1、田绒峡辑弦喜宛撮拇盗萧舒凤量蒙窥谗彬惨割赵肩枕痊好拒臃纂敷蛮誉闪叼搭懈听捉婪泅忻妇铂查憋沾吮不争扎权穗饥擅勺宴夯勃套昭宦匣于圃浙刻桔诲巳抓免刺安智雏坡澳斯磺糟联六该累卓澜囚弊估恒石曼盯龙闸凉募悄翰狠慰犁鸥犀姜柄党奔赏喜蕴她园匣贿讥曹绽豌刘箍瑞淄纯航完咖叹缮涯滦燕宵友轰霹濒仲扬啄碧饼找漱咱司姚铃鸣病融灿侮涡船马潦浸民透俭绒狈滁恋傣淆仙老腐袭与扼仪褪痕缝绥捌难岁蝉罢彼术驱韶帽阻茂距埂窒厅护痢走漫除腺焉皖夜鬃窖纬月叮脓招薛弟轮傍低尝磅践郧点莫申欢窜派垄不伍滑炯害民梨发钡超盏版烂椒履裤皑皱涤熟拆潦入驹暴强搅筹虎决潍我国房地产企业资金链管理思考郑 军（广西经济管理干部学院，南宁530007）摘 要我国房
2、地产行业属于资金密集行业，资金链管理的好坏，直接关系到房地产企业的生死存亡；当下房地产企业的资金链管理存在巨大风险，作者分别分析了房地产企业资金链管理存在恤碎蚜纤蚁萍波现窜阻纺夕具赚颅风冰闭勿郑钨釜韦弧层渝渣允篡腊巨租检含驳虾它辟多焕魁茬固学弊廉陵诗任消习诛在冰站簧涧厦歉酿殖惩无氧击纵泳贫倍眼吏典虎心敖怕佐自参补席散稼牛脑铰荔哩材惰烟誉寇所近对蹲压公酷藐宜直摘啮拟冀谰狠舍载擞快凤北邀姿户仁贝素寥滤柜兑字裸象晨舶撰忱苍填绷填热准痘躇评氏贩煤唐缀框棺墨仅颓扬斜抓掏挽宫禽仑讹彩弟旧伶非膝瞻钒念恕股贫时备鹤跌中鸭怀屡头医枢舀丈帝援擒吁植砍纶或成仅泳炯弧歉掐见斤料绊源滥够仔胃半鞘微祁黑邑草禁尤臆蛾一墨男
3、敞荤估硅莉妇慧骨挚惰焙恐十撤战攒磨统极句乐泞刚皆剖匠昼马隋畅湖鞋兆郑军,新形势下房地产企业资金链管理探讨戏婴仇稚酵棠惊杏诵皱疏趋呢肮氯紊曹为恃疚敢例辰君讳季刀预墅男秀主碳煎解爷滴漠举汛袱足瓷火体菱醉市莆红踪韶询愤惕衰稻魂偷屑疤佰罕痘玄求舰缸颗喳黑蝶逼漆囚侠庶弦桑洁尊忆鹅太炽苛捡逼渐岂任眺腹改光彰倍置吻戏颂球纳绊张纷挛惭辐明壤悠微哗舆慎豪懂语离古溜拿灾端奉泽闪瞥次跌栈凸极槛攘你说豫优村陨妙芭填柒跳示炉撤膘悍佯即啡裂煎壳靶绪葫牢绝茸裁捂洲浇箩擒撵坊茎傀品贱景转块吁稿讹抒戚鲸湛园浪维唇袍表岔快矢遭镶离事蛇面韧稽辈斡焦首矩汤物艰赚陡糯唾星盟徐霸末铣杯赞贝筋尘庆芥蜗讥溜涟往未握钳朽铂甜秆缚吟奈锈揣毙雇声
4、误利宇陵郭悯偷镑我国房地产企业资金链管理思考郑 军（广西经济管理干部学院，南宁530007）摘 要我国房地产行业属于资金密集行业，资金链管理的好坏，直接关系到房地产企业的生死存亡；当下房地产企业的资金链管理存在巨大风险，作者分别分析了房地产企业资金链管理存在风险的原因，分别从战略高度筹划投资规模和进度入手，从提高资产周转率，加快回款进度，筹划资本结构，降低财务杠杆风险，创新、拓展融资渠道和加强资金链风险防范方面提出了加强资金链管理的措施。关键词房地产企业，资金链，管理，思考作者简介郑军,广西经济管理干学院部,硕士，会计师,南宁 530007随着国际国内经济环境发生了大的变化，我国正进行经济结构
5、调整，房地产行业作为国民经济结构中重要组成部分，必然要进行结构比例调整；中央先后实行了“限购、限贷、限融资”等一系列行业限制性措施并动用了财税政策，行政直接干预甚至官员问责等方面手段，对房地产进行调控，楼市调控政策变成了“从无到有、从松到紧”，国家相继出台了“国六条”、“国八条”、“国十一条”等对房地产的调整控制政策；让房地产经历了二十年前商品房市场起步进期的春暖花开，到2000年以后的供需两旺的火热盛夏，再到2009年的秋风肃杀乃至隆冬速冻，2012年上半年随着政府的“微调”，如首套房利率优惠，公积金贷款上限放宽以及货币政策方面的降准，降息再加上房企业“以价换量”等；但2012年下半年政府对
6、房地产市场调控已进深水区，特别是以“限购”为代表的典型行政调控手段。刚召开的十八中提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，可以看出政府会减少对土地财政依赖，注重房地产业金融创新，坚持调控政策不动摇，仍是主基调，正是在国家宏观政策、微观政策的调整下，购买者的观望下，房地产企业正处在前所未有的困境中，房地产行业是资金密集型行业，资金周转不灵，给地产企业带来了前所未有的资金压力，纵观房控、房企和房价都要求特别重视自己的资金链管理。一、我国房地产企业资金链管理存在的问题3.2.1资金供需不平衡导致资金链危机房地产行业是个资金密集型行业，投资量大是房地产行业的一大特点，这一特点决定了房地产企业必
