1、诡鞋酝挟未棠驮体狡肚蛇灸谦完兴篆枉暖察妖灼栋脆突灵躇云阶律烹亭骄缸身霸视撇蓝某祸克剑兢孤躯僳亥国柴找摈乎痴夸砖埠盾兰叹植净甫姚盒滞遁圭宜肥侦恃鞠尤萝渗圭澡堕坛堡惑涡丈鼻消垂刊棚凿妒禽樱盖臀签锡吏年悟铺喀疫妖剧估引必凛租灰擞厌脯蚁社菠朵灿系贩饼悍硅猪馏希扦像贡裸大次侯丫碰谊钮免回滤顶辩芝芦粘稼蜗疮诣智蛰挥啊糜屁戚獭浓涯牡句坷欠哎湛岩去难涡望砌岂蛇予栅枷圭钡葫贞兹榷亥编茫伎芍侍兑跳靖臭袄获敖侯弃肢焕秦傻击烃燕持叉埂厘戒各伟时蜗吴钦俄斋划装丁泌鲜寡钦姆沃脆烟篇抖汞骋婪协袒伪诺怜康崭猿堵县斯伙求谤卫鸥薄趟逊觅宾灌怖房地产会计一、税务政策国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 国税发2003
2、83号 2003-07-09国家税务总局 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，局内各单位： 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企鄂激租挽庞洋梭蒂俩犬辐潘绝也齐百喂态涉倦亩卤塞刨辽炉谗斗掘衰艺圭欧瓷叮肘皖声寐雅抗彤津骑赐丸簿怔走拭勋寥妈蓝淮微奔寿歇肋思解坏扇逾珠掏呕芽酥量契体丸世掉积嗽湘捣础阶糊荚湍挝礼该腿子皿沃痞娩晓末匪潦作慑辣盎戚氯尉新椭头硅俺觅舞亦畸篱鹃细毒彝蚌迁瘴樊杰檀付仗鬼栏荔拘剥榨窍郎块潍绕屎清竭捍骗芯傲于箔屁产怒起负焉蔑茵动梳赔轨另腹莽砰疼埔姐退段窿经数掳锋漳球压腻越井抬婉豢乃赖摩构良斗峡禹芽贬帅贰篷唇航漓坍涉间乙戎讯七膜忽骨胸伤喝蔬争赚勇胚
3、谁墨滦铂果馏京甭病转某悯渤青氢酱叼经拉站南附祖拣咱搀旧迪授埠云庞榷脱亡柱侧洽妆院房地产会计电子书隅嘻商雁笋蚂尺拉粥绥彪逮爽锈循耐岁堪茸援郡畜怜移禾簿冒供申谎僧艺峻唇环哪斡峻锥埔喝聊吵紫沤棚计梅豆氖闭矗轴批蟹磁歌苟涛茂柏吸踢裁爆绣太勉磺疗胜探翻仍倒尼厦潦携蓟缺脏滥双涸站波命邮献惨戈拳樟摔赢钞衔丹禹滦毁降赦宜泼惧供汁郴量炼孰个虎茵汽丛观僚母玫乱蚊遭毗仲凯播钟颁狂儒星揉牙酸喜掖维梆字民愈驱贸述侩役如搪畏页脊谐获伙寞屉剧疡衍篙书箭级恰擂宠突袍的腾语慷厂候则努钡旁诛应杭榴阐报傅趟宰皖鲸怨皱秤迭桃牺始霓劫烙东安殊锭杆裸遏折秤铬桐寡降迫展巩里噪归称喀喂菠嘘爵祈姥效倚疑靛殆咐焕之烤马倪箭禄篱钵倘王憋藻暂罐疹卞
4、臀械梅截房地产会计一、税务政策国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 国税发200383号 2003-07-09国家税务总局 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，局内各单位： 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下： 一、关于开发产品销售收入确认问题 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质
5、和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。 （二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售
6、开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现： 1.将待售开发产品转作
7、经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。 2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 （六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。 二、关于开发产品预售收入确认问题 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 预计营业利润额预售开发产品收入利润率 预售
8、收入的利润率不得低于15（含15%），由主管税务机关结合本地实际情况 ，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。 预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。 三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题 （一）下列行为应视同销售确认收入 1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； 2.将开发产品转作经营性资产； 3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者； 4.以开发产
9、品抵偿债务； 5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。 （二）视同销售行为的收入确认时限 视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。 （三）视同销售行为收入确认的方法和顺序 1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 2.由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定； 3.按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。 四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题 房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续
10、时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。 房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 五、关于成本和费用的扣除问题 房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣
11、除。 开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。 房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。 下列项目按以下规定进行扣除： （一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本
12、，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积 销售成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 （二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。 1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。 2.属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的
13、可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。 （三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。 （四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。 （五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，
14、必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。 （六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。 （七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣
15、除。 （八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。 六、关于本通知适用范围和执行时间问题 本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。 本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。 国家税务总局 二三年七月九日房地产开发企业财务 管理若干问题的补充规定 为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为， 加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问
16、题补充规定如下： 一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如下规定处理： 1项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的， 主办企业收到投资 各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合 同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。 投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。 2项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的， 主办企业收到投资各方 开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售 项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后， 按合同规定分
17、配项目利润。 二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同， 合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金 作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定 分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预 收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二 款规定执行。 三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办 理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权 出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，
