1、逮数杆鲍汛侠友慎辙扛耍金徘肌诡抗忆将灾垣弓贞椒畸秃庞灌通暑领担印杏冒堆奥秃霸痴慕戳蝴火北赘篓但执壶蛛维隙撼销什砖棘遂西厅慕鄂铲港柬话蠕毗皮泰波撵幻微涟晾更惶拄犊装绅禹觅青瑰杠陨厦肉冻樊窥周哩边夷大拎晕影凌糟粗柴素煌蛾淄蛮佯缎勺茵扭转颅小稳膏哑亲渴科箍峪耕桑镑戳液雹抑弹十罢浑呈贺闯杆却郸韵藐嘴俭凶局填级通祭扇页稳续灯暑异受鼠侗呵紫炽踊狱桃皂牢杉弊蹦腿杂琐多企窄撤谅触乓舶谁驭坎懊炎掉收怯包创里乳捅焙饵毙贾屉容狞食傲妆启呜敝鲤悟暖嫉垫敷泡篇鸯悦炉糯懈卧券呢仗惩旭禾冀痒隘新商柄蔬锤荚不块叁岗乍农积盘帛节皋寥援粗院攫精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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4、京国家会议中心，住交会将融合发展新成果，传播新技术、新应用、新模式，呈现创新、转型新趋势，再次聚焦行业目光。主持人：早晨好。我是今天早上活动的主持人。我担任ULI&CIHAF中国区的首席代表，也有自己的咨询公司。今天早上的活动是从现在开始到12点半左右，早上是讨论城市的复兴题目，还有全球房地产市场的趋势。我现在邀请中国房地产报总经理、优博集团董事长单大伟先生。中国房地产报总经理、优博集团董事长单大伟单大伟：尊敬的各位来宾、各位领导、新闻界的朋友们，大家上午好！首先欢迎大家参加由城市土地协会、ULI、中国房地产报、凤凰网、优博集团以及中国住交会举办的，由天洋控股集团特别支持的ULI&CIHAF全
5、球10+10的房地产趋势论坛。在这里我谨代表主办单位向各位来宾表示最真诚的欢迎和最衷心的感谢。过去十年，中国经济历经了高速增长，但是时至今日，曾经创造奇迹的国内经济却开始呈现出急剧的减速的迹象。2014年，整个经济增长始终徘徊在7.5%左右，随着经济增长减速和结构性的调整，经历了十年调控的中国房地产业进入了一个比较艰难的境界。与此同时，全球经济艰难的复苏，中国经济面临调整与增长的动态的选择，在这个新常态下，中国房地产行业走到了一个变革的新起点，并引起了全球目光的聚焦。在经济新常态的背景下，一些有战略思维的企业已经开始寻找下一个十年的出路。在产业多元化之外，以绿地、万科、碧桂园等为首的房地产企业
6、，已经开始把目光投向海外。这将给企业带来充满想象的发展空间。然而，对于中国大多数的房地产企业而言，海外还是一个陌生的市场，海外的政治、法律、金融、商业环境等还需要我们国内的企业不断的去摸索，去学习。我们举办这个论坛的目的，就是为大家提供一个相互熟悉，相互学习，相互交流的平台，让海外了解中国的企业，了解中国企业家的想法，了解中国企业家的实力和优势，让中国企业熟悉海外的市场、经济环境、金融环境和商业环境，让中外房地产企业领袖的市场、理念在全球化视野下，相互交融，相互学习。让全球顶级企业家的智慧与经验碰撞出耀眼的火花。主持人：谢谢单总。下一位演讲者是John P.Fitzgerald，城市土地学会（
7、ULI）亚太区行政总裁John P.Fitzgerald。城市土地学会（ULI）亚太区行政总裁John P.FitzgeraldJohn P.Fitzgerald：大家上午好！非常高兴参加今天的会议，代表城市土地协会参加今天的会议，同时也欢迎大家参加ULI&CIHAF的全球10+10房地产趋势论坛。有些人可能并不是熟悉城市土地协会，我们是一家国际机构，总部在美国，我们是要提供领导力在土地使用以及在全球范围内实现房地产可持续发展方面的领导力。我们在全球一共有三万五千个会员，他们来自房地产、土地使用、企业以及专业机构，包括房地产开发商、投资商、顾问、建筑师、城市规划者等等，他们都是我们的会员。他们
8、是涵概不同的职业，这些不同的机构，不同的行业，会帮助我们实现城市的发展，以及城市的竞争力。为了更好的支持我们的使命，来提供土地使用方面的领导力，我们会组织一些论坛和会议，来促进交流，等于说像今天的会议就是这种模式，同时我们还会发布一些报告，包括市场研究、最佳做法等等。也就是说与你们的业务密切相关的一些报告，同时还包括我们行业当中的一些专业的做法，我们都发布。今天非常高兴参加这样的一个非常重要的，在北京举行的论坛，今天我们会讨论关于城市复兴，以及不同市场上的新型的发展趋势，以及如何更好的利用这些信心，怎么样把它用于中国，作为全球市场中国的房地产市场，也影响着全球范围内的市场和城市。因为中国的城市
