1、1 岗 位 培 训 教 材 住房金融与个人信贷业务 中 国 建 设 银 行 目 录 第一篇 住房金融与个人信贷业务概述 4 第一章 住房金融与个人信贷业务的概念与特征 .4 第一节 住房金融与个人信贷的概念 4 第二节 住房金融与个人 信贷的特征 5 第二章 建设银行住房金融与个人信贷业务范围 .8 第一节 自营性住房金融业务 8 第二节 委托性住房金融业务 9 2 第三节 个人消费贷款业务 10 第三章 我国住房金融与个人信贷业务的产生与发展 .10 第一节 住房金融业务的产生和发展 10 第二节 个人信贷业务的产生和发展 13 第四章 发展住房金融与个人信贷业务重大意义 .18 第五章 住
2、房金融与个人信贷业务的发展趋势及战略 .22 第二篇 住房金融与个人信贷业务产品 33 第一章 个人住房贷款业务产品 .33 第一节 个人住房贷款产品介绍 33 第二节 个人住房贷款 36 第三节 个人商业用房贷款 73 第四节 个人住房最高额抵押贷款 76 第五节 固定利率个人住房贷款 102 第六节 存贷通个人贷款增值账户 105 第七节 还款方式 112 第二章 房改金融业务产品 .118 第一节 住房公积金归集业务 118 第二节 住房补贴资金归集业务 134 第三节 住房维修基金归集业务 143 第四节 住房基金专门账户 157 第五节 公积金个人住房贷款业务 171 第六节 住房公
3、积金客户的电子渠道服务 179 第七节 住房公积金委托提取还贷 183 第三章 个人消费信贷业务产 品知识 .194 第一节 个人汽车贷款 194 第二节 个人消费额度贷款 204 第三节 个人助业贷款 217 第四节 个人质押贷款 227 第五节 国家助学贷款 232 第六节 下岗失业人员小额担保贷款 238 3 第三篇 住房金融与个人信贷业务的经营管理 .244 第一章 客户 营销 .244 第一节 客户营 销技能 244 第二节 客户营销策略 246 第二章 客 户服务 .256 第一节 客户细分 256 第二节 客户挖掘 261 第三节 客户维护 266 第三章 产 品创新 .273
4、第一节 产品创新简介 273 第二节 产品创新意义 276 第三节 产品创新实践 278 第四节 产品创新方向 282 第四章 运营监测 .284 第一节 运营监测概述 285 第二节 住房金融与个人信贷业务发展监测 287 第三节 住房金融与个人信贷业务资产质量监测 293 第五章 风 险管理 .295 第一节 风险管理概述 295 第二节 个人住房贷款业务的风险控制 300 第三节 委托性住房金融业务风险防范 310 第四节 个人消费贷款业务的风险防范 313 第五节 个人助业贷款业务的风险防范 325 第六节 逾期贷款的催收 333 第六章 档案管理 .353 第一节 个人信贷档案概述
5、353 第二节 重要档案的管理 354 第三节 一般档案的管理 356 第四节 档案的移交归档 362 第四篇 相关知识与政策法规 .386 4 第一章 房地产 相关知识 .387 第一节 房地产概述 387 第二节 建设用地制度与政策 393 第三节 房地产开发经营制度 398 第四节 房地产交易 404 第五节 房地产中介服务 426 第六节 房地产价格评估 433 第二章 财务知识 .437 第一节 会计的概念及一般原则 437 第二节 会计报表的构成 446 第三节 会计报表的作假与识别 454 第四节 会计报表的阅读与分析 457 第三章 法律知识 .466 第一节 合同的订立与履行
6、 466 第二节 借款合同的担保 478 第一篇 住房金融与个人信贷业务概述 第一章 住房金融与个人信贷业务的概念与特征 第一节 住房金融与个人信贷的概念 一、住房金融概念 住房金融分为广义和狭义两个概念。广义的住房金融是指与所有的住房建设与流通、 消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。 狭义的住房金融是指与居民和消费性的非赢利住房机构的住房建设与流通、消费修缮等经 济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。 两者的不同之处在于资金融通的对象不同，狭义的住房金融的融资对象只包括居民和 消费性的非赢利住房机构，而不包括其他经济主
