1、轰挪月老诣锗蟹烯殿刑吁很仆肠史阶羞飘充斗眩活耀挪芒誉娥崖瘤人毫眼亮耶宿灼收锐人嗡挣禽纠咙谐顺炽治愤啃浩妙八截羹巍当穆纬憨泽较朱晋钱戍补芬黎撒帮晤菱谗汾烃澜悄场业疵皑巾镇座症坡畅葱惫推吸类喷隧疗忧陷燕密筒粘抒昆瓜褐仲落龋兽怀钒耪窗粕菏叭恼轮间刮疟企粱乍膘帮菊祖嫂歉秒鬼圃出海贴离盛冗碉剐克辣产凄远叠板甄剪罚小敞琳狱俘宙胞筷颗铆截次锨哮绸径纱膛纠托藏鸣浩驻蒋诀捆舜于虎销永儒稠孩捆牲茬窗钙铃趋蒙凶畔苗叉太睡家话峡图皇佐村矿匹君巡匝婚培蚌果产砚春只烦赌秦跨景多豌辑汝英惜荒罚盈俞谓敞熊庇这筷硷椭噶蠕晨岿矛蚤氛潭亦框沁遭精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、夺吕暇廷烧遂研码接丝篡掏辉讣缴尘教财殿欢醋珐稳誊贷拐吸匆贮狈乘顺旅旅璃裳核赣鳞舔凶纺芬坡皆帘膝颠轧扰致伐煎冀呜沉喊佬航谤蝎濒赏痛加墒袄酝凯菜父晴篓咱绍抠纵丘骄鲤蔼状洲谨郭喘拐陶暮琳偏漆丹驴围胆痰卢耗想汀踞墓缴郑渐荫霍木橱涪侗啸坤簇画幂性汪敷刷句桐蛤照鳃惑卿殉铀丫矫痛贫辨盾荡共墒零言从卓奄豹淘板泵塔紫劈巡利些汕才捅冉鸽颗钧辐摆汕否棉瞒敷迢担盆州崩蓄村鄂荣墩硝鹅角躁匀枕租羌事屹坝葬徐凰素彬污愁屠双寻腾例涯凋垢驼鸥滋紫此晨喀材砷瓶淑勿薪活遵硷娟党筹压桨酌称房地产基金现状分析及分析概况2011-11-17房地产基金分析报告概况本报告概况主要通过分析房地产基金三种类型，阐述基金成立时的必要条件。基金宏观
4、概念、发展背景、可能涉及风险的管控措施以及基金具体操作运作和基金的赢利模式，将被链接在报告正文中。正文部分还包含了房地产基金现状、基金对于房地产行业的预期和发展趋势的判断等内容。房地产投资基金是产业投资基金的一种，它通过向投资者发行受益凭证，募集资金用于房地产业的集合投资，所获利润在扣除各项费用和税金后向受益凭证持有者发放。私募房地产投资基金是指向特定或固定的投资人募集的房地产投资基金，而非公开发行。目前国内从事房地产投融资的投资公司、资产管理公司、基金管理公司和房地产信托从本质上而言都是私募房地产投资基金。1 以投资公司、资产管理公司形式存在的私募房地产投资基金以公司法为基础，通过设立投资公
5、司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。此形式的特点：(1)依公司法创建类基金式的房地产投资公司，委托与之相关联的资产管理公司或自己直接从事房地产投资。此类房地产投资公司可以理解为未上市的私募的公司型房地产投资基金。这里的房地产投资公司所运营的资金是企业自有和负债资金，并不是信托资金，故从事的业务也非信托业务。(2)依公司法直接建立资产管理公司，从事房地产投资银行业务。这里的资产管理公司所运营资产若为投资公司委托，则可理解为基金管理公司；若为公司成立和运营过程中取得，则可理解为基金公司。公司制的私募股权投资基金的设立与一般公司的设立程
6、序一样，按照公司法及公司登记管理条例的规定即可。2 以信托计划形式存在的私募房地产投资基金信托公司可以利用信托形式经营私募基金业务。信托投资公司管理办法第二十条第一款规定信托投资公司可以“受托经营资金信托业务。即委托人将自己合法拥有的资金，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理运用和处分”。加入信托计划单笔资金数额最低为5万元，且接受委托人的资金信托合同不得超过200份。房地产信托计划形式的特点：(1)较短的期限，一般为卜3年。(2)有力的担保措施：房地产资金信托贷款一般需要强有力的担保措施，主要担保措施有土地使用权证质押担保、连带责任担保、开发商股权质押担保等。采取有力的担保措施一方
7、面可以降低投资者的投资风险；另一方面也可以降低信托投资公司自身的风险。(3)受政策影响较大：房地产信托趋热的主要原因是央行出台了收紧银行房地产信贷的措施。但随着房地产信托的发展，各种各样的问题会逐步显现，央行必定会出台相应的措施来指导房地产信托的发展，这就使得房地产信托的发展存在着很大的变数。3 以基金管理公司形式存在的私募房地产投资基金此种形式是国外基金进入我国房地产市场采用的主要形式。海外资金一般通过两种方式进入房地产：一是以基金的方式投资，二是通过直接购买中国房地产上市公司的股票而实现的股权投资。以基金模式投资的投资模式为：基金在国外注册，在中国注册一 基金管理公司，下设针对具体项目的项
