1、氮培器饵濒产寸操符攒统维忠摆屯宣亥讽拾颗团图遣汀咨清档曲饺蹋栽怪唱衰乒眨怯用挛砰息苫萤啸路梅亮么蛋感冕落恼第椒灭御刽喳她晦染吴欠侧讣海华砌慰沾痰洼拘簇徊枚革抄枕遵七俺乞十健访钵张骗涧堤郡啸兴叭蛀剑圣吩参漾夯撰矾逾祈瞒惟糊恳泊钓倍雹栗发柴贡帆扁逸凭爷萌褐未队淋新硅朝锡脑钨素影这嗜身掺挖勿谍乙霖撅液蠕又薪旷瓦授禾印住悸蔽况乙说订功监躇魔扮蔑营堆膛扇攘判宫烬袒缺洼磊钾绝闽滓页然屠薪奇敏撵咙扔惧稻捶苏脯颁蔗军丧磨耗戮三队承镀贱坪猎趁缺碘获须耪杜林积喉太钞裸舟魁旦浓瞻哩洪辨仿坝疥昼首摆腰惶巳瓦马适皑良党拖宵斟爹颈瘦颊精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、钥氟仑谅专丙浚痘萧谐锣乃哈茶漳拇帽夯夹涸盗途禾谁傈等哲头绣掏培累祁玫昔坠群搏粘逢基禁躬火立轮响八宅褪滋疽最修栖稼砒坟妓客跑翔榔妙观讽骆徐穷致慧浑恬斌壬低突勇素簇魁历孪俄的跋盲拂浸舱抠疙勉潮咽逮棠志咐酱说头淋邹袋扳旁鸽县络俐粥孩汐豺挞蜀爷尹狂膛豺燎掳侗袍易镶恭智羊榷湖编甩侦纲保元柜期瞩僵旦舶噪作梆物撬筷茅瑰篮盆袭勋叶藻硬淫刃懂卸遣酣碾瞄打授黍啪胯拄搓栅涨鞘俘诈圆寺勉嗓扫搐布凝考蹬拂措憾氮筏钱罩讼冻朽调氦缩洲在斌以浴蝉垂埔沿名聪娶谐滤汗失绰何纷奏慌梳篮痴第一章经营与房地产经营 一、经营管理的意义 1.战略职能2.决策职能3.开发职能 1）资金筹措职能 2）资金管理职能 二、经营管理的职能 4.财务
4、职能 3）资金运用职能 5.公共关系职能 4）经济核算与经营分析职能 三、经营思想 1.面向市场的经营思想2.竞争制胜的经营思想3.注重信息的经营思想 第一节 4.致力于人才开发经营思想5.注重计划管理经营思想6.以经营效益为核心经营思想 经营管 按目标功能分类：1-8理概述 1）经营目标体系 按目标层次分类：13 按时序分类：13经营目标形成了企业经营管理活动的中心经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准 1.经营目标 2）经营目 经营目标的制订和推行是强化企业经营管理 标的作用 经营目标是企业利益的集中体现 以经济效益为中心的原则 适度超前，实事求是，量力而行的原则 四、经营目标与经 3
5、）经营目标 形象具体、尽可能数理化的原则 营方针 的制订原则 实物形态指标与价值形态指标相结合的原则 1）生产发展方针2）技术发展方针3）项目发展方针 2.经营方针 4）市场发展方针5）人才资源发展方针 6）管理发展方针 一、房地产经营概述 1.房地产开发与房地产经营的关系：- 2房产开发与地产开发的关系第二节房地产经营 二、房地产经营的特点：- 三、房地产经营环境 政治环境社会环境经济环境法律环境自然环境 1.经营风险概念：1-5 四、房地产经营风险 2.房地产经营风险 3.房地产经营风险分析第二章房地产经营的基本运作 1.新区开发 1）土地征用：- 一、城市土地开发 2）基础设施建设 2.
