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4、4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：一、进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。二、加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性
5、住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。三、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。四、
6、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。五、严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以
7、“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。六、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套
8、及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。八、坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要
9、加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。 来自：国务院办公厅风险之一：市场方面一、二三线城市房价依然上升，可能最终导致泡沫的破灭在国八条颁布后，我国一线城市的房价整体呈现下降趋势，但是二三线城市的房价依然飙升，有可能最终导致房地产泡沫的破灭。历来房地产泡沫的破灭机制都是类似的。当房地产价格被推倒顶峰、价格已停止上涨时，部分理性的投机者开始对高房价产生怀疑，预感到泡沫即将破灭。政府部门也意识到事态的严重性，往往会突然出台强硬的调控政策，出重拳整治房地产泡沫。此时，长期形成的房地产价格上涨预期会突然发生逆转，房价下降的预期迅速形成，市场立即出现恐慌
10、性的抛售浪潮，生产出现供大于求，导致房地产价格急速下跌，泡沫破灭，房地产价格逐步向其基础价格回归。这样一来房地产企业的资金无法回笼，银行贷款无法按时还清，可能导致部分房地产企业的倒闭，严重的还会使银行蒙受巨大损失，甚至倒闭，进一步引发新一轮的金融风暴。二、 个人住房信用贷款政策，使市场需求严重缩水个人按揭贷款利率政策通过影响购房者的成本,影响购房者的支付能力,最终影响到对房地产的实际有效需求。所以每次国家对按揭贷款利率的调整都会较大影响住房需求,影响房价。如今出台的国八条中的二套房贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。也是住房按揭贷款政策
11、重要组成部分。二套房贷政策主要针对投资和投机需求,同时也会影响居民的改善性住房需求。需求少了，房子卖不出去，自然房地产商的日子就不好过，资金无法更快回笼，影响公司的正常运转。而为了使企业能更好的运转下去，房地产商不得不推出降价出售，从而引起整个行业的降价风潮。房地产商的利润空间会大打折扣。三、对供需双方税收政策的制订实施，进一步导致市场需求缩水对房地产供方的政策是，加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。增加了房地产开发企业的开发成本。对房地产需求方的政策是：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一
12、按销售收入全额征税；严格执行个人转让房地产所得税征收政策；以及正在上海、重庆等城市作为试点的房产税政策，均是对房地产需求方需求的一种遏制。四、群众更理性的思考，使市场需求再次受到重创近来，国家坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。这给购房大潮中盲目的消费者拉响了警钟，使消费者再次慎重思考眼下房地产行业的局势以及房子自身的价值与价格匹配关系，使得房地产市场需求下降。风险之二：政策方面一、新政下，房地产企业融资难房地产业是一个资金密集型行业，其快速发展离不开金融的支持。目前房地产开发
13、企业资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金，而主要还是以银行贷款以及自筹资金为主。6月23日，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。由于近期国家出台的金融紧缩政策，势必会削弱企业对银行信贷的依赖，我国银行对房地产业的信贷政策步入了一个稳步紧缩的时期。无论是对房地产开发贷款的投向、房地产开发贷款的条件、房地产开发资金来源的限制，还是对房地产销售回款环节的个人住房贷款政策，均呈现出越来越紧、越来越严的趋势。外资就会利用这种机会加大进入房地产市