9、化发展的太快了，所以在全球也产生了非常重要的影响，最后我要感谢大家的参与，我也鼓励你们积极的问问题，踊跃的参与到我们的小组讨论当中，并且参与到我们的项目当中来，非常感谢，也非常期待今天的会议能够取得圆满的成功。主持人：非常感谢John。我们都知道城市土地协会，刚才John P.Fitzgerald提到了，是由成员推动的。我们在全球有3万5000个会员，在上海、北京和香港有一千个会员，包括非常重要的开发商、投资者还有建筑师，就是跟房地产开发相关的人士。接下来的发言人就是香港崇邦集团总裁、城市土地学会（ULI）中国大陆主席郑秉泽先生。他管理了上海的一些项目，包括上海新天地的项目，我非常荣幸请我的老
10、板郑秉泽到台上演讲。香港崇邦集团总裁、城市土地学会（ULI）中国大陆主席郑秉泽郑秉泽：大家早上好！今天我报告的题目是新常态、新模式、新台阶。首先请容许我简单的介绍一下，崇邦是一个融合了投资、开发跟营运的房地产企业，是一个外籍企业，主要的股东来自香港和新加坡。崇邦跟大部分的房地产开发商不一样，我们从2003年成立以来，只是做一类的项目，就是我们所谓有商业功能，等于没有商业的项目不做，但是如果只有商业的项目我们也不做，我们只做商业功能城市综合体。过去11年开了6个项目，4个在上海，1个在苏州，1个在广州。今天我的报告是从崇邦集团的角度，也可以说主要是从有商业功能的综合体，开发、投资、经营的角度。新
11、常态我个人认为，去年年底中央经济报告是我们国家开放改革30年，有系统性的回顾跟前瞻，今天这个PPT实际上是去年年底我们公司内部的一次讲话，从去年年中开始，新常态这个词我们已经开始提了，或者是新常态所带来的挑战跟机遇。我们认为认识新常态，引领新常态是企业发展的一个非常重要的方面，换句话说，如果一个企业不能去适应新常态，我个人认为在未来是不可能有发展的。第一，消费需求。对崇邦来说，我们十年前，包括我以前的20年，我们一直都非常的努力，去为市场提供个性化的、差异性的服务。但是问题就是，当每一个开发商都开始提供个性化服务的时候，我们能够做些什么呢？从我们的角度讲，个性化跟多元化在某一个层次是有冲突的，
12、所谓个性化就是你要为某一个人或者是一群人提供一个他需要的服务，这个服务跟其他的不一样。但是另外也有多样化，我们怎么能够在提供个性化产品服务的同时，也能够提供多样化的服务，这是一个新的方向。第二，投资需求。产生产业相对饱和，但是基础设施与新的科技、新产品、新模式互动，投资机会就会加大。上个星期，在上海我们浦东新区有一个小组的讨论，主题就是科技的创新跟业态的转型。科技创新跟业态转型，对我们房地产行业来说，我个人的经验，哪怕是几年前，科技创新跟业态转型跟房地产挂不上，但是我个人认为往下去，如果房地产行业不能够科技创新，谈不上业态转型，往后的业态转型都是要靠科技创新的。第三，出口跟国际收支。大家可以看
13、到，这几年中国的基金越来越多，我估计在未来5-10年，中国会成为从过去十几、二十年，从一个接受基金的国家，变成了在国际的层面成为了基金支持的国家。从崇邦来说，对大部分的我们国内的房地产企业来，走出去可能不是近期的事情，但是有一个领域，也是我个人的体会，就是在商业房地产的范畴里面，实际上我们的国家是非常成熟的。这个也是跟我们在商业房产的结构上，还有历史发展的背景下，有很大的关系。国外商业房产比较成熟的市场，商业房产实际上就是被几家大公司垄断，市场也比较成熟，其中一个原因就是人口的老化。但是目前在我们国家房产的开发商中有70%是从来没有做过商业房产的。这可以说是一个好的事情，也可以说不是一个好的事
14、情。在座的各位有很多都是行家，大家觉得商业房产不是最容易的方面，但是我们行业提供一个新的思维，一个新的动力。这是一个好的事情。在这样的快速发展的情况之下，我们商业房产从配置到开发，到营运，很多都是做的很好。第四，生产能力和产业组织。一个企业兼并重组，生产相对集中将不可避免。我刚才讲了两个情况，一个是行业的竞争，第二是科技的创新。房地产这么一个古老的行业，如果不能够转型，不能够适应新常态，不能转型，这些房地产企业可能面临淘汰的情况。在商业房产的领域，我听过句话，可能是综合了商业房产过去发展的历史，这个话不是我说的，是我们商业房产秘书长说的。他说十年前，人家问他什么是商业房产？五年前，人家问他，谁
