1、一、名词解释 1、房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管 理、服务和消费所进行的投资活动。 2、房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物 业时可以获取转售收益的一种投资活动。 3、居住建筑面积密度：容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积。 4、居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面 积/居住建筑用地面积。 5、偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。 6、房地产开发销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以 及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 7
2、、敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评 价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。 8、房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解项目背景资料、辨 识投资风险、选择投资机会的过程。 9、房 地 产 投 资 信 托 基 金 （ Real Estate Investment Trust,简 称 REITs） 是 由 房 地 产 投 资 信 托 基 金 公 司 负 责 对 外 发 行 收 益 凭 证 ， 向 投 资 大 众 筹 集 资 金 ， 然 后 将 资 金 委 托 一 家 房 地 产 开 发 公 司 ， 负 责 投 资 的 开 发 、 管
3、 理 及 未 来 的 出 售 ， 所 获 利 润 在 扣 除 一 般 房 地 产 管 理 费 用 及 佣 金 后 ， 由 受 益 凭 证 持 有 人 分 享 。 10、损益平衡比率：它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比（也可 以看成是物业的盈亏平衡比率） 。 11、 土 地 投 资 折 价 ： 房 地 产 项 目 土 地 使 用 权 可 以 来 自 房 地 产 项 目 的 一 个 或 多 个 投 资 者 的 直 接 投 资 。 在 这 种 情 况 下 ， 不 需 要 筹 集 现 金 用 于 支 付 土 地 使 用 权 的 获 取 费 用 ， 但 一 般 需 要 对 土 地 使
4、 用 权 评 估 作 价 。 12、所谓房地产抵押贷款证券化，就是把金融机构将其创造的房地产抵押贷款作为担保、 自行组合并包装后发行证券，或直接转售给其他金融机构后再发行证券的过程及其机制。 二、简答题 1、房地产投资分析要完成的基本任务： 1)为投资者提供投资方向 2)为投资者提供运作方式 3)为投资者预测投资效益 4)为投资者 描述风险及提供避险方法。 2、房地产投资的特性： 1）位置的固定性 2）寿命周期长 3）适应性 4）个别性 5）政策影响性 6）对专业管理的依 赖性 7)相互影响性 8)房地产投资的巨额性 9)房地产投资的风险性 10)房地产投资的保值与 增值性 3、房地产市场的特
5、征： 1）房地产市场是信息不充分的市场 2)房地产市场的区域性强 3)房地产市场产品的异质性 4)地产市场的垄断性 5)房地产市场是房地产权益的交易市场 6)房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 4、敏感性分析的目的和作用： 一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程 度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资 风险减少，提高决策的可靠性。 二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值） ，或者说 预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可 行。 三是通过敏感性分
6、析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一 般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。 5、互斥方案的比较与选择： 1）对于项目计算期相同的互斥方案，可直接用净现值、差额投资内部收益率或等额年值指 标进行比选。 2）对于项目计算期不同的互斥方案项目，一般采用等额年值指标进行比选。如果要采用差 额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选，须对各可供比较方案的项目计算期和 计算方法按有关规定作适当处理。 3）对于计算期较短的出售型房地产项目，可直接用利润总额、投资利润率等静态指标进行 比选。 4）对于效益相同或基本相同的互斥房地产项目，为简化计算，可采用费用现值
7、指标和等额 年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。 6、一项投资决策大体要经历以下程序： 1)确定拟建项目要达到的目标； 2)根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3)通过方案的比选，选出最佳投资方案； 4)最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。 7、房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较与选择，是寻求合理的房地产开发方案 的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分 析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。 8、风险分析的步骤： 1)选择风险分析使用的投资项目的经济评价指标。 2)列出需要进行风险分