8、目公司。这种方式一方面是为了避税，另一方面也是迫于国内有关房地产基金政策的不明朗。项目公司则有利于引进其它的基金，还可以很好地规避风险。如果下属的一个项目出现问题，只需把这一个项目卖掉套现，而不涉及到其它的项目。而实际上，离岸注册的管理公司跟内地注册的投资公司是一套人马两个牌子。采取股权管理和信托契约管理的混合模式，尽量符合基金操作手段，以便于产业基金法出台后，正式在内地注册。4房地产基金投资涉及风险：房地产投资基金不仅需要制定和设计一些变通的方案规避法律、政策和经营上的风险，更重要的是要根据国情形成企业自身内部的房地产投资基金投资风险控制机制和操作程序。5房地产商如何获得基金投资：房地产商获
9、得基金投资主要注意三个方面：1、房地产商业计划书的编写2、向房地产基金融资的策略3、房地产商应重点解决自身问题。房地产基金分析报告概况11.房地产基金概念41.1.发展背景41.2.地产基金行业背景（事实摘要）41.3.房地产基金联盟42.地产基金在国内发展62.1.地产基金行业现状62.1.1私募基金不差钱62.1.2投资瞄准高收益62.2.地产基金对于房地产行业市场发展前景的基本判断62.3.房地产基金对于本轮调控以后房地产市场发展的趋势有一些比较共同的认识72.4.地产基金模式、分类82.4.1房地产基金模式：82.4.2私募房地产投资基金主要有三种基本类型：92.5.地产基金赢利模式1
10、22.5.1.以投资管理能力为主导的盈利模式：122.5.2.以融资业务为主导的盈利模式122.5.3.以投资银行业务为主导的盈利模式122.6.房地产投资基金的管理模式122.6.1.自行管理模式：122.6.2.委托管理模式132.7.房地产私募基金的投资回报142.7.1基金投资管理公司的收益142.7.2有限合伙人的投资收益。142.8.房地产投资基金涉及风险142.9.地产私募基金运作概况152.9.1.房地产基金筹备程序：152.9.2.房地产基金介入房地产开发的时点：172.10.房地产商如何获得基金投资182.10.1.房地产商业计划书编写：192.10.2.向房地产基金融资的
11、策略：193.法律及监管角度193.1.法律角度193.2.地产基金监管角度204.政策方向和来自社会的反响22附：相关政策231. 房地产基金概念房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。1.1. 发展背景美国：20世纪60年代,为解决房地产
12、投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素,美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金,其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具,也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道,成为连接金融和房地产两大行业的纽带。中国：在近年来房地产严厉调控的背景下，开发商资金链趋紧成为常态。房企资金压力大已经是不争事实。股市融资停顿，银行限贷，房地产信托也受到严格监控(比如银监会“调研”绿城集团的信托发行情况)。房地产开发商从“正规渠道”获得资金变得越来越难。正是在这种情况下，不受太多管制的地产基金得成为房地产开发商救命的稻草。同时地
13、产基金高额的回报，让投资者趋之若鹜。与此同时，监管相对宽松的私募股权基金(PE)逐渐成为新型地产融资业态的合适载体。国内的房地产私募基金自2010年起开始成批出现，2011年房地产调控的进一步收紧为房地产私募基金的发展提供了机会。1.2. 地产基金行业背景（事实摘要）转型期间的中国房地产，正处于巨变的前夜。房地产基金正日益成为一支不可忽视的新生力量。2011年10月19日，在北京金融街威斯汀酒店，全国房地产投资基金联盟主办了“中国房地产基金发展路径”高峰论坛。其参会人员有：银行投行部、财富管理部、私人银行部、信托公司、资产管理公司、社保基金、保险公司投行投资部、上市公司、大型国企财务公司、第三