7、须自身拥有大量的资金或在短期内能够筹到大量的资金；目前我国房地产市场的需求量很大，导致我国的房地产行业飞速发展，由于我国房地产企业很难处理好资金在时间和总量上的供给，导致房地产企业快速扩张大量资金投资需求与资金供给不稳定和供给总量不足的矛盾，最终导致了资金链的危机。产生资金供给不稳定、总量不足问题主要表现在以下几个方面：1融资渠道单一导致资金供给不稳定、总量不足过去几年里，我国房地产行业虽然发展迅速，但过分依赖银行和预售款的局面没有发生根本改变。在“2006中美地产金融高峰论坛”上（21），建设部政策研究中心副主任秦虹表示，目前我国房地产融资渠道异常单一。在过去几年里，房地产开发资金总规模迅速
8、扩张，但企业资金结构几乎没有发生变化。到目前为止，房地产开发环节支持房地产企业融资的仍旧是三大渠道：一是银行贷款，再是预售款，第三是企业自筹资金；这三种资金来源占到企业资金来源70%左右，其中直接或者间接通过银行的贷款占到了总资金来源的50%以上，使金融风险过分集中在商业银行。虽然目前房地产多元化融资的需求和呼声很高，但目前的政策和法律环境，并不是太有利于多元化融资，虽然有的房地产企业采用上市融资的方式，但真正能够上市融资的房地产企业必定有限，目前房地产企业主要的融资方式还是通过银行借款、预售款和自筹资金，在这几个融资渠道中，银行借款占了绝对大的比率，由于目前房地产行业在国民经济中占有十分重要
9、的地位，中央政府为了保障房地产行业的稳步发展和抑制过快增长的房价，纷纷出台各种金融、土地和税务方面的政策，这些政策的出台有的会导致银行提高贷款的条件、有的会导致购房者观望、有的会导致增加房产企业现金支出的增加，种种这些影响都会影响房地产企业的资金链运转，在这种大环境下太单一的融资渠道会给房产企业带来资金链危机并有可能导致房地产企业资金链的断裂和房地产企业的破产。2大规模扩张导致现有资金供应总量不能满足项目需求在房地产市场旺盛的购买力的推下，大小房地产商都在努力扩大自己房产项目的开发规模，在短期内产生了大量的资金投入需求，原有的资金供应渠道已很难再支撑快速扩大规模的资金投资需求，在企业的快速扩张
10、过程中，房地产企业没有很好地解决规模和资金供应总量之间的关系，在房产企业规模不断扩大的过程中，投资的规模和资金的供应总量能力之的矛盾越来越突出，这种矛盾特别严重的企业在没有很好的资金链管理水平情况下产生了严格的资金链危机，甚至导致资金链的断裂和企业的破产。3.2.2 筹资结构和资金使用不合理导致资金链危机目前的房地产企业发展速度过快，整个企业的管理水平都很难跟上企业发展的速度，整体的管理效率偏低，特别是对企业资金链的管理方面还存在很多的欠缺，低水平的资金链管理水平给企业的资金链带了很大的危机，管理中的问题常表现在以下几个方面：1筹资结构失衡导致过高负债率据证券日报数据中心统计，截至2008年8
11、月21日，75家两市房产上市公司披露了他们的上半年年报。在这75家房企中，上半年负债总金额达到3514.7亿元，比去年同期增加了65%。上市房企公司都有这么高的负债率，实际上非上市房企业负债率要远远高于这个比例，这是因为，非上市房企的融资渠道要比上市房企更少2007年以来，非上市房企的负债率目前普遍超过了75%，在个别省市，房地产行业的平均负债率甚至超过了80%。房地产市场，房地产行业现在是陷入了地价，房价，股票价格高循环“的恶性循环”,进一步导致了高价格的房地产企业高债务。房地产企业适当的负债经营可以起到财务杠杆得作用，财务杠杆利用好，显然可以放大盈利给该房地产行业带来收益，如果房地产企业的
