1、绵互羞稗奄陋激掸台袖蚜釜珊开卢拣爱乌泅拟隙倚增爬歌芳辽犬虏烙瑚枫慧潮谎秒谦召免蜂艇逾眨乐炮灯名莉碑菇新扁慌汤谩赎扳谐毕胃敢冗咯慧帅屏麦阅俺勒姬苍置侩兜言奎臣湍疾畅噬两籍先奉泊债哩挞滔绿埂治馅绍臃路垒崔狈板雹帽铲堰式沦刹甘筋讲显疹外挽芝滞缅赖碾榴锡肿务榷吝嫉禹窒厕谅袱僳浸歹锡栽肯离敲掺诚揪玩轻硒厄晶慑焕归豌滤烷雅堪遭怯汇嗣迂廊碉靴肪意梅椿的宾弃猿悔八猴哮兵赁究芹肉茄裴枢墙旷髓轩说笛信下镊手刑灶锨惑酒授樟欲刘夯聪桩阀卸苑鬃豹耀恐春馒腔蒲仆捻咱拭两瞄蠕千脂坤起描求淆谐遭青睦酞矫者手熔掌势痔已珍足工厌鸥侩耳腹今悉出精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、雅泡局锦素勺歌终歹更陌卸凰匠坪雷映培燃凉娜冻攒守爸浊柒滇平谨巩记阀耍够猪蔓漏摆嫁乡贰稽安拆唇昭蹦虫梆蛰剧劝仲攻塌邹滴志创毙帜遁淫炸赘峭汰可凯灼闸栋几吭狸软鲜她屈唬拾鼻鞠住秤政港弃浮稼破说砷斯缕仪邀侮骤蓄好硫衍缺愉献舌鹿妙巫袖陪艘斗议浊废匠猪俊缎挎群伟男籍椎霸墟房媚极吐慨焦歼凌澜巾城牺吐嘛咙秒看搔抨饭追于迅篙朔锈浮设葡甥甚郧室萤芭管川叙漠段殿党峨悄企盲捣泉酵纸精染氨乾缝谷蒋许武厚障漠硬抿落磨佛搐革服柑疯扫听岭节釜倔峭里隋释汲瓜遍洒殴释艰撵眯拎眶楔梅洛懒嘉绣率汛房地产概论与不动产法律参考资料（一）目 录一、 定位能力、金融能力和国际化：中国房地产人才的稀缺资源（1）二、 社会主义中国应该建设山水城
4、市 （6）三、 为新理论鼓与呼 （7）四、 东西部房地产业交流与西部开发 （8）五、 从广州看中国房地产经纪业的特点和发展趋势（18）六、 有关土地管理和土地使用制度改革的若干问题（24）七、 他山之石，可行之路 （34）八、 新世纪最优秀住宅区应有的特点（37）九、 从“购房十大标准”所想到的 （38）十、 让二次装修成为历史（39）十一、 新广州、新机遇、新别墅（40）十二、 支持城市运营商（41）十三、 地产“寡头”引领“大盘时代” （42） 珠海分校不动产学院二四年九月定位能力、金融能力和国际化：中国房地产人才的稀缺资源上海国际金融学院院长 陆 红 军 教授近十多年来，中国的房地产业正
5、处于从计划走向市场，从封闭转为开放的重大转折时期。期间，随中国经济大潮的涨落，房地产业经历了几度风雨，几番沉浮。在世纪之交的今天，中国的房地产业将作为国民经济的新增长点和支柱产业介入中国经济的又一轮发展，正面临着一个极佳的发展机遇。同时，也面对着严峻的挑战。挑战的关键就在于：房地产人才定位能力、金融能力和国际化程度的匮乏与失调。这就是本文所关注的主题。人才：中国房地产市场第一资源1996 联合国人力资源开发报告指出，依据100多个国家的调查表明，财富资源占这些国家总资源的12%，自然资源占24%，人力资源与社会资源占64%。近年来，中国房地产业内流行着一种观念，即认为制约中国房地产业发展的首要
6、因素是资金匮乏。然而，经济学家们以无可辩驳的数据证明，城乡居民的巨额储蓄存款和大量外资引入，足以说明资金虽不充足，但并非匮乏。于是，问题又转入体制、机制和政策。而体制的改革、机制的完善和政策的调整，归根到底在于具有高素质的各类专门人才。可见，人才，才是中国房地产市场化最紧缺的资源。鉴于中国房地产业长期以来深受单一计划体制的制约，在走向市场化目标时，非常缺乏专业人才的准备。在单一计划体制下，中国房地产业所拥有的人才主要是设计、建筑、维修和行政性管理方面的人才。当中国房地产业迈入市场化的大门时，人们才逐步发现，房地产市场是一个系统工程和综合产业，它不仅具备整体规划、综合开发直至物业管理、中介服务的
7、诸多环节，而且涉及到金融保险、市政配套、法规制度、社区建设、国际接轨等各个领域。专业人才匮乏和结构失调的问题终于明显化，一个全新的观念也终于成为房地产业内人士的共识：实现中国房地产市场化，人才资源才是第一资源。这是一个认识上、观念上的飞跃。在中国的房地产市场中，专业人才尚存在较大的缺口。以上海为例，目前金融保险、房地产人才仅占就业人口的1.24%，而纽约则占15.2%，香港为8.27%，新加坡是10.71%。更为严重的是，作为一项综合性的产业，中国的房地产业专业人才门类欠全、结构失调，从而严重地制约着中国房地产市场的规范、完善和发展。未来中国房地产业市场缺乏以下六种专业人才：*市场调研和信息处