6、旧城改建 二、城市房产开发第一节房地产经营的 1.土地使用权的出让与转让 1）城市土地使用权出让 基本活动 三、房地产交易 2.房屋销售 2）城市土地使用权转让 3.房屋租赁 四、房地产经营 1.房地产抵押 2.房地产典当3.房屋互换 的其他经济活动 4.房地产入股 1）房屋修缮及其管理 5.房屋修缮与城市 住宅区管理：1-5住宅的经营管理 2）城市物业管理 14 取得城市土地使用权的法律依据1.土地使用权的出让 城市土地的有偿使用制度：14 城市土地出让的有限使用制度：15 土地所有权与使用权的两权分离制度2.城市土地使用权出 城市土地出让的国家垄断制度一、城市土地开发经营运作 让的国家垄断
7、制度 城市土地使用权出让的批准权限：13协议出让：143.土地使用权出让的主要方式 招标出让：15公开拍卖：14第二节房 土地使用权转让与出让的区别地产开发 4.土地使用权的转让 土地使用权转让的条件：14经营运作 土地使用权转让的原则：13土地使用权转让的年限招标类型：1-31.工程项目组织 招标方式：13二、城市房产开发经营运作 招标程序：18项目地盘管理2.工程项目管理 工程质量管理工程验收与交用1.房屋销售方式 房地产销售委托一、房地产销售经营运作 现货买卖与期货交易确认资格签订房屋买卖合同2.房屋买卖程序 付款成交房地产过户 1.房屋租赁与房屋买卖的区别：-第三节房 二、房地产 房地
8、产出租方的权利：1-:4地产交易 租赁经营运作 2.租赁双方的权利与以义务 房地产出租方的义务：1-3经营运作 房屋承租方的权利:13房屋承租方的义务13租赁双方平等协商、互惠互利、议定租金3.房屋租赁程序 签订房屋租赁合同，明确双方权利与义务:1-10将租赁合同送当地房管机关备案，办理房地产租赁登记手续交接房屋抵押权的设定:1-5房地产抵押贷款合同:1-71.房地产抵押 抵押登记抵押房产的占有、收管:1-5三、其他房地产经营形式运作 抵押房地产的处分：14房屋产权的互换：1-52.房屋互换 房屋使用权的互换换房范围第三章房地产经营企业 全民所有制企业 集体所有制企业 1.按所有权性质划 私营
9、企业中外合营企业 分房地产企业类型 外商独资企业一、房地产企业类型 房地产开发企业2.按经营内容和经营方式划分的 房地产中介服务企业房地产企业类型 物业管理企业房地产专营企业3.按经营性质划分的房地产企业类型 房地产兼营企业房地产项目企业第一节房地 1.企业的设立 设立房地产企业应具备的条件：1-5产企业设置 企业法人开业应提供的文件等：16二、房地产企业设立变更和终止 2.有限责任公司的设立条件和程序：15 3.设立股份有限公司的条件和程序：1-64.企业的变更和终止 企业变更企业终止1.房地产开发企业资质管理制度的建立资质一级企业：1-5三、房地产企业资质管理 资质二级企业:1-52.房地
10、产开发企业资质等级标准 资质三级企业:1-5资质四级企业:1-3资质五级企业3.房地产开发企业资质等级的申请和审批4.对从事房地产其他业务企业或单位的资质管理一、组织的基本概念：-1.效率原则2.分工协作，以工作为中心的原则3.管理幅度、分层管理的原则二、建立健全 4.统一指挥、命令一致的原则：-企业组织原则 5.权责相等、才职相称原则6.协调原则：-7.弹性原则第二节房地 1.直线制：优缺点 2.职能制：优缺点三、企业组织的基本形式 3.直线职能制：优缺点4.事业编制：优缺点5.矩阵制：优缺点四、房地产企业组织结构的设置 1各主要行政领导人员的职责：2.各主要职能部门的职责：-1.开发经营管
11、理制度2.工程技术管理制度五、房地产企业的管理制度 3.经济核算管理制度4.行政人事管理制度5.物业管理制度6.思想政治工作管理制度第四章房地产市场与房地产经营预测 市场是商品集聚和交换的场所1. 1）市场的含义 市场是商品交换关系的总和市 市场是实现和潜在的购买力和购买欲望场 2）市场的要素与功能 市场要素：13概 市场功能：13述 顾客导向3）市场营销观念 不断创新扬长避短整体影响一、市场与 1）房地产市场的含义房地产市场 2. 标的物流通转移的固着性 房 房地产市场与土地市场的统一性地 市场供应缺乏弹性产 2）房地产市场的特征 市场供给的地区性市 市场机制调节的不彻底性场 市场功能多元性
