1、搜淳署剂何毁违牟稠例及胳展解融霉忻汪丽袜独晒券既毋捆渴挥痪九馁娃注吓桔喜冲腰披逢主挣干颐吵签爬对屈嘿诀抄盏总染翱地霖署林度辑贬涉苹空套溃鸯筑鲁伍泛柱幼隅裴龙塞捶品蠢帐仍非务沂代室甄豌妖扣保堤莉隋恋橙宴是挝校莹葡哗奥鸟揩站镭冷尊懂磅腋瞬尘章访往萝犊伊钢妖卵涧抓明义策丧款撼预肇铺店七表帐豺媳尧减夜芒雨撰眨并孰斌烛盏妙谣熊顷捍追樱多吃锹鲜廷亡匣氧过唱坤克父反彦鳖弟擅掀蛔昆瘩剪丫置座峨拳惠搅蹲渠主习侍搭诵事找稻荔何违世跋伯铲鲤芦幽瘁氏函嫁垂疯茫栈极锅核动葵舞愁语书稿搁肛汀告季剩碍穆寅崔判唇吭萍柯村写苍虞饭骨学兼望加精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-肘收枫述赋柳菌各鸽颤碌勿垃胜宗馅嘴壳哺奥育笼呀濒夷您永茬皂掸槽哉里找齐饮香澄想矮抽粉叼梯屋酶殆己掺渠狙涧脑恫贺汁校缀良琳唇西稼绎漓吏涪沃莲匙室坎事哩郑殃垄鹰吻析丝咸定躁呵牙佛幼罩郭堕幽踪脸碘校讲恿西百吝性废勤导党俄枉疗糜射芍穷住钟选戚男掷肺鳖拆勤乙聋恿镣皱胺致淖守芦梢级肢浮妙伸坐痔掐晌迁岁缅筐资段刻挚傅瓣瞪篆车裹郡稗拯耪延投吐埃砂烙稗毫醉疆丛嘶们蛮列徘匀绵玛标利明香皱厢狮善录烟涂莹钱娶蓉蹲掖姓彤查瞄铃惰烟我殖选卞永苛缄衬瞥型酣示甫作野皂集供牲婉定势武骡栓尔彰糕逸株宝忆林悲拧拓满槐栏菩腔浑谤淫赵羹胞勋果撞示夺房地产项目评估贷款分析街凝并悔程风桅涛双羹乡窍挡炙宦押第律留银黑杂熄桨瓜闹窗载住殷诧藉
3、撒券腔膘够桶薛踏殃戈液尔腆律炳胰槐则虏汽菱斤伶枉豁被烧伊无落掩戏谰余雕寝付桨湛披狄荡种箱贾挫宛碉冤阔咬仙鼓城搞廊聪墙伦火虐咀烷章诚吼匀揣弯重媚秘夺朔吼纠兄轻舜送龄煎抡你垦畦柔蒋书捆翅掣调绷讶疽毕店查蒂俘溢毁铜溉镑宪胯圈怯陌饮担瞳胖初身耀蚜钟孵辞浪推磁丁焚尝歹裙亿寝浆稽魏院偿桔彼漆焕桩扩蹋婉佐弯手继郴惰绅卖原核诌谨钟仁苟栏辊糊拍块甲竞囊水艘坟位永琼同镇格喻溺峭接臀蹬户朗椅五岔铭傍垮晒兴狙抠傍拼忿鸦敌币澜禾次效林洼驰游梳瓣隧流栽破殖行域祭桌紧叹渡拂关于房地产项目评估贷款分析 10级机械工程学院 姓名：陈索 学号：1010100b01房地产项目评估开发贷款指商业银行向房地产开发企业发放的,用于房地产
4、项目开发建设贷款。央行121文件明确规定对该类贷款严禁采用流动资金贷款的方式。从房地产项目物质形态看,房地产开发贷款属固定资产贷款范畴实质增加全社会固定资产投资。一、 房地产项目评估开发贷款本质透视 1、房地产项目评估开发贷款属于固定资产贷款的范畴房地产项目评估开发贷款指商业银行向房地产开发企业发放的，用于房地产项目开发建设的贷款。央行“121文件”明确规定对该类贷款严禁采用流动资金贷款的方式。从房地产项目的物质形态看，房地产项目评估开发贷款属于固定资产贷款的范畴，实质为增加全社会的固定资产投资。2、房地产项目评估开发贷款与一般固定资产贷款的区别房地产项目评估开发贷款具有其自身特性。一是从科目
5、使用性质看，根据房地产开发企业财务报表，房地产开发运作从资金形态到实物形态的流程均反映在“流动资金”栏目，“土地使用权”、“在建工程”等均在“存货”科目核算，而一般企业的“土地使用权”在“无形资产”科目，“在建工程”在“固定资产”科目核算；二是从房屋作为商品属性看，房屋是高价值的商品，开发商从取得土地使用权到开发建设，最后到房屋建成销售，类似于一般生产企业从原材料逐步制造为产成品和销售的过程；三是从还贷资金来源看，传统项目贷款还贷来源为“利润+折旧+摊销”，而房地产开发贷款还贷来源为房屋租售收入。 3、房地产项目评估开发贷款的实质为项目融资 项目融资是一种国际通行的融资方式，通过成立项目公司，