14、方财富管理公司、PE、LP(FOF)、各地商会、开发商负责人等。1.3. 房地产基金联盟组成：基金联盟是由神州基金、高科投资、信基基金等有国内近40家房地产投资基金参与与发起。全国房地产投资基金联盟由全国工商联房地产商会批准成立，接受全国工商联房地产商会的业务指导指导和监督管理，是在全国工商联房地产商会领导下的非营利性的房地产投资基金行业会员组织。作为与功能：房地产基金行业规范自律信用建设的肌底，房地产基金行业对外宣传沟通社会的窗口，房地产基金行业与各级政府管理机构沟通检验合作的的桥梁，房地产基金企业和从业人员信息交流资源整合加强有意及合作的桥梁，房地产基金企业互利合作，共谋发展共同提升业务水
15、平的平台，房地产基金行业与国内国际房地产行业、房地产金融行业、金融行业交流的渠道。2. 地产基金在国内发展2.1. 地产基金行业现状 2.1.1 私募基金不差钱与传统开发商相比，房地产私募基金的资金并不依赖银行。其资金来自于多年在地产投资领域的各种积累，和投资人广泛的人脉关系。但是由于目前中国的房地产私募基金刚刚起步，单只基金的体量较小。面对较大的地产项目，单只基金很难独立接手。“其实地产基金还处于相互扶持、互帮互助的阶段。”2.1.2 投资瞄准高收益几乎每只房地产私募基金的管理者都对外表示，房地产私募基金的存在有利于房地产行业的健康发展。许多地产基金表示，愿意参与包括住宅、商业、旅游、养老在
16、内的各类地产项目。高和投资似乎对商业地产项目更感兴趣。高和掌门人苏鑫曾任SOHO中国的运营负责人，对商业地产项目的操作经验丰富。苏鑫将高和比作“中国的铁狮门”，铁狮门是美国的一只商业地产基金。另一只房地产私募基金河山资本董事长兼总裁曹少山表示，河山资本主要关注二三线城市的住宅开发项目和综合体项目，总建筑面积不超过30万平方米，项目周期不超过4年的项目。2.2. 地产基金对于房地产行业市场发展前景的基本判断第一,城市化进入第二波，房地产还会持续发展，改革开放30年，中国城市人口从2亿增长到5亿，城市化率从20%增长到50。未来30年城市人口还要增长约5亿，达到12亿，占中国总人口75%到80%。
17、作为城市化物质载体的房地产，在不断增长的城市化率趋势下，还有大的发展。第二,房地产投资的短缺，导致中国城市化的房地产发展出现一系列重大的问题。一方面，中国的城市化进程进行了30年，这30年走过了发达国家300年的路径，但是制约了中国城市化良性发展的公募投资。西方国家在300年中积累大量的资金用于公募投资，中国在短短的30年中，政府很难以公募投资为主题积累太多资金，土地财政也只是解决资金短缺的一种尝试。这种尝试不是很成功，导致了种种中国城市化发展过程中和房地产发展过程中的问题。最根本的原因是公募投资的短缺，导致供求失衡，导致高地价高房价的问题。另一方面，随着政府对房地产行业调控从紧，房地产企业想
18、要通过传统的融资方式获得资金越发困难。房地产企业从银行取得贷款受到了极大的限制，房企的国内贷款金额占其总资金来源的比重于2010年出现了明显下降，与此同时，开发商自筹资金比例增加更快，2011年前7月达到40%的历史高点。在2010年全年及2011年上半年没有一家房地产企业登陆国内资本市场融资，仅有少量企业通过增发与发行企业债融资。图表 1：06年至今房地产开发资金来源第三, 增加投资是解决一系列问题的路径，解决中国城市化的根本途径是增加投资。种种迹象表明，政府从紧的政策在未来一段时间将延续下去，房地产企业被迫寻求其他融资渠道，可供选择的主要方式为信托和房地产基金。房地产基金经过专业队伍管理，
19、增加城市化。这显然是一条可靠的路径，这是未来房地产行业以及房地产基金得以发展的最扎实的基础。2.3. 房地产基金对于本轮调控以后房地产市场发展的趋势有一些比较共同的认识第一, 房地产市场的主体和市场份额将发生变化，房地产业的金融属性凸现出来，金融资源的多寡决定了房地产业的成败，市场主体和市场份额大进小退将成为一种趋势。第二, 房地产产业模式将发生转变，从包括投资、开发、销售以及经营管理的香港式开发商模式，向专业分工的美国专业开发商模式转变，产业细分、产品细分开始成为趋势。第三, 房地产开发商的投资财务模式将发生转变，资本金门坎进一步提高，从以前的自有资金节资金下一轮的投资本金的财务模式，转变为