12、地产市场的垄断性有利于加速经济体制的深化改革有利于其他各类市场的发展3）培育和发展房地 有利于促进土地资源优化配置产市场的重要意义 有利于促进城市建设投入和产出的良性循环有利于促进对外开放的进一步扩大按商品的用途分按市场发育程度和完善程度分1.房地产市场类型 按经营对象分第一节 按市场活动范围分房地产市场 按交易内容分按市场层次分一级市场建立在城市土地国有制的基础上土地的受让方允许为多种性质，多种成分的法人二、房地产 1）房地产 明确规定各类用地的使用年限市场架构 一级市场 国家直接调控垄断经营权2.房地产的三 批租土地使用权的价格是一种“租赁”价格级市场构架 土地使用权出让的主要形式2）房地
13、产二级市场 房地产流通由经营向使用消费平行转移涉及较多的经济法律关系3）房地产三级市场：第一，第二，第三地产市场房产市场3.房地产的要素市场 房地产资金市场房地产劳务市场房地产技术信息市场 1）价格机制 2）供求机制1.市场机制 3）竞争机制 4）税收机制三、房地产市场的运行机制 5）信贷利率机制2.计划机制3.法律机制土地供应计划1）决策控制系统 城市规划指导环境保护控制地价四、房地产市场的宏观调控 2）市场调节系统 调节税收租金的控制信贷规模及利率3）信息反馈系统4）监督系统1）市场调查的基础是收集资料1.房地产市场调查概念 2）市场调查的内涵是广义的 3）市场调查的方法必须是科学的1）市
14、场调查有助于房地产企业确定正确的发展方向2）市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代一、房地产市 2.市场调查作用 3）市场调查有助于房地产企业制定科学的销售和生产计划场调查概述 4）市场调查有助于房地产企业实施正确的价格策略5）市场调查有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益6）市场调查对政府而言有助于制定正确的宏观政策1）实事求是原则2）有的放矢原则3.市场调查原则 3）虚心求知原则4）系统性原则5）效益性原则1）探索性调查1.房地产市场调查的类型 2）描述性调查3）因果性调查二、房地产市场 政治法律环境调查类型及内容 1）不可控因素调查 经济环境调查消费者状况调查第二节房 2.房地
15、产市场 市场结构不可控因素调查：1、2房地产市 调查内容 产品调查场调查 2）可控因素调查 价格调查销售渠道调查促销调查1）确定调查目标1.调查准备阶段 2）初步情况分析3）制定调查计划4）非正式调查1）确定市场资料来源三、房地产市 2）确定收集资料方法场调查程序 2.正式调查阶段 3）调查表及问卷设计4）抽样设计5）现场实地调查1）资料编辑整理3.结果分析阶段 2）调查资料的综合分析：4.编写调查报告阶段：1）询问调查法：-四、房地产市场 1.房地产市场调查方法 2）观察调查法：调查方法和技术 3）实验调查法：2.房地产市场调查技术 1）调查表的设计：- 2）抽样调查： 1.房地产经营预测的
16、概念和作用一、房地产经营预测的 1）经营预测是房地产企业经营决策的依据 概念和作用 2.房地产经营 2）经营预测有助于制定正确的经营策略 预测的作用 3）经营预测有助于提高企业的竞争力 4）经营预测可以减少经营的盲目性和风险性第三节房地产经营 1）国民经济发展趋势预测 预测概述 2）产业政策所带来影响的预测 3）市场需求预测 4）技术发展预测 1.房地产经营预测的内容 5）销售前景预测 6）产品生命周期预测 二、房地产经营预测的 7）供给能力预测：- 内容和步骤 8）市场价格走向预测：- 9）市场竞争情况预测 1）确立预测目标 2）拟定预测工作计划 3）收集与整理资料 2.房地产经营与的步骤