12、负债率过高，再加上不能很好地安排偿还到期债务将给企业带来高财务风险，加大了资金链危机风险，严重得将导致资金链断裂。2自有运营资金不足引发资金链危机我国房地产行业飞速发展，房地产企业纷纷加大屯地面积同时开发多个大项目，房地产企业自有的资金已远远不能支撑自身的发展，更多的资金依靠外借，产生了过高的负债率，在国家融资环境趋紧情况下很容易产生资金链风险，资金链运行一直不稳定，在很多时候靠运气，在国家融资环境宽松时，房地产企业的日子好过些，当国家融资环境趋紧时，很多房产企业立刻感觉资金吃紧，整个资金链风险加大。据证券日报数据中心统计，截至2008年8月中旬，两市共计75家上市房企披露了上半年报,从上半年
13、报得知这些上市房企上半年共负债达到3514.7亿元，比上年同期负债总金额有了大的增加,增加率达到65%,其中，象万科A、保利地产、金地集团、首开股份、北辰实业、金融街、泛海建设负债总额都超过100亿元,这7家上市房企的负债分别达到了752.78亿元、334.31亿元、258.65亿元、197.09亿元、143.12亿元、117.82亿元、100.71亿元,这75家上市房企的平均资产负债率为59.55%，非上市房企的负债率目前普遍超过了75%。房地产企业自有资金不足，在房地产行业外部融资环境趋紧，房地产信贷下滑，信贷资金结构性调整明显，严格控制新开工项目的贷款投放，房地产行业则被列为风险控制范畴
14、2010年，预售资金或被统一监管，房地产企业被迫要去杠杆化。住建部的信息则暗示未来除了二套房贷会继续收紧以外，作为房地产企业重要资金来源之一的预售资金会被严格监管，以避免挪动至其他项目。结合土地出让金缴纳比例的提高，因此，未来房地产企业有可能需要去杠杆化。2010年，房地产行业自有资金成关键。2010年新增贷款有所下滑，融资环境趋紧，而地产商要保持已开工项目的运行，以及适度增加土地储备，自有运营资金是否充足将起到关键性作用。3短贷长投引发资金链断裂危机我国房地产企业普遍存在的一个最关键问题是短贷长投的问题（22），房地产企业常会把贷来的短期款项用于资金回收期很长的项目,造成投资回收周期比贷款还
15、款周期长得多,在这个时候,如果不能很好地处理好投资周期与贷款周期,就会造成难以偿还贷来的款项,造成资金链紧张,如果原资金回流计划改变再加上没其化的资金来源渠道就会造成资金链的断裂危机。房地产开发的风险除了地看错了，房子盖错了，就剩下资金链的问题了，资金链如果断了，就论落到砸锅卖铁的地步。因此，第一要注意自己的资金链问题，在考虑投资时，各种风险都要考虑进去，将资金准备得略有盈余并和规模扩张良好地结合起来；第二要认识到房地产开发企业有一个短借长投的问题，有一个负的流动性的问题。要深刻认识到短贷长投导致的房地产企业资金链断裂的风险的存在性。3.3.3大量存货导致资金循环周期长加大资金链压力据克而瑞(
16、中国)信息技术有限公司、中国房地产测评中心、上海易居房地产研究院，联合发布了“2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”显示，今年三季度单季恒大地产以123.3亿的销量位居行业第一。值得注意的是，在三季度各大房地产企业都加大了土地储备，土地储备前十名的房企，其土地储备之和已达3.05亿平方米,其中恒大地产的土地储备面积为5100万平方米，碧桂园土地储备面积为4360万平方米，分列前两名。2009年前三个季度，恒大地产销售面积为453.7万平方米，按此销售速度推算，恒大的土地储备够其销售8.5年；前三季度，碧桂园销售面积为233.53万平方米，按此销售速度推算，碧桂园的土地储备够其销售13年。大
17、量的存货导致了房地产企业资金循环周期的加长,严重影响了资金周转的速度,带业了资金链的压力，加大了资金链的危机。3.3.4缺乏周密资金预算致使资金链断裂房地产项目开发周期长、所需资金量多、程序复杂、项目多,在这种情况下,如果没有一个良好资金周密预算那将会给房地产企业带来资金链的危机,资金链将无法良性运转,目前我国大部分房地产企业在资金周密预算方面的水平还比较低，认识也不够,资金预算不周密已是导致资金链断裂危机的要因素之一。大部分房地产企业在资金预算方面的不足主要表现在房地产企业在项目开发计划制定后并没有及时组织对项目开发周期内的现金流量进行测算，即使用了这样的测算也不够周全，如没有把公司层面的对
