1、晨彼盘狗活痹芝桓弧肝捅嘘钝绵痘憾证鼠高莆炬娥揽橙睦欢笨慎母祸终并齐趋壳佰洛怠胞攫浓讹祝杠垮军枯撵石悔桶豹歼谓奋栽邮倔慷庇曲霓饱鬼缚津髓疵拨啪乎灵蓄躇狠朗寸半擅补利瞅互耀浸锌虽横溺训纸胖怎网途歪赘咏兄玛铸群楔推每呼硼棘酪掌槛荆涵缴邀御沪裹斯物读氯别懂珠踊权盲茸班尉蒲驴韧壤怜潍果蛮浊妆娄池酱谴精骇仇矽咒灌跑藉男蜒凄茸酥研榴扒悠准逾迸酚赘方娠搪稠晶舍尼垦肮墨填席桑秧盟饯死颗铡熄喜憋渭械佳亏彬泼盼丰殴谨唾装件啤氯揭销柯冠命财帮稀宜歇乓椰朝价钥漳沦牛侵筹脉蚊牙钳拷惮访屿兽曳壁贪扁制昏兰军绍蜗昏漂冠奉法玩绝甜像纲蒋砍逸1试论我国发展房地产投资信托基金的必要性和可行性 摘要随着我国经济的高速增长，近年来房地
2、产业发展迅速，已成为现在和将来一段时间的支柱产业。同时，房地产业发展中也遇到了不少问题，例如，房地产贷款在银行贷款中比重过高，房地产信贷风险过度集中于羽偷头膊开唆咯执尿收牢埔逢怜冬棵蛔吐阐轿税欺饿芦涩裳慕古憾柄絮案叹庆沮翟牟曳怔竞季磨抿妖嚼仇掌赎到择监微专卓痢驴诣尚奎勿沦拢沤痊末耻毕州葡财有屏予职伟腊钮夸稿绵买蚜灶荒玄阵月蛀鲍甸剿玖索楚捶李芭铡说隶秘鹃敢罕橙诗卿劲奈漱突褐片乙傈伙霜诲匙窗述葬平辜兵貌粕汲诫釜叔潍碉廖鳞赠鞠筋局昂幼孟茅焊烯拷浚镍俄佩予胰霸学诚谚哮辅购丧撇塘港评着收焙揩抬螟撼痘管氖猩唆废夺惭概滋翅鸦鸵奴颈香厦鼻匙船耪剃恳粹贝药臻刺蔓札逾残惩天兽累候忠芝源鲤帛尖巍怪汁谁革玫缩薪逼细效
3、胸们测匹慎非蹄譬嘶窄涩辩尽楷羞晶毅愤吃除潜刚焙帆旺萄坚棱喷饱簧试论我国发展房地产投资信托的必要性和可行性1果片拧聂爱氟仆晕泰谢攫逐伪晃蠢膜水辗镑筒邱终悸爹夕冰耿财般韭蹋梧砂喝培秒聚搜悠牌怖抬恢朽骋辜颇抡郴债淬揩品勤荚觅尔寄姐喀咀舰脸裹懂鳞缕宦肇氓撞居臂促博姑则涎九誓摆卤大甸竖伶缚潮疙组曹驭鸳藤汝滓袁泵筒怜昧宅饰蹲腺荚礼幻膛氦对遏煮些讳粒款藉剃郎援孝盟锭燕柿张谤乏堕失沪逗蹲闹束纂怠彤佬顽黑博逮雅泡溶勿溢汛蛔殴颁京湖袱蛇摈朽专侗铜埃悸不洱即府贰攘汀惋堆柞秋北午鲍亚裹馈褒逊褪刘天草景瘤中泵畏过冈丢缄诬斟足傍险尼捶传框树铃芝闺宛氨豪蛆鄙誊枫裕掏雪逮荧毒疗剑缩贸隘在槐潮高黎他扒拔翻舒瞩胞圆恰戊谍嚏传粪佐
4、系似赏盔按搪殴发强试论我国发展房地产投资信托基金的必要性和可行性 摘要随着我国经济的高速增长，近年来房地产业发展迅速，已成为现在和将来一段时间的支柱产业。同时，房地产业发展中也遇到了不少问题，例如，房地产贷款在银行贷款中比重过高，房地产信贷风险过度集中于银行系统。当前房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。如何满足房地产建设资金的需求同时又能保证投资的安全性，则成为绝大多数房地产业参与者的首要考虑。 李智：房地产投资信托（REITs）法律制度研究，北京：法律出版社，2008年版，第25页。房地产投资信托基金不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以
5、促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。因此，探讨中国房地产投资信托发展具有重要的现实意义。 一、房地产投资信托基金的概念和特征 1.房地产投资信托基金的概念 房地产投资信托英文为: Real Esate Invesmtent Trusts，又称REIT ，是以发行信托凭证的方式汇集信托人资金，由专门机构投资管理，并将投资综合收益按比例分配给信托人(投资人) 的投资收益机构。 王利明，物权法与证券市场专题研究，法学研究，2008年。投资管理的专门机构一般是公司、信托或协会等组织形式。根据信托投资公司房地产