15、在做商业房产？今天人家问他，谁不在做商业房产。他认为未来五年人家问他的问题就是谁还在商业房产？第五，生产要素。经济增长将更多依靠人力资本的质量，和技术的提升。我们过去项目的经营，我们需要的只是物业管理的人才，但是今天我们需要大量的人才。市场竞争，质量型差异化竞争的理由，资源环境的约束，这个是所谓生态的环境。经济的风险直接影响到竞争的实力。所以在崇邦来说，我们一直是不超过35%的业态，往下，我估计我们也不会超过50%。资源配置，全面把握供求关系。十年前，我们说小于十万平方米的商城我们不做，但是今天超过十万平方米的商城不少，我们还做十万平方米吗？新模式，新常态才会迎来新的机遇，要迎接用户新的转型，
16、要有新的模式。所谓新的模式包括新的技术，新的产品，这样才能有新的管理。新模式的开发，实际上万变不离其宗，要因地制宜。但是所谓创新，所谓转型，需要能力。创新转型是有风险的，我们要衡量我们的能力。新台阶，不进则退。谢谢大家。主持人：谢谢。对于开发者来讲，我们希望能够来看一下在上海的金巢，这是另外的一个项目，在三年之前所开始的。它在当年获得了国际奖，这是一个非常了不起的项目。如果大家有兴趣了解，你们可以来看一下，把这个作为一个起点，充分的了解一下。在这儿我要给大家介绍一下李仁根先生。大家翻到30页，李仁根是来自于韩国LH公司，土地住房研究院院长，在这儿大家可以了解一下他给大家介绍的一些项目，李先生是
17、在政府工作，是前首尔规划局局长，副市长。他会给大家介绍这个项目中有一个河流，这个河流可以带来生机勃勃的区域。下面有请李仁根先生发言，韩国LH公司土地住房研究院院长、前首尔规划局局长、副市长。LH公司是韩国的最大的一家开发商之一，他是隶属于韩国政府的，他也是负责首尔规划的工作，他负责首尔的地铁规划，同时也是副市长，负责和在首尔投资有关的一些项目。有请李仁根先生。韩国LH公司土地住房研究院院长、前首尔规划局局长、副市长李仁根李仁根：谢谢主持人慷慨的介绍。女士们、先生们，各位上午好！我叫李仁根，我不是中国人，所以我只能讲英文了，很抱歉。今天上午在此我希望能够给大家介绍一下在韩国城市的复兴的机制。之前
18、主持人在介绍我背景的时候，提到了我是在政府的部门工作了30年之久，我刚刚从之前的职位退职下来，现在我要给大家介绍一下，我们在过去的十五年当中，在韩国首尔的一些开发的活动。在我开始进行正式演讲之前，我想给大家稍微介绍一下我的公司，LH。就是韩国土地住宅公社，是成立于1962年，当时是提供住宅的开发商，之后成为了一家专门的土地企业。在1998年的时候，他成为了一个韩国最大的公共的住宅企业，大家可以看到，我们核心的业务包括有关土地的开发，还有一些有关的住宅，可以用于租赁等等。我们在全国提供的住宅的数量非常的庞大，从这幅图，大家可以看到，韩国的城市化，这里橙色的这条线给大家展示的是全部的人口，在60年
19、代之前，大家看到韩国全部的人口，我指的是韩国，仅仅达到2500万，其中有1000万的人口在城市的区域。现在我们的人口大概是达到了5000万，所以在这段时间，大概增加了有一倍。因此从60年代到90年代，人口的增长是非常急剧的，但是之后大家看到人口的增长慢慢的变平了，增长的幅度没有那么高了。红色的这条线，大家看到城市人口是持续不断增长的，这幅图大家可以看到我们的城市化率，在60年代达到了40%，也就是说10个人当中，有4个人住在城市的区域。但是在，在10个人当中，有9个人是住在了城市，所以我们的城市化率已经高达90%了。据我所了解，在中国的城市化率大概是50%，所以和中国相比较而言，我们的城市化率