8、析的不确定性因素，此因素应是所有因素中最为不确定的，同时将 其余因素假设为是确定因素。 3)分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值， 且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。 4)根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期望值、标准方差、置信区间和置信 概率等，由此来分析某一投资项目的风险大小和盈利的把握程度。 9、房地产销售阶段的市场调查分析主要包括房地产项目广告策略在目标市场中的反应和收 效情况，收集并充分研究所收集到的资料，了解公司营销计划的执行情况、市场上其他在 售项目的主要营销手段和销售状况、价格走势等；此外还包括消费者购买商品的动机以及 使
9、用商品的事实情况调查分析。 10、房地产项目定位阶段的市场调查分析： 除了进行公开在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括项目的细分市场分析、 目标市场状况，消费者活动、购买动机、倾向、决策等心理过程的分析。 11、房地产投资风险的主要类型 1）自然风险与意外风险 2）财务风险 3）经营风险 4）市场风险 5）政策风险 6）社会与政治风险 12、开发建设投资主要包括： 土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费 用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预 见费用等。 综合题 1、某开发商购得一宗商业用地使用权，期限
10、为 40 年，拟建一商场出租经营。据估算，项 目的开发建设期为 2 年，第 3 年即可出租。经过分析，得到以下数据： (1)项目建设投资为 13000 万元。第 1 年投资 7000 万元，其中资本金 5857.14 万元；第 2 年投资 6000 万元，其中资本金 4900 万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为 10%。建设期只计息不还款，第 3 年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分 3 年 还清； (2)第 3 年租金收入、经营税费、经营成本分别为 8000 万元、400 万元、2800 万元。从第 4 年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为 9000 万元、50
11、0 万元、3000 万元； (3)建成后经营 18 年，经营 18 年后实现净转售收入 4000 万元； 请根据以上资料，完成下列工作： (1)编制项目资本金现金流量表（不考虑所得税） ； (2)若该开发商要求的目标收益率为 12%，试依据项目资本金现金流量表计算财务净现值 （假设所有的投资和收入均发生在年末） 。 解：（1） 借款需要量的计算表 单位：万元 年份 内容 1 2 建设投资 7000 6000 资本金 5857.14 4900 银行借款 1142.86 1100 （2） 借款还本付息表 单位：万元 年份 内容 1 2 3 4 5 年初借款累计 0 1200 2475 1650 8
12、25 当年借款 1142.86 1100 当年应计利息 57.14 175 247.5 165 82.5 当年还本 825 825 825 当年利息支付 247.5 165 82.5 年末借款累计 1200 2475 1650 825 0 资本金现金流量表（税前） 单位：万元 年末 内容 1 2 3 4 5 619 20 1.现金流入 8000 9000 9000 9000 13000 租金流入 8000 9000 9000 9000 9000 转售收入 4000 2.现金流出 5857.14 4900 4272.5 4490 4407.5 3500 3500 资本金 5857.14 4900
13、 经营成本 2800 3000 3000 3000 3000 经营税金 400 500 500 500 500 本金偿还 825 825 825 利息支付 247.5 165 82.5 3.净现金流量 -5857.14 -4900 3727.5 4510 4592.5 5500 9500 (3)财务净现值 FNPV（12%）=-5857.14 (P/F，12%，1) -4900 (P/F，12%，2)+ 3727.5 (P/F，12%，3)+ 4510 (P/F，12%，4)+ 4592.5 (P/F，12%，5)+ 5500 (P/A，12%，14) (P/F，12%，5)+9500(P/F
14、，12%，20) =-5229.84- 3906.28+2653.23+2866.11+2605.78+20684.62+985.15 =20658.77 (万元) 2、某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为 40 年，拟建一商场出租经营。据估算， 项目的开发建设期为 2 年，第 3 年即可出租。经过分析，得到以下数据： （1）项目建设投资为 5000 万元。第 1 年投资 2500 万元，其中资本金 1300 万元；第 2 年投资 2500 万元，其中资本金 1200 万元。每年资金缺口由银行借款解决， （假设每年借 款发生在年中， ）贷款年利率为 10%。建设期只计息不还款，第 3 年开始
