1、 1 同济大学 2005-2006 学年第二学期 房地产估价期终考试试卷 (A) 专业 学号 姓名 成绩 一、 单项选择题 （每题 2 分，共 32 分） 1、在以（ ）为目的的房地产估价中，一般仅需评估建筑物的价值。 A、拆迁补偿 B、抵押贷款 C、保险 D、纳税 2、某房地产的周边环境得到改善，交通趋于发达，则该房地产的（ ）。 A、自然地理位置发生变化 B、经济地理位置发生变化 C、价格一定上升 D、价格不会变化 3、就距离而言，人们在选购住宅房地产时，更加重视的是（ ）。 A、 空间直线距离 B、 交通路线距离 C、 交通时间距离 D、三者一样 4、房地产市场是一个地区性市场，源于房地
2、产（ ）的特性。 A、不可移动 B、供给有限 C、独一无二 D、流动性差 5、决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（ ）。 A、全国房地产总供求状况 B、本地区房地产总供求状况 C、全国该类房地产供求状况 D、本地区该类房地产供求状况 6、一套建筑面积为 120 平方米的住房，在实际交易中首付 30%，余额银行为其提供 15 年期的抵押贷款，贷款年利率为 6%，月还款额为 2835.36 元，该房地产的实际单价为（ ）。 A、 4000 元 / B、 3360 元 / C、 2800 元 / D、无法获知 7、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方 6975 元 /平方米，
3、买卖涉及的税费均由买方负担。经测算该宗房地产的正常价格为 7500 元 /平方米，说明（ ）。 A、卖方转移了 5%的税费 B、买方转移了 5%的税费 C、卖方转移了 7%的税费 D、买方转移了 7%的税费 8、某城市建筑容积率对土地单价影响系数表如下： 容积率 1 1.5 2.0 2.5 3.0 系数 1.00 1.30 1.69 2.20 2.86 现需要评估某宗容积率为 2.5 的土地价格，选取某容积率为 1.5 的可比实例，利用可比实例进行容积率调整的系数为（ ）。 A、 1.692 B、 1.467 C、 0.682 D、 0.519 9、当房地产市场供大于求时，房地产的价格可能（
4、）其开发成本，利用成本法估价时应（ ）评估价值。 A、低于、下调 B、低于、上调 C、高于、下调 D、高于、上调 10、某宗建筑物，残值率为零， 采用市场提取法计算折旧时选取了某可比实例房地产，其房地价格为 5000 元 /平方米、楼面地价为 3000 元 /平方米，建筑物的重新构建价格为 2500 元 /平方米，计算得到的折旧率为（ ）。 A、 50% B、 40% C、 20% D、 17% 11、收益法的理论依据是（ ）。 A、替代原理 B、均衡原理 C、适合原理 D、预期原理 2 12、公式（ ）的假设前提是：净收益在未来的前七年有变化，在 t 年以后 （含 t 年）无变化；报酬率大于
5、零；收益年限为无限年。 A、 111 1)1( tti ii YY AYAV B、 tti ii YY AYAV 1)1(11C、 11 1)1( tti ii YY AYAV D、 tti ii YY AYAV 1)1(113、预计某房地产未来每年的有效毛收入不变为 16 万元；运营费用第一年为 8 万元，此后每年会在上一年的基础上增长 2%，该类房地产的报酬率为 8%.该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 A、 71.17 B、 66.67 C、 64.87 D、 61.42 14、假设开发法中现金流量折现法与传统方法的共同点是（ ）。 A、都是静止在估价时间的数据 B、都考虑预售与延售的事
6、实 C、都考虑资金的时间价值 D、都将利润与利息单独显现 15、某类房地产 2001 年至 2005 年的价格分别为 5600 元 /， 6750 元 /、 8200 元 /、 9850元 /、 12000 元 /，利用平均发展速度法预测得到 该类房地产 2007 年可能达到的价格最接近于（ ）元 /。 A、 13980 B、 14500 C、 16280 D、 17570 16、房地产市场存在泡沫的情况下（ ）。 A、市场法的估价结果低于成本法的估价结果 B、收益法的估价结果低于市场法的估价结果 C、市场法的估价结果低于假设开发法的估价结果 D、假设开发法的估价结果低于基准地价修正法的估价结