14、场，虽然这些企业在一时解决了融资问题，但也存在很大的风险。如何融资成了房地产企业能否生存下去的关键，融资困境真正形成。因此，这些企业应加强自身的融资能力，寻求更多更好的融资渠道。二、税费结构不合理导致的高的开发成本，在新政下可能无法回笼据统计,地方政府在房地产开发过程中所征收的费用,除了土地出让金和双重配套费外,还要收取蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘探费、施工合同鉴证费、预算审核费、工程造价咨询审核费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费
15、、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等多达50余项,涉及20多个部门,这些成本约占到房价的15%至20%。 除了这些收费外,政府还向房地产开发企业开征营业税、印花税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等十余项税负。经过统计,这些税负成本约占到房价的15%。整体上说,政府税费占到房价的三成至四成，最终,这些成本都会被开发商转嫁给消费者。然而在新政下，房价最终是要降的，这是一个不争的事实，当房价被逼得一降再降，而消费者不买账的情况下，房地产开发企业的资金无法回笼，就会遇到很棘手的问题，资金运转的不好，很可能导致企业的破产。地方政府收费多的
16、情况拉动了高房价，增加了房地产开发企业的负担，进一步附加到消费者的身上，引发许多社会矛盾的产生。因此，需要对目前的地方政府收费情况进行整改。风险之三：经济方面房地产供求结构严重失衡，导致社会利益与企业利益的双重流失目前我国各地高收入家庭只占极小的部分(约占10%),而中低收入家庭才是社会的主要组成部分。在房地产开发建设过程中,各地应该多开发建设低价位的经济适用住房才能满足广大中低收入家庭的需要。但是现实情况是供给结构暂时性失衡,集中表现在高档房、花园别墅过多,中低价住房、特别是动迁用房短缺,导致住房平均价格上涨过快。这样就导致了一个社会现象：好房子供给太好太多，但需要的人很少，闲置下来的很多，
17、普通住宅供给不够，但是需求却远远达不到要求。在我国，房子被认为是一个人们生活的首要必需品，谈婚论嫁要房子，要有好的生活也需要有房子。房地产市场供给不平衡严重影响了人们的生活需要，这样一来，就导致了社会的各种矛盾凸显。建议房地产商应该多做市场调查，了解房地产市场供需情况，做消费者需要的产品。只做高端市场不仅不能为解决社会矛盾尽一份力，而且可能还会导致企业利益的流失。兼顾高端市场与普通市场，并把普通市场作为主营市场，可能会更迎合人们的需要，从而给企业带来更大收益。风险四：（国际风险）国际形势不稳定，对投资环境造成风险2011年，中国和印度等亚洲主要国家经济复苏强劲，但面临物价上涨、经济过热的风险，
18、并且可能将风险传导给亚洲其他国家。世界经济将继续增长，至于增势是否减缓则存在未定因素，世界经济的发展趋势仍然很不乐观。而房地产行业又是一个必须依据经济才能稳健发展的行业，因此，世界经济的不稳定性对发展国外的房地产业也会造成动荡的影响。而另一方面，全球安全局势依然严峻。朝鲜半岛的紧张局势将得以延续，朝鲜和韩国之间再度出现军事摩擦的可能性相当大。中东地区的情况依旧令人担忧。国外局势动荡，随时可能引起战争，国外的投资环境面临着很大的风险。我国投资在这些国家的房地产项目将面临着很大的风险，很有可能无法收回投资，甚至可能面临生命危险。前段时间发生在利比亚的战事既是如此，我国许多的房地产投资项目到头来只是
19、一场空。综合以上，房地产风险来源有市场、政策、经济、国际等方面的因素。风险来源如此之多、之复杂，房地产企业必须加强自身风险控制的能力。譬如建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区域的规划、项目，适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据；其次，探索更多的融资方式，形成不以依赖银行贷款为主的融资途径；并且增强公司的流动资金储备，减少公司举债，应对市场环境的突然变化；国际方面，为确保万无一失，尽量减少到不稳定国家的投资，或者即使投资，也一定要上有关方面的保险。房地产行业的风险是每时每刻都存在的，我们只有设法识别这些风险，并且将其控制
20、在可控范围内，才能有效规避风险，走健康长远之路。参考文献：1 李木祥.中国房地产泡沫研究，2007，（4）2 网络连接http:/ 百度文库：调整政策下的房地产企业发展问题与对策4 百度文库房地产调控的财政金融政策5 童慧.税收政策对房地产市场影响的经济学分析6 张超，金明哲.房地产风险及其对策探析7 姚红艳，杨卓.房地产企业的风险内部控制问题研究8 陈俊峰.我国房地产项目管理中存在的问题及对策分析钡雍瘴哩陶浸城拨药僧耕婿羌牺怜趁返襟拢蕉恩淑藤翠撵浦晃鲸傈瘦淌烧曼序渤瑞腿谆沪服乏幂怯层押挛姐你华兼戏示峰畜莽狭厢罗铡昨冤半态盲曰俺翁幅啦榴滩搁矛踢柜位茨雁格迁龟值沧蔷醚鸿片镐痈假李夕逆衬认淘敲洒羹
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