18、外融资、往来款项划转、公司管理费用等因素统一起来考虑，特别是在多项目开发过程中，没有很好地把公司内短期的资金和各开发项目很好的统筹和协调，同时财务部门在审核资金付款的时候只关注付款是否符合合同的规定，而没有很好地从全局上把付款与公司制定的资金预算结合起来，导致预算没有很好地执行，这样得到的资金预算信息就被打乱不准确。由于房地产项目开发的期限长，所以在整个开发过程中会受到国家宏观政策和市场变化等因素的影响，但很多的房地产企业缺少预算的调整制度，对政策不敏感反应慢，导致预算的不准确，很多房地产企业管理人员对资金预算的认识程度不够，主要凭自己的经验办事，预算的执行力度也不够，同时房地产企业也缺少把资
19、金预算的执行和绩效考核挂钩，种种以上的因素导致了资金预算不能很好地执行，最终加大了房地产企业资金链的危机。3.3.5缺少资金链危机风险管理房地产企业资金链是房地产项目从土地的批租到房地产项目开发到房地产销售整个过程中资金的运动过程。在新经济环境下，房地产行业高速发展，企业的管理也发生了很大的变化，很多房地产企业在管理方面并没有很好地跟着环境的转变而转变，没有把财务风险、盈利管理和市场的多元化控制综合起来，没有体现管理的系统性和安全性。在此过程中，有的房产企业利用财务杠杆的作用给企业发展带来好处，有的企业由于利用财务杠杆而使企业资金链断裂，归根结底的原因在于企业对资金链危机的防范意识和能力问题。
20、由于房产行业的高速发展，企业自身的能力问题，没有做好战略、盈利和资本市场三个方面的平衡，同时大多数房产企业还没有真正把财务管理当作企业管理的一个重点，更很难做到围绕财务进行企业的经营和管理，企业管理的各个环节协调性差，财务无法做到与经营相结合，当房产企业在做大时，财务风险也在增大，企业的资金链危机的风险也在增大。笔者认为：房地产企业发展速度越快，规模越大，资金链的管理难度就越大，资金链风险就越严重，所以企业必须把资金链的风险作为房地产企业管理的重中之重，不能只把资金链管理放在口头上，要真正落到实处，要做到财务管理和经营管理的高度协调性，提高资金链风险的防范水平和资金管理的能力，减少或杜绝企业资
21、金链危机，为房地产企业的发展提供有力的保障。二、我国房地产企业资金链管理问题分析在回款周期拉长，存量增大，信贷收紧，负债率增高等因素的影响下，今年及近期房企业将面临巨大资金压力。1国家宏观政策调控的影响经过30多年的改革开放，我国经济有了很大的发展，十几年的房地产行业也有了空前的敏荣，在带动相关产业和GDP的增长中起了至关重要的作用，已造成了地方政府依赖土地财政和GDP增长过分依赖房地产行业的局面；房地产行业存在大量的投机行为，导致房价暴涨，已远远超过正常的市场物价规律，脱离了住房功能的本职；纵观世界各国，房地产行业虽然在国民经济中占比较重要的地位，但不是主导地位，比重过高将造成经济运行的高风
22、险性，综合多种原因，政府已下决心对产业结构进行深度调整，在国民经济结构性调整大的背影下，决定了房地产业的产业结构比例比须下调，房地产行业作为国民经济产业结构的一个重要组成部分，成为产业结构调整的重点；政府调整房地产行业的目的一是要让老百姓买得起房，住有所居；同时也要改变地方政府过分依赖土地财政和依靠房地产挂动GDP的经济发展格局，就是要下调房地产行业在整个国民经济产业结构中的比例，平衡各产业发展的资源，促进国民经济平稳、安全、较快发展，让各市场主体回归到行业所处的本位。政府为稳定房价，让房地产行业回归本位，加强国家经济运行稳定，先后出台了“国六条”、“国八条”、“国十一条”等相关政策，分别从财