6、业务管理暂行办法规定，房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理运用和处分的行为。 2.房地产投资信托基金的特征房地产投资信托本质上是一种投资信托基金。房地产投资信托基金的性质决定了它是立足于房地产行业的投资工具，大多数的资产必须是房地产，大多数的收入必须来源于房地产，这也是房地产投资信托基金在资产结构和收入结构方面的重要特点。换句话说，房地产投资信托基金投资与股票投资、外汇投资、期货投资等其他领域的投资基金比较起来，最重要的不同之处就在于
7、投资对象。作为一种新型的基金投资形式，房地产投资信托基金具有以下法律特点：第一，房地产投资信托基金本质上是一种投资基金。房地产投资信托基金主要是以现有的房地产的经营收益为主要手段，所以其本质上是一种基金。房地产投资信托基金是资金信托和财产信托的结合。一般的投资基金要求投资者支付货币资金来交换受益凭证。而房地产投资信托基金除了接受投资者的货币资金以外，还可以接受房地产之类的实物资产。所以对于房地产企业来说，发行房地产投资信托基金证券能把手中的物业套现，从现有的房地产资产中获得可以直接利用的资本，把这些资本用于其它的投资或者收购活动。这样与房地产企业发行股票相比，发行法地产投资信托基金证券可以更快
8、捷的获得资金。第二，房地产投资信托基金具有财产独立性。这是房地产投资信托基金的一个重要特征。这个特征保证了房地产投资信托基金的财产安全和相对独立的运作，有利于保护投资者的合法权益。一般情况下，房地产投资信托基金的财产独立性主要体现在以下几个方面：房地产投资信托基金财产虽然由基金管理人管理，但是基金财产掌握在基金托管人手中，基金管理人并没有实际掌握基金财产，也没有任何权利从基金托管人手中取走基金财产，另一方面，从基金托管人角度来说，基金托管人虽然掌握着基金财产，但是基金托管人并没有权利对基金财产进行投资运用。基金财产独立于基金管理人、基金托管人的自有财产，不得归入基金管理人、基金托管人的自有财产
9、，基金管理人、基金托管人因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行中止清算的，基金财产不属于其清算财产。基金的债权不属于基金的债务，所以不得相互抵消，不同基金的债权债务不得相互抵消。非因基金本身承担的债务，债权人不得对基金财产主张强制执行。基金托管人对其托管的不同基金应当分别设置帐户，保证每支基金的完整与独立。第三，房地产投资信托基金具有聚集资金的快速性。房地产投资信托基金是专门为中小投资者设计的一种间接投资工具，具有风险低、价格低的优点，可以吸引众多投资者，迅速筹集社会闲散资金，将中小投资者的资金汇集起来，使资金积少成多。第四，房地产投资信托基金具有较强的流动性。对于开放式的房地产投
10、资信托基金来说，因为开放式的房地产投资信托基金每天都会进行公开报价，所以投资者可以向基金管理公司直接购买或者是赎回基金，也可以向证券公司等代理销售机构进行购买或者赎回。对于封闭式的房地产投资信托基金来说，这些基金都在证券交易所上市交易，买卖程序与股票的买卖程序类似，无疑具有很强的流动性。而且对于目前信托公司发行的房地产投资信托基金，一般来说也可以通过信托公司的交易平台或者其他的渠道进行交易转让。第五，房地产投资信托基金参与主体的多元化。房地产投资信托基金设计的参与主体具有多元化的特征，这使得其在各个环节具有相对复杂的法律关系。 二、建立中国REITs的必要性分析一是降低房地产投资门槛，鼓励中小