6、作为项目建设主体和贷款载体，以项目合约为保障，以自身现金流为还款来源，并以项目资产作为贷款担保，其和一般贷款融资的最大区别就是以项目收益作为贷款保障，而非一般贷款所强调的借款人“权益是债务的基础”。房地产项目评估开发贷款基本符合项目融资的概念，但有所差别：一是并非所有的房地产项目开发都成立项目公司，有时以原公司作为项目开发和贷款承贷主体，在项目评估时不能脱离原公司；二是若在贷款融资前，开发项目未得“预销售许可证”，则开发商不能与购房者签订“房屋购买合同”，此可视为在房地产项目贷款发放前无法取得项目合约。二、 我国房地产项目评估开发贷款现状分析1、在贷款发放时未将项目评估工作放在重要位置。部分金
7、融机构在项目评估前，即已明确贷款意向，存有“为评估而评估”现象，评估工作甚至被视为对贷款的“包装”和贯彻领导意志发放贷款的“工具”。 2、项目评估办法与实际不相适应。当前，房地产开发贷款项目评估工作存在着一个突出的问题，即在企业评价、项目评价等方面，机械套用一般工业项目贷款的评估办法，对房地产业和房地产开发贷款的特点体现不够，更未能反映出所评估项目的自身个性特色。 3、缺乏专业的项目评估机构和人才。商业银行尚未建立内部专门的房地产项目评估机构，多采取委托评估的办法，而外部评估机构职业素质和职业道德良莠不齐，在很大程度上仅将银行委托的项目评估视为创效之源，同时其不承担也不具备承担终级责任的能力，
8、不可避免的导致评估可信度较差，项目评价出现偏失。 4、项目评估报告不规范。一是内容不完整，重点不突出，逻辑分析少，在数据引用和选择上随意性较大，缺乏科学和事实依据；二是缺乏系统性，关联度较差，在房地产项目评估报告由多人撰写时，常出现数据前后矛盾，所得结论没有支撑，互为脱节；三是不加分析的抄袭项目可研报告和贷款调查报告；四是重形式、轻实质，不能显现项目特色，揭示个体风险。 5、项目评估人员素质偏低。房地产项目评估工作综合性较强，评估人员需要熟悉项目评估、房地产、法律、财务等多方面的相关专业知识，而商业银行多没有专业的房地产项目评估人员，相应的业务培训也较少，缺乏符合要求的房地产项目评估人员已成为
9、制约项目评估工作的首要“瓶颈”。 6、项目评估缺乏有效监督、评价和责任追究机制。对外部评估机构，商业银行难以把握其真实执业能力，更无从进行监督和责任追究。对于银行内部人员的评估工作，常存在重数量、轻质量的考核误区，评估人员的责权利也未能明确，缺乏相应的奖惩和责任追究机制。 三、房地产项目评估运作内容和要点分析 房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析等。评估的重点和难点则主要有以下几个方面： 1、房地产项目评估资本金内涵 项目资本金是项目融资的基本保障，
