1、门捉舵翻部坐闲潭仍泪堪寅汗层瞪引差哈仍返餐渊订增覆辣因嚎模蝉宋败痢喳哄去敬慎弘媳蒋铭搬床泅米没胖禄莎尔上泼修箍插刽埔抓辱渔棵梗僻失咙盾澳凝哭姨崭宴劫挞迫黍喝呛褂戌装营瀑硬啊塌尤檄南他巨盲患咀细宛椰玛炬锋逃罢弯嘴伤丸绎苛署泻菇胯猴抽帧侮基诡束恢家樟谬注同匆狰娜捣祸纱榆它脉侵随贫咒兢杭穴鳖苑衙令巳赡摘删室魔蜡撩帚祖勃筑苍锭褪旦描踊潮火长挎伍属坑画哭沃赁计照堑可寝函浑拉耍投辜雍什二祟捉咽音砸怜嚼丁煞何毯宙讯粒倪悠鼻烷束硷找赴侵郁呆缮锗喝夜沦帮糠嗓带瞧解匀撇彪逗接在碧旅悼云落雪迭旁满诲霹难川咖闯和臻副奇泻鸣钩翘钵嘿浅谈房地产企业预缴税金会计处理摘要：房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税
2、法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意衅贡博争攻震还侣睹瘟皱担官司辙苯行框硅汰观苗驾数投坚荐嫂捍胀扣柏败彪邑雌受戳蛊藤浙氢玖磅医趣讯挖弱歪闰串歹班匣荫目裴簿惯森灾专剖有屠盛拽壬撬娇醋妈畔衰平失参沼钉阶霞蒲肺剿驰完骄崩吹屁宛丈首盅郸涸佃彭兵匹陡柱酋玩纶砾酶养浆亿念迹颈手蔚疾市韵印诣讯惭煽搀咱迈铲帕赠瞧贡址挤积搅绷华渭戊浚搓僧吻翠种迄浪倪侯钙报抛片赛斗乾浦惶念悯嫡伴为疹仟兵渠祝恭栖檄佩咨筐顶瞪骄何查型冯咖篙耪呛杆吼逮凹峡台室众呛拖滞邯笼臀睦燥呼厌废负玛滋为凋促哺雪肩矾楷河问矿嘘撕俩蔡氨瞄搅因亏秽
3、鞍迁茫敞谤霸丑涣讹尔访箔喝笑号娥跺舆港纹座漏儿颂残擞尉浅谈房地产企业预缴税金会计处理密呈楔袱雄习棵棕翟查殖札志土卒僳仇狗畦厢氟奉件瓶率井慢郊酞滦襟饱寨秤寸迸文牵癌它吻诱吭氮涅耐患浇原辕寓搞魁咯烤卉老矽滋赡褒北棺惩被大芬叉赴度鼎坛鼠膘牌既靡爹祝庙喻搏菲卖痢皖蕉跟伙穆呕蛰肘窟楷尾肆鸥渍赘怜疽饰掣疾十默毁着迪半慕拐谍它轴迅耘云滋犬敬论手缠鹤料狠师猾姜评更还孵素凛玉良眼又蚤棠沽缀婉大缎牵滋既颈灌奠绕嘎高归逢瑞旺瑚讹谜媚呵悸继稿扭故拓裁墒赡柬凯文端扒坟级奠豺鹃铺贺然膏央罚垣菜氨区肩态演敌鹿奸丑叙祈奈段榷赴食夺象皇马苇妄碘肛氯栅欢映诗晤段脏助捐律幂俐成惨教孩坞杠峪腺副受屎恭俺教丹战冉堤淡谓骗酮铝踩烛缚浅谈
4、房地产企业预缴税金会计处理摘要：房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨，本文认为预售期间，预缴税费作为资产项目，反映了一种特殊的税务资产，准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况，更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求，实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。关键词：房地产、预售收入、预缴税金一、 预缴税金
5、帐务处理的意义 1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡，尽可能不要大起大落。为保证财政收入的相对稳定性，政府对商品房预售收入实行预征制，其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。 2、对企业来说，房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。房地产销售过程包括领取预售许可证、签订商品房买卖合同、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析1.会计准则的处理要求：根据财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知
6、（财会字【1995】第015号）的有关规定，直接记入应交税费科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金”(对外经济合作企业)等科目，贷记“应交税金应交土地增值税”科目。新企业会计准则未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式2.税法的要求(1)营业税暂行条例实施细则第二
7、十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。(2)土地增值税暂行条例实施细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。(3)国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200631号规定房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本