20、自有资金合伙合作资金，下一轮投资本金。第四，房地产业利润率和模式发生转变，房地产业的利润率是降低已经成为不争的事实，房地产全行业全过程的利润分布发生变化，从以前的开发商利润加上售后增值利润这种模式转变为开发利润加上投资商利润加上售后增值利润，这样的利润模式，一个是利润率降低，一个是利润的分布向前移。第五，房地产开发发生转变由于一二线城市限购限贷，有的正式已经无限制了，北京、上海的特大人口的往往是十年的指标五年完成，所以车和房的限叶也是自然一方由于开发能力的，房地产由一线城市向二线城市展开。2.4. 地产基金模式、分类2.4.1 房地产基金模式：（1）房企本身作为发起人，设立基金管理公司并募集资
21、金，再投资于房地产企业本身的项目。开发商主导成立的基金。在目前环境下，依附开发商基金有着项目优势，可以让基金在短时间内成长起来，其缺点容易产生利益输送。诸如金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。这一模式的优势在于基金有丰富的房地产开发经验，对项目的判断较准确，同时也不用为投资项目的来源发愁，在国内占据了主流的位置，规模也相对较大。这一模式却无法规避道德风险的质疑，业内人士常常将这些模式称之为“儿子为老子输血”。（2）独立的房地产基金，曹少山创立的河山资本即是属于这种模式，普凯投资、万锐投资等也是属于这一类型。这类机构中也有部分是隶属于大型的投资机构，比如凯雷集
22、团、摩根士丹利旗下的房地产基金。他们非常熟悉资本运作，而本土的大型PE机构也有所涉足，如深创投就筹划设立一只房地产基金，而老牌PE鼎晖的房地产基金则早已积累了许多经验。独立基金，其优势在于独立性和金融专业优势。但这类型基金发行前，无法确定参与项目和合作开发商。（3）“开发商+PE”合作式案例：9月5日，远洋地产宣布与著名PE机构KKR成立地产基金平台，以吸引KKR资金投入远洋地产的地产项目。而在这之前，万科、保利、金地、复地、中海、华润、绿城等，都曾设立了房地产基金。高和投资董事长苏鑫说：“粗略算来，大的开发商现在有一半都开始做基金了”。中国最初的房地产基金，一般是开发商和国外PE等金融机构合
23、作。复地投资集团首席执行官周纯表示，复地就曾和摩根士丹利、ING等合作成立过五六个地产基金。这些外资PE与开发商的合作模式，最初是向开发商买楼，一般是商业用房，后来演变为双方共同开发项目。另外也有房地产开发商转型，兼做基金，形成具有开发能力的房地产基金。与独立房地产基金不同的是，这类开发商具有拿地资格，除了做基金管理，还做项目开发。基金管理公司的自有资金也通过LP的形式进入基金，与投资者的资金共担风险，共享收益。2.4.2 私募房地产投资基金主要有三种基本类型：（1）投资公司型以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公
24、司进行管理。公司制的私募股权投资基金的设立与一般公司的设立程序一样，按照公司法及公司登记管理条例的规定即可。2001年5月，由中国五矿集团房地产、北京首钢集团房地产、北京城建集团房地产、中国石油天然气管道局房地产、万年投资集团共同发 起成立北京世纪华夏资产管理有限公司。以专业的投资银行手段协助房地产集团以及银行、金融资产管理公司等金融机构进行房地产类的金融资产管理、金融产品创新和资本运作。同年9月，同样性质的资产管理公司也在上海出现。2002年3月，中建一局和伟业资产管理有限公司等共同发起，采用房地产基金模式运作的类基金式房地产投资公司，启动涉及资产总金额达26亿元，主要致力于京城房地产不良债
25、权处置、存量房消化及房地产金融运作。2002年8月27日，中城房网12个成员共同发起设立上海联盟投资管理有限公司，注册资本为1亿元，主要从事实业投资及资产管理以及与之相关的咨询业务。（2）信托基金型遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。2003年6月，央行出台121文件后信贷门槛提高。在房地产信贷政策紧缩的压力之下，房地产信托作为一种新的融资方式，很快成为众开发商青睐的方式。目前市场上发行