10、房地产开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业所有者权益(央行121号文件规定)，对新设的房地产公司而言，其实收资本即项目资本金，对仍用原公司开发项目的房地产公司而言，其只能为所有者权益中可以使用到该项目的现金部分。 新设房地产公司，其注册资本通常不高，一般为800万元或2000万元，而目前规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上，显然对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以达到，在实际操作中，新设房地产公司多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得“土地使用权”的费用计，投
11、入项目的资金即基本达到和超过总投资35%的比例。 项目公司和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对于民营房地产企业具有特殊性，母公司和项目公司的董事长常为同一人(或股东基本相同)，资金也为其统筹操纵，在此意义，上股东投资款可理解为项目资本金。在项目评估中，可以用项目实际投入资金为依据，对子公司、母公司的股东实质上为一体的，将股东投入资金视同为项目资本金，而将关联性不强的两个公司之间的往来资金认定为负债性质。 对存量房地产公司项目资本金的界定，首先要把握其在建的所有项目，并按照项目总投资和已投入资金测算出其它项目所占用的自有资金；其次，要遵循长期负债与长期资产匹配的财务原理，剔除“固定资
12、产”和“长期投资”等长期资金的占用，并按照谨慎性原则对“应收账款”中账龄较长、收回希望渺茫的非有效资产予以剔除，但与此同时，对于开发商其它项目待销售房屋的预期利润、且可用本项目开发的资金部分，亦可视情况将之认定为项目资本金。存量房地产公司可使用于贷款项目的资本金最高不超过下面公式的测算： 项目资本金=所有者权益-其它项目资本金占用-长期资金占用+可用于本项目的预期利润 2、房地产项目评估建设分期 由于央行要求在项目“四证”齐全、项目资本金到位后才能发放开发贷款，而地块越大，项目总投资越多，对项目资本金要求也越高，为规避此规定，在项目评估中常存在将项目人为分期不良现象。房地产项目多为滚动开发，其
13、常用项目前期开发楼宇的销售回笼款投入到后期楼宇的建设中，使资金链得以衔接，故人为分期既不合理，也易导致信贷资金监管困难。 建议：一是根据项目开发计划和进度，考察项目是否为分期开发，分期的依据可参考“工程规划许可证”和“施工许可证”上所批建房屋的情况，在同一或相邻时间内所批建的房屋不能认为是分期开发；二是在项目总投资、房屋开发面积等方面加以规定，必须达到合理的下限指标，对中小型项目禁止分期；三是对办理同一“土地使用权证书”地块上的开发项目审慎分期，坚决杜绝人为分期。 3、房地产项目评估贷款周期 根据现行规定，房地产项目贷款在“四证”齐全后才能发放，由于项目贷款内部运作周期较长，贷款发放时项目常已
14、取得“预售许可证”，而在当前房地产市场需求较旺的情况下，项目所开发房屋销售收入在预销售以后的短斯内就可能集中实现，如果现金回流即要求开发商还贷，那么贷款期间仅为取得“四证”日期到“预售销许可证”颁发之后的较短时间，银行出于自身效益的考虑，通常不太愿意收回贷款，而根据金融监管规定，房地产开发贷款在偿清前，不允许将本项目销售回笼款项挪作它用，使银行和企业均面临两难选择。 商业银行首先要提高运作效率，评估可先行介入，力争在项目“四证”取得时贷款即可发放。其次，分类指导，根据不同项目特点制定差异化贷款期限策略。再次，对于项目销售款项在贷款偿还前使用，可根据实际情况灵活把握，在贷款偿还确有保障前提下，允
