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4、企业所得税执行国税发（2009）31号文件及其他相关文件，土地增值税实行土地增值税条例。3、计算企业所得税时部分成本可以预计，土地增值税清算时则不行，特殊情况下，计算土地增值税需要预计成本的需要预先与税务部门沟通，此外建筑成本执行限额规定。4、土地增值税清算中涉及甲供材料应计营业税时，注意增值税应税项目的可以不预计营业税，预计应纳营业税可以土地增值税前扣除。一、收入的税务处理1、完工产品确认收入的时间企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他开发产品符合下列条件之一的，建筑物、附着物、配套设施等开发产品，除土地开发之外应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报
5、房地产管理部门备案。（综合验收）(二) 开发产品已开始投入使用。（开始移交，交付使用）(三) 开发产品已取得了初始产权证明。（取得大产权证）【国税函2010201号】“房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。”2、开发产品销售收入的范围开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益
6、。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品售价内或由企业开具发票的，应全部确认为销售收入；未纳入开发产品售价并由其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。3、收入确认的方式：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。达到完工条件，已经签订一次性全额收款销售合同，即使没有移交，款项没有实际收全，也必须全额确认收入。(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，
7、应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。(4)采取委托方式销售开发产品采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议(指委托销售协议)中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取视同买断方式委托销售开发产品的（通过中介机构销售）收到受托方已销开发产品清单之日确认收入销售价款：按以下情况适用从高原则 销售合同或协议（住户）中约定的价格高于买断价格（中介）：按实际最终销售价格确认销售收入。销售合同或协议（住户）中约定的价格低于买断价格（中介）：按买断价格确认销售收入。差异作为销售费用处
8、理。采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式：销售价款按以下情况适用从高原则：销售合同或协议（住户）中约定的价格高于基价（中介）：按最终销售价格确认收入；销售合同或协议（住户）中约定的价格低于基价（中介）：按基价确认收入。分成额作为销售费用处理。采取包销方式委托销售产品，参照上述三种方式确认收入，包销期满未销售的根据包销合同处理。4、视同销售：企业将自己开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配股利、抵偿债务、非货币性资产交换的视同销售处理。(1)确认时点： 开发产品所有权或使用权办理转移手续或使用权实际已经移交 实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现(2)确认收入(或利润
9、)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 5【常地税发2009106号】2009年房产销售预收款预计毛利率为15%(1)按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。(2)在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产
10、品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。【市国税局2009汇缴政策】2009起，外资房地产企业当年实现销售的，企业所得税需经中介机构进行所得税鉴证，出具所得税鉴证报告和完工产品毛利率审核报告。(3)开发产品出租企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。二、成本、费用税务处理1、成本、费用税务处理的原则：(1)企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。（2）
11、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、已经结转销售和预售房款预征的营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除.（3） 【市国税局2009汇缴政策】2008年年初预收款存在未转收入部分的税率差异8继续留待以后年度不作处理。（4）期间费用的扣除业务招待费当年税前扣除：60及5的限制，以前年度存在未结转的不得转入2009年度扣除。公益性捐赠支出：年度会计利润12%以内，准予在计算应纳税所得额时扣除。【09年汇缴政策】1）、对具有公益性捐赠税前扣除资格公益性团体和基金会范围：按财税2008160号和财税2009第124号文件掌握，至目前为止，财政部、国家税务总局、民政部发布的名单见财税20098
12、5号，省级认定的名单共三批，详见苏财税200914号、苏财税200932号、苏财税200940号。2）、公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属机构在接受捐赠时，应按照行政管理级次分别使用由财政部或省、自治区、直辖市财政部门印制的公益性捐赠票据，并加盖本单位的印章；按财税2009第124号文件规定，公益性群众团体在接受捐赠时，应按照行政管理级次分别使用由财政部或省、自治区、直辖市财政部门印制的公益性捐赠票据或者非税收入一般缴款书收据联，并加盖本单位的印章。企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除
13、；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。以前年度留抵的部分并入2009年统一按上述口径计算。【09年汇缴政策】企业赞助、捐赠省十七运，通过冠名、广告、官方网站鸣谢等形式提升企业形象和影响力、提高企业品牌竞争力，在所得税上的处理：一扣除途径：按广告费和业务宣传费进行税前扣除；二扣除限额：全额扣除，对超过广告费和业务宣传费扣除限额部分，从附表三“扣除类调整项目”的“其他”栏进行纳税调减；三扣除凭证：企业可根据省十七运捐赠办出具的收据和证明文件到主管税务机关办理涉税事项；四管理要求：主管税务机关应做好清册备案，包括企业赞助捐赠额、实际税前扣除额、扣除限额，于6月8日前报市局（所得税处）。（5）企业对