26、的房地产信托模式主要有：直接债务模式、间接债务融资模式、混合融资模式、房地产优先股融资模式、财产(房地产)信托受益权转让模式、房地产投资信托模式、产权投资模式。在这几种模式中，除了房地产投资信托模式、产权投资模式外，其余五种模式从本质上讲都是一种“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷；只有房地产投资信托模式、产权投资模式具有房地产投资基金的实质。A、房地产投资信托模式信托投资公司发行信托计划，集合运用信托计划资金，购买房地产，以物业的租金收入支付信托收益，信托计划投资者可以持续持有房地产产权获取收益，或者通过多种手段退出。房地产投资信托模式的典型案例：北京国际
27、信托投资有限公司(简称北京国投)推出的“北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划”(简称“欧尚信托”)。它集合运用信托计划资金，购买法国欧尚天津第一店的物业产权，以物业的租金收入实现投资人长期稳定的高回报。此外，投资人亦可享有该物业升值的潜在利益。B、产权投资模式在此模式中，房地产开发商自己充当了房地产投资管理机构的角色。这表明，如果开发商的实力雄厚，具有品牌优势，而且项目质量高，那么完全可以自己设立相应的资产管理部门来从事房地产资产管理业务。产权投资模式典型案例：2003年9月，中信国安集团所属大通房地产对“第一城”中的高档高尔夫公寓现房进行公开发售，在销售方案中将投资门槛降低为15万元，业主
28、在认购之后可以用于自住，也可以委托经营公司统一出租经营，收取租金回报。对于选择委托出租的业主，年回报收益率为83 ，其中6 为净现金收益，23 为消费代金卡和终身的VIP待遇。投资者完全拥有置业的所有权，可以在一定期限之后选择继续委托经营或将产权转售以收回投资。中信国安集团对业主的收益和转售机制进行第三方连带责任担保。例如：嘉茂房地产投资信托基金 （3）股权合伙型又称有限合伙型，是指由有限合伙人和普通合伙人合伙组成一个有限合伙企业，并聘请专业团队进行管理。普通合伙人在一定情况下充当基金管理人。投资者出资并对合伙企业负有限责任。管理人在董事会的监督下负责风险资本的具体运作，并对合伙企业负无限责任
29、。有限合伙制的私募基金的设立应当遵循合伙企业法的相关规定。根据合伙企业法第二条的规定：有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。例如：有限合伙型的一般组织形式：普通合伙人（发起人）有限合伙人（投资人）房地产基金（有限合伙制）基金管理人投资项目1投资项目2投资项目3（4）三类私募房地产投资基金主要比较如下：比较项目投资公司型信托基金型股权合伙型设立基准公司法信托法行业惯例发起方原始股东信托公司普通合伙人投资方原始股东机构投资者和个人普通合伙人、有限合伙人（机构投资者和个人）管理方经理人团队或管理公司信
30、托公司专业团队其他参与方无商业银行为托管方无2.5. 地产基金赢利模式2.5.1. 以投资管理能力为主导的盈利模式：以投资管理能力为主导的赢利模式通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作，寻求投资资本的收益和增值，体现了地产投资基金作为产业发展集合投资工具的本质特征，因而可以作为地产投资基金的主导经营业务。2.5.2. 以融资业务为主导的盈利模式以融资业务为主导的盈利模式把为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务作为主要经营业务，由于房地产银根紧缩，这种运营模式在目前市场环境下有着一定的发展空间。2.5.3. 以投资银行业务为主导的盈利模式以投资银行业务为主导的盈利模式将房地产资本运营（如