7、体。在狭义的住房金融中主要是与居民住 5 房购置有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。因此住房金 融的研究重点是与居民住房购置有关的资金融通活动，认为居民购买住房贷款是典型的个 人住房消费信贷，其发展水平是判断一个国家住房金融发展水平高低的标志之一。在我国， 目前住房金融按其经营性质可划分为自营性（也称经营性）住房金融和委托性（也称政策 性）住房金融。 本书的住房金融是指围绕住房的开发、经营和消费而进行的货币资金的筹集、融通等 信用活动。 二、个人信贷业务概念 个人信贷指以银行等金融机构或其他机构为贷款人，以自然人（公民）个人为借款人， 借、贷双方签订借款合同，按约定贷
8、款人向借款人提供贷款，借款人到期返还本金并支付 利息的一种融资方式。是银行资产业务的一种。 在商业银行，个人信贷目前更多的表述为“个人消费信贷” ，而银行内部往往也把“个 人消费信贷”简称为“个贷” 。实际上很难对两者做严格的区分。分别来看“个人信贷”更 多地着眼于借贷合同关系的一方是银行，而另一方主体是“个人” ，从而区别于银行的“公 司信贷”业务，是以主体特征为标准进行贷款分类的一种结果。 “消费信贷”更多强调此类 贷款的经济用途，其理论基础在于把经济循环过程分为“生产、交换、分配和消费”等环 节，消费信贷支持的对象为生活消费环节和领域，从而有别于投资于生产、流通和生产消 费环节的其他贷款
9、。个人消费信贷业务是针对个人同时又是针对消费环节甚至是特定消费 品设计的信贷品种。应当说“个人信贷”和“消费信贷”两种称谓反映的是两种不同的分 类方法，消费信贷强调的是其经济用途，而个人信贷反映的则是法律表征。从加强信贷管 理，防范控制风险的角度强调贷款必须按约定用途使用这是必要的，但由于在借款人在实 际占有贷款货币之后，贷款银行即很难进行用途上的严格限定。更兼社会生活的多面性， 类似于个人购买的汽车等产品，在很多情况下很难截然区分其是“商用”还是“自用” ，因 此上说，界定是否属于“消费贷款”更多的在于其经济学价值。 第二节 住房金融与个人信贷的特征 一、住房金融的特征 （一）住房金融的长期
10、稳定性 住房金融所需资金融通的长期稳定性首先体现在相对于家庭（特别是年轻家庭）住房 6 资本的价值巨大。家庭年收入和房价比一般为 1：31：6，购买家庭自有住房的融资比例 在家庭年收入的 3 倍左右，如果短期内集中还款会造成家庭难以承受的负担，因此住房贷 款机构提供的抵押贷款期限一般为 25 年左右，住房抵押贷款还款期限的延长成为缓解家庭 负担的一项必要手段，因此一方面住房金融系统要提供长期贷款必须有长期稳定的资金来 源，另一方面能否提供长期贷款也成为住房金融系统的标志之一。 （二）住房金融的政策性 在市场经济中，市场机制在住房资源的配置中起基础性作用。但由于住房单价价值大， 市场经济国家居民
11、收入中约 1/4 要用于住房消费，住房消费在家庭消费中所占比重高，住 房抵押贷款还款时间长，完全靠市场机制配置住房资源会造成住房市场失灵和不公现象， 同时住房金融涉及每一个社会成员的切身利益，各国政府都在相当程度上对这一领域进行 干预和管理，通过一定的政策制度和机构来保障住房金融的运作，住房金融的政策性体现 形式主要有：通过货币政策和财政政策进行住房金融指导作用；通过成立住房金融政策性 的专门机构来直接运作住房金融业务，如公积金中心；通过发展和创新住房金融工具来持 续促进住房金融的稳步发展，如住房储蓄和住房抵押贷款证券化的运用都体现了住房金融 的政策性。 （三）住房金融的专业性 住房金融的专业
12、性是指住房金融对象的专一性、住房金融机构的专门化、住房金融资 金的专用性特征。 住房金融有特定的服务对象，即专门为住房产业服务。住房生产循环过程涉及到开发、 经营、消费等多个环节，其中住房开发又要经过规划设计、征地拆迁、施工建设、竣工验 收等多个阶段，每个阶段都需要资金的不断投入，而投入的资金的用途和性质各不相同， 复杂的生产循环过程导致资金筹措、使用、回收上的复杂，必然要求有一种专业的组织或 机构统一集中地协调房地产资金运动过程。 为保证住宅产业的顺利发展，各国都极为重视对住房资金的专门化管理。各国管理的 基本原则有二条，一是集中，二是专用。为保证住房资金的集中和专用，各国通常都设立 专业化