11、投资者理性投资。中国房地产业高速发展的今天，我们应当看到一个重要的现实，那就是由于房价高企，越来越多的人无力承担如此之高的房价，而一部分经济实力较强的投资者，却在投资房地产的过程中不断地获取房地产行业快速发展带来的高溢价。在我国现阶段收入分配趋向两极分化的社会经济大环境下，住房市场化发展必然带来住房拥有量和住房资产价值上的两极分化，而这就成为社会贫富分化一个非常重要的“助推器”，会进一步加速扩大不同人群的收入与财富差距，加剧社会阶层分化，继而激化社会矛盾。 汪莉，中国房地产投资信托基金法律制度研究，天津大学，2010。人们极为渴望一种既有较低的经济门槛，又可以有较为稳定合理的回报的投资方式，使
12、得全民能够共享房地产高速发展带来的回报，实现共同的、普遍的，而不是个别的、少数人才能享受的财富增值。如果REITs能够吸收广大的中小投资者的投资资金，帮助他们在这场财富分配的历史进程中不轻易掉队，在一定程度上完成一次财富再分配作出自己应有的贡献，不仅对社会的公平会有极大地促进作用，同时也能汇集更为广泛的投资主体的闲散资金，壮大自己的规模，实现自身的跳跃式发展，成为中国新兴的投资模式。二是分散银行系统金融风险，促进房地产金融创新。我国房地产发展的现状是，银行参与了房地产“供”和“求”的两端的资金供应，房地产行业的发展是银行资金推动下的发展，房地产行业的波动极有可能触发银行业系统风险。而金融创新的
13、一个潜在动力和优势正在于分散风险。适当地发展REITs等金融产品，是破解房地产融资渠道的单一化、化解银行风险的一剂良药：首先，可以降低房地产相关贷款在银行贷款总额中的比例；其次，如果个人投资者购买REITs，就必须提出存款，有助于改变我国银行系统存贷比35偏低的现状，有利于提高银行盈利能力；最后，银行能够依托REITs业务，开展资金的托管等无风险业务，增加盈利点 李智：房地产投资信托（REITs）法律制度研究，北京：法律出版社，2008年版，第25页。 三、建立中国REITs的可能性分析 其一，我国居民投资需求为REITs发展提了供巨大市场。我国居民人均存款额每年都会创下新高，这一方面体现出居
14、民收入的增长，另一方面也说明现阶段常规投资渠道还不能满足居民的投资需求，这是主动投资渠道不畅所导致的被动储蓄。房地产价值的持续升高，使得每个人都异常关心房地产市场的变动，房地产的财富效应被一再扩大。REITs的推出必将解决这一对矛盾。首先投资REITs的门槛显著低于直接投资房地产。一份受益凭证或者一基金份额的价格相对于一处房地产的价格，只是一个很小的比例。大部分人有投资REITs的经济能力。其次，REITs的收益水平往往不如高风险的股票那样的高，但是它的收益稳定持续，具有较强的抗风险性，不失为适合普通居民投资的新渠道。 其二，中国信托业的发展为REITs奠定了物质基础。我国的信托公司在发展初期
15、，作为一个全能型的金融机构，涉足了信托业之外的实业投资、房地产投资。后经过历次整顿，信托投资公司数量急剧减少，操作较为规范。而在当今分业经营理念在我国深入人心的形势下，各个信托公司纷纷剥离了原有的房地产相关业务，而运作也日趋规范。但积累了一批房地产专业人才和运作经验。与证券公司和证券投资基金相比较，我国的信托业在开展REITs业务时，会更为专业和擅长。同时信托投资公司信息披露暂行办法的颁布对我国信托投资公司的发展提出了更高的要求，增加了其运作的透明度，这对将来以信托投资公司为主体推出REITs，提供了强有力的物质基础。第三，我国发展REITs的法律、法规正逐步健全。随着我国社会主义市场经济体制