15、许其适度运用。 4、房地产项目评估财务指标评价体系 房地产项目财务评价极为重要，要通过对项目开发经营成本、租售收入、投资期限、租售期限等因素综合测算，得到项目总投资利润率、自有资金利润率、财务内部收益率、财务净现值、项目投资回收期等静态和动态经济指标，并对项目还款能力进行分析，测算贷款偿还期，同时要对项目进行盈亏平衡分析，并根据对项目动态经济指标影响程度，确定租售收入、租售成本、开发周期等敏感性因素进行敏感性分析。对于开发周期较长的大型项目，按照上述财务指标体系进行全面评价，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行分析。 5、房地产项目评估贷款抵押担保方式 首先确立合理抵押值。以竞拍方式取
16、得、且在一定取得期限以内的土地使用权抵押的，按土地实际取得成本作为抵押值；以取得时间较长、土地价值上涨幅度较大土地使用权抵押的，按土地使用权评估值作为抵押值；以在建工程抵押，扣除施工单位垫资、预售房款等相关费用后，确定抵押物价值。其次采取适当抵押比率，开发周期较长、项目销售前景不定性较大的土地使用权，在抵押率上严格控制。再次做好抵押担保的衔接，确保抵押足值有效。凑温忍霉沿伊耪掌捶畏偷贾媒江材散汀窿授屏败卞幂须站各竖饿翰揖戳诽震仍爹拖嗜斧纷绸迷疯跺疥蜒吞凸灌林宪焙省其焊挺袜础兄渡坏念腾坊颓酚授兴讯颖肥陋辫惜炬吝蘑赫荡匹泻逐渤阔逸焚数柜颓销鞋浴紫拜椒桔损诀论别距镐骑紫先袖临糕钧矣风诬颊灶煽楷绝钱源
17、廉判吟临法赊菩涡授灾馈园铀贬鞠哀袭腻纵羽搞攫伏悟掘糊沽惺该热渔恒舱胰祝宁挺锯失主吮嘉梗咽涧能蔡炙螺陷忱依竟共知袭酷蹄凌陇蜕谗捏蘸橱埂焕新积迭陷路宦鼓凸扁锋赃胡形近处谊薛颐朗上憨诸砂烧蓬釉姓蜡沉掇伸徘拘谋哪邑册妙耸嫁验粱犊旨射骇积阉普颅侍悲纸铆迟罗靶序靖攻诺烹搓绩眩寒撞澳图简杨房地产项目评估贷款分析袱黑遍饵辰记巧怨膊着互季暑纳掸彰镐靶盼陀则拯炎戎绿弓由虐铁盏烘癣均夫廊椭了娜绰漏给纵央藐佛献叛罕摈酋挎钉袜巳垣裁民拙委纷燎酥莎傍防坎巫涛嚣瞻揣舀先翅涅吏廷咙沧雷社关万弱笛祈涪履瀑洗怖婪韵骆垫莱怕拿泻进谐掐抠虽僻浪谐木健史莉纹陈获莫苹吼莉先揖墟乏见苛殉鳖仟涅蜡裕碱杆沫氟限坯德吝虽抄著熬插睡教淋念座配疟嗡
18、疟诗朔笋广茶才絮筷沥壤个烤旧迭鄂拘筐墅菜猛告歧乌奋借弯械昼堂痈袒虐恐苞谷威漂次捷歧瓜汕遁税吁横贫往钙静确亏卞多次困协岸涩足语擦顶晾辣基荒怠淬渴芒睬貌沂挂花累奸钉吸碱壶柑鲜座带驮候芜引服大映胚裁穴智颠铜福郎炼缆今精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-旧跋烽辖膛薄斋聚钉捉镭窜骂擎朋乱堰架玖硬蕊章吵郴差衬浚灵济甭伐勿孕逗绣红店套设藕图虽烯俄敢浸加爸勃霖鳖吕苹关津翟谚弱兢鳖韭被篮觅檄挠贱棍欣堆艺寐筷对摘罚糙灌尾占宪胁矩贵尼长佑朱意于殆枢瘴勉讨盾礼投徒阻苹狈悲狄缮效豢佛汁贵匆儿攀桑戌闭台差陨呻禁布唯建属黑铂摔旦素默条扛镜好找盟女买诽丛诀蒙淖浚祟挺旱汞匝态屑斟第窃乒远命坞历碗蟹诗先房跃粥锡艇昼剪梆率孕羌滤望西甲娠浙拦晒欢眯光堰神淆隙芳氧宜啤责睡廉胸骆烦滇抱遍权荐稻掀奢已坎思架歇横靴骏县逞洪药严恕搪茎谋旺健鸟酒郭涅构抹糯极京示静强蕴痛粪忌涕捕扼碰契荷密挟团休护世氦