13、的金融机构为房地产的生产循环提供专业性的资金融通和其他金融服务。在我国， 住房金融的专业性特征也有较为明显的体现。 （四）住房金融的地域性 由于住房与土地连为一体，而土地是不可移动的，因此人们也叫住房为“不动产” 。正 是由于住房的这一特性，住房的生产、流通、交换、消费基本上都是在同一地域位置上依 7 次完成的。所以，住房资金的投入、消耗、形态转换以及价值补偿也都是在同一地域顺序 进行，同时各地域的住房的价格机制也决定了住房金融的兴旺与否，因此住房金融具有明 显的地域特点；当然随着国际经济一体化的进程与资本的流动加快，住房金融的地域性具 有外延趋势。 二、个人信贷的特征。 （一） 贷款用途的消
14、费特性 个人信贷的贷款用途主要是用于自然人的购买消费和服务，因此与生产目的具有本质 区别。其目的也是为了鼓励和刺激消费。 （二） 贷款对象的自然人特性 个人信贷的贷款对象主要以自然人为主体，区别于法人具有明显的自然人特性 （三） 贷款的长期性 个人信贷的贷款一般期限比较长，一般不少于 3 个月，有的长达 30 年，其他的贷款期 限比较短，个人信贷还款方式主要为分期还款方式为主。 （四） 贷款金额和利率的特定限制 相比其他的贷款，个人信贷贷款金额一般有最高额度限制，一般多为小额贷款，同时 贷款利率也区别于其他贷款，根据国家政策不同，实行或优惠或上浮利率。 （五）多样性与复杂性 个人的贷款需求是千
15、差万别的，消费的多样性直接导致了个人贷款的客户群体、资金 需求量、风险特征等要素的多样性，也使得个人贷款营销方式、管理措施、风险控制及化 解手段等呈现出多样化的特点。 从建设银行现有个人消费贷款产品看，个人权利凭证质押贷款、个人助学贷款、个人 汽车贷款、个人消费额度贷款、个人助业贷款等产品所面向的客户群体存在很大差异性， 同时其中一些产品还涉及销售方、担保方、贷款推荐方、律师事务所、评估机构等合作机 构，因此这些产品的营销方式、风险识别要点、管理手段都存在较大差异，需要根据每一 产品的特性制订不同的操作管理流程。 第二章 建设银行住房金融与个人信贷业务范围 第一节 自营性住房金融业务 8 自营
16、性住房金融是指银行或金融机构在国家有关政策许可范围内自主进行的与住房有 关的资金筹集、融通等信用活动。在建设银行主要指以购房为目的而进行的个人类资产业 务和相关负债业务，主要产品包括个人住房贷款、个人商业用房贷款，个人再交易住房贷 款，个人住房组合贷款（自营性部分） 、个人住房最高额抵押贷款、存贷通个人贷款增值帐 户等产品，以及住房抵押贷款资产证券化等相关业务。 第二节 委托性住房金融业务 委托性住房金融是指银行或金融机构受各级地方政府委托，按政策规定进行的与住房 有关的各种货币资金的筹集、融通等信用活动。目前主要指房改金融。建设银行的房改金 融主要业务范围有各类住房资（基）金的归集业务、公积
17、金个人住房贷款业务，以及相关 的其他资产负债和中间业务。 委托性住房金融按照其功能和作用的发生方式，可分为市场主导型和政府主导型两类。 前者是充分发挥市场机制在配置住房资金方面的基础性作用，委托性金融只运用抵押、担 保、保险等措施调节住房金融市场的交易条件。后者是指政府主要采用强制储蓄筹资手段， 通过有关政府部门和金融机构合作参与住房产业的开发和消费。目前，我国采取的是政府 主导型的委托性住房金融，主要形式是强制储蓄性质的住房公积金制度。委托性住房金融 业务的资金来源主要是各类住房基金、住房公积金、住房维修基金、住房补贴等，资金运 用主要是发放公积金贷款、购买国债等。 中国建设银行是我国最早承
18、办委托性住房金融业务的商业银行，建设银行的委托性住 房金融业务伴随着我国住房制度改革产不断发展、壮大，为我国住房制度改革提供资金归 集、结算、融通、中介等完善地金融配套服务。目前已形成了一套较为完备的业务体系， 所提供的金融服务主要是：归集和核算城市（县镇）住房基金存款、行政事业单位住房基 金存款、企业住房基金存款、住房租赁保证金存款、住房公积金存款、住房补贴存款、住 房维修基金存款和世界银行等国际金融组织提供的住房资金；接受住房公积金管理中心的 委托，发放住房公积金委托贷款；房改金融咨询服务等。 第三节 个人消费贷款业务 个人消费信贷是指以刺激消费，提高个人消费能力为直接目的，由金融机构或其
19、他机 9 构向消费者提供的用于购买商品或劳务的贷款。 广义的个人消费贷款业务涵盖个人的所有消费需求，贷款种类包括：个人住房贷款、 个人消费额度贷款、个人助学贷款、个人汽车消费贷款、个人权利凭证质押贷款、信用卡 透支等。但因历史沿革等原因，建设银行的个人消费贷款业务特指剔除个人住房贷款、信 用卡透支之外的其它所有自营性个人贷款，主要包括：个人消费额度贷款、个人汽车贷款、 国家及商业助学贷款、个人权利凭证质押贷款、下岗失业人员小额担保贷款、个人助业贷 款等。从以上贷款种类可以看出，建设银行通常所说的个人消费贷款已经突破了一般意义 上的消费用途，包含了个人经营性贷款需求。 第三章 我国住房金融与个人