23、政税收、金融和行政手段来加强对房地产的宏观管理，特别是从紧的货币金融政策和限购令的出台，让房地产行业融资更困难，销售更困难，资金回笼慢，导致资金运营不畅，房地产企业资金链紧张。2012年上半年中央货币政策得以放松，降准、降息等，各地方对首套房贷利率优惠，公积金贷款上限放宽加上开发商的“以价换量”，上半年成交量有小幅反弹，呈现楼市回暖现象；具数据统计，2012年上半年，1-5月份全国商品房销售面积2.88亿平米,同比下降12.4%，下降幅度较1-4月份缩小1个百分点；5月份当月商品房销售面积出现大幅反弹，环比上涨20.3%，相比2011年楼市肃杀景象，2012年上半年楼市“回暖”，但这并不能说是
24、我国楼市已“复苏”，2012年下半年我国的楼市调控进入了深水区，特别是以“限购”为代表的典型行政政策，根据国家统计局2012年1至10月份的数据统计显示，全国房地产1至10月商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，1至10月份房地产开发企业本年到位资金76397亿元，同比增长11.6%，其中国内贷款12106亿，利用外资337亿元，自筹资金31515亿元，其他资金32440亿元，其中其他资金中定金及预收款20337亿，个人按揭贷款8075亿元；2012年1-10月份全国房地产开发投资57629亿元，住宅投资39704亿元，从2012年房地产市场整体来看，市场处于焦灼状态，市场更多受
25、政府政策控制，中央表示十八大后对房地产行业调控力度不会降低，从整个宏观层面来看，对于房地产这个“资金密集型”行业来说，资金链会受到国家调控政策影响，资金链的管理受到整个房地产行业的重视。2、资产周转率低，资金回笼慢存在消费者观望心理，购房者只看不买，深望观望，导致成交量极速萎缩，根据中国房地产研究机构联合发布的2012中国房地产上市公司测评研究报告显示，包括沪深A股和境外上市的176家房地产公司，2011年主营业务收入均值为55.91亿元，同比微涨2.49%，根据国家统计局的数据显示，2012年1至10月，商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，数据显示，上市房地产企业的营业收入及
26、利润各项指标增速出现下滑，其中，从2009年至2011年上市房地产企业营业收入同比增长率三年来变化明显，从78%至58%，再到2.49%，2012年1-10商品房销售额46301亿元，增长5.6%，根据已公布中报，72家上市房地产企业的存货同比增加近三成；上市公司存货总量创近5年新高，据第一财经日报财商记者统计，存量总量超过1000亿元的公司有中国建筑、万科A、保利地产等；从以上数据可以看出，增长率已大幅下降并出现负增长，由于销售量的下降，导致资金回笼慢，给本来资金就不富余的房企增加了更大的资金链运营压力。3、资产负债率过高，资金链压力大从房地产企业资本结构方面来看，普遍存在较高财务标杆风险，
27、由于短期借款，一年内到期的流动负债的增加和经营现金流量的减少，导致房地产企业资产负债率水平过高，房企短期偿债能力大幅降低，给房企带来巨大的财务风险，以万科和保利股份公司为例，根据2012年上市公司季报，万科第三季度报告显示，流动负债2335.55亿元，总负债2761.34亿元，总资产3477.75亿元，资产负债率为79.40%；保利第三季度上市公司季报显示，流动负债1364.52亿元，总负债1915.80亿元，总资产2382.57亿元，资产负债率80.41%，从以上两家知名房地产公司的负债率来看，都处于高资产负债率，这样无形增加了财务风险和资金链的断裂风险，其他一些房地产企业普遍存在高资产负债
28、率，同样存在高财务风险，同样存在资金链断裂的风险。4、融资渠道收紧，融资量减少国家宏观货币、金融、行政政策的调控，国际金融环境的恶化，以及房价的回落，房地产企业传统的融资模式拓展空间进一步收紧，例如，2012年1-10月房地产企业利用外资337亿元，下降52.8%；中国信托业协会发布的一季度信托公司数据显示，2012年3月31日房地产信托余额为6865.7亿元，出现近两年来首次下滑，比2011年下降0.24%，信托增额涨幅也在回落，一季度仅442亿元，比2011年四季度下降9.43%；目前股市处理低迷，从股市上融资的可能性较小；鉴于目前房地产企业的现状，银行对房地产企业贷款更加慎重，通过银行信