7、果 二、 多项选择题 （每题 2 分，共 20 分。选择正确的每个选项得 0.5 分，错选不得分） 1、 判断房地产的实物状况好坏可以从（ ）等方面着手。 A、实体 B、质量 C、功能 D、区位 2、以抵押贷款方式购买的房地产在以（ ）为目的的房地产估价中，抵押贷款数额会对房地产估价结果产生影响。 A、纳房地产税 B、抵押贷款 C、拆迁补偿 D、作价入股 3、（ ）等因素会导致房地产的价格上涨。 A、契税税率提高 B、家庭人口规模大型化 C、人口机械增长 D、预期货币升值 4、房地产估价原则中的（ ）等原则是估价的技术性原则。 A、客观 B、公正 C、时点 D、合法 5、（ ）等情形下的房地产
8、交易价格往往偏高。 A、买方不了解市场行情 B、税费均由卖方负担 C、房地产市场为买方市场 D、买卖双方均对该房地产特别偏好 6、为评估某办 公用途土地价格，就某项土地状况将可比实例和估价对象与基准地价设定的土地状况进行比较，判定可比实例的分值为 98，估价对象分值为 102，则该状况的调整系数（ ）。 A、分母为 98 B、分子为 102 C、分母为 102 D、分子为 98 3 7、建筑物的重置价格（ ）。 A、是估价时点的 B、是现状状况的 C、是客观的 D、高于重建价格 8、（ ）等因素会使建筑物产生经济折旧。 A、房地产市场供给不足 B、房地产市场供给过量 C、区域环境恶化 D、区域
9、环境改善 9、公式tttYVYggY AV )1(111 的假设前提是（ ）。 A、已知房地产未来第 t 年末的转售净收益 B、已知 t 年以前的净收益按一定数额递增 C、已知 t 年以前的净收益按一定比率递增 D、该宗房地产的收益年限为无限年 10、假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（ ）等。 A、待开发房地产的价值 B、开发成 本和管理费用 C、销售费用和税费 D、购买待开发房地产应负担的税费 三、 计算题 （每题 16 分，共 48 分） 1、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了 A、 B、 C、 D、E 共 5 个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
10、 交易实例 A B C D E 成交价格（元 /） 5100 5800 5200 5300 5000 成交日期 2005.11.30 2006.6.30 2006.1.31 2004.7.31 2006.5.31 交易情况 +2% +21% 0 0 -3% 区位状况 0 -3% +3% +1% 0 权益状况 -2% 0 +2% -1% -1% 实物状况 -4% -5% -2% +2% +1% 上表中，交易情况是实例价格与正常情况的比较结果、房地产状况是实例与估价对象的比较结果；据调查得知：从 2004 年 7 月 1 日至 2005 年 1 月 1 日 该类住宅楼市场价格每月递增 1.5%，其
11、后至 2005 年 11 月 1 日每月递减 0.5%，从 2005 年 11 月 1 日至 2006 年 4 月30 日的市场价格基本不变，以后每月递增 1%。试利用上述资料根据估价要求选取 最合适的3 个可比实例估算该住宅楼 2006 年 8 月 31 日的市场价格。 4 2、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为 16 万元；运营费用第 1 年为 8 万元，此后每年会在上一年的基础上增长 2%；该类房地产的还原利率为 10%。试计算该宗房地产在合理经营期内的收益价格。 3、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命 50 年，有效经过年数 8 年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的