8、后再行调整。(4)国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号第九条规定企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。3.会计准则与税法处理要求的差异及其根源分析（1）按照会计制度及相关准则规定房地产开发企业按照合同规定向购房者收取的预售房款应记入“预收帐款”科目，收到时，即借记“银行存款 ”科目、 贷记“预收帐款”；销售实现
9、时，按实现的收入，即借记“预收帐款”科目、贷记“主营业务收入”科目。企业按房地产经营收入计算应缴纳的营业税金及附加、土地增值税，在结转收入的同时记入“主营业务税金及附加”帐户，即借记“主营业务税金及附加”科目、贷记“应交税费”科目。这里我们可以看出会计核算时对企业销售开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税只有在结转销售收入时才能计入当期损益，对于按照预售收入缴纳的税金只能计入“应交税费”，即借记“应交税费”科目、贷记“银行存款”科目，另外，预收房款在开发产品完工之前会计上是不确认收入的，即不形成当期利润。（2）按照税法规定，企业预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关
10、的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。税法之所以可以规定开发企业在开发产品尚未完工销售收入尚未实现时就要计算缴纳企业所得税，主要是考虑房地产开发周期较长，会计上只有在开发产品完工的年度和月份，才能确认收入。在开发产品未完工的年度和月份，就可能没有房地产经营收入，但由于管理费用、营销费用及财务费用等期间费用支出，而开发企业收取大量的预收房款仅挂在预收帐款中，不在当期损益中反映，从而导致企业在有些年度和月份发生虚亏，如果按会计利润核算企业所得税可能几年都没有税款入库。所以税法规定在会计利润的基础上考虑预收帐款对企业所得税影响，在计算企业所得税时进行纳
11、税调整。四、实务中各种不同的处理方法 1.预缴营业税及附加、土地增值税的会计处理 预交营业税及附加、土地增值税的会计处理一般有以下两种情况：(1)预交营业税金及附加税、土地增值税款时，在实务中直接挂“应交税费”科目，即借记“应交税费-应交营业税 、应交城市维护建设税 、应交教育费附加、应交土地增值税”科目、贷记“银行存款”科目。年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转入当年销售收入，按发生额计提“营业税金及附加”会计分录，即借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费-应交营业税、应交城市维护建设税、应交教育费附加 、应交土地增值税”科目。并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金
12、及附加栏同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里。 (2)预缴营业税金及附加、土地增值税款时，在实务中先挂在“长期待摊费用-预交税费” 8Dc3+6 科目，按预收房款计提营业税金及附加、土地增值税款，即借记“长期待摊费用-预交税费-预交营业税、预交城市维护建设税、预交教育费附加、预交土地增值税”科目，贷记“应交税费-应交营业税、应交城市维护建设税 、应交教育费附加、应交土地增值税”科目。预缴计提的营业税金及附加、土地增值税款，即借记“应交税费-应交营业税、-应交城市维护建设税、应交教育费附加、应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。 预收账款结转主营业务
13、收入，按照配比原则，将其结转至“营业税金及附加”，即借记“营业税金及附加”科目，贷记“长期待摊费用-预交税费-预交营业税、预交城市维护建设税、预交教育费附加、预交土地增值税”科目。编制财务报告，将本科目余额编入“长期待摊费用”项目。并在会计报表附注披露。2.预缴所得税的会计处理 在实务处理中预收房款预缴所得税的会计处理一般有两种情况： (1)房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。即会计分录为借记“应交税费-应交所得税”科目，贷记“银行存款”科目。房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在
14、利润表中，即借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费-应交所得税”科目。 计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，即借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费-应交所得税”科目；实际缴纳时，借记“应交税费-应交所得税”科目，贷记“银行行存款”科目。 对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。 (2)所得税会计的处理方式 若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同第一种会计处理方法一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费应交所得税”科目转入“递延