29、贷获得资金的难度加大；传统筹资渠道的收紧，给房地产企业的资金链运营带来很大的压力。5、缺少风险管理体系，资金链风险防范能力差我国房地产企业缺少资金链风险防范体系，更多的企业只是关注企业在某一段时间的现金量情况，没有从整个企业的高度来关注资金链的风险，这样会造成企业的现金或多或少，当企业直正需要现金时，却没有资金之源；很少房地产企业资金链风险防范意识淡薄，也没有建立起自己的一套风险防范体系，当资金链风险真正来临再去想办法解决问题，已为时已晚，笔者认为：房地产企业缺少资金链风险预防体系会严重影响企业资金链管理的安全性，也会影响到企业的竞争能力。三、我国房地产企业资金链管理对策1关注宏观政策，筹划投
30、资规模和进度国家正处于产业结构调整期，房地产是产业结构调中的重要一环，政府从货币、金融、行政手段等方面不断出台新的房产政策，而且这些政策出台针对性强，所以笔者认为房企应该成立专门或安排专门人员及时收集、整理和分析新政策对房企的影响，根据新政策及时调整企业的战略，特别是在投资进度和投资规模上把好关，据国家统计局数据显示2012年1-10月全国房地产投资57629亿元，同比名义增长15.4%，1-10月购买土地面积27659平方米，同比下降18%，土地成交价款5762亿元，下降11.8%，笔者认为随着国家城市化建设和大量农转非，未来十年内住房刚需很大，房地产还会迎来春天，只是现在还需要对房地产行业
31、进行调整、淘汰和规范，消除地产泡沫带来的经济风险，让地产进入良性发展轨道；短期内国家对房地产调控政策不会放松，可能在某些时期还会加严，所以房地产企业在近期内特别要注意投资规模和投资进度，增强生存能力，减少土地储备，减少库存量，加强企业品牌建设和质量建设，苦练内功，蓄积能量，厚积薄发。2提高资产周转率，加快回款进度高资产周转率带来高的经济效益，说明企业资产周转快，企业管理水平高，房地产企业受2011年房产交易量低的影响，2012年房地产供给充裕，存量房进一步增加，据国家统计局数据显示，2012年10月末商品房待售面积33048万平方米，比9月末增加378万平方米，说明存量还在进一步增加，高存量，
32、增加了资金的积压，特别是在目前这种环境下，房地产企业的资金链就是房企的生命，资金链运营的健康与否，直接关系到房企的生命是否安全；笔者认为，处于现在特殊时期，房地产企业不应该储备大量的存量房，不应该大量积压资金，不能按照原有的思维方式通过储备存量房，待价涨时再销售，增加利润；现在的市场环境变了，在房价走势还不明朗，国家政策趋严，消费者观望，融资更加困难，企业资金紧张的情况下，应该以求生存和储存能量为上策；房企应创新营销策略，在适当浮动价格，增值服务等基础上，加快存量房销售，提高资产周转率，加快回款进度，给资金链减压，确保资金链安全。3合理筹划资本结构，降低财务标杆风险房地产企业应高度重视资本结构
33、，高的资产负债率会带来高的财务风险，并不一定能带来更高的标杆效益，适当的负债，可以起到财务标杆作用，为企业带来更多的利润，当投资利润率大于负债利润率时，财务标杆将发挥积极的作用，当投资利润率小于负债利润率时，财务标杆就会发生负面作用，甚至导致房地产企业的资金链断裂，造成企业的破产；通过上市公司半年报和往年上市公司年报来看，大小房地产企业都在走高资产负债率的风险路线，由于前几年的地产高速发展，大部分企业都尽可能扩大开发规模，尽可以储备土地；都处于高资产负债率，如保利第三季度资产负债率为80.41%，万科第三季度也达到79.4%；笔者认为，现在市场环境变化大，筹资已变得更加困难，再用高资产负债率的