8、理人才。任何一个房地产业主体者要准确定位，都离不开准确的市场调研和信息处理。科学的市场调研和快速的信息处理，从硬件到软件建设，均需要专业的人才去操作。*规划设计和产品开发人才。目前，房地产开发己进入到一个综合开发的阶段，区域型规划、环境的协调和设施配套化对规划设计提出了全新的课题。随着收入水平和文化水准的提高，消费者对于房屋的区位、布局和文化品格的目标取向发生了刻意迫求的趋向，这就对房屋品种设计提出了更高的要求，不仅需要实用、便捷，而且追求舒适、艺术，为此，产品开发和创新己成为不可或缺的重要环节。*房地产评估和金融人才。无论是房地产开发还是房地产交易，房地产的评估人才都是十分需要的，近年来，有
9、关的考核措施正在鼓励此类人才脱颖而出，但尚有不足的是，精明的精算师尚未引起足够的重视。与此同时，在房地产按揭、贷款、储蓄、公积金业务纷纷出台之际，对房地产投资顾问、财务托管和投资保险的关注犹显不足。这不仅涉及到房地产开发的资金筹措和使用，而且还波及国有资产的增值保值，因而，加紧培养和培训房地产评估和资产经营人才是一项十分紧迫的任务。*房地产法规人才。乞今为止，中国房地产立法工作依然比较薄弱。究其原因，首先是房地产市场化起步较迟，其次是对房地产法规缺乏研究。随着中国房地产市场化广度、深度的不断推进和广大公众的法制意识的日益增强，可以预见，中国房地产法律纠纷事件将会呈现逐步上升的趋势。出于规范和完
10、善中国房地产市场的需要，注重培养造就房地产法规研究和执法人才是十分必要的。*物业管理人才。随着住房制度改革的深化和对外开放的扩大，大批出售公房和高级商住楼都需要市场化的物业管理。由于中国房屋管理长期以来延用了一套行政性管理模式，物业管理内容十分狭窄，缺乏成本核算的经验，手段也十分落后，国有物业管理部门最缺少市场竟争的洗礼。任何消费性商品均有三个不可缺少的要素，即：品种、质量、服务。在消费品硝烟弥漫的商战中，生产商和销售商不仅致力于为消费者提供适用的品种、优良的质量，更注重售后服务，房地产市场中物业管理服务的滞后不能不说是一大缺憾，所以，务必加快物业管理人才的培养和培训的步伐。*房地产经纪销售人
11、才。美国是一个房地产市场最早、最发达、最完善的国家，其中，仅加利福尼亚洲就拥有30多万名房地产经纪人和销售员，然而在中国房地产市场较发达的上海则仅有6000多名房地产经纪人，这是一个巨大的差距。市场化就意味着中介服务的发达，而营销则是其中的关键环节。房地产经纪销售完全可以借鉴己从国外成功移植的保险代理人模式，以活跃房地产二级、三级、四级市场。当然，这需要严密考核、发证、年检制度和健全相应的法规。上述六种专业性人才正是目前中国房地产市场化所急需的紧缺人才，应该超前规划，加强力度，及早造就。同时，为达到规范、完善和发展的目的，对所有房地产从业人员普遍地、持久地、规范地开展职业道德教育、实务能力训练
12、和服务行为规范培训，也是一个十分现实的课题，这完全可以通过行业性协会或委托业内外成人教育机构来承担。定位能力：立足房地产市场的首要资源当前，中国房地产业发展面临的一个十分现实的课题是盘活存量。据统计，全国空置各类新建房屋达5000万平方米以上，比照发达国家房屋空置率警戒线为空置房屋占三年房屋供应量总和的10%以上的标准，我国目前房屋空置率己达到9.9%，接近发达国家的警戒线。从现象上剖析，大部分空置房屋分布于条件欠成熟、配套设施跟不上的新开发区和市郊乡镇。深层的原因在于：房地产开发项目定位失误。毋庸置疑，欲在房地产市场大海中把准正确航向，定位能力高低是首要因素。定位能力实质上是一种市场分析、判
13、断和预测能力。其前提是掌握充分可靠的资料，赖以分析、判断和预测房地产市场发展态势。主要参考系包括：*宏观经济的运行趋势。国民经济持续快速健康发展，是房地产业发展所依傍的经济基础。九五规划已经揭示，未来五年中国经济将以年均8-9%的速度持续发展，我国经济软着陆成功和金融形势稳定，也预示到本世纪末中国经济呈现出健康协调的发展态势，这就为中国房地产业发展提供了良好的基础。根据九五规划，中国房地产业在国民生产总值中的比值将从2%上升到5%，以年均15%的增速推进，房地产业发展空间明显扩大，并将取得新经济增长点和支柱产业的崭新姿态。显然，中国房地产业己面临着一个极佳的发展机遇。但这一客观态势并不能包涵一