14、尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除（不可预计）。企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，未移交的按预计金额扣除。（6）按揭方式销售开发产品，担保金作为其他应收款处理，实际发生损失时可据实扣除。(需要税务师事务所财产损失认定）（7）销售佣金及手续费用 委托境外机构销售：不超过销售收入10%的部分,准予据实扣除。 委托境内机构销售：财税200929号，不超过销售收入5%的部分,准予据实扣除。【09汇缴政策】关于佣金的税务处理，财税
15、200929号文件第一条第二项规定：“其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。”对合法经营资格中介服务机构的界定？支付给国外客户的佣金在上级国税机关未有明确规定前，合法经营资格中介服务机构暂可理解为拥有有效营业执照，且经营范围包括相关中介服务的企业。支付给国外的佣金可凭交易合同或协议、发票、扣缴营业税凭证等在限额内扣除。（8）财务费用的处理企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，在项目完工前计入开发成本，属于财务费用性质的借款费用，可直接在
16、税前扣除。企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息按前款处理。关联企业占用本公司资金按银行同期贷款利息率计算应计资金占用费，并首先抵减已经资本化的贷款利息支出。超过资本化利息额的计入当期应纳税所得额。国税函（2009）777号文件规定了向自然人借款的利息支出，在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分, 根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。要求企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法
17、规的行为；企业与个人之间签订了借款合同；地税局开具了资金利息发票。根据国税函【2009】第312号规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。规定期限主要是根据有关规定经有关部门批准企业合同、章程约定的各投资方出资的期限。(9)开发产品损失企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。 企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。（需
18、要税务师事务所财产损失认定）(10)企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。2配套设施的处理配套设施的处理的原则：属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用单独核算，按备案规定的分摊方法处理。下列属于营利性的，应当单独核算其成本： 1）产权归企业所有的 2）未明确产权归属的 3）无偿赠与其他单位的 4）企业自用应按建造固定资产进行处理外 5）无偿赠与地方政府、公用事业单位的除外配套设施的处理： 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理
19、部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。3.计税成本的核算（1）计税成本的定义：计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。成本对象指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。（2）计税成本对象的确定原则 可否销售原则：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象
20、。分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。计税成本对象的确定原则定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。权益区分原则：开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 (3)成本核算对象的备案【市国税局2009汇缴政策】开发项
21、目在2009年12月31日前全部完工并交付使用的，按成本核算对象确定的原则核算计税成本，书面向税务部门说明成本核算对象确定的原则和依据。开发项目在2009年12月31日前未全部完工并交付使用的，应于汇算所得税汇算清缴时对项目整体进行成本对象的备案。开发项目在2010年以后开工的，在项目开工前1个月内向税务部门办理成本对象备案。在企业所得税汇算清缴前尚未办理备案的，应于汇算所得税汇算清缴时进行成本对象的备案。已经办理成本核算对象备案的项目，因设计变更等需要变更成本核算对象变更的，应于设计变更等事实发生一个月内向税务部门办理成本核算对象的变更审批，未经税务部门同意的不得改变成本核算对象。公司应当按
22、照经备案或经批准的成本核算对象进行开发项目的成本核算，未按规定进行成本核算的税务机关有权要求企业改正。(4)开发产品成本核算项目开发产品应当按照具体的开发项目、各开发项目确定（备案）的成本核算对象进行开发成本的核算。土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等收到财政的土地补贴款计入补贴收入。A、拆迁成本列支的基本条件：拆迁成本的列支必须在规划红线图内符合规划许可文件，
23、符合项目符合原则，非本项目或本期拆迁成本不得列支。B、拆迁本单位房产等的账面价值计入开发项目成本，不能作为财产损失处理。C、拆迁其他单位或个人房产必须取得合法票据，未取得合法拆迁票据的拆迁成本不得列支。其中拆迁单位房产需要取得被拆迁单位或拆迁专业公司的发票、拆迁补偿合同、并具备拆迁成本计算单、已经实际支付拆迁成本。建设项目符合政府规划，取得县区级人民政府规划部门拆迁文件的，被拆迁单位可以不开具发票。拆迁个人房产设施的应当具备拆迁合同或协议及被拆迁户的签字，并编制拆迁补偿费清单。房地产开发公司的房产设施被政府部门拆迁，取得的拆迁补偿费符合：有政府搬迁文件或公告，有搬迁协议和搬迁计划，有企业技术改
24、造、重置固定资产的计划或立项，在规定期限内进行技术改造、重置固定资产和购置其他固定资产等按照财税2008118号文件规定执行：A、补偿收入用于重置固定资产或安置职工的，其拆迁补偿余额计入企业应纳税所得额。金额较大，一次纳税存在困难，由企业提出申请经主管税务机关批准，可以自取得拆迁收入起的五年内平均计入应纳税所得额，企业提前清算的未纳税部分全部计入清算期间的应纳税所得。B、补偿收入购置的固定资产，可以折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。C、搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，在五年期内完成搬迁的，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。前期工程费：指项目开发前期发生的水文地质勘察、测