12、建造成本为 8000 万元，建设期为 2 年，假定第一年均匀投入建造成本的 60%，第二年均匀投入 40%（此成本中不包含建立有线网 络系统费用）；管理费为建造成本的 3%，年利率为 6%，销售税率为 6%，开发利润为建造成本的 15%。 又知，其中该建筑物的门、窗等损坏的修复费用为 150 万元；装修的重置价格为 2000万元，平均寿命为 10 年，已使用 7 年；设备的重置价格为 1100 万元，平均寿命为 20 年，已经使用 8 年；假设残值率均为零。 另知，该建筑物由于缺乏有线网络系统而造成价值减损，现在重新增加该系统的成本为500 万元，如果建造时增加该系统需要花费 300 万元。
13、试计算该建筑物的价值。 5 同济大学 2005-2006 学年第二学期 房地产估价期终考试试卷 (B) 专业 学号 姓名 成绩 一、 单项选择题 （每题 2 分，共 32 分） 1、某宗土地，面积 20000 平方米，规划建筑容积率为 3.0，设计建造 2 栋 7 层且每层建筑面积相同的建筑物，其建筑密度为（ ）。 A、 43% B、 35% C、 29% D、无法计算 2、房屋、建筑物、构筑物之间的正确关系是（ ）。 A、房屋的范围最大 B、建筑物的范围最大 C、构筑物的范围最大 D、三者一样大 3、引起土地价格上涨的最主要的因素是（ ）。 A、房价上涨 B、税收提高 C、利率提高 D、物价
14、上涨 4、某地区某类住宅价格由 15000 元 /平方米上升为 17000 元 /平方米，需求量由 10 万平方米下降为 9 万平方米。以中点法计算，该类住宅需求的价格弹性为（ ）。 A、 0.75 B、 0.84 C、 1.19 D、 1.33 5、（ ）随着时间的流逝而不断减少。 A、市场价值 B、抵押估值 C、账面价值 D、理论价值 6、最高最佳使用原则按（ ）四个方面依序筛选。 A、法律上许可、经济上可行、技术上可能、价值最大 B、法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大 C、技术上可能、经济上可行、价值最大、法律上许可 D、经济上可行、价值最大、法律上许可、技术上可能 7、某房地
15、产估价 的时点、市场状况和估价对象状况均为未来，它是（ ）。 A、拆迁补偿时评估未竣工的安置房价格 B、投资评估中预计开发完成后的房地产价值 C、发生火灾后估算偿保费用评估 D、评估期房的抵押估值 8、为评估某住宅 2006 年 6 月 30 日的正常市场价格，在其附近收集的可比实例于 2005 年 3月 30 日以 8600 元 /平方米的价格成交，该地区住宅价格近几个月的变化幅度为： 月份 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 变化幅度 +2.0% +2.9% +0.5% -0.8% +0.1% -0.2% 则对该可比实例进行交易 日期调整后的价格为（ ）。 A、 9477 元
16、/平方米 B、 9392 元 /平方 C、 8990 元 /平方米 D、 8814 元 /平方米 9、通过对三个可比实例的修正、调整出的三个价格分别为 5200 元 /平方米， 5600 元 /平方米和 5300 元 /平方米，分别赋予权重 1、 2、 3，采用加权平均综合计算出的价格为（ ）。 A、 5367 元 /平方米 B、 5383 元 /平方米 C、 5300 元 /平方米 D、无法计算 6 10、某房地产开发完后的价值为 8000 元 /平方米，土地取得成本为楼面地价 3200 元 /平方米，开发成本为 2500 元 /平方米，管理费用为 100 元 /平方米，投资利息为 100
17、元 /平方米，销售费用为 300 元 /平方米，销售税费为 480 元 /平方米，土地购买税费为 100 元 /平方米，其直接成本利润率为（ ）。 A、 21.40% B、 21.03% C、 20.07% D、 19.37% 11、某建筑物，正常使用下的经济寿命应为 N， N 与该建筑物的有效经过年数 t 和剩余的经济寿命 n 之间的关系为（ ）。 A、 N=t+n B、 NT+n D、 A、 B、 C 都有可能 12、甲乙两宗房地产，甲的收益年限为 50 年，单价 6000 元 /平方米，乙的收益年限为 40 年，单价 5400 元 /平方米。假设报酬率为 6%，两宗房地产价格相比较（ ）