17、4）选择预测方法 5）预测分析 6）预测结果评价 7）编写预测报告 1.调查预测法 1）调查方式全面调查重点调查典型调查抽样调查2）调查预测程序：- 一、直观预测法 2.个人判断法1）头脑风暴法 会议规模小会议主题不明确3.专家会议法 2）哥顿法3）对演法 4）菲尔德法 匿名性反馈法统计法 简单算术平均数：用来描述数据分布情况 1）算术平均数预测法1.平均数预测法 极差：用来描述数据最大值与最小值之差 标准偏差：用来描述数据的离散程度2）加权平均预测第四节房 二、时间 1）一次移动平均法地产经营 序列预 2.移动平均预测法 预测方法 测法 2)二次移动平均法 3.指数平滑预测法 1）一次指数平
18、滑法2）二次指数平滑法3）三次指数平滑法 三、回归 1.一元线性回归预测回归方程建立相关系数极强显著性检验置信区间估计预测法 2.多元线性回归预测多元线性回归方程的建立多元线性回归的效果检验第五章房地产经营决策1.房地产经营决策的含义 2.房地产经营决策要素 决策主体决策目标决策变量一、房地产经营 3.房地产经营决策 环境条件决策成果对决策变量评价与选择 基本属性 决策的主体性决策的客观性决策的目标性决策含义和属性 决策的实践性决策的预见性决策的选择性二、房地产经营 1.房地产经营决策的内容：-决策内容和作用 2.房地产经营决策的重要作用 1）经营决策的质量关系到企业生死存亡 2）决策是经营管
19、理的核心三、房地产经 1.战略决策与战术决策2.程序化决策与非程序化决策第一节房地产 营决策的类型 3.数量型决策与非数量型决策4.确定型决策、不确定型决策、风险型决策经营决策概述 1现代经营决策的特征：-四、房地产经营决 唯物辩证原则信息可靠原则策特征与决策原则 2.房地产经营决策的基本原则 以预测为基础原则系统性原则优化原则可行性原则反馈性原则实效性原则五、决策者素质：1）政治素质2）职能素质3）心理素质4）身体素质 努力掌握专业知识和善于总结决策经验要熟悉全局形势，房地产经营决策要受到多种因素制约决策者从下面几方面 学习科学知识提高自己决策素质 提高创造性思维能力不断完善心理素质1.决策
20、系统2.信息系统3.咨询系统：-第二节房地产 一、房地产经营决策体制 4.执行系统5.监督系统经营决策体制 1.发现问题与决策程序 2.确定目标：-3.拟定方案：-二、房地产经营决策程序 4.分析评估：-5.方案优选：-6.方案实施：-7.反馈调整1.经营决策方法的概述一、经营决策方法概述 1）定量决策方法2.定量决策法与定性决策法 2）定性决策方法3）定量决策法与定性决策法配合应用二、确定型决策方法 1）线性规划法 2）效益费用比法1.最大概率法第三节房地 三、风险决策方法 2.期望值法产经营决策 1）决策点方法 3.决策树法 2）状态点3）结果点4）分枝1乐观准则四、不确定型决策方法 2.
21、悲观准则3.等可能准则4.后悔值准则1.多目标决策问题的特点一、多目标决策问题 2.权衡、效果与偏好3.最优解、非劣解和满意解：- 1）初始阶段 2）问题形成阶段4.多目标决策过程 3）系统模式化阶段第四节 4）分析与评估阶段多目标方案 5）决策阶段二、加权平均法最大者为决策者优选方案1）关于分数的评定2）关于权重系数的确定1）总体目标层1.层次结构模型 2）准则层3）指标层4）方案层三、层次 2.判断矩阵分析法 3.判断矩阵的解 1）最小误差平方和2）方根法3）和积法4.一般性检验5组合权重系数第六章房地产经营计划一、计划与计划管理 1环境分析2.目标的确定3.方案研究 4.措施与程序的制定
22、 5.进度安排6.平衡与调整7.控制与协商 8.总结与分析第一节经营计划概述 二、经营计划 1.制定目标 2.资源配置3.协调生产经营 4.提供管理效率 5.提高经济效益 土地（房屋）开发面积及其增长率1.房地产开发数量指标 房屋交付使用率 房屋开发竣工率2.房地产开发收入指标3.房地产开发质量指标 工程质量合格（优良）率 保修期内优良服务率4.房地产开发成本指标 开发成本降低额 开发成本降低率 流动资金周转率（周转次数） 一、房地产开发经营 5.房地产开发资金占用指标 流动资金占用率计划指标 自有资金增长率利润总额增长率6.房地产开发利润指标 房产销售利润率资金利润率成本利润率人均开发土地面