15、采用等额还本并支 付利息的方式还本付息，分 3 年还清； （2）第 3 年租金收入、经营税费、经营成本分别为 4100 万元、230 万元、1500 万元。 从第 4 年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为 5200 万元、310 万元、1800 万元； （3）建成后经营 18 年，经营 18 年后实现净转售收入 900 万元； 请根据以上资料，完成下列工作： （1）编制项目资本金现金流量表（不考虑所得税） ； （2）若该开发商要求的目标收益率为 12%，试依据项目资本金现金流量表计算财务净 现值（假设所有的投资和收入均发生在年末） 。 提示：财务净现值 FNPV（12%）=-1300(
16、P/F，12%，1)-1200(P/F，12%，2)+ 1177.9 (P/F，12%，3)+ 1989.6 (P/F，12%，4)+ 2081.3 (P/F，12%，5)+ 3090 (P/A，12%，14) (P/F，12%，5)+ 3990 (P/F，12%，20) =-1160.77- 956.64+838.43+1264.39+1180.93+11621.00+413.76 =13201.10(万元) 多项选择题 1、房地产间接投资具体投资形式包括（ ） 。 A、房地产置业投资 B、房地产股票 C、房地产债券 D、房地产投资信托基金 E、房地产抵押贷款证券 2、房地产投资决策的准则有
17、（ ） 。 A、后悔值准则 B、确定型决策准则 C、机会均等准则 D、不确定型决策准则 E、风险型决策准则 3、市场分析的必要性表现在（ ） 。 A、房地产投资决策需要市场分析 B、房地产经营管理需要市场分析 C、房地产价格策略的制定需要市场分析 D、房地产投机决策需要市场分析 E、房地产股票发行需要市场分析 4、居住用地的区位选择，一般应考虑以下（ ）主要因素。 A、与其他商业设施的接近程度 B、市政公用和公建配套设施完备的程度 C、公共交通便捷程度 D、 环境因素 E、居民人口与收入 5、风险对投资者选择房地产投资方向的影响主要包括( ) 。 A.令投资者选择风险最小的项目 B.令投资者根
18、据不同类型房地产投资风险的大小,确定其合理的投资收益水平 C.极大程度上抑制了房地产开发商的投资活动 D.使投资者尽可能规避、控制或转移风险 E.判断进入房地产市场的最佳时间点 6、零售商业项目的区位选择原则（ ） 。 A、满足消费心理原则 B、区位易达性原则 C、接近购买力原则 D、最长时间原则 E、接近 CBD 原则 7、以下属于房地产开发直接费的有( ) 。 A.土地费用 B.前期工程费 C.房屋开发费 D.管理费 E.财务费 8、提高利率对房地产投资的影响有( )。 A.对房地产实际价值产生折减作用 B.加重投资者的债务负担 C.提升开发商投资房地产的兴趣 D.增加了消费者的购买力 E
19、.对工业厂房的投资更便宜了 9、从房地产投资形式来说，房地产直接投资分为（ ） 。 A、房地产开发投资 B、房地产股票 C、房地产置业投资 D、房地产投资信托基金 E、房地产抵押贷款证券 10、房地产市场低效率的原因（ ） 。 A、在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的 B、房地产产品异质 C、房地产交易过程较为复杂 D、寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间 E、房地产产品同质质 单选 1、房地产投资分析的目的是( )。 A.力求根据特定项目资源条件,获取投资经济效益最大化 B.力求根据特定项目目标,将风险最小化 C.力求获得平均收益水平 D.力求根据特定项目目标和资源条件,对各备
20、选方案进行选择,以获得最好的经济效果 2、某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，如投资目标收益率为 12%，则该项目的 动态投资回收期为（ ）万元。 年 份 0 1 2 3 4 5 6 现金流入 500 600 800 800 800 800 现金流出 2600 A.4.35 B. 6.24 C.5.35 D.5.65 3、下列（ ）不能用来表示盈亏平衡点。 A销售价格 B产量 C生产能力利用率 D生产能力 4、项目的财务评价有时还需通过计算贷款偿还期，( )等对开发项目进行清偿能力分 析。 A. 财务净现值率分析 B. 利息备付率率 C. 投资收益率 D. 投资利润率 5、已知有 A.B
21、.C 三个独立投资方案，其寿命期相同，各方案的投资额及评价指标见下表。 若资金受到限制。只能筹措到 6000 万元资金，则最佳的组合方案是（ ） 。 方案 投资额（万元） 净现值（万元） 净现值率 2100 110.50 5.26 2000 409.12 20.45 2500 264.25 7.55 A.AB B.AC C.BC D.ABC 6、某项目有甲乙两个方案，基准收益率 i c10%，两方案的净现值等有关指标见下表。已 知（P/A,10%,6）4.355, (P/A,10%,10)6.145。则两方案可采用（ ） 。 方案 寿命期（年） 净现值（万元） 内部收益率（%） 甲 6 100
22、 14.2 乙 10 130 13.2 A.净现值进行比选，则乙方案最佳 B.内部收益率法进行比选，则甲方案最佳 C.研究期法进行比选，则乙方案最佳 D.年值法进行比选，则甲方案最佳 7、某公司确定的基准收益率为 15%，现有 900 万元资金可用于甲乙丙三个项目的投资，各 项目所需的投资额和内部收益率见表。由此可产生的可行互斥方案有（ ） 。 项目的基本数据表 项目 投资（万元） 内部收益率（） 甲 450 14 乙 300 20 丙 520 18 A2 个 B3 个 C5 个 D6 个 8、某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼，预计建成后，每平方米售价为 2000 元， 总开发建筑面积为 2500 平方米，销售税为 5.53%，预计平方米建筑面积的变动成本为 1000 元，假设开发期的固定成本为 120 万元，则该企业拟实现目标利润 200 万元时的开发销售 面积为（ ）平方米。 A 3597.93 B3972 C6400 D6500 9、 （ ）的分析与选择是房地产开发项目区位战略性选择。 A基础设施条件 B开发潜力 C周围环境 D地域因素