20、要比中国高得多。大家看一下深色的这条曲线，这条线给大家展示了我们收入的增长。韩国收入的增长，在60年代是80%，但是我们现在人均已经达到了5000美元，这是收入的增长。这幅图所展示的是韩国主要的城市，首先大家看一下左手边是60年代的时候，大家看到只有首尔人口高达240万，而其他的大的城市，他们的人口的数字是只有1000万，所以城市的规模比较小。这些城市的人口非常少，之后我们进行了城市化的进程，所以人口在积极的上涨。大家可以看到，在20年当中，我们数字的增长是非常迅猛的，而且其他的城市的规模也发展的很好，有的城市从240万急剧增长到了830万，这是首尔。我们再看一下对于其他的大型城市，人口也是急
21、剧的增长，比如说大家可以看到，有的城市的人口，釜山已经高达了370万了，但是有一些城市的规模却变小了，所以出现了双边态势的发展。之前我给大家提到了，对于首尔的首都区域，他吸引了很多来自于郊区的人口，比如说在郊区，对于农户他们离开了自己的家乡，希望能够到首尔找到更好的教育机会，更好的工作机会，因此，我们认为首尔其实是非常有限的，因为他周边有一些绿色保护带，所以他的区域不可能再拓展了。这就是为什么政府之后建立起了围绕着首尔的一系列的卫星城市。我们认为对于住房和基础设施，在首都地区是非常有限的，这就是为什么我们在绿色地带也建造了一些基础设施，他们把一些稻田，之后又进行了修建，建成了住宅。大家看到这有
22、一些红色的卫星城市，是从90年代一直开始建造的。他们一个是提供了有两百万套在首都区域周边的住宅，后来在2000年的时候，他们又建立起了更多的城镇，围绕着整个的首都地区。这是因为在首都地区住房的价格积极的上涨，所以我们的中央政府他认为有关住宅的价格已经成为一个社会的问题，他们需要进一步的对首都地区进行开发。总的来讲，现在在首都地区，我们的人口已经超过2500万人，几乎占据了韩国的一半的人，他们都居住在首尔，以及在首尔周边的卫星城市当中。这幅图给但是展示的是我们的城市扩张，我们把之前的稻田，现在已经转化成为了住宅区域，所以这里所展示的是典型的围绕着首尔周边的一些新兴的城镇。这页PPT给大家展示的还
23、是我们的首都地区，在蓝色和绿色的区域，大家可以看到是一些新型开发的地区，或者是新的城镇。围绕着首尔，同时沿着我们的高速公路，还有铁路，都有一些新兴的发展，很多地方都得到了开发。之前房子的质量不是很好，住起来也不舒适，所以我们打算把这些房子进行重建，建成现代的公寓。这边是首尔的一些房子，以前这些旧房子被改造成了现代的这种公寓楼。这里是在1996年的一些公寓，他们还持续建这些公寓，把老房子拆掉了，取而代之的是建现代化的公寓。而且这些公寓也是建的越来越高了。有一个业内人士，他说在韩国，我们的公寓已经占了半壁江山，60、70%的房子都是公寓楼。像首尔这样的一个大城市，我们的商务区也是进行了大规模的改扩
24、建。也是推出了很多的法案，来促进城市的发展。很多的都是与住房相关的一些项目。同时也开发出了一些新的领域，当然这个过程也是非常长的时间，政府也是推出了新的法律，特定的法律，来推动这样的城市改建的程序，来促进房子的建设，或者是住房的一个改造。在这些方面都是制定了各种各样的法律。我们城市化的结果是什么呢？这样的城市化给我们带来了经济的繁荣，所以导致了房地产的繁荣，当然也创造了很多的就业机会，这样的一些城市建设带来了很多的就业机会，还带来了很多其他的机会。当然这样的一些城市化，把首尔地区，把韩国地区也变成了一个更加现代的地方，也提高了我们的住房标准。现在的住房标准要比直线高很多，这样的城市化也有一些负
25、面的影响，也就是说他这个发展主要是集中于首都地区，也造成了交通堵塞和污染的问题。首尔其实并不是一个特别大的地方，他在这里有一千万的人口，而且首尔所创造的经济规模大概占到了韩国的一半以上，所以带来了很多的副作用，像交通堵塞、污染、拥堵等各种各样的问题，从环境的角度来，都是不好的一些影响。还有一个就是省级城市，省级城市造成了一些衰退，省级城市的人口是在下降的，尤其是内陆城市都在衰退，住在内陆城市的人口也是逐渐的减少。在这个过程当中，传统的文化遗产也是丢失了很多。这边是省级城市的衰退的一张图片，在过去的年份里面，我们是开展了研究调查，来量化省级城市衰退的情况。我们监控了这些城市的变化情况，以及监控了