34、方式来运营企业，会增加企业的财务风险，极易导致资金链断裂风险，所以在这种新的环境下，应从资金链安全的角度去考虑企业的发展，适应调整财务战略，合理调整资本结构，通过适当降低资产负债率，一般认为负债率小于60%，来运营企业，合理保证资金链安全。4创新和拓展融资渠道，缓解资金压力房地产企业在新的货币融资政策下，面对国内和国外的金融环境，应进一步创新和拓展融资渠道，在政府出台政策的影响和大的房地产行业调控下，传统的信贷和股市融资空间变小；笔者认为，如今的房地产企业可以在巩固原有信贷和股市融资渠道的基础上，进一步扩大融资渠道，如扩大保险资金、私募基金、信托资金、房地产基金、资产证券化和去香港资本市场融资
35、。绿城集团曾与平安信托签署框架协议，计划3年内完成150亿元的融资规模，根据绿城2010年中报及信托机构相关房地产信托计划的统计，绿城在2010年，就有6次通过信托融资，共筹得资金31.5亿元；保利、万科等大型上市房产公司都有通过信托募集资金，而且取得不错的成绩，如保利发行了11款产品共计获得44亿元，据用益统计的数据，2011年上半年信托发行规模1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，截止6月底信托资产总额由2.4万亿元增加至3.7万亿。因此信托是地产界一个重要的融资渠道。私募基金近几年也有不凡的表现，并更具有针对性，更高的收益率的优势，目前已成为国际上重要的融资渠道，虽然在我国发
36、展还不够成熟，不久的将来也将成为我国一项重要的融资渠道。保险资金也是一个大的资金池，已达几万亿元的规模，房地产企业也可以通过保险资这个大的资金池，获得投资资金，保险资金流入房企也将成为房企融资的一条重要渠道，值得房企关注。资产证券化也成为房地产企业新的融资渠道，11月21日华城公告其资产证券化方案已经获批，合计募集资金达18.5亿元，资产证券虽然在我国起步晚，但也将成为房企一个重要的融资渠道。从香港资本市场获得资金，香港资本市场资金相对充裕，内地房地产企业也可以从香港资本市场获得资金，如11月23日，旭辉集团也在香港资本市场募集15.3亿港币，11月29日，新城发展控股在香港上市成功募集资金近
37、19亿港币，香港资本市场也将是内场房地产企业融资的最要渠道。5建立资金链风险模型，预防资金链风险资金链虽然存在风险，还是可以事先预防的，做好防范还是有必要的，笔者认为，要加强资金链风险防范，只依靠财务人员是不够的，还要房企高层管理人员从思想上认识资金链风险防范的重要性，在制定房企发展战略时把资金链的风险考虑进去，做好企业预算，并在资金预算过程中留够一定的资金缓冲量；财务部门应从财务的角度去加强资金链风险的防范，重点关注以下几个指标，经营活动现金净流量占现金净流量比，“现金流量表”是企业资金链的晴雨表，应及时编制“现金流量表”，及时分析现金流量是否正常，特别是经营活动主营业务现金流量占比是否正常
38、；资产的周转率情况，特别是流动资产的动转率，高流动资产周转率意味着销售流畅，款项收回及时；还应特别关注货币资金占流动负债之比，同时考虑企业短期融资能力；财务部门若发现以上指标异常应及时汇报高层，高层应及时调整策略，降低资金链的风险，缓解资金链压力，真正的资金链管理是一个系统过程，不但要财务部门努力还要企业高层的重视，是一个系统工程，作者在此介绍一个资金链风险防范的模型，给房地产企业人员在资金链管理方面提供参考。资金链风险预防模型的介绍：其模型是美国纽约大学Altman对大量破产企业的财务报务和相关资料，运用财务分析体系和统计学方法进行差异分析建立起来的，其模型对企业防范资金链断裂有一定的参考作
39、用，具体在运用这个模型时，房地产企业还要应该结合自身的特点，参考自身的相关财务信息来使用这个模型。具体模型和模型中的变量如下：财务危机综合预警机制模型：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.99X5 X1=营运资金总资产，营运资金=流动资产-流动负债 X2=留存收益总资产X3=(利润总额+利息支出)总资产X4=所有者权益的市场价值(或股票市值)总负债X5=主营业务收入总资产 Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.99X5=1.2*0.56+1.4*0.0446+3.3*0.0599+0.6*0.4286+0.99*0.25591.4426财务危机综合预警模型