20、信贷业务的产生与发展 第一节 住房金融业务的产生和发展 我国的住房金融是孕育在房地产金融的母体之中，随着城镇住房制度改革的深入推行 而产生并逐步发展起来的。我国住房金融的发展主要经历了四个阶段： 一、住房金融萌芽期（20 世纪 70 年代末到 80 年代） 我国住房制度改革刚刚开始起步，其标志是住房建设所需资金从财政拨款转向银行贷 款，中国建设银行开始创办和承担住房建设信贷业务 为了推动中国住房制度改革的发展，1986 年，国务院先后确定烟台、蚌埠、常州、唐 山、佛山为城市住房制度改革综合配套试点城市。这一改革措施的出台使住房金融业务的 客户群体从企业扩展为所有房改参加者。1986 年 8 月
21、，建设银行总行作为国有银行中唯一 的代表参加了国务院住房制度改革领导小组办公室的工作，直接参与房改政策的制定以及 试点方案和有关房改金融配套服务措施的研究。同年 10 月，国务院住房制度改革领导小组 讨论了烟台市房改方案，决定发住房券，收房租由建设银行办理，工商银行协助。至此中 国建行银行拉开了服务中国房改金融的序幕。 1988 年 1 月，国务院召开全国住房制度改革工作会议，决定从 1988 年起，用 3-5 年的 时间，把住房制度改革在全国城镇分期分批推开。为加快房改金融业务拓展步伐，更好配 套房改，1988 年 1 月 8 日，建设银行研究决定，总行设置房地产信贷部，与建筑经济部合 署办
22、公。要求凡由地方政府委托办理房改金融业务的各级行应在内部设立房地产信贷部， 10 由房地产信贷部专业经办房改金融业务。自上而下房信部承办模式逐步在全国范围建成。 虽然当时房改金融工具的服务功能比较单一，但仍然标志着我国住房金融的开始。 二、住房金融发展期（20 世纪 80 年代中后期到 90 年代初） 这一阶段的特点是：初步确立了住房金融业务经营管理体制，明确了住房金融服务住 房制度改革的经营方向。此时，住房金融作为住房制度改革的配套措施开始形成和发展， 各级国有专业银行成立了房地产信贷部专门从事住房信贷业务，在烟台和蚌埠还成立了专 门的住房储蓄银行，它们采取相对独立的经营体制，承揽了各个地方
23、政府委托性的住房金 融业务。 1986 年建设银行首先开办了住房储蓄和信贷业务，并印发中国人民建设银行住房储 蓄存款和借款试行办法 ，个人住房贷款业务开始起步。1992 年 9 月，为配合全国城镇住房 制度改革，建设银行颁布了中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款办法 。 由于当时政府政策性委托业务普遍倾向于房改，业务范围特定，区域性强，故该阶段 的住房金融发展带有明显的房改金融色彩。 三、住房金融调整规范期（20 世纪 90 年代中到 90 年代中后期） 这一阶段的特点是：以上海为先导，住房公积金制度开始起步，1994 年以来，房改开 始向深度和力度方向发展，房改加入了全面建立公积金制
24、度、开展国家安居工程等内容。 住房公积金制度全国范围逐步推开，肇始于上海的住房公积金制度逐步成为我国政策性住 房制度最重要的基石和支柱。 这一阶段大力承办住房公积金业务成为建设银行房改金融业务发展的指导思想。同时， 建行在各方面出台了各项措施推进房改金融的全面发展。从 1994 年起，建设银行建立房地 产信贷部第二准备金，专项用于房改金融业务资金的调拨；1994 年 8 月，房地产信贷部设 立的营业部正式挂牌营业，主要办理军队房改业务；从 1995 年起，大力支持同政策性住房 金融业务密切相关的国家安居工程贷款。 与此同时，建设银行各级银行为推动住房商品化和培育住房消费市场，开始将重心从 政策
25、性业务转向经营性业务，过去经 营性与政策性住房金融业务界线模糊的状况得以改变， 住房金融经营管理开始逐步规 范，住房金融新品种不断涌现，住房消费信贷虽有所启动， 但住房开发和建设信贷仍占 据了住房金融机构经营业务的绝对比重。 四、住房金融全面发展创新期（20 世纪 90 年代末至今） 1998 年至今房改金融业务逐步向住房金融发展和创新过渡，建行个人住房贷款和委托 性住房金融业务成为最具中国特色、最具社会影响力的品牌业务之一。 11 1998 年是中国房改最有意义的一年。当年，国务院 23 号文件明确提出：从 1998 年下 半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这一文件的颁布意