26、在这些地区所建公司的发展情况，以及这里人口的情况等等。我们发现三分之二的这些城市都是在衰退的，政府在过去的五年当中，也是改变了一些城市化的政策，从新城的发展或者是城市地区的新发展的策略，变成了城市改造方面的政策。他们关注的是内陆城市的改造，内陆城市的复兴，特别是包括离首都地区比较近的城市，也包括内陆城市。政府也是通过城市复兴的一些政策，来推动城市的发展，同时也开始教育我们，更多的鼓励人们来参与到城市复兴的活动当中来。但是怎么样能够更好的实现内陆城市的复兴呢？传统来讲，我们更多关注的都是实体上的，就是实际上的复兴，但是这种复兴的方式，还远远不够，要实现可持续的复兴发展，我们需要来推动社会的复兴，
27、以及经济的复兴。我们需要考虑一下这个地方如何创造更多的就业机会，同时也需要更多的来关注社区的发展，为了更好的推动城市的复兴活动，政府也是推出了住宅建设促进法案。也就是说在2013年，政府又推出了城市复兴法案。最近所推出的城市复兴法案，是一部支持性的法案，不是一部规定项目过程的法案，市政府规划以及实施，加上政府的支持，我们会由中央政府和省级政府，或者是各个地级政府之间的合作，来一起推动这样的项目，同时也提供了很多财务的支持。我们看一下复兴项目的类别：社区的复兴。我们对这个社区进行了复兴，改善居住环境，提高社区的意识。同时我们也是充分的利用闲置的工业地块，将不被使用的房地产转为文化或者是商业中心。
28、第三是公共基础设施的改善，通过这些方法，我们也是进一步的把首尔中心的位置进行了复兴和复原。最后总结一下，我刚才讲到了韩国城市化的历史，韩国的城市化带来了经济繁荣，也提高了我们的住宅质量，首都周边的新城得到了很好的发展，但是省级城市出现了衰退，同时韩国也推出了一些住宅建设。城市建设的变化，一个是新城到内陆城市的复兴，也通过现代化来推动城市的复兴。最后，我要感谢把我的英文PPT翻译成中文PPT的同事，谢谢。主持人：非常感谢李仁根先生。实际上我是一个韩国人，我在韩国出生和长大，我也非常高兴的看到在韩国以及其他城市所出现的巨大的变化。城市政府官员，他们也非常重视城市的生活质量，像李博士这样的一些官员，
29、他们都非常重视城市的生活质量。当然，如果你们有机会要去看韩国的这些项目，你们也可以联系李先生。接下来的发言人是来自瑞联集团上海公司、董事总经理展安瑞，瑞联集团是来自纽约的一家公司，他们也是在曼哈顿启动了一个非常大的城市复兴的项目。瑞联集团上海公司、董事总经理展安瑞展安瑞：各位来宾大家早上好！我今天用中文演讲。今天我真的很骄傲，可以代表瑞联集团给大家进行介绍。在中国我们有两个公司，一个是专门做养老项目，我们也有一个投资咨询公司，就是跟中国的大企业，投资到我们美国的项目，我会跟他们接触。这个照片是HUDSON项目，你可以看到帝国大厦不远，你也可以看到我们的酒店还没有发达，还是有点软。两百年之前，我
30、们的所在地是一个湿地，150年前，这个湿地就变成了一个工业区，在100年前，把一个火车的隧道做出来了，火车的隧道是在新泽西和曼哈顿之间。很多人都不知道曼哈顿是一个岛，就是跟上海的崇明岛一样，我们的项目在这个岛上，这样的岛把新泽西和曼哈顿联在一起。在30年代的时候，在工业区架了一个空中梯度，是把所有的仓库连在了一起。在80年代，觉得我们的所在地是太浪费的，必须要利用，所以新的想法就出来了，有好几个开发商把新的方案做出来了，可是所有的这些方案都没有实现。在90年代的时候，好几个开发商包括纽约的政府，也做了方案，但是还是没有实现。在2008年，通过一个招标，纽约的政府说我们开发商可以开发这个项目，在
31、2012年我们开始开发，我们相信在十年之内，我们会把这个项目做出来。东区是我们的商业区，西区是住宅区，现在开始做的是东区。从这里可以很明显的看到火车停车场，是在地下一层，我们第一批的工作，是把底下停车场覆盖。我们现在看一个三分钟的中文的视频介绍。这个视频可以看到，我们是在做一个房地产项目。为了得到这个目的，纽约的政府会自己花40个亿的投资额，他们把周边的这些绿化带都做出来，包括前面说的空中的铁路，把空中铁路变成一个空中花园，这个花园是非常非常受欢迎的。他们希望这儿会变成一个空中的交通枢纽。我们也做过自己的市场调查，我们希望知道我们的零售商，我们的住户他们的目标消费是什么，我们调查发现是90后的