14、切，国民经济发展的阶段节奏、不同地区的实际状况和房地产建设周期长的特殊性，都需要超前、周密、慎重的分析和判断。宏观经济还包括全球经济的因素。全球资本市场和资金市场的浮动，随时会影响我国的房地产市场。这更是对房地产定位能力的一种挑战。*住房制度的配套改革。在到本世纪末实现小康的目标序列中，住房改善居于突出的地位，由此不难得出结论：中国房地产业今后发展的重点是民用住宅。但不可忽视的问题在于：民用住宅的市场寓于广大城乡居民之中。其中，地段的选择，产品的设计，价格的确定和文化的追求，在不同地区、不同阶层的居民群，其消费取向存在着明显的差异。所有这一切毫无例外地同住房制度配套政策的广度和深度息息相关。因
15、此，任何盲目的冲动都是不可取的。经济高速成长国家与地区的经验教训己显示一个真理，定位能力，将是影响21世纪国家竟争力的关键性资源，也是决定中国房地产市场未来命运的首要资源。金融能力：打开房地产市场的金钥匙房地产商品投资大，周期长，变现较慢的特点，决定了房地产业作为产业与金融业有着千丝万缕的联系。房地产金融能力，主要表现为房地产开发与经营中的融资行为和金融交易中房地产的抵押行为。在产业资本与金融资本高度集中、相互渗透的今天，必然出现活跃的房地产金融业和房地产金融市场。许多国家成立了大量类型不同的房地产金融机构。如德国、印度等国家都设有住房银行和住房储蓄银行。在美国，房地产抵押银行与协会有6000
16、多家；日本的住宅金融公库，是世界上最大的住宅金融组织。房产金融市场，己成为资本市场的重要组成部分。但由于房地产业的投机因素，以及金融机构资金比重过大，使得金融机构潜伏着房地产市场周期性的危机。因此，一个国家与地区的房地产金融能力， 成为影响房地产市场和经济成长的关键因素之一。我国房地产金融经历了三个阶段：（1） 建国前的中国的产业银行、钱庄等以不同方式直接间接地参与房地产开发， 举办业务有抵押、信托、房产的转让与代理、房产股票交易。造就了一批熟悉房地产金融的商人、企业家与白领阶层。（2） 建国后（1949-1978年）。由于住宅实行公有制和福利化，在其他国家作为国民经济支柱行业的房地产，在我国
17、得不到发展，房地产金融退出市场，房地产金融人才也相应萎缩。（3） 1978年，十一届三中全会后，我国开始试行住宅制度改革试点，房地产金融业务开始起步。但房地产从业人员的金融能力大大落后于房地产市场和国际步伐。房地产金融人才主要包括：房地产储蓄、房地产贷款、房地产基金、房地产证券、房地产信托、房地产保险、房地产结算、房地产审计八类人才。目前，我国房地产金融能力资源中最薄弱的部分和最稀缺的人才有以下几个方面：（1） 房地产证券人才。由于房地产商品及其市场特征，需要提高市场的参与和资金的流动性。房地产证券人才的作用，是将对不动产的投资转变为证券形态，使投资者与标的物之间，由直接的物权关系，变为持有债
18、权性质的有价证券，将房地产市场与资本市场结合，以扩大投资参与面。尤其在上海，证券市场将成为未来国际金融中心的主要市场， 发展房地产证券，是大势所望，急需超前培育这类人才。（2） 房地产基金人才。投资基金或共同基金，作为证券的一个组成部分早己作为国际化的金融工具和公众化的投资手段。而我国起步很晚， 但发展势头良好。尤其是通过投资基金形式培育股市的思路，为我国基金的成长开拓了良好的前景。但同样，我国缺乏熟悉筹划与运作的专业人才，包括精通国际法律、国际金融又熟悉国情的投资顾问、基金管理公司，基金管理人才及律师、审计师。全球资本市场是没有国界的，一个有潜力的基金，只有拥有充沛的国际化人才，才能取胜。（
19、3） 房地产保险人才。随着我国房地产市场的发展，国家作为房地产风险的唯一承担者的局面已经打破。房地产的保险与再保险人才，尤其是与国际接轨的再保险人才成为我国房地产金融能力的薄弱环节。（4） 房地产金融筹划人才。虽然房地产与金融有着必然的联系，互相促进、互相制约、互相影响，但由于我国房地产与金融的体制与机制等因素，使二者的结合需要一个磨合过程，而这个磨合的最佳方式，是通过创新。这就需要一批既懂房地产又懂金融，既熟悉国际法律又熟悉中国国情的策划人才。当前，无论是房地产储蓄、信贷、证券、信托、保险的发展，都需要这样的综合性策划人才，他们是房地产与金融业之间的战略产品“经纪人”或中介者。这类人才，具有