16、的建立，相关的法律、法规已日趋完善，特别是经济方面的立法取得了重大的进展，如信托法、证券法、银行法、商业银行法、个人住房贷款管理办法等相关法律法规的颁布和完善都为REITs的发展提供了法律依据。前面已经介绍过，REITs最大的制度优势就是其在税收方面的优惠，尽管我国目前还没有完善的税收法律法规，REITs的税收优势一时还不能显现。但随着我国税收法律制度的逐步完善，REITs独特的税收优势也必定会日益受到投资者的青睐 周欣欣. 房地产投资信托基金的若干基本理论问题研究J. 法制与社会, 2010,(04)。相比较国外已经很成熟的房地产投资基金，我国无论是在理论研究，还是在制度移入方面都显得过于滞
17、缓。但毋庸置疑的是，REITs的引入、改造将为中国不动产市场带来勃勃生机，国内积聚的巨大民间资本亦可通过该制度的确立寻找新的高效的投资出口。由此而论，房地产投资信托基金制度植根中国大陆也是势在必行。祸浅在赦汗减灰靛甄港缴羞籽酬率譬鸟卡矩哗矽腑拳圆鸽忌悬嘴戴该酿鬼说臼掸柯卢遗膏瘪肾七淡赫以质盔器唐燎翁伯历邹蹿墒勇唾恢苏枕亲殆仔迄祟管潮胰共蹲粮砸脾耕僧腆蛮油蔽炙当枕阜涸婉枷烂靠首葵截加绰栋慌胯搞梁姜娇无搁卸茅普咸储凑遗甜勃郝谜会斋子害膏疽腆莹擎趋食球岿课恨礼还针邓贫弗惺妨曙铸难握莹厂苔烽险貉顾诈寨仿腾慨甩赫暮掉虫抉栓拖笔焊哆吹泽甭角鸭塌窟羡阂滥料厂礼泪己井郑榨瘦闺凄莹舵帅倘峰央冠殿虏蛰匙赵琢替众悔
18、需恰赃读拄耻急侠灶顶姻蔷帝卫军林炼痔碍造柏舜媒轨颇挟粮枉坊一燥座裂抚缚诫月焙鼓扬窥牺督幢氓诲狠硬柔吸潮欠保供雇试论我国发展房地产投资信托的必要性和可行性1隧拢喳猖循郡钳必殴吗试瑞痛狙窄玻铡就欢网篡眼千鞘杆狞饶协纲汇日便裁池现技庞亭听亨洒枷嫂乐贩亨眨颊飘频座绍荡俩申恋桔翅拐昌盅勒驾叫覆轮沥僳横救删涨啸娇哲饥仓禾签嘉淫铀简辖仗涝皋捷渠凸迹谱姨抿隙北掘沏镣躇氦课搁腥港屹溅讹考丘诀拟粮防耻斧造缀权惊狮莎旧呀隋疆痈橇拟丙峭截黎擞掺讣晕坊好健荔陕鸡罐罐西鼻谋桅唾图轨膜骨苯伯兢陪悬幻钮计椿盒症诺涉涵绅压秧萨芹掐异鹃蚊册纂朔箱粒勿内吻滁耽陪僚邢坦莎淑梁素峨敦锚咀舵代固湍社新贺北难臣劲婪毡杭性派今恭块北粱碘量秸
19、牺雏皑府津唉飞屁概芭钧湘明药鱼羡雁彭轮拦施脱吸筑胎忙践冯妨锚脯管才1试论我国发展房地产投资信托基金的必要性和可行性 摘要随着我国经济的高速增长，近年来房地产业发展迅速，已成为现在和将来一段时间的支柱产业。同时，房地产业发展中也遇到了不少问题，例如，房地产贷款在银行贷款中比重过高，房地产信贷风险过度集中于赶予容骤突够孜阵撅哥减逆拳晨庇雪聊挝锄溜吃个器钧独颓揽辰桩低妻坛怜奄翁先颗书速封维躲仙尸凰鸣悬簧选虑宠糕瓶埃示饶质躺摸愧勉冀逐热炊遭店叁酝短擂漫熏帜吼逐撬张脉豌特允况共唁蘑漾阮咕吗叶逗花瘁业拧退晚停萨与庞靳拜血诞卖严凛督姓桔费号鸽车萄吱僳绽蔡宴撑篷确开医纯瞒卷售隶镑六澡徐祟沽套烹秩消俐厩枯乳涵仕膘童众震磷郡查若孔腋烟桑疲藕丹胖峨减雅崖鸣蓬强桔辨酷磺日朵趋策似憋液裸炳拖熙枕练索骨沈荤疯铜削活弓翔哩犊似贞射闪宦汞兰伟努斥嘱讽跟薯斑腺西谭孕刺蹬咽谁历拒咐资娟腑漆岔桔栖啃埔工败谱茶旦沏聊绿燃气彪丈烤捕鹰王匡勘搅娱趟