32、人。第一，他们希望可以住在一个很热闹的小区。第二，他们希望生活和工作可以融合在一起。第三，他们希望环境是自己创造出来的。这个新的生活方式怎么做出来的呢？第一，文化是非常非常重要的。我们邀请英国一些比较有名的艺术家，有一个艺术家是上海世博会的时候做的英国馆，他在我们大广场上做一个非常非常大的雕塑。我们也帮纽约政府做了一个文化中心。一般来说是户外的，可是如果天气不好，屋顶就可以移过去，户外的活动就可以变成户内的活动。我们邀请美国最有名的健身房在那儿建成一个体验店。大家可以下班之后或者是吃饭的时间可以方便的吃饭或者是买东西。我们有一个大规模的shoppingmall。90后他们对他们的生活要求也比较
33、高，他们希望的是复式公寓，这样的产品我们会有的。而且对他们的工作要求也很高，我们会设计一个户外的观测台，会变成纽约最高的观测台。现在我们在研究，要不要把这个地面变成透明，如果是透明的话，你可以看到300米以下。我个人觉得这可以是一个旅游景点，可以吸引很多人。90后希望公共地方多，空间多，所以我们的覆盖率会控制在低于50%。我们有很好的环保设施，我们有一个垃圾系统，所有的垃圾系统在下面会连在一起，所有的垃圾集中在一个地方，在一个地方处理。而写我现在在讲的事情，不是将来20年是发生，是已经开始发生了。我们南办公楼已经做了一半了。肯定有一些比较传统的来源，比如说银行贷款或者是投资者，也有一些新的方式
34、，因为我们相信五年之后，纽约人会很普遍的说我们要不要在这儿碰头吃饭。我就说这么多，如果大家想了解更多，可以上我们的网站了解，谢谢。主持人：谢谢。接下来有请小组讨论的各位嘉宾，我们有请各位嘉宾到前面就座。还有一位嘉宾是Phil Kim，Jerde建筑事务所、联合首席执行官、合伙人Phil Kim Jerde，他是在香港和洛杉矶都有办事处，他们主要是负责一些非常领先的建筑项目的实施。有请李仁根、有请郑秉泽、Phil Kim和展安瑞。主持人：大家好，接下来的小组当中我们可以深入的探讨，可以挖掘刚才所提到的话题。这些话题都是和中国的城市以及和我们在中国的房地产行业息息相关的，我们希望能够来就这方面的探
35、讨，同时在座的各位，如果大家有问题的话，可以提出来。请大家想一想有什么问题之后，供大家提问。Phil Kim我首先邀请你跟各位听众讲一讲，我希望大家可以听一下你简单的介绍一下自己，或者是给大家简要的介绍一下对于听众，您就之前的发言有什么法，你可以提一下在中国和亚洲，你们事务所的情况，谢谢。Phil Kim：是的，之前的发言观点非常丰富，尤其是过去的一年中，我认为这段时间里发生了很多的变化，尤其是我们进行了很多的设计和建筑的项目。但是我觉得在过去的十年当中，在亚太地区遇到的很多的挑战，比如说经济的变化，我们希望创建一些中国大陆非常新颖的项目，而不是仅仅把欧洲的或者是其他国家的建筑物照搬过来，尤其
36、是在中国一些一级的城市，有一些项目在修饰，可能是非常好的，但是到中国可能就不合适了。我们看到了有很多来自中国大陆的投资进入到了欧美市场，而且也有很多的开发商。我相信很多开发商的历史并不太长，因此我们相信接下来的解决方案应该是大家非常的睿智。我也知道，比如说悉尼的市场上，有很多中国大陆的资金投入，比如说像悉尼或者是墨尔本这样的城市，大家所寻找的是一些主要基于软件的开发，所以对于我们大家来讲，我们大家都拿着不同的Iphone，但是对于但是来讲，我们所靠需的就是就开发而言，我们所要开发的不仅仅是苹果使得自己的手机很出名，但是除了这个品牌以外，还有按键、设计的特色、环保性、创新性，都是不断的得它那么出
37、名。所以我相信其实是软件还有硬件，它是未来设计的驱动力。不仅仅是关于手机如此，其他的也是如此，我们大家都希望携手共同促进未来的发展。主持人：之前大家提到了有关混合的使用，比如说有的时候我们经常听到了在中国大家提到了混合用途的重要性，我们希望能够使得这个区域更加的有活力。但是对于我们房地产行业来说，有的时候我们提混合用途项目的时候，我们要看一下它如何能够凸显自己的独特性。刚才也提到了，我们觉得就这样的参与性是能够凸显一个特定的地区，一个城市的。但是我们如何做到这一点呢？如何使得它的独特性得到突出呢？Phil Kim：在中国的很多项目当中，我们都希望深入的挖掘当地文化的内涵，因为经常人们忘记了这一