18、。 A、甲大于乙 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以比较 13、当残值率为零时，建筑物的经济寿命等于（ ）的倒数。 A、年残值率 B、年折旧率 C、年成新率 D、年收益率 14、有租约限制的房地产价格一般（ ）无租约限制的房地产价格。 A、高于 B、低于 C、等于 D、 A、 B、 C 都有可能 15、若标准宗地的临街深度为 10 米，按照四三二一法则计算临街深度为 15 米的宗地价格，其平均深度价格修正率为（ ）。 A、 150% B、 117% C、 85% D、 78% 16、某宗房地产运用市场法、成本法、收益法估价，采用加权平均法确定最终结果时，合适的权重分配为（ ）。 A、 0.6
19、、 0.4、 0.2 B、 0.6、 0.1、 0.3 C、 0.5、 0.2、 0.3 D、 0.7、 0.15、 0.15 二、 多项选择题 （每题 2 分，共 20 分。选择正确的每个选项得 0.5 分，错选不得分） 1、建筑容积率与房地产价格通常存在如下关系（ ）。 A、容积率越低，房地产价格越高 B、容积率越低，房地产价格越低 C、容积率越低，土地单价越高 D、容积率越高，土地单价越高 2、（ ）不是事实价值。 A、成交价格 B、理论价格 C、比准价格 D、原始价值 3、（ ）等原因导致的房地产价格上升不是真正的房地产增值。 A、通货膨胀 B、装修改造 C、交通改善 D、人口增加 4
20、、房地产抵押价值等于公开市场价值扣除（ ）等。 A、划拨土地使用权应缴纳的出让金 B、出让土地使用权续期应缴纳的出让金 C、房地产已担保债务数额 D、发包人拖欠承包人的建筑工程价款 5、下列关于可比实例的说法中，正确的有（ ）。 A、可比实例一定是交易实例 B、可比实例不一定是交易实例 C、交易实例一定是可比实例 D、交易实例不一定是可比实例 7 6、收 益乘数有（ ）。 A、毛租金乘数 B、净租金乘数 C、销售收入乘数 D、利润乘数 7、求取建筑物折旧的方法有（ ）等。 A、年限法 B、分部分项法 C、市场提取法 D、指数调整 8、利用假设开发法估价，要把握（ ）。 A、开发后的销售对象 B
21、、开发前的房地产状况 C、开发后的房地产状况 D、开发后的经营收入 9、应用路线价法估价，需要进行（ ）等修正。 A、交易情况 B、交易日期 C、临街深度 D、土地形状 10、接受估价委托时必须要明确（ ）等事项。 A、估价人员 B、估价目的 C、估价结果 D、估价对象 三、 计算题 （每题 16 分，共 48 分） 1、徐先生于 2001 年 9 月 1 日花 300 万元购买了一套办公用房，土地使用权年限至 2049年 9 月 1 日止。当时付款 60%，余款以抵押贷款方式偿付，贷款期限 15 年（从 2001 年 10月 1 日开始按月还款至 2016 年 9 月 1 日），贷款年利率为
22、 6%。现在徐先生为了进行其他投资，需要以该办公用房再次抵押贷款。 经调查获悉：该区域正在建造地铁站点，并打造现代化办公商务区，预计于 2011 年 9月 1 日建设完成时销售该类办公用房正常情况下可获净收益 400 万元；在 2011 年 9 月 1 日以前，平均月租金净收益为 1.3 万元；年报酬率为 7.2%。 试评估该办公用房以抵押贷款为目的，于 2006 年 9 月 1 日的价值。（按月计算） 8 2、 某 房地产于 2001年 6月 30 日取得 50 年 的 土地使用 权。建筑物于土地取得同时 开工建设， 并 于 2004 年 6 月 30 日竣工 ，建筑物 耐用年限 60年，残
23、值率为 4%。 根据资料搜集与调查，该地区该性质土地于 2003 年 6 月 30 日的基准地价为 1000 元 /（楼面地价），土地价格近 5 年来的月涨幅为 1%，综合估价对象土地状况比基准地价设定的状况好 5%，土地还原利率为 6%；建筑物的重置价格 为 800 元 / 。 试评估该 房地产 于 2006 年 6 月 30 日的 价格 。 3、 需要评估某成片生地的现时价格。已知该成片生地的面积为 2 平方公里，适宜开 发成熟地后分块转让，可转让面积比率为 60%；市场调查分析获知，该类土地的小块熟地现时转让价为 800 元 /平方米，依据众多数据测算得到的年平均发展速度为 1.118；将生地开发成熟地的周期为 2 年，开发成本和管理费等为 16.67 万元 /亩，其中的 60%在第 1 年均匀投入， 40%在第 2 年均匀投入，贷款利率为 10%，投资利润率为 15%；当地土地转让中买卖双方要缴纳的税费分别为转让价格的 2.0%和 3.5%。试评估该成片生地的现时总价。