20、智慧的定位能力和解决问题的能力，他们有能力用金融的方法解决房地产问题，也有能力避免将本应属于房地产领域的问题，放在金融领域中去解决。（5） 房地产资产经营人才。我国大部分房地产均为国家所有。在国有企业与住房改革中，涉及到这大块资源的运作如何增量与不流失。这类人才应当熟悉企业管理、体制改革、金融、房地产、社会心理和市场，具有原则性与灵活性的融通，以及高度的综合能力。这是今后5至10年我国房地产金融中宝贵的资源。国际化：造就面向21世纪的房地产高层次人才中国的房地产市场化与国际化几乎是同步进行的。在扩大开放政策的指导下，中国大规模地引进外资己取得了令人瞩目的成就。值得注意的是，在引进外资中有相当大
21、的一部分投入到了房地产业和基础设施。这就有力地启示人们，解决房地产投入资金不足的一条有效途径就是扩大引进外资，由此也必然对中国房地产市场提出了同国际接轨的重要课题。外商投资中国房地产市场，首要的问题是投资环境，关键的问题是投资回报。投资环境包括可提供的投资方式、投资区域、投资政策、中介服务等诸多方面，其中一个十分重要的方面就是拥有足够的外向型、复合型的专业人才。发达国家具有比较完善的房地产法规和相对先进的投资、融资保险服务，这些在中国均比较薄弱，尤其是中国房地产市场对外开放相对滞后，房地产专业性外语人才尤为匮乏，亟需加强培养和培训力度。同时，房地产开发企业的经营者也面临着不断更新知识和提高素质
22、的现实需要。虽然近些年己外派不少管理人员出国考察培训，但均以短期为主。由于缺乏对各国房地产市场的比较研究，尤其是原原本本地对国外房地产市场与产品的研究，因而也缺乏比较鉴别能力和创新能力。显而易见，中国房地产市场面临着一个重大而现实的课题是：造就面向21世纪的房地产高层次人才。我们正处在一个人才与资金无国界并高度流通的时代。随着国际资本在各国房地产市场之间的流通与流动，一批国际化房地产精英也跨越时空和文化，在不同国家地区流动。这是造就迈向21世纪的房地产高层次人才可充分利用的宝贵资源。最为快捷和有效的便是扩大国际合作与交流，加强国际培训。*引进“外脑”。主要方式有：邀请外国专家来沪开展短期培训，
23、或通过国际研讨会形式汲取国外先进成果，聘请外国专家为重点工程进行可行性论证和咨询，等等。中国国际人力资源发展跨文化研究协会11年来在引进“外脑”上己开展了许多卓有成效的尝试，并同联合国和许多发达国家的权威机构建立了十分广泛而稳固的联系。我们愿为中国房地产市场化国际化提供一流的服务。*出国培训。房地产业作为一项综合性产业，无疑需要众多的系统的专业知识，因此，短期培训和咨询尚不能满足持久发展的需要。以往的蜻蜓点水式的短期出国考察己显露其诸多弱点。不久前，中国国际人力资源发展跨文化研究协会己同国内外有关机构合作构建了一个中国海外培训发展中心。该中心与国际著名大学、跨国公司与金融界结成网络，发挥其人才
24、、技术与资金方面的优势，致力于中长期海外培训任务，形成高层次学历培训。我们希望，这一培训模式能为中国房地产业人才开发提供实质性的合作。*案例教育。通过形象的具体的案例展示，是一种快速又适用面广的培训模式。借此机会，我们十分高兴能向大家郑重推荐由中国国际人力资源发展跨文化研究协会、上海国际金融学院联合摄制并由上海录像公司制作生产的多媒体系列教材：“走向国际：房地产市场”。这部教材历时4年、投资500万元在国外编摄、国内制作。教材集世界房地产发展之萃，全面介绍各国房地产发展战略决策，具有重要借鉴价值。教材融多煤体丰富手段，形象化地展示了房地产市场实务操作中的诸多规范行为和有效方法，为房地产市场经营
25、开拓提供了资金活用的范例。教材还着意同国际房地产市场接轨，较全面介绍了发达国家在房地产经营、房地产金融和法规诸方面的成熟经验，并精心选编了英汉对照专业术语录音带和文字教材。国家建设部十分重视这部教材的编摄和出版，候捷部长己为这部教材亲笔题词。我们希望这部教材的问世将为中国房地产专业人才培训提供一种“不出国门、胜似出国”的可资参考的案例教育模式。（注：这是作者1996.12.5。在中国房地产市场国际研讨会上的发言）社会主义中国应该建山水城市钱学森(一)“我近来一直在想一个问题: 能不能把中国的山水诗词 中国古典园林建筑和中国的山水画融合在一起,创立 “山水城市”的概念? 人离开自然又要返回自然.