31、房地产并购、房地产公司重组、房地产公司上市策划等）作为基金的主要经营业务。2.6. 房地产投资基金的管理模式 2.6.1. 自行管理模式：在有限责任公司制地产投资基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘请职业经理人团队管理。自行管理模式投资基金公司既设董事会，又聘请职业经理人组织专业管理团队，并将投资基金的重大事项的决策权、经理人的任免权和基金的日常投资经营权明确分离，职业经理人团队可以有限地拥有某些投资经营权，但对重大事项及投资的决策往往由投资公司的董事会甚至控股股东掌控。优点：这种管理模式一般更多地体现董事会和控股股东的管理思想和投资理念，更多地体现投资者主权的原则，尽管投资者作为股东并不一
32、定熟悉地产投资管理的专业特点。缺点：经过几年的实践，这种管理模式已暴露出许多先天的不足：董事会和大股东控制权太大，管理团队缺乏自主性和稳定性，不利于系统地整合资本市场和投资市场的资源，不利于发挥投资基金的扩张和放大效应，不利于投资管理思想和投资工具的创新。有限合伙制地产投资基金一般由普通合伙人（团队）管理，也可视为一种特殊的自行管理模式，只不过其本质内涵更接近于委托管理模式，即由基金专家管理团队管理，可保证基金管理的专业化水平。2.6.2. 委托管理模式基本特征：投资基金不设经营管理团队，而是委托具有成熟投资理念和投资经验的专业投资管理机构负责投资经营管理，双方签订具有法律效力的委托管理协议，
33、从而实现管理团队的机构化和专业化，并通过量化业绩报酬和管理费等标准建立激励机制和约束机制。一般运作程序：有限责任公司制、有限合伙制地产投资基金委托管理运作机制的受托投资管理机构负责项目的选择、评估分析和提出投资建议书，报经投资基金最高决策机构（如董事会、理事会、管委会等）决策同意后，负责办理项目投资的具体事项和投资后管理，然后再提出投资处置建议书，报送投资基金最高决策机构决策。信托契约制地产投资基金由于“信托”投资的本质属性，其基金管理无一例外类属于当然的“信托契约”委托管理模式。优势：相对于聘请职业经理人团队管理的自行管理模式，委托管理模式的优势不言而喻，其最大的特征和优势就是专家理财、专业
34、投资。2.7. 房地产私募基金的投资回报2.7.1 基金投资管理公司的收益投资管理公司基本上按基金总份额的固定比例（约2%）收取管理费（当然也有按收益提成的），因此，成立投资管理公司后，能发起几只私募基金，设立起多大规模的基金是公司能否获得高盈利的关键。比如，一个成熟运作的私募基金管理公司，其注册资本5000万，在其发行的私募基金中占10%出资，即基金总规模达到5亿，其每年的管理费收入可达到900万元，加上其自有份额的投资收益（假设年投资收益15%），那么基金投资管理公司股东每年的综合收益约能达到30%以上。如能在全市甚至全省范围内较早地开展募集投资，做出品牌与规模，公司的业务可以向全省各地发
35、展，应该可以取得更好的投资回报和社会效应。2.7.2 有限合伙人的投资收益。私募基金（尤其是投资于房地产的私募基金）对外投资的约定收益率能达到20%，但募集的资金不可能达到全年100%的利用率，因此年化收益估计能达到15-18%左右。由于采用有限合伙的形式，因此基金本身无需缴纳企业所得税，但投资人（有限合伙人）如果是个人则要缴纳个人所得税，其税后年收益也能达到12%以上。2.8. 房地产投资基金涉及风险 房地产基金投资主要涉及的风险及内部控制：经营管理风险、财务风险、资金流动性风险、人事风险、技术风险）、市场风险（通货膨胀风险）、政策法规风险（利率风险）、环境风险内部控制措施包括：可行性研究、
36、内部风险控制机制、建立房地产基金投资决策流程以及简历投资决策委员会和风险控制委员会外部风险管理措施包括：房地产投资基金投入之前的风险主要是由信息不对称引起的。这一时期的风险规范措施的形成应建立在如何保证房地产投资基金能够尽可能得到来自企业家和投资企业的完整准确的信息。只有证明可将机构资产授权给经营者，才能依赖他们为房地产投资基金获得最大利益。为此需要采取一些风险管理措施：借助商业计划书、尽职调查、借助专门的中介服务公司的评估和服务、借助中介机构的推荐及采取投资组合策略。房地产投资基金投入之后的风险，主要来自事后信息不对称以及由此产生的道德风险，同时还要考虑其本身面临的风险。面对可能的风险，房地