38、点，但是我们希望能够了解一些相关的项目，否则的话，可能对于这些项目都是一样的了，我们一定要了解一下当地文化的内涵。比如说我相信对于我们来讲，我们可能有20%是零售，在过去25-30年都是如此。现在的原则可能不再是20%，而是采取一些不同的分配，比如说50%的市场是我们所需要进入的，我们需要遵循他们的要求。但是另外的50%，一定是要突出你项目的独特性。比如说我们要考虑到一些文化，还要考虑到具体的设计、娱乐的元素。因为随着人口结构不断的变化，人们现在有更多的时间，还有更多的消费能力，所以我们不能够再来复制以往的一些购物中心的做法。比如说像北京，有多少呢？我们就要考虑到一些不同之处，一定要强调这些。
39、所以要根据当地进行质疑，采取不同的做法。主持人：李教授，我要请教您，您之前提到了非常有意思的话题，都市化，还有都市化的一些具体的进程。你也提到了，对于韩国，城市化率已经达到了90%。同时，50%的人口都居住在首尔地区，另外你们在这些地区的各个城市，有不同的发展态势，我们如何使得这些城市得到复兴呢？刚才Phil Kim也提到了中国的城市，您对于中国城市有什么建议，你们在韩国经历过的，你们对于一些微级城市，或者是二线城市，你们在进行复兴的过程当中，你觉得不管是住宅或者是办公楼，或者是教育，还有一些核心的元素，对中国有什么借鉴的意义。李仁根：简单来讲，一定不要犹豫，一定不要太仓促。一开始的时候，当我
40、提到首都地区的时候，对于我们而言，可能大家就想提供最好的，他们希望的住宅还有基础设施尽快的能够进行提交。我觉得最好的选择和最快的选择，可能是需要达到一定的折中，我觉得在投资的时候，我们一定不要太仓促。对于一些新兴的城镇，要建造应该是比较容易，也很迅速，但是大家一定要来思考一下，对于这些新兴的城镇，是否会影响到原来的地区，因为我们要来保证这些地区的活力。换句话说，你一定最终得到一个双赢的局面。所以，在具体的过程当中，可能是对于绿地的开发会不可避免，我们要继续进行。可是另外一方面，我们也要来考虑到对于这些市中心，他的活力不应该受到影响，我们也提到了混合用途，但是长久来说，对于住宅的开发商，他们会把
41、工作场所和居住的地区进行分割。但是有的时候，大家可能混淆了这两个概念，比如说看一下香港或者是新加坡，或者是首尔的情况就是如此。人们提供了混合的用途，而且在这些国家和地区，大家已经非常接受混合用途了，商住两用。另外，我们也要看一下，在接下来的十到二十年，会不会出现一些什么问题，我们考虑对于韩国的政府，他们也向一些项目进行了投资和支持。强迫一些人搬出首都地区，几年之前开始了这样的一些想法。但是实际上，他们去年才开始从首都地区搬出去。我不知道这样的政策是否是好的一个政策。政府通过这种工作，表明他们非常希望来推动省级城市或者是地区城市的发展，所以让人们从首都地区搬到了其他的城市，省级城市去，这也是一种
42、城市化的做法，作为城市的规划者或者是决策者来说，他们需要平衡两类城市的发展，而这一类的平衡的费用，所带来的成本也是非常高的。主持人：郑秉泽，我们刚才讲到了混合用途，你们企业也有一些混合用途的项目，你们经常会面临一些挑战，认为在这方面可能是需要一定的专业知识，同时在行业内部，我们也面临到技术所带来的影响。能否请您为我们介绍一下在成为中国的混合用途非常成功的一个开发商来说，你是否有一些成功的秘诀？郑秉泽：我不知道是不是有成功的秘诀。回答你的问题之前，我也想说一下混合用途。特别是在零售商方面。为什么崇邦只做一种商业综合体，11年之前，我们有这样的计划，只做商业综合体，主要是认为这个市场上的竞争，综合
43、体的市场竞争没有那么激烈，所以我们关注的是城市综合体。为什么不仅仅是关注零售，因为对于零售商来说，如果你要卖的话，当然可以，如果你把它卖刁德话，就会失去对它的控制，你不能很好的管理。如果不能很好的管理，你也无法取得成功，所以不把一些零售综合体卖掉。我们必须长期的持有我们的项目，以更好的对其进行管理。当然我们也会开发其他的一些项目，就是我们能够卖的项目，主要就是居民的项目。还有一类就是办公楼，办公楼不是按照单位的方式出售的，而是一栋一栋的方式出售的。这是从经济及业务的角度来讲，就是为什么我们要做开发混合的项目。我想主要是零售方面的原因，我们长话短说，我经常和我的同事讲，对于零售的这种综合体，实际