26、 社会主义的中国, 能建造山水城市式的居民区.”(注: 这是1990.7.31. 钱学森 “关于山水城市给吴良镛的信”的内容.也是钱学森第一次提出 “山水城市”的概念. 载钱学森 “论宏观建筑与微观建筑” 第164页)(二)“我想既然是社会主义中国的城市, 就应该: 第一, 有中国的文化风格; 第二, 美; 第三, 科学地组织市民生活、工作、学习和娱乐, 所谓中国的文化风格就是吸取传统中的优秀建筑经验.”“把古代帝王所享受的建筑、园林, 让现代中国的居民百姓也享受到.”“如果每个居民平均有70多平方米的林地, 那就可以与今天乌克兰的基辅、波兰的华沙、奥地利的维也纳、澳大利亚的堪培拉相比了, 称
27、得上是森林城市了.”“所以, 山水城市的设想是中外文化的有机结合, 是城市园林与城市森林的结合.山水城市不该是21世纪的社会主义中国城市构筑的模型吗? 我提请我国的城市科学家们和我国的建筑师们考虑.(注: 这是1993.2.11.钱学森为1993.2.27. 召开的 “山水城市讨论会” 撰写的书面发言. 载钱学森 “论宏观建筑与微观建筑” 第159页)为新理论鼓与呼对“山水城市”的认识 金贻国十月二十九日，出席了在鸣泉居由南方日报报业集团和中国城市研究会主办，伟成房地产开发公司承办的“中国山水城市论坛”。通过学习和听取钱学森、吴良镛、周干峙、莫伯治、容柏生、何镜堂等科学家、院士和与会者的文章、
28、发言，深感钱老经十余年深思熟虑提出的社会主义中国应建设山水城市的论断是非常正确和卓有远见的。根据初步理解和认识，我觉得钱老所提出的建设“山水城市”至少有如下几点重要内涵：一、是对中国城市建设理想目标的新的 正确的哲学概括。二、是综合了中国自然、历史、文化、艺术、经济、社会诸因素与城市建设的关系作出的辩证唯物主义的、内涵十分深广的正确结论。三、核心是在城市建设中要把提高人的生存条件、生活质量放在首位，把保护、营造优美的自然环境和生活环境作为社会可持续发展的前提，总的目标是在最大限度减少失误、挫折的同时，加快城市建设和社会进步。四、随着新经济时代的到来，人多，山多，地少的中国各类城市都可以而且应该
29、建成多种类型的山水城市。五、是在今后中国城市建设中，指导、统筹人与自然和经济社会协调发展的崭新的理论和观念，有着重大的理论和实践意义。六、广州市目前的条件和时机非常有利于按山水城市的目标进行规划和建设。因此，正如省人大环资委陈之泉主任在研讨会上发言所论及的：钱老的“山水城市”理论是在新世纪建设有中国特色城市的一面旗帜。（原载“中国房地产报”2000.11.6.一版）东西部房地产业交流与西部开发以广州、重庆两地为例金贻国一 抓住历史机遇，加快西部开发。实施西部大开发战略，是党中央面向新世纪作出的重大决策。这对于扩大内需，推动国民经济持续增长，促进各地区经济协调发展，最终实现共同富裕，加强民族团结
30、，维护社会稳定和巩固边防，都具有十分重要的意义。实施西部大开发战略，只有遵循经济发展的客观规律，因地制宜，使生产力发展较快的东部沿海地区，先行一步，才可能先富带后富，最终实现各地区的共同繁荣和富裕。现在，经过20多年的改革 建设和探索，一方面，东部地区己积累了一定的资金、人才、技术和管理经验，有愿望也有能力支持西部地区的发展。另一方面，西部地区的丰富资源和巨大市场潜力，己成为东部地区继续发展的重要条件。更重要的是，国家综合国力显著增强，有足够的经济实力加大对中西部地区的支持力度。再加上社会主义制度具有集中力量办大事的优越性。把这些有利条件集中起来，利用起来，就会产生改天换地的力量。实施西部大开
31、发，是一项宏大的系统工程。按照中央的方针，要把基础设施建设作为开发的基础，把加强生态环境的保护和建设作为开发的根本，把抓好产业结构调整作为开发的关键，把发展科技教育作为开发的重要条件，把深化改革、扩大开放作为开发的强大动力。当务之急是基础设施建设和生态环境的保护与改善。实施西部大开发要有新思路，其核心是要树立以市场为导向的发展观、资源观、优势观，探索适合西部地区的发展模式。要极积推进经济体制和经济增长方式的转变，努力提高西部地区的资源利用率，资金使用效益和经济增长质量。其中，最重要的是两条：一是按市场规律办事，提高经济效益。要千方百计扩大对内对外开放，以开放促开发。大力吸引国内外的资金、技术和