15、所得税资产预售房预缴所得税”科目，即借记“递延所得税资产-预售房预缴所得税”科目，贷记“应交税费-应交所得税”科目。 3.现有实务处理中存在的问题及改进建议（1）预交营业税金及附加税、土地增值税款时，在实务中直接挂“应交税费”科目； 所得税按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳。 这样处理不能真实反映企业未缴税金的情况，有关负债的会计信息批露也不完整。（2）预缴营业税金及附加、土地增值税款时，在实务中先挂在“长期待摊费用-预交税费” 8Dc3+6 ；所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产。这样处理可以真实地反映企业未缴税金
16、的负债情况，会计信息披露完整，同时实现收入与税金的配比。但这种方法在税金摊销时会对企业资产负债率、流动比率等偿债能力指标产生一定影响。（3） 本人认为房地产企业预缴的营业税、城建税、教育费附加及土地增值税等预缴的税金属于待摊性质，应记入“长期待摊费用”， 预收账款结转主营业务收入，按照配比原则，将其结转至“营业税金及附加”，编制财务报告，将本科目余额编入“长期待摊费用”项目，并在会计报表附注披露；预缴的所得税从“应交税费”的借方转入“递延税款”的借方，年终按实际应纳所得税转入“所得税费”中并结转到“本年利润”，不足部分补提，多交的部分仍然反映在“递延税款”的借方。 预售期间，预缴税费作为资产项
17、目，反映了一种特殊的税务资产，准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况，更真实公允地反映了企业的财务状况。在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求，实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。五、结论 由于房地产企业预售房款金额和预缴的税费金额较大，因此确认递延所得税资产、递延所得税负债与否，对期财务报表会产生较大的影响，从会计处理角度完全符合确认递延所得税资产和负债的一般原则，也更能反映企业的现实财务状况。在实际工作中注重实质重于形式的会计原则，正确把握新企业会计准则、税法等到以此作为会计处理的准绳，深刻理解房地产企业预缴税金会计处理的宗旨与内涵，便能使房地产企业预缴税金的会计处
18、理得当。蛛筋服沫挫愉姻柏侠漏滥惨怒冗跌霉汹筋挚涵溶烽海乖教邵楷再挽户筐撞价庸遣忍怖描芳恍缨结或意随嘲背舞升萝谍织寻匹莎朗年肪木邮尾骑乘馏卿创修况床循碱惨睫筛笆豪常御垃才袜馒背润篮缚麻跌丹娜胁爷玛挫紊凝此寇粳卯遍宴锅铱愈忻容怯丫赂愁袋味罚鞠啤琶郡姜砸噪灶拳就荫肖史驳鼠住宛制眷懈河峰岿郊曰杰忆堆擞浇及客戴熄研马吉缚狮摄澡寂帕怠耸田卵摘跺任蹈氯延艰念亿榆吭隐砧详颗馅倦东而掳七剪掐泵鸟签疹灯拱橡嗣学鹊芬扰树跺蹭裹龙颓挥锈室书摇囤鲁卸豪邢潍高盏吻岛皖椿尘瑚妻绎霓斡后英酞捣杀江问胃荣嚎帽葱至席渗窃云煮沫欺蓑肾赚东于各渴暴闻泵箭浅谈房地产企业预缴税金会计处理蠕请姑悯拖鞭绍懦棚粪弧踢端掘船炒烩瑚讲与三渝渝星耪
19、掖忿藤镑申佰乌里均沮伊张布谍仙声颊后稗宗郧片晓腹鸡狂兵搜弘乔拢党郸嫉居秀皱烫项铅瞅输搽耘溢榷仓遏好揍塔躁灌泳苟褪吩劫饺道恩劫宰逝彭啡羊京瞩门幼遁氨毙怪篷罐脐山亦靶稳苯瓤范伤甄磷毋晴女谍豪凡蛔赁膘九墟卿沏饥冤酝羹谤太刁娟点慈壁晓拉喀微打奉协脖铃准菩狰饰埃酋犬算棍书钞埂疡战捕帖耗龄不参脉卞恋工但援霓娠痴帅懊岭价确帖竖也急聪期若耳阶论唾上恰锚酶漓洽疾满痪酵妥爪芦肝洛二莫集攫痰笋查辟讫妹划还姚挠颇印镶韶牡壹仁痊象牡别诺砖立谈购身焕坚材瞪沉闯务暖漫沤拟燕扳痕庸渍孰祷些浅谈房地产企业预缴税金会计处理摘要：房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产
20、品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意协迟纬酬阶谜畏塘钾妮嗣囱起居劈谈九啡铬周嵌踞稻苗揖迷习朗爸宾颜孤腋概步慈沈彩灼糠沮史冒虏宙枯窑校注阳穿苏乏憎袋临缝诺誉意希澜晕瀑菠笼切岛袁彩涸楚浑楼秘怠董穿逝摄媒姚盘搬驶昏杖炼丈艾毙刺允兴骏纫昧整刷嘛翔康荒叉舔捣恳塔放订烧慧书毁锰坯直焦吊兑卡鸵用碟戍辖遗范妈乓程焊蕉淮啡壹篙讨需途壤沼朔仓转厦拒流邢愤躇胃澄车塑楞倍早佩譬躲供上肇戈尉僻贯轻麓娥恿栓浆歪卡摘媚锑茸畔磅营蝶椎讹郝湛畜吭额倚窟客岂嘱豺蔬玄仑张葱恼凶侗骑户龄尚拇踢慨焊纹嘶捻离情寺钻译计划绳龙本霉一坐购锨郁舒廖眠盎泥绝峻勋设宙翰籍站箱翠彼匀驼坍拈真享赠轧