25、绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。【建筑安装工程费按照常州市建设局核定的各年度建筑成本进行控制，超过标准的公司应当向税务机关提出书面分析，税务机关认为不合理的有权根据项目具体情况调整建筑安装工程成本及对应纳税所得额的影响。】建筑安装工程有甲供材料的可以按照以下方法核算：A、应分项目、按建筑施工单位在预付帐款中核算，取得建筑安装发票后从预付款转入开发成本。在所得税汇算清缴中视同取得发票。B、取得甲供材料后直接计入项目开发成本，但在取得建筑安装发票时需扣除甲供材料成本入
26、账。公司应当按项目和施工单位建立甲供材料台帐。根据营业税相关法规的规定，建筑业甲供材料营业税可以不包括缴纳增值税的内容：【财税200316号】财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第十三条通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举【苏地税发2003238号】江苏省地方税务局关于进一步明确建筑业营业税计算依据的通知纳税人提供营业
27、税“建筑业”劳务，无论与对方如何结算，营业额均应包括工程所用的除设备以外的原材料、其他物资和动力的价值在内。设备的价值，按购买设备时销售单位开具的增值税发票上注明的设备价款（含增值税）确定。上述设备，仅指已在工程设计图纸上所列设备清单上标明，且在下列列举范围内的设备：（一）通用机械各种金属切削机床、锻压机械、铸造机械、起重机、输送机、电梯、泵、压缩机、煤气发生炉。（二）热力设备1、锅炉、汽轮发电机；2、热力系统的除氧器水箱和疏水箱，工业水系统的工业水箱，油冷却系统的油箱，酸碱系统的酸碱储存槽；3、循环水系统的旋转滤网，启闭系统的启闭机。（三）通信设备电缆、光缆，电话交换机，微波、载波通信设备，
28、电报传真设备，中、短波通信设备及中短波电视天馈线装置，移动通信设备，卫星地球站设备，光纤通信数字设备。（四）电力、电气设备电缆、电力变压器、互感器、调压器、感应移相器、电抗器、高压断路器、高压熔断器、电力电容器、蓄电池、磁力启动器、交直流报警器。（五）通风设备空气加热器、冷却器、风机、除尘器、空调机、风盘管、过滤器、风淋室。（六）自控设备计算机、工业电视、检测控制装置；机械量、分析、显示仪表、基地式仪表、单元组合仪表、变送器、传送器；压力、温度、流量、差压、物位仪表。（七）管道设备构成管道主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉和金属容器。（八）炉窑
29、设备测温装置、计器仪表、消烟、回收、降尘装置；安置在炉窑中的成品炉管、电机、鼓风机和炉窑传动、提升装置。对设备本体以外但属于设备成套供货范围并随同设备本体到货，且其价款与设备本体价款开具在同一张发票上的零件、配件、附件等也可做为设备的组成部分。【国税发200680号】国家税务总局关于纳税人销售自产建筑防水材料并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知：纳税人销售自产建筑防水材料的同时提供建筑业劳务，凡符合国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知（国税发2002117号）规定条件的，按照该文件的有关规定征收增值税、营业税。【国税发2002117号】国
30、家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同（包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同）方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务（包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同），同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税： (一)具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质； (二)签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。 凡不同时符合
31、以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，以上所称建筑业劳务收入，以签订的建设工程施工总包或分包合同上注明的建筑业劳务价款为准。 纳税人通过签订建设工程施工合同，销售自产货物、提供增值税应税劳务的同时，将建筑业劳务分包或转包给其他单位和个人的，对其销售的货物和提供的增值税应税劳务征收增值税； 基础设施建费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配
32、套设施支出。 开发间接费：开发产品而发生的各项间接费用，包括项目管理人员的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区别进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。开发间接费用按以下原则处理：凡是能分清具体直接成本对象计入具体项目的开发成本项目，凡是不能分清具体直接成本对象的在开发间接费用科目汇集，并按照其受益对象和备案的成本核算办法分摊计入直接成本对象。土地及其拆迁成本、前期工程费、公共配套设施费、开发间接费按成
33、本备案对象确定的办法在各直接成本对象间进行分摊。4、计税成本核算的一般程序(1)对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 (2)公共配套费用的分摊对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 (3)对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据
34、此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 (4)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。5、计税成本核算的方法（原则）（1）企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。 受益的原则和配比的原则：占地面积（商住楼）；建筑（测绘）面积：直接成本法。 (一)占
35、地面积法：指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1）一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。2）分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。（公共面积）(二)建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1）一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。2）分期开发的，首先按期内成
