主体 抵押权人 接受以抵押担保债务清偿的债权人称为抵押权人。 四、土地抵押权的取得 土地抵押权的取得必须签订书面形式的抵押合同，并办理抵押登记。 五、土地抵押权的内容及限制 （一）房产与地产的关系 以土地使用权抵押的，其上建筑物、其他附着物所有权随之抵押。 （二）抵押物的孳息 债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权的效力及于抵押物的孳息。 （三）抵押权的实现条件 债务履行期满债权未受清偿或出现其他法定或者约定事由的，抵押权人有权通过拍卖、 变卖的方式将该土地使用权及其上的属于抵押人的建筑物、其他附着物转让于第三人，并由转 让所得价款优先受偿。 （四）抵押物在抵押期间的处分限制 抵押人将其权利转让、出租、作价处资、入股、再次抵押的，应当通知抵押权人，并 告知对方当事人。 （五）土地使用权抵押与土地使用权出让合同、租赁合同的关系 （六）划拨国有土地使用权抵押 从拍卖或变卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额或土地收益后， 抵押权人方可优先受偿。 （七）乡镇企业用地使用权抵押 抵押权人若不是本集体经济组织投资设立的企业的，须办理集体土地征用和国有土地 出让手续。拍卖或变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费，给付集体土地使用者（放弃此项 权利的除外） ，并扣除出让金上缴国家后，优先受偿 六、土地抵押权的终止 发生终止的情形 （1）土地使用权所担保的债务因清偿而消
