1、1、买二手房中介要求交诚意金的风险 问题提出：想要终止房屋买卖合同，可是中介不退诚意金。 应对策略：如遇中介要求交诚意金，付款之前应与中介签协议明确约定：若交 易不成的，中介应全额退还诚意金；交易成功的，诚意金自动转为佣金。 2、一房多卖的风险 问题提出：看到房价涨得过快，或有人愿意以更高的价格买该房子，卖房人毁 约的风险。 应对策略： （1）如双方签订的购房意向书只约定定金，这种情况按合同法的定金 法则处理，即收受定金一方毁约的，要双倍返还定金给守约方。律师特别提醒： 只有约定“定金”时适用双倍返还定金法则，“订金”、“诚意金”均不适用 双倍返还法则，只能全额返还。 （2）如双方签订的购房意
2、向书具备房屋买卖的主要条款：如有房屋的基 本情况、房价、支付方式、交付时间、违约责任等约定，买房人也按约定支付 部分或全额购房款，如出现卖房人毁约的情形，违约方的违约成本将很高，承 担返还已付购房款及银行同期贷款利率四倍利息（买房人要求合同特别约定）， 赔偿损失，并可能承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 3、买房人按揭款迟迟未能办理下来的风险 问题提出：由于双方未在合同约定买房人按揭款办理完成的具体时间，如迟迟 未能办理下来，对卖房人来说将是漫长的等待，而又不能轻易违约。 应对策略：房屋买卖合同中双方明确约定买房人办理按揭款的具体时间，若逾 期未能办理，超过一定期限的，卖房人有权单方解除合同
3、，并不需承担任何违 约责任。 4、房屋产权登记的所有权人未出现，只是让家人或其他代理人代签房屋买卖合 同的风险 问题提出：房屋登记的所有权人反悔、想毁约，或收到定金、首付款后逃之夭 夭。 应对策略：买方要求房屋登记的所有权人亲自到现场，出示身份证、房产证、 国土证原件，并在房屋买卖合同上签字捺手印。如果仍由疑问，可对签订房屋 买卖合同事项进行公证。 5、卖房人只是房屋共有人之一，且未征得其他共有人同意的风险 问题提出：其他房屋共有人提出房屋买卖合同无效。 应对策略：要求买房人出具其他共有人同意出卖的书面证明，如果卖房人已婚 的，同时要求其配偶在房屋买卖合同上签字。 6、房屋有抵押、查封的风险
4、问题提出：无法办理过户手续 应对策略：先到房管部门查询该房屋有无查封、抵押信息，及查封、抵押的情 况，了解解封或消除抵押的条件，从而决定是否购买该房屋。 7、房屋承租人主张优先购买权的风险 问题提出：卖房人未将房屋出售情况告知承租人，或者已告知，但承租人未放 弃优先购买权。 应对策略：要求卖房人出具该房屋承租人放弃优先购买权的书面说明。 8、买房人交付购房款、办理过户后，未能实际使用该房屋的风险 问题提出：根据合同法买卖不破除租赁原则（在租赁合同中，出租房屋的 转让不应影响租赁关系的效力），原承租人依据租赁合同约定，可以继续承租 使用该房屋，直至租赁合同到期为止。 应对策略：要求卖房人在合同约
5、定时间内交付房屋，否则构成违约，支付相应 违约责任。 9、二手房买卖税费承担的风险 问题提出：是否需缴纳 5.5%的营业税，谁来承担？ 应对策略：买房人先了解该房屋产权证办理在卖房人名下的时间，以确定是否 需缴纳营业税（从办理房产证之日起 5 年后出售的，不需缴纳营业税）。并在 合同约定购房款已包含本次房屋出售所需的所有税费，买房人不需再承担任何 费用。 10、买房后，迟迟不能落户的风险 问题提出：买房人把房子住上了，由于原房主一直未迁走户口，买房人迟迟未 能落户。 应对策略：在合同中约定卖房人迁出户口作为支付尾款的前提条件，一旦户口 未迁出，则尾款转为违约金。同时，还可以约定若卖房人不迁出户口并超过一 定期限的，则买房人有权单方解除合同，卖房人需支付总房款 20%的违约金。