32、人才，把自己的开发项目推到各种市场上去，积极寻求互惠互利的合作者。积极发展城乡商品市场，逐步把企业培养成为西部开发的主体。二是按科学规律办事，依靠科技加快发展。用科学的思想指导各项开发工作，最重要的是，认清自己的省情、区情、市情，精心规划和实施符合自身实际的发展蓝图。同时要大力推进科技创新，积极推广运用先进科学技术。经济效益提高了，科技实力增强了，就能不断加快西部地区发展的步伐，逐步缩小同发达地区生产力水平的差距。二 房地产业是西部城市的支柱产业。 西部开发要重在加快城市经济的发展。不平衡发展是我国最近20年的成功经验之一。西部大开发应当首先造就自己的经济增长带头地区。从西部的实际情况出发，在
33、经济发展的总体上、战略上应当贯彻“重在点，兼顾线，保护面”的原则。其中的“点”就是城市经济。加快发展城市经济，既是积累工业化条件，加快城市化进程的必由之路，也是在西部开发中减轻对自然环境压力，克服生态脆弱劣势和有效利用资源的必然选择。同时还应看到，城市经济是西部大开发过程中解决区域战略与国民经济整体战略之间、环境及资源保护与开发及发展之间、短期调控任务与长远战略发展任务之间、工业化基础薄弱与加快人民收入提高的迫切要求之间、结构调整与总量扩张之间、基础设施不足与战略性大开发之间、弱小的市场经济成分与强大的国有经济和自然经济成分之间 “二元”分割的城乡经济之间、经济发展与社会发展之间诸多矛盾的最优
34、结合点。加快西部城市经济发展，产业结构调整是关键。产业结构调整的核心是工业结构升级，同时还应使建筑业和以住宅为主的房地产业成为西部城市的支柱产业。为什么？早在20年前，邓小平同志在关于建筑业和住宅问题的谈话中就指出：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，这不是没有道理的。过去我们很不重视建筑业，只把它看成是消费领域的问题。建设起来的住宅当然是为人民生活服务的。但是这种生产消费资料的部门，也是发展生产，增加收入的重要产业部门。要改变一个观念，就是认为建筑业是赔钱的。应该看到，建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。要不然，就不能说明为什么资本主义国
35、家把它当作经济三大支柱之一。所以在长期规划中，必须把建筑业放在重要地位。与此相联系，建筑业发展起来，就可以解决大量的人口的就业问题，就可以多盖房。更好地满足城乡人民的需要。随着建筑业的发展，也就带动了建材工业的发展。”20年来，东部城市经济发展的历程证明，邓小平同志的以上论断是完全正确的。以广州为例，经过多年论证、探索和实践检验，在2000年的政府工作报告中，首次将电子信息、汽车制造、建筑与房地产确定为三大支柱产业。这主要体现在：（1）占全社会固定资产投资总额的比例越来越大。1991年，房地产投资总额仅占全市社会固定资产投资总额的15%，到期1999年，提高到34%，其投资规模连续5年居国民经
36、济16个行业之首。（2）实际投资总额增长迅速。1991年全市房地产投资总额仅为15.7亿元，1999年迅速增至294亿元，9年间增长了17倍。即使在全国房地产业进入低潮的1995年和1996年，全市房地产的投资总额仍然保持8.8%和9.6%的增幅。（3）商品房成了广州市民最大的消费商品。1999年，全市房地产成交量为693.69万平方米，成交金额为384.18亿元，估计占当年社会消费品零售总额的三、四成。根据最新的统计数据，目前全市人均居住面积为12.21平方米，而在1979年仅为3.8平方米。（4）房地产业的快速发展，带动了四十多个行业的发展。包括：建筑、建材、金融、冶金、运输、家具、广告、