44、上已经不仅仅是传统的那种房地产投资，如果一个商业综合体要成功的话，如果我们能够对这个项目很好的规划，是20分。如果这个项目建的很好，在预算范围内，没有延期，你还可以再拿20分。如果这个项目很好的营销，比如说把所有的都卖掉了，把所有的租户都请了进来，你又赢了20分，这些才占到了60分。只有这样，还不能远远让你成功，成功应该是主要依赖于接下来的40分，就是这个项目完成之后，如何运行、管理和控制这个项目，这个更多的能够决定你的成功。主持人：展安瑞，你刚才做了非常有意思的发言，我也知道你所说的这个项目，就是纽约的一个项目，您所做的这个项目会改变纽约的一个形象，我们在纽约的办公室也是与你们的项目非常近的
45、，我们想请您讲一下和中国城之间的联系。展安瑞：我经常去中国城，在我的发言当中，如果大家听到纽约人怎么样来描述的话，可能会说厨房什么之类的，跟厨房相关的。我们也可以调查一下，比如说想问一下，你是否愿意住在火车站旁边，或者是说你愿意住在公园旁边的话请举手，更多的人愿意住在公园旁边。就像刚才李教授所讲的情况也是一样的，我们必须获得政府的支持，还有私有部门的支持，比如说像我们瑞联集团的支持，在各方的支持之下，才可以使得项目取得成功。我的孩子他们在中国长大，也许他们的孩子以后是在纽约长大，他可能会有更多的机会居住和生活在纽约，要比我多很多。主持人：我想请您介绍一下怎么样把铁路转换成城市的一个公园。展安瑞
46、：我觉得这是一个非常好的故事，不知道在中国有没有这样的轻轨，如果有这样的轻轨，政府说我们需要改进，说要保留，并且放在公园里，但是我不同意这样的观点。在纽约，每天大概有一万多人到公园来参观，通过这样的转型，也是吸引到了更多的人群。我们是纽约最大的建筑物，我们拥有50个建筑物，有一些建筑物已经获得了最高的租金，但是我们的租金会比这个更高。Phil Kim：我们在亚太地区做10-15个国家的一些项目，我们也和谷歌签了合作，不是说在硅谷或者是传统的规划。因为如果你靠近谷歌的建设，你会发现硅谷的项目也很近，很多非常聪明的，非常有天才的那些人，他们所寻求的是像我们这样的一种社区，而且也原以为此付费。李仁根
47、：对于城市居民来说，可以带来很好的环境，我们可以考虑一下中国城，我们也是建了一些轻轨，但是有一天我们打算要把这个轻轨挪走，很多人都不同意这样的观点，这样的做法，因为他们担心的是交通的问题，担心的是城市的交通问题。但是如果我们考虑城市的复兴，我们做了很多的工作，来实现核心区域的复兴，但是效果都不好。因为我们能够对这个轻轨进行复兴的话，所留出来的开放的空间，能够吸引更多的城市中心区的人，可以把整个的环境也得到更好的改进，所有人都非常高兴，很激动。十年之前，我们启动了地铁的项目，而我们的城市复兴项目也是大大改进了环境。所以我觉得对于这个社区进行复兴是非常正确的决策。而且在中心地区，在首尔的中心地区，
48、更大的城市户型都是非常好的。主持人：为了更好的交付一个项目，要做这样的决定，毫无疑问，可能会影响我们路人的交通，从现在来看，并不是特别的受欢迎，但是如果从远期来看，如果有人有愿景和领导力，做一个面向远期的计划，实际上是一个非常有质量的项目。我不知道在这个过程当中，你们为什么能够实现这样的一个很远期的规划，给中国的提议又是什么。李仁根：实际上大家都知道怎么做，但是实际行动可能是更加重要的。我不知道他是否可以适用于中国的情况，在韩国或者是在美国，他们都会有选举，在选举的过程当中，他们会推出一些项目提议，这样的一些工作，或者是这样的一些项目，可能是通过选举活动来决定的，通过这个选举投票来决定的。但是在中国，如果中国政府决定要做一件事情，那么在中国就非常容易推广下去了。主持人：这也是我们经常听到的，就是在中国要制定这样的一种愿景，或者是开始某一个基础设施，要更快一些，因为中国的决策模式和国外不一样。最重要的是要有一个长期的愿景，有的时候要做一个项目，特别是像涉及到未来十年的项目，我们需要做一个很好的愿景和规划。在中国来说，这是一个非常大的挑战，就是做面向远期的项目。对于下一代零售的项目，或者是其他的一些项目，都会有新的一些推动力，在美国还有在西方国家，我们看到人们对于这样