36、本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。(三)直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（利息费用） (四)预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。土地成本：一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。公共配套土地成本在不同成本对象间
37、分摊，因开发各期或物业形态不同可以考虑结合容积率进行土地成本分摊，以便于土地成本更符合实际状况。其他公共费用分摊可以参考。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。其他成本项目的分配法由企业自行确定。6、非货币交易(1)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理： 换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应
38、支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 (2)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支
39、付的补价款或减除应收到的补价款。（注意：与土地增值税政策不一致）非货币交易取得的土地在土地增值税清算时应按该土地取得的原始成本计入，不得计入账成本。7计税成本的预计 (1)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。(2)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 (3)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理
40、基金、公建维修基金或其他专项基金。(4)企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。(5)企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。预估的工程成本在两年内未取得票据或未实际结算的，并入应纳税所得额。三 特定事项的税务处理企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经
41、结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。 (二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。3）企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让
42、土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 四 其他政策1、根据中华人民共和国企业所得税实施条例第十七条规定，“股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现”。因此，企业收到的股息按照被投资企业作出利润分配决定的日期确认收入的实现时间。符合免税投资收益规定的，不计入应纳税所得额；不符合免税投资收益规定的，全额计入应纳税所得额计征所得税。2、企业在汇算清缴期内发放的上年度工资，均认定为企业“实际发生”，在工资所
43、属年度予以扣除。在汇算清缴期后补发上年或者以前年度工资，作为工资发放年度工资税前扣除 3、金融企业同期同类贷款利率包括金融企业的基准利率和浮动利率。在税前扣除时，浮动利率最高不超过基准利率的4倍。2008年政策金融企业的贷款利息可以全额扣除，及（变相利息）手续费，凭金融企业出具的手续费票据，可据实扣除。企业向个人的借款利息税前扣除，暂按照非金融企业向非金融企业借款利息税前扣除规定执行。关联企业在计算借款利息税前扣除限额时，权益性投资按照实收资本、资本公积之和与实收资本比较的较大者。借款额不得大于权益性资本的2倍。4、纳税人发生的佣金符合下列条件的，可计入销售费用:(一)有合法真实凭证；(二)支
44、付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员)；(三)支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5%。 5、纳税人的自有房屋，属于新房的第一次装修发生的费用应当计入固定资产计税基础，按规定进行折旧。今后在使用过程中发生的装修费用应当作为其他长期待摊费用按规定进行摊销。对已提足折旧的房屋或者建筑物，如果是改变了房屋建筑物结构、延长其使用年限等发生的支出，应作为长期待摊费用，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销。对尚未提足折旧的房屋或者建筑物，符合固定资产确认原则可予资本化的，应当在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算，并在两次装修期间与固定资
45、产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。否则就一次性计入当期费用。租入的房屋或者建筑物的装修支出，应在合同约定的剩余租赁期限分期摊销。6、纳税人租用的房屋，实际发生的装修费用应当作为其他长期摊销费用按剩余租赁期限进行摊销，剩余租赁期限短于3年的按实际租赁期限进行摊销。7、企业收到的代征（代扣）税款手续费返还收入，不管是否发放给个人，需计入收入总额计算应纳税所得额。在实际发放时，按相应的税前扣除项目按税法规定在税前扣除。8、企业所得税法中规定确实无法偿付的应付款项做为其他收入，仍执行三年（内资）和两年（外资）的时间规定9、根据国税函2008264号文件精神，企业在一个纳税年
46、度发生的转让、处置持有5年以上的股权投资所得、非货币性资产投资转让所得、债务重组所得和捐赠所得，占当年应纳税所得50%及以上的，可在不超过5年的期间均匀计入各年度的应纳税所得额。（企业提出申请）10、外币货币性项目因汇率变动导致的计入当期损益的汇率差额部分，计入应纳税所得额。非货币性项目因汇率变动的汇率差额部分，在未实际处置或结算时不计入当期应纳税所得额；在实际处置或结算时，处置或结算取得的价款扣除其历史成本后的差额，计入处置或结算期间的应纳税所得额。11、企业的工资薪金总额及职工福利费的开支范围应按照国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函20093号）的规定执行。为职
47、工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。12、补充养老保险暂按照1个半月工资(为税前扣除工资)在税前扣除，补充医疗保险按税前扣除工资的5%计算扣除。直接从税前扣除，不占用职工福利费税前扣除额度。根据劳动保障部20号令企业年金试行办法第二条规定，企业年金是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险制度。因此，年金的税前扣除按照补充养老保险税前扣除规定执行。 13、开（筹）办费的处理：50万元以上的作长期待摊费用，50万元以下的可以在开始经营之日的当年一次性扣除。50万元以上的可以在不短于三年的期间内平均摊销，开（筹）