37、装饰、电器等。同时也提供了大量的就业机会，每年在广州从事建筑和房地产业的外来民工，劳动所得汇回家乡的资金以百亿计。三 广州房地产业的显著特点、发展趋势和总体思路。广州房地产业的显著特点和发展趋势：1、广州是经济发展最具活力地区，对房地产需求旺盛，供求趋于平衡。根据广州市统计局公布的数据，2000年全市第一季度实现国内生产总值488.80亿元，其中固定资产投资108.73亿元，比上年同期增长9%。经济增速高于天津、上海、北京、重庆。固定资产投资中，房地产开发投资47.37亿元，占43.57%，增长23.7%，比上年同期提高了5.2个百分点。与此相应的是，继上年全年成交693.69万平方米之后，2
38、000年1 至4 月，房屋成交总面积为202.25万平方米，比去年同期增长了8.85%，而且各类预售商品房的成交均价四月份比上月均有不同程度上升，如多层住宅，上升了5.43%，达3668元/平方米，高层住宅上升了3.76%，达5351元/平方米。2、福利分房成为历史，必将加快房地产市场化的进程。根据国务院的决定和广东省政府的通知，伴着千禧年的钟声响起，广州走完了50年的福利分房路，开始全面实行住房货币分配。1999年是福利分房的最后一年，全年共出售公有住房145485套，建筑面积1008万平方米。至此，自1989年房改售房至今，全市累计出售公有住房500272套，建筑面积3267.5万平方米，
39、回收住房款134.4亿元。现在，广州己开始实行住房货币分配制度，即“公家给补贴，自己去供楼”。这样的住房分配制度，首要的特点是公平合理，即对全社会中 低收入的不同阶层的人，政府、企业都采取同样的货币补偿方式，然后都面向正常的商品房市场，实现住房全面等价交换，商品化，自有化。相信今后广州会有越来越多的各界人士，利用个人存款 可提取的住房公积金和可低息贷的公积金或商业性的贷款买房。3、二手市场在加快发展。房地产业是广州市优先发展的三大支柱产业之一，加快建立房地产市场经济体制是实现现代化的重要任务，而一个真正兴旺发达的房地产市场，必定要以依法、稳妥、方便、快捷的二手市场为依托才能长盛不衰。1999年
40、，广州二手房地产成交面积63.05万平方米，交易金额30.97亿元，分别比上年同期增长57.04%和31.79%，占总成交量的比例从过去多年平均仅6%上升到近10%。2000年1 至4 月，二手楼交易面积为26.34万平方米，成交金额为12.58亿元，分别比去年同期增长99.32%和49.28%，占总成交比例达14.97%。更加可喜的是，经过近两年来包括政府在内的社会各界的努力和探索，己初步建立起了畅顺的二手市场服务体系，已经能够实现在20至30个工作日内，由中介服务组织，完成包括成交、申请贷款、交易过户、产权变更登记、抵押备案登记、全额划款给卖家、交楼这一全过程。当然，和当今香港房地产市场7
41、0%以上是二手交易相比，广州房地产市场在这方面还有巨大的差距，同时也是巨大的发展潜力所在。4、金融界争相介入房地产，更积极支持房地产的发展。首先是住房公积金的归集和为购房提供低息贷款有长足的增长。至1999年底，全市己共有8512个单位 105.4万名职工缴存了住房公积金，累计金额达到48.89亿元。1999年共向3844个职工发放了住房公积金购房低息贷款，总额为4.137亿元。随着住房公积金归集额的大幅度增加，为开展政策性住房抵押贷款提供了坚实的物质基础。同时，几乎所有的商业银行都为房地产开发企业和购房者开办了贷款业务。在新的形势下，银行调整了贷款策略，由给房地产企业提供开发贷款为主，逐渐转
42、向为购房者贷款为主，这是同时促进房地产市场和金融业持续 稳定 健康发展的大变革。另外，为了剌激消费，国家决定几次降息，开征利息税，央行又宣布从1999年9月21日起将个人住房贷款期限从20年延长到30年。最近，在二次置业的人士中，有80%表示有意“把正在住的房子出手，以套现减轻买楼压力”，为此，己有银行和中介公司联手，推出了相应的服务。如把旧楼抵押给银行再供新楼的“楼赚楼”、把旧房直接卖给中介公司的“楼换楼”、由中介公司负责找买家，并先垫付部分房费的“代销”形式等。所有这些，都极大地促进了广州房地产市场的发展。5、广州房地产企业加速优胜劣汰，私营和合资房地产企业己成为最富竞争力的群体。以住宅为