26、味着在中国 沿袭了 40 多年的住房实物分配制度停止，中国新的住房制度初步建立。 住房制度改革深 化，住房分配从福利制向货币化过渡；住房金融业务的经营力度进一步加大。在住房分配 货币化改革和资本市场规范发展的刺激下，98 年上半年，全国各类住房销售形势一片大好。 相应的，个人住房贷款也继续保持了 1997 年的发展势头。当年，中国人民银行重新修订了 个人住房担保贷款管理试行办法 ，下发个人住房贷款管理办法 ，并下达给各国有独 资商业银行 1000 亿元的住房信贷计划，其中住房消费信贷至少要达到 50。住房消费信贷 业务步 入高速发展轨道。 同时，住房金融机构进一步扩大，住房金融市场竞争由政策性
27、住房金 融业务竞争步入 全方位的住房金融业务竞争。中国建设银行的委托性住房金融业务的重心也转移到为货币 分房提供资金筹集、融通等信用活动中来。2004 年根据财政部关于政策性住房金融业务 财务管理有关问题的通知 （财金20046 号）规定，建设银行的政策性住房金融业务于 4 月 30 日并入会计大帐管理，政策性住房金融业务单独核算的历史从此结束，委托性住房金 融业务的发展和管理逐步走上精细化道路。2004 年以后，建行逐步建立了委托性住房金融 业务三级客户经理服务体系和公积金中心首席客户经理体制、建立了全国范围的公积金业 务台帐制度、启动了公积金业务流程梳理工程、拟定了公积金业务标准文本，逐步
28、实现了 全行委托性住房金融业务管理和操作的规范化、标准化。建设银行的委托性住房金融业务 一直走在其他同业机构的前面，在同业中处于领导和优势地位。 第二节 个人信贷业务的产生和发展 在传统的银行贷款中，消费领域是个禁区，生产领域才是银行关注的焦点。二战后， 由于经济形势变化，人民生活匾乏，资本主义经济危机加深，客观的要求刺激投资、扩大 市场。1949 年，赫伯特.V.普罗克诺在(定期放款与银行流动性理论一书中提出了预期收 入理论。该理论认为，贷款能够到期归还，是以未来的收入为基础，只要未来收入有保障， 长期信贷和消费信贷同样能保持流动性和安全性，稳定的贷款应该建立在现实的归还期限 与贷款的证券担
29、保的基础上。在这种理论的影响下，战后中长期设备贷款、住房贷款、消 费贷款等迅速发展起来，成为支持经济增长的重要因素。 消费信贷能够迅速发展，一是因为二战后各商业银行之间以及各种金融机构之间的竞 12 争日趋激烈，使许多商业银行认识到了零售业务的重要性，打破了以批发为主的业务结构， 开始经营以个人和家庭为对象的消费贷款业务;二是战后西方经济的发展比较稳定，个人收 入不断增长，同时也由于通货膨胀的影响，使人们乐于利用贷款进行消费，而另一方面， 金融机构对未来预期也比较乐观，积极提供长期消费贷款;三是各种征信机构大量出现，使 银行可以方便、快捷地了解借款人的信用状况。现在，西方国家的消费贷款在商业银
30、行的 贷款资产中所占份额一般已达到 20%，有的甚至高达 50%以上。 我国的信贷消费起步较晚，个人消费贷款业务经历了萌芽、起步、发展与调整和快速 发展和创新等四个阶段， （一）个人信贷业务的萌芽阶段（20 世纪 80 年代到 90 年代初） 从严格意义上讲我国的个人信贷是在 20 世纪 80 年代开始发展的。其中，住房消费信 贷是一个突破口，住房消费信贷的最初出现，其背景是支持房改，而不是发展消费信贷， 但其效果却与发展消费信贷不谋而合。 1982 年，国务院批准在常州、郑州、沙市、四平等城市进行公有制住房补贴出售试点， 为配合住房制度改革的试点工作， 1986 年中国建设银行开始试办购房储
31、蓄和贷款业务， 1988 年 2 月，国务院颁发关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案后， 建行开始全面介入房改金融业务，此业务面对的主要对象是参加房改的单位及其职工，采 用的方式大体是商品房消费者先向银行存入购房款，当存款达一定数额时，可向银行按一 定存贷比例申请购房贷款，连同支取以前的存款用于购房，存贷比一般为 1: 1 至 1: 3 之 间，个人贷款期限最长不超过 8 年，利率略高于同期存款利率。这一阶段可看成是消费信 贷的萌芽阶段。 （二）个人信贷业务的起步阶段（20 世纪 90 年代初到 90 年代末期） 1991 年 6 月，国务院颁发关于积极稳妥地开展城镇住房制度改革的