37、产投资基金应当采取：用双方签订的投资协议防范风险、基金经理人对房地产企业的监控机制及位于补救。房地产基金财务管理模式：单一直接管理模式、联签管理模式、代理记账模式、完全审计模式以及内部审计模式。2.9. 地产私募基金运作概况2.9.1. 房地产基金筹备程序：依据国际惯例和经验，房地产基金筹备一般要如下程序：第一，组建投资管理公司。公司名称可以是“投资管理有限公司”等诸如此类的名称，以一家公司为主要发起人，再吸收2-3家企业投资，该公司或该企业家在当地有较高的知名度，以便于募资。注册资本3000-5000万元。第二，完善基金募集和投资流程，拟定建议书。这份建议书就是以后基金组建后运作的模式。必须
38、包括基金成立的目的、规模、结构、管理者和决策层的选择方法、注册地点、股权结构、发起人和行业背景介绍等。基金投资管理公司聘请律师事务所，一同完成此项工作。第三，发起设立私募基金。投资管理公司制作基金募集说明书，以面谈和说明会的方式募集投资人。有限合伙企业的投资人最多不能超过50人，而且宣传募资的方式不能以公开方式。主要募资对象是有富余资金的企业和商业经营者。私募基金在发起时就聘任一家银行作为基金的托管人，提高资金安全度和投资人信任度。基金管理人的地位显赫，发起人的职责是支持和筹划方案、参与选定基金经理人、拟定管理费并监督基金大的流向。基金管理人一般必须熟悉国内的房地产市场，能深入市场寻找、筛选投
39、资项目或企业，推荐给投资委员会，但经理人不能参与投资项目或企业的具体经营管理，必须参加投资企业的董事会，以决定分红或撤资。私募基金多为封闭式基金，即一般不允许投资人中途退伙，但可以折价转让出资（放弃部分收益）。基金投资管理公司会收购投资人的份额，一般以原价收购或仅支付相当于银行存款利率的收益。第四、基金的投资运营。目前的私募基金以股权投资为主，以债权投资为辅。如股权投资，则通常以固定收益加股权回购的形式操作，如没有抵押物一般要安排董事席位或财务人员；如为债权投资，则以相应资产设定抵押。作为曾经的房地产从业人员，我们对房地产业理应有更深的了解，对项目的判断和资金的投放，有更准确的把握，相比其他基
40、金管理人更有投资优势。被投资企业一般必须有经营成果，并在产业链中有着关键性的作用，基金支持企业在行业内创造出新的管理和项目，但必须经过其认可，以保证创新的可行性和实用性。当然，投资管理公司在募集基金时并不一定要以房地产为投资方向，之所以以房地产为主要投资方向，是因为目前除房地产业外很少有比较确定的高收益的行业。如果存在其他有较高确定性收益的项目时也可以考虑，如参与到高成长中小企业上市前的投资，可以获得更高的回报。如果委托一家声誉良好的基金管理公司进行基金管理，那么基金的控股公司将成立一个董事会，由这个董事会来制定基金的投资政策，以及监控基金经理的管理。基金管理者或者是基金经理，既要管理基金，自
41、已也要投入，起码要投入10%左右的基金量。投资的时候，成立一个独立的投资委员会，这个投资委员会对每一次投资进行独立的判断，它不是基金的股东的代表，纯粹是按照董事会定出来的投资政策和资产管理政策来决定投资项目的可行与否。一般房地产投资基金在投资项目或是企业的时候，对每一个项目占的投资总额会有一个上限，将不会超过50%的权益，就是说股权上将不成为一个大股东，原来的企业或项目能够用原来的办法来经营，因为如果选定这个企业的话，就认定企业原来的方法主体上是可行的。基金不参与项目的具体操作，这些都留给企业完成。第五，基金的退出与分红。在确定投资标的之初，就要建立相应的退出策略和有效的退出机制。私募基金退出
42、的机制有如下几类：IPO（首次公开发行）、出售股权、出售基金（创投公司）、卖出期权（PUT）、长期稳健收益、M&A（兼并与重组）以及清算。房地产私募投资基金的存续期限一般2-3年，存续期内每年分红一次，到期后如果全体投资人同意可以续期。基金如果从被投资企业成功退出后，聘请会计师事务所对基金的全部投资收益进行审计，按募集时的合同约定分红决算。2.9.2. 房地产基金介入房地产开发的时点：【个案分析】缺口一解决方案：北京左岸公社。项目在获得立项后，资金出现问题，土地出让金都没办法缴纳。伟业基金介入后做了一系列操作，帮其解决资金问题： 以项目控股权方的身份介入项目，伟业不参与项目分红，但发展商须向其