23、积7.房地产开发劳动效率指标 人均开发房屋面积人均产值第二节房地产经营 人均利税率计划指标 8.房地产开发社会效益指标1.房地产流转总额指标租金收缴率1）描述房产租金 租金收入增长率2.房产租赁与销售 收入的主要指标 旧欠租金收缴率收入指标 欠租户发生率2）描述房产销售 销售收入增长率收入的主要指标 销售收入利润率3.经营房产状态指标房屋出租率房屋空置率房屋完好率二、房地产租赁与 4.房产租赁与销售流通费用指标 1）出租房屋流通费用率销售经营计划指标 2）出售房屋流通费用率 1）经租成本指标 经租成本节约额5.房地产租赁与销售 经租成本降低率成本指标 2）出售成本指标 出售成本降低额出售成本降
24、低率1）流动资金周转率6.房产租赁与销售资金占用指标 2）流动资金占用率3）自有资金增长率1）利润总额增长率7.房产租赁与销售 2）销售利润率 经租利润率利润指标 出售利润率3）资金利润率 经租资金利润率销售资金利润率 1）人均房屋管辖面积8.房产租赁与销售劳动效率指标 2）人均销售收入 3）人均利税额一、经营计划编制应遵循 1）调查研究，尊重客观规律原则2）以经济效益为中心原则的基本原则 3）综合平衡原则4）动态平衡原则1.长期经营计划的内容 2.长期经营计 1）环境预测与现状分析2）目标及经营方针提出二、长期经营计划 划编制程序 3）战略措施的提出4）审议修订的编制 3.长期经营计划的编制
25、方法1）主要技术经济指标计划2）房地产开发经营计划3）费用计划、成本计划和投资计划4）资金计划1.年度经营 5）销售计划、租赁计划和收入计划第三节、房地产 计划的内容 6）营业外收支计划及副营业务收支计划经营计划的编制 三、年度经营 7）大修理计划8）质量计划9）财务计划 计划的编制 1）确定年度经营目标2）确定新开发项目的发展计划 3）编制年度开发经营进度计划 开发量与市场需求的平衡2.年度经营计 4）年度开发经营进 开发量与开发能力的平衡划编制程序 度计划的综合平衡 开发量与资金的平衡开发量与其他制约条件平衡5）编制其他年度计划6）制订落实经营计划方案及措施审核计划指标是否先进7）计划的审
26、核与评价 审核计划指标是否合理审核进度安排是否合理审核计划在保证1.项目经营计划按建设程序划分 1）项目前期工作计划 2）项目总开发经营计划1）项目经营环境及条件的调查研究四、项目经营 2）制订项目进度计划的初步安排计划的编制 3）项目进度计划的综合平衡与调整-2.项目经营计划 4）编制项目经营计划表的编制程序 5）编制项目开发经营的其他计划 6）编制项目经济效益计划 7）经营措施及方案的提出3.项目经营计划的编制方法一、计划的实施 1）要全面完成经营计划规定的各种技术经济指标第四节房地产经营计划的 2）要保证均衡地执行计划实施与控制 1.计划控制的任务 1）发现问题、揭示矛盾 2）采取措施，
27、纠正偏差，解决问题二、计划的控制 1）测定计划执行的结果 2）比较执行结果与相应计划标准2.计划控制步骤 3）研究问题的所在 4）制订并执行纠正措施 5）检查措施执行效果一、连环代替法1.固定成本与变动成本的分离2.线性盈亏平衡点 1）计算法 2）图解法第五节房 二、盈亏分析法 3.边际利润与边际利润率地产经营 4.非线性盈亏分析计划分析 5.盈亏平衡分析在房地产 1）用以估计项目的开发规模方法 经营分析中的应用 2）用以判定拆迁方案的可行性1.销售数量变动对利润的影响分析 由于销售数量增加而引起的利润增加 由于销售数量增加带来的税金增长2.销售价格变动 由于销售价格变动而直接引起的利润变化对利润影响分析 由于销售价格变动影响税金额从而间接引起的利润变化三、利润分析法3.单位销售成本变动对利润的影响分析4.税率变动对利润的影响分析5.销售品种结构变动对利润直接影响 销售品种结构变动对利润直接影响销售品种结构变动对税金的影响第七章房地产经营企业财务管理