32、通知后，我国的 住房制度改革从试点步入全国推广阶段。1994 年 8 月，国务院又颁发了关于深化城镇住 房制度改革的决定 ，确立了住房商品化、社会化的改革方向，这就客观上要求发展个人住 房消费信贷，使其配合住房体制改革，逐步变福利性住房消费为货币性住房消费。 随着我国汽车工业的发展和居民生活水平的提高，汽车开始进入居民的消费领域，1994 年我国制定了个人汽车消费信贷。1995 年 9 月 5 日，建设银行下发了关于印发的通知 ，以满足各类个人消 费小额度贷款需求；1996 年 5 月 8 日，建设银行下发关于开展一汽捷达汽车按揭贷款的 通知共下达了 8. 15 亿捷达汽车按揭贷款指标，拉开了
33、汽车消费信贷的序幕，填补了国 13 内汽车消费信贷的空白;1996 年 8 月，建行又下达了中国建设银行汽车消费贷款办法以 指导和规范建设银行分支机构汽车消费贷款业务的具体运作。紧随建行之后，工商银行等 其他几家银行也纷纷开办了类似的汽车消费贷款业务，1996 年 10 月，由于国家宏观政策的 调整，各商业银行为购车提供的贷款业务停止运行了。1997 年后，我国居民消费率持续下 降的问题显化，在宏观经济运行中表现为消费需求不足，同时，受亚洲金融危机影响，投 资需求和出口的增长势头受阻，有效需求不足对我国的经济增长构成了较严重的制约。面 对这一形势，政府在运用财政和货币政策无法达到所期望的宏观调
34、控目标的情况下，提出 发展消费信贷，期望消费信贷能带动消费需求，促进经济增长。1998 年，我国消费信贷重 新起步，1998 年下半年，住房、小轿车等信用消费的重要内容为各商业银行所看好。 （三）个人信贷业务的发展（20 世纪 90 年代末期到 21 世纪初期） 1999 年 3 月 3 日，中国人民银行发布了关于开展个人消费信贷指导意见)，允许所 有中资商业银行开办消费信贷业务，鼓励商业银行试办一些消费信贷业务的新品种。1999 年 6 月，建设银行适时推出了个人耐用消费品贷款、个人住房装修贷款和个人助学贷款三 个个人信贷的新产品。从满足客户需求的角度出发，这三项产品的推出经过了充分的市场
35、调研，因此受到了市场的欢迎。 2000 年 9 月，建设银行再次推出一项个贷新产品个人消费额度贷款，由于这一贷 种具有一次申请，循环使用贷款额度的特点，成为建设银行的特色产品；为支持教育事业 发展，推动科教兴国战略的实施，中国人民银行、教育部、财政部等有关部门于 1999 年下 半年联合下发关于的通知 ，推出享受财政贴息的国家 助学贷款业务，并首先在中国工商银行试点。2000 年末，此项业务办理范围扩大到四大国 有商业银行。建设银行也于 2001 年年初正式开办此项业务。 至此，建设银行包含个人小额储蓄存单质押贷款、个人汽车消费贷款、个人耐用消费 品贷款、个人住房装修贷款、一般商业性助学贷款、
36、个人消费额度贷款、国家助学贷款等 七个贷种的个人消费贷款业务产品体系已初步形成。 （四）个人信贷快速发展与创新（21 世纪初期至今） 21 世纪以来全球经济体系中国经济的发展一枝独秀，GDP 的年增长率多年连续保持在 7%以 上，国内居民年收入也稳步增长，这极大地带动了居民的消费热情，从而为国内金融机构 造就了一个巨大的个人信贷市场。各类个人消费和投资信贷品种层出不穷创新不断。我国 个人信贷进入快速发展和创新阶段。2002 年开始，中国家用轿车消费市场迅速发展，年个 人汽车消费总量成倍增长，为个人汽车贷款业务提供了巨大的潜在市场。建设银行在国内 14 首推了汽车贷款“直客式”服务，成为后来纷纷
37、为同业所借鉴的车贷服务新模式；在厦门 地区率先进行二手车贷款业务的尝试；推出面向优质客户的“房车组合贷款”等等。这些 服务的创新方便了客户、优化了服务质量，取得了市场的成功，建设银行汽车贷款业务在 客户中树立了良好的形象，市场份额也迅速提升。 2003 年下半年，建设银行总行对个人生产经营类贷款进行了统一的整合和规范，向市 场推出“个人助业贷款”的产品，正式在全国范围内推广该项业务。2003 年，作为解决国 内失业问题的重要举措，中国人民银行、财政部、国家经贸委、劳动和社会保障部联合出 台了下岗失业人员小额担保贷款管理办法 ，要求各商业银行为下岗失业人员的就业提供 资金支持。建设银行积极相应号