43、主的整个房地产市场，由于供大于求，全面进入买方市场，这对房地产开发企业大大增加了经营的难度。开发企业己经进入必须从头到尾精心策划，精打细算，千方百计提高产品综合素质，最后才有可能卖得比较好，争取到比较好的回报，好的回报当然是指比其它行业的回报高，但最后很可能也仅是平均利润。由此带来的另一结果，必然是开发企业加速优胜劣汰。目前在广州有1000多家房地产开发公司，却没有一家公司占有的市场份额能超过10%。在香港，十家、八家最大的房地产企业，占了80%以上的市场份额。相信广州一定会加快产生十家、八家包括国有企业、民营企业、外资企业的非常大的房地产开发企业，而一些中小企业将加速被淘汰。值得关注的是，私
44、营和合资房地产开发企业在广州己成为最富竞争力的群体。两三年前，广州才逐步放开私营企业房地产开发权，短短几年间，活跃在广州房地产市场的私营和合资房地产企业己占七成左右。根据广州市国土房管局办理交易鉴证的准确统计，1999年销量排名前十位的房地产企业，销售总面积为104.11万平方米，占全市一手成交量的16.53%。其中，有7家属于私营和合资公司。事实证明，国家修改宪法，将民营企业规定为国民经济的重要组成部分，确定为我国新的经济增长点之一是完全正确的。6、加快改革开放，重视与港澳合作，大量引进外资是广州房地产业持续稳定兴旺的重要原因之一。早在1994年，广州房地产实际利用外资达7.11亿美元，占全
45、市房地产投资总额近30%，占全国的17.7%。1000万美元的外资项目131个中，房地产占102个；当时858家房地产开发公司中，中外合资、合作的占305家。这一态势一直延续至今。最近，显然由于更加看好以广州 深圳为重点的珠江三角洲房地产发展的前景，香港多家大房地产公司都有新的大举措实施。例如，恒基公司一直在不懈推进广州多个项目，其中地铁一号线项目，总建筑面积过二十万平方米的恒宝华庭近期即将开售，同时在广州成立了中外合作的恒基三维地产代理公司，以作为长期稳定拓展广州房地产市场的重要支持。新世界地产最近己在广州成立项目管理中心，统筹广州的投资项目，此举标志着新世界将加大、加快在广州项目的投资。目
46、前，新世界除己开发销售著名的二沙岛花园别墅等多个项目外，尚有100多万平方米的土地储备。新世界广州中心总监耿树森先生认为：广州的地产市场活跃，超出人们预想的速度，这样的市场极具挑战性，新世界要借助在香港发展地产的经验，加上集团100%的资金优势支持，并利用好本地人力资源优势，相信一定会有新的大发展。7、广州一定会按照自己市场化的进程加快建立房地产市场经济体制。广州购房主体早己转向个人，高达80%以上。这是广州市场化进程快，优于北京、上海的重要标志。按照市场经济的本质要求，在房地产业由市场配置资源，市场决定供求，市场决定价格己成大势所趋，不可逆转。这是完全符合中央确定的全国经济体制改革的大方向的
47、。江泽民总书记在十五大的政治报告中，再次强调了要加快建立市场经济体制的进程。为了进一步加快广州房地产业市场化的进程，我觉得一定要坚定不移贯彻省政府按照国务院通知确定的停止住房实物分配，实行货币分配的决定。即对全社会中、低收入的不同阶层、不同收入水平的人，政府、企业都采取货币补偿的方式，然后都面向正常的商品房市场，实现住房全面等价交换、商品化、自有化。政府要少建，甚至逐步过渡到不建直接掌握的经济适用房。因为实行货币补偿，比较好操作。否则，减免地价、税费，考核审定什么人的收入水平符合购买经济适用房等由政府把全过程包起来，还要制定并严格实施以后再上市的规定，都非常难操作。更大的弊病还在于，很容易造成开发企业间很不公平的市场环境，并在购买者间引起新的社会不公。8、番禺花都撤市设区，使广州城区直通伶仃洋成真正海滨城市。经国务院批准，2000年6 月8 日正式宣布，原属广州代管的番禺、花都两个县级市撤市设区，成为广州市的两个市辖区。这对广州的社会经济发展和现代化建设以及房地产业的发展都具有十分重大的意义。因为广州作为我国南方的中心城市，必须要有足够的城市发展空间，必须尽快同时具备制造业中心、金融中心、海运和空运枢纽港等四个条件。番禺、花都两个新区的设立，从行政体制上保证了上述目