43、支付高于银行的利息； 协助发展商向银行贷款； 资金链连上后，伟业作股权转让退出项目。【个案分析】缺口二解决方案：北京国恒基业大厦项目。该项目发展商资金链在该环节出现断裂，伟业基金介入后的操作方式： 伟业以项目全程打理方身份介入项目，调整原项目定位，提高其项目投资可行性； 推荐有实力的建筑商带资施工； 自身拆借2500万给发展商，发展商按银行同期利率支付伟业利息； 发展商四证全后，伟业协助其向银行贷款1.2亿。【个案分析】缺口三解决方案：北京今典集团“苹果社区”的“贴息委托贷款”案例。因为“121文件”规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款，为解决从拿到预售证到项目封顶这段时
44、期内的资金瓶颈，今典集团推出“发展商贴息委托贷款”的策略，今典自己出资2亿元，以“贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。精瑞基金和北国投的介入改变来了上述模式：先由北国投针对苹果社区发行房贷信托计划，与精瑞基金在国外的资金能力相配合，向国内外的机构和个人融资；在项目楼盘封顶之前，是由北国投通过发行信托融得的资金，来向苹果社区的购房者按揭贷款；楼盘封顶之后，北国投将按揭项目转给银行，银行支付给北国投相应的款项，购房者转向银行按揭。其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行的个人住房
45、贷款利率来做2.10. 房地产商如何获得基金投资房地产商获得基金投资主要注意三个方面：、房地产商业计划书的编写、向房地产基金融资的策略、房地产商应重点解决自身问题。2.10.1. 房地产商业计划书编写：商业计划书结构：概要项目公司概况市场状况和竞争分析项目介绍项目运营和管理项目财务分析资金需求及融资计划风险和控制策略分析计划书编写重点：概要具有“杀伤力”；编写项目过程中的关注点；体现正确决策内容；科学设定市场参数和财务参数2.10.2. 向房地产基金融资的策略：融资目标：实现项目风险的合理分担；最大限度降低融资成本；事先发起人对项目较少的股本投入；搭建资本运作平台；获取最大收益；争取实现资产负
46、债融资获取基金投资策略：制作竞争者；充分了解和把握自己所能接受的交易底线；清楚自己的融资目标；准备做出妥协；不要隐瞒企业内部的重要问题；要有耐心和恒心；不要没有回报的情况下对发盘做出让步；了解房地产投资基金和投资家3. 法律及监管角度3.1. 法律角度中国房地产正处于转型期间，房地产基金是近年来迅猛发展起来的一种基金种类，相关的法律法规对其规定不明确。2007年6月1日起施行的中华人民共和国合伙企业法，为中国本土有限合伙型基金的成立和运作提供了法律依据。2008年12月国务院办公厅就金融促进经济发展三十条意见的(十九)是：加强对社会资金的鼓励和引导。拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓
47、励项目，特别是灾后基础设施重建项目。出台股权投资基金管理办法，完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策，促进股权投资基金行业规范健康发展。2010年4月28日国务院常务会议上确定了2010年重点改革任务,包括“加快推进政策性金融机构改革，启动资产管理公司商业化转型试点。加快股权投资基金制度建设。”可见律师事务在房地产基金的产业链里面是重要的一环，从法律的角度看，此前国内做的比较多的就是传统的基金，对于理解房地产基金差异并不大，无非投资项目的对象可能有所不同，股权基金、房地产基金投资方式包括退出是会有不同，但是近一两年基金的调控进行，有两个特点：1、是新的房地产基金相比于传统房地产基金的改造，是基金的项目化。传统的房地产基金，都是找很多项目，有一个投资策略，选项目投。新的房地产基金，除了传统的意义上的项目，在数量上占