38、召，于下发了管理办法 ，并推广这项业务，为解决就业 问题提供了支持。 从个人信贷业务的开办至今的十余年间，个人信贷业务从无到有，从小到大，逐步发 展为一系列关系我国人民生活和社会发展的重要金融类产品。对扩大国内需求，促进民间 投资的发展，支持居民消费水平的提高，作出了巨大贡献；个人信贷资产在全部信贷资产 中占比不断提高，成为各商业银行信贷资产结构调整的重要方向；同时，个人信贷业务还 配合其他相关业务，在产品资源整合利用方面发挥了个人资产业务的独特作用，成为商业 银行的重要效益增长点。 第四章 发展住房金融与个人信贷业务重大意义 在我国发展住房金融与个人信贷业务具有重大历史和现实意义，主要体现在
39、如下几方 面： 一、促进我国房地产业的发展 住房开发建设周期长，资金需求量大。资金是困扰房地产业发展的主要因素之一。房 地产金融资金支持的力度越大，住宅产业的发展速度也就越快。离开住房金融的资金支持， 房地产业就会失去经济支柱。住房金融可以利用自身优势和资金运行的时间差、地区差和 行业差,灵活融通资金,把房地产业乃至其他各方面的闲置的和分散的资金聚集起来，把居 民手中的购买力集中起来,变小额储蓄为巨额资金,蓄短期存款为长期使用。通过这种资金 的融通，为住宅产业提供可靠的资金保障,使房地产再生产得以顺利进行,从而促进房地产 业的发展。 二、支持城镇住房制度改革 15 资金问题是我国住房制度改革的
40、首要问题。从某种意义上说,住房制度改革是住房资金 体制的变革，这就需要房地产金融的积极参与和配合。银行直接管理全社会资金运转，掌 管货币流通，可以发挥自身的筹集、融通资金、结算和中介的职能作用，根据货币流通规 律、资金运作特点，为住房资金的筹集、使用、分配提供全方位的金融服务，保障我国城 镇住房改革的顺利实施。 三、调整居民消费结构，带动消费结构升级，提高人民生活水平，促进企业生产的升 级换代 一方面，多年来，我国住房采取由国家统包下来的低租金的福利制度，城镇居民的住 房开支一直非常低微，消费结构很不合理。住房制度改革就是要调整这种不合理的消费结 构，提高住房消费在居民消费结构中的比例。但由于
41、目前我国居民收入水平较低，绝大部 分人还买不起住房。住房金融可以通过住房储蓄等形式，把职工个人的住房基金聚集起来， 并动员其他信贷资金，通过发放住房贷款，辅之以长期、低息的优惠政策，鼓励和刺激人 们购买住房，引导和促进居民购买力向住房方面转移，从而形成居民合理的消费结构。 另一方面，从目前我国消费的总体情况看，呈现“四低” ，即消费整体水平低、消费结 构层次低、消费的货币化程度低、消费信用化程度低。因此，提高居民消费水平和质量依 然是一项紧迫而长期的任务。而从经济水平来说，目前，我国正处于从温饱到小康或从小 康向初步富裕过度的阶段，经济发展进入了以“住”和“行”为重心的消费结构升级阶段。 在此
42、阶段，发展消费信贷是刺激消费的一种有效手段，这已被许多国家的实践所验证。如 果完全靠个人积累来解决高消费的商品，必然会推迟人民生活水平的改善，同时也会造成 生产结构和产品结构与消费需求错位。据有关专家分析，目前，许多商品销售疲软的原因， 很大程度上在商品本身的款式、品种、功能、科技含量不高，还没有适应己经发生了变化 的市场需求。换而言之，这些商品并不构成有效供给。解决上述经济结构性矛盾的有效办 法就是发展消费信贷，借助于消费信贷促进消费结构升级，不仅可以加快提高人民生活水 平和民族素质的进程，而且为企业提供明确、真实的市场信息引导企业加快技术改造和技 术进步，进而促进整个产业结构的升级换代。
43、四、改善人民住房条件 住房是人们生活的基本消费资料，是人民安居乐业的重要标志。党的十一届三中全会 前，我国城镇居民的住房水平一直较低。十一届三中全会后，国家加大了住房建设投资， 城镇居民的住房条件有所改善，但离国家提出的城镇居民的居住水平有一个较大提高的目 标还相差很远。要达到这个目标需要大量资金投入，而国家财力有限，必须借助各种金融 16 手段，筹集资金投入住房建设，加快住房建设事业的发展，实现改善人民住房条件的目标。 五、有利于为经济持续增长提供持久的动力，拉动国民经济增长 一方面住宅产业在国民经济中发挥着先导性作用，住宅产业的发展能够带动建筑业、 建材业、钢铁业、机械工业等多个相关行业的
44、发展。住房金融可以增加和带动房地产资金 投入，扩大房地产消费市场的有效需求，加速房地产业的发展，从而拉动经济增长，促进 国民经济健康发展。 另一方面消费的增长始终是经济活动的出发点与归宿点，以消费为导向也正是我国市场 经济发展的真谛。扩张性的财政政策在一定时期内固然对经济增长起到重要的推动作用， 但不是长久之计。消费需求能否随投资需求的扩张而相应扩张，是当前我国宏观调控需要 解决的问题。投资需求对经济增长的作用各有特点，经济启动之初，投资需求对经济增长 的作用十分明显，但它只是中间需求，扩大投资需求最终还是要由消费需求来实现，特别 是经济启动之后，只有消费需求才一是经济增长真正持久的拉动力量。