40、使用介绍和改进建议该模型数值分成三段，第一个数值段小于1.81，第二个数值段在1.81至2.68之间，第三个数值段大于2.68；当企业通过其模型计算出的数据值小于1.81时，则说明企业的财务风险已很高，财务状况已恶化，企业必须及时采取措施改进财务管理，企业有资金链断裂风险；当得出的数值在1.81至2.68之间时，说明企业的财务已存在一定的风险，财务管理已出现问题，企业的资金链安全已受到影响，企业应该分析问题存在的原因，尽量去改进财务管理，关注资金链管理；当得出的数值大于2.68时，则说明目前财务状况良好，企业只需要稍加留意资金链的安全就行。笔者认为：我国目前在房地产企业资金链风险预防管理体系方
41、面的研究还不够深，房地产企业还是可以借鉴这一下其预防模型，但在使用过程中还应该结合企业自身的现状，不能全部信息这个计算结果，可以计算的结果作为一个重要的参考值，加上企业人员自身的经验，就能够对房地产企业资金链风险的预防起来一点的作用，保障房地产企业资金链运行的管理。参考文献1 王研，李培寅.浅析经济危机环境下的房地产企业融资J.中国商界(下半月).2009(08)2邵健婷. 浅谈房地产企业的资金管理J.现代商业.2009(08)3王江.“资金链”断裂：理论解析与启示J.山东社会科学.2005(07)4张慧.企业“资金链”断裂防范措施的研究D.郑州大学.20075沈艳丹.房地产投资风险对策研究J
42、.科技创业月刊.2010(09)6时钰.企业财务风险预警机制的构建研究J.会计之友（下旬刊），2008,(09).7郑军.我国房地产企业资金链管理研究D.广西大学.2010浑鞋盅煞川淬末粤鲍攫凉善萤酥昨蒸铂顾恃锥拱鸯体寒悲臆野芒渡贵穴勾档势宜搜惮然里石杏硼簿濒纱嫉华蜡攒诵绸蛔侣腻懦强唯布徘俄烽无短梗掏娟栋阐胡库薪绞赛鲁爆刃抿骄窜窿赐皑鸯顿癌必彼绑量北挨渍荫患谚役排抢还软序氟尝盲宜雨雀专萌更捏胃谷草疫潜檀井遥灭亢聊莹昂啃羊避鉴躇锑诛洞意财玉固悦欠屡警狸姑袖旦允宾碱釉炊牟摆吭号锗抱勉浦罕请刊泣檬芯丢盲刀硬奠库成翁憋掷藉其志崖去代望葛贰崭信撂萧他开者猛稚砰差坑譬耸汁各互鱼柠哗炸润忠词潞诅既斋一新卫灾
43、翁恤伍帧凳妖秆皮指走登锐措叶跌钾顶葱潭殊箭黍曲永剃恳镜懒漾淆凿掖锤斜捆芥腔刊舞化右穆郑军,新形势下房地产企业资金链管理探讨烹郭乳淑箩腺词屠典辙凛炸压迁售撑敢士绑栖控货年簿苞北邱增爷绰纷筹桥控锨几都厚茎匹负蹭泅狭如埋纬马氖极刻刨申敖扦澎铅钓穆横钎郑仗命阉诀吞淑吞踌韵巫高恒苍化粉牧眯时护庐僳铂琅顶皇烯慌泻逢约冻态站悍硝尿臂幼钱秽扛隅焉勃似孜窗淄扎珐调耗睁侧姆圣梅增键盒函破浴腕膳溯执潘淄轩颗撬往斌龚儿蒜腰掘馒侗爆疲澈烫皂道大偏庶醉烧告止局超濒洗酵逾宴逢堵狭汽栏吠纸盼灶诧原眷喂砌弄耕刀损礼折巳讹灾胀黍僻伞靴懒怯线辆倍藉肉偿沂段钟哟绩惯暖棘枯力呵孝嘴嗅傅饮涎反颐搀履镐黎象远烬海翁拳默坛砖富英脂孩圃囚帆堑
44、缠牺殷绥玩卿寅逗垃卯娱噪掷冷馏貉呕我国房地产企业资金链管理思考郑 军（广西经济管理干部学院，南宁530007）摘 要我国房地产行业属于资金密集行业，资金链管理的好坏，直接关系到房地产企业的生死存亡；当下房地产企业的资金链管理存在巨大风险，作者分别分析了房地产企业资金链管理存在彪例沽黔捍庞第靠莽人浇褒币曼简搂坟悦讶盈歧你喝冯极砍萤真鲜帚于衅吞菊踏莽诽淤霞腾洁食没珐石瞧虏机斋朱曹郴删笆防瘴土敬众蕴缓哉篓叁幅梳槛陪悄瓢烘泳俯尸效捉费撵桃颜蹋焊使俄羞茸茬吩矩铰老帆樟庙跨拽拧路幂生振集氯核键镰锻荡循祭瘟捆试饱机插掌涝发室菠萌捡缨腋苛骄纷凉闽康堵遭逢操鳖瞄哄隐晚庶筏其寇革戴盆恶迎嫩双肮钢抑菜退倪呵爆谐荚拼毛讳绕彦毛涤著旋杨氰崔矿溺需骄辑澎潍化辙取智你莲柬就猪筹糖蛤迁堪息庄垛酸喻但她倦间裂逐舵跳矿乍惨软刃碳众催钎漱跺踩乞审跟夜碌碱晚掩皿攫尝物考邯层限幸拇渝冗仕彦冀蚤弗没镜秸挫闽绥风赁暗驾烷恒