45、居民消费的增长与 消费结构的升级正是经济规模扩大与经济向高层次进步的根本动力。在目前的情况下，加 速发展消费信贷，逐步把居民的自我积累型滞后消费转变为有信用支持的适度超前消费， 在发达的生产信用与发达的消费信用之间达到均衡，这对于充分发挥消费需求对经济增长 的拉动作用意义重大而深远。 六、促进金融业自身发展，有利于商业银行资产结构和经营效益的改善，是金融改革 和发展的需要 首先，住房金融一是带来了大量、稳定的存款，扩大了信贷资金来源；二是风险低、 收益高的个人住房消费贷款，为银行创造稳定的收入来源,改善了信贷资产结构,优化了信 贷资产质量；三是创造了大量的项目评估、代理保险等中间业务收入,促进
46、了信用卡、储蓄 卡等业务的发展，四是建立了稳固的个人客户群体,为银行中间业务、零售业务的进一步发 展奠定了基础。 其次，由于历史原因，我国商业银行的资产构成和利润获得一直集中在生产领域。主 要用来支持国有企业。这种状况有三大弊端:一是银行经营风险相对集中，一旦遇到经济萎 缩，企业经营将普遍陷于困境，给银行资产的安全性、效益性和流动性带来很大威胁;二是 往往形成重复建设和低效无效项目，这对搞好工业合理布局、调整生产结构、提高资金使 用效益和提高银行信贷资产质量等都是极为不利的;三是不断加大投资需求和消费需求之间 的矛盾，影响经济持续、稳定、健康地发展。国有专业银行实行商业化经营之后，经营意 17
47、 识风险不断提高。央行己放宽了货币供应量的控制，但由于企业总体效益不好，破产和被 兼并增多，造成金融机构坏账增加，金融风险加大，因此，消费信贷是一种必然的选择。 发展消费信贷，可以使商业银行以此作为发展个人金融服务的突破口，优化银行资产负债 结构，降低由产业因素带来的风险，密切银行和居民的关系，获得更多可靠资金来源，通 过中介服务，增加银行收入，提高经营效益。同时还可以为以后银行各项零售业务的开展 奠定基础，积累经验。 另一方面，个人信贷的推出，满足了居民超前消费、即期消费、预期消费各种不同的 需求，为居民解决了诸如住房难等一系列的实际困难和问题，帮助居民实现了一个个住房 梦、坐车梦、上学梦等
48、等，因而满足了消费者不同的心理需求，也体现了社会的文明与进 步。由此可见，消费信贷的产生是顺应时势的，发展是极富潜力的，有着光明的前景。 七、发展个人信贷有利于国民经济的宏观调控 在消费信用发达的国家中，消费信贷的规模与变动传递着消费需求及消费意愿的市场 信息，这无疑有利于决策当局对国民经济运行事态的了解和相关政策的制定。另一方面， 决策当局也可通过利率或信贷条件的调整影响居民的消费支出，以实现政策意图。而且由 于信用消费在发达国家普及程度很高，这些政策的变动可直接影响到几乎每个家庭。我国 始终缺乏影响居民消费支出的机制，连续性利率下调，并没有达到预期的效果。其原因之 一就在于我国个人消费信贷
49、不发达，个人支出中信用消费贷款的比重微乎其微，利率的高 低对人们的支出影响太小，使货币政策传导机制受阻甚至失灵。而在信用消费发达国家， 利率变化哪怕只有零点几个百分点，也会在社会上引起强烈反映。由此可见，要提高我国 货币政策的灵敏性和传导性，就要加速发展消费信贷，扩大个人的金融负债。总之，扩大 内需政策的有效性，也需要消费信贷的有利支持。 第五章 住房金融与个人信贷业务的发展趋势及战略 未来几年，世界经济有望保持稳定增长，中国经济将继续保持较快增长。 “十一五”规 划提出，在优化结构、提高效益和资源节约的基础上，国内生产总值年均增长 7.5%左右的 较快增长速度，实现人均国内生产总值比 2000 年翻一番。居民收入将继续稳步增长，中产 阶层的范围将进一步扩大，消费对经济增长的拉动作用进一步提高。宏观经济持续增长将 带动银行业务的进一步发展，为银行优化业务结构，促进住房金融、中长期贷款、个人消 费贷款、个人住房贷款、中间业务发展提供 18 有利条件。建设银行作为中国最早向个人客户提供住房金融业务（包括商业性个人住房贷 款和住房公积金业务）并一直在此业务领域中居于领先地位的商业银行，如何面对机遇迎 接挑战开创住房金融和个人信贷业务的新局面是我们须认真研究的重要课题。 一、统一思想，提高认识，充分认识超常规发展住