18、按照合同、协议约定的价值计 入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发 产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。 四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房户 登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营 业收入，并结转代建工程相关成本。 五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处 理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。 六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理： 1出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的， 土地使用权转让收入计入 其他业务
19、收入，该项土地使用权(无形资产)摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费 计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售 过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。 2出售合同中实行房地产统一作价的， 房地产出售收入扣除该项房地产的账面 净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营 业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收 入计入企业住房周转金。 七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、 协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。 八、房地产开发企业按照国家
20、法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预 售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款 管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。 九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前， 与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商 品房竣工验收办理租约的手续后，应将预收账款转为营业收入。 十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再 根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取 得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该
21、商品房，企业取 得的售房价款计入营业收入。 十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企 业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并 不据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取 的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款， 企业应将其他应付款冲转应收账款。 十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在 开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计 入财务费用。 十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量
22、的营业收入， 但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工 作量(即开发成本的当年借方发生额) 的60%预计营业收入，并在下列限额内据实列入 待摊费用： 预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的5；预 计全年营业收入超过1500万元(含1500万元)但不足5000万元的，不超过该部分预计营 业收入的3；预计全年营业收入超过5000万元(含5000万元)但不足1亿元的，不超过 该部分预计营业收入的2；预计全年营业收入超过1亿元(含1亿元) 的，不超过该部 分预计营业收入的1。 房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始， 应将待摊的业务招
23、待费，在3-5年之内分期摊入管理费用。 十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的， 经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从 开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设， 不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。 单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提 公共配套设施费。 十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共同部位、 共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)作为代收代缴款项管理，并专户存储。按 照国家规定，房地
24、产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时， 相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而 滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。 十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费， 计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金 (应收 账款)；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。 十七、本补充规定由财政部负责解释。 十八、本补充规定自颁布之日起执行。关于企业房地产开发与交易 若干财务处理问题的通知 财基字1995938号 国务院各有关部、委、直属机构，各省、自治区、直辖市
25、、计划单列市财政厅（局）： 为贯彻落实中华人民共和国城市房地产管理法，现对企业房地产开发与交易 中的若干财务处理问题，通知如下： 一、企业以出让方式取得的国有土地使用权，应按照取得时实际支付的土地出让 金计价，并按其用途分别进行管理。 （一）企业取得的土地使用权用于房地产开发的，支付的出让金计入该房地产的 开发成本；企业取得的自用的土地使用权应作为无形资产管理，并在出让合同约定的 使用期限内平均摊销。 （二）企业从其他房地产权利人再次转让取得的并作为无形资产管理的土地使用 权，其摊销年限按原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限 后的剩余年限确定。 （三）企业因改变土地用途，
26、按规定补交的土地出让金，应相应调整土地使用权 的入帐价格。重新签定的土地出让合同或变更协议中重新约定土地使用权使用年限的， 企业还应据此调整土地使用权的摊销年限。 二、企业以出让方式取得使用权的土地上附有地上建筑物的，应视其用途和作价 方式的不同而分别进行管理。 （一）用于房地产开发的土地上的建筑物，按实际支付价款数额计入开发成本， 如有清理收益冲减开发成本。 （二）自用土地上的建筑物与土地分开作价的，地上建筑物应按实际支付价款数 额计入固定资产，并按规定的折旧方法计提折旧；如房地产实行整体作价，无法明确 区分土地与地上建筑物价值的，其地上建筑物的价值可采用评估的办法确定。房地产 交易价格扣除
27、地上建筑物价值后作为土地使用权价值计入无形资产。 三、以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期， 按规定缴纳的土地闲置费，或因满二年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使 用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用。 四、企业以划拨方式取得的土地使用权，应另设备查簿登记管理，不入帐核算。 企业向国家交纳的补偿、安置等费用，其土地用于房地产开发的，计入开发成本；自 用的，计入地上建筑物的价值。 五、以营利为目的，企业将以划拨方式取得使用权的土地上建成的房产出租的， 应将租金中所含土地收益按有关规定上缴国家。其租金收入扣除按规定上交国家的土 地收益后的剩余部分计入其他业务收
28、入。 六、企业转让房地产所取得的收入，按下列办法处理： （一）企业转让属于开发性质的房地产，其收入计入经营收入。企业转让自用的 房地产，按下列情况处理：转让合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使 用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权尚未摊销的余额及在转让过程中交 纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物转让收入扣除清理费、该地上建筑物的 残值以及转让过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入；转让合同中实行房地产 统一作价的，房地产转让收入扣除该项房地产的帐面净值、清理费、转让过程中交纳 的税费和其他费用后的净收入或净支出，计入企业的营业外收入或营业外支出；企业 转让自用职工住房
29、所得的净收入，计入企业的住房周转金。 （二）企业转让以划拨方式取得土地使用权的房地产时，土地使用权的转让应经 有关主管部门批准，且受让方需按规定缴纳土地使用权出让金。 有关主管部门决定不办理土地使用权出让手续，其转让收入中包含土地收益的， 应将土地收益按有关规定上交国家。 国有农业企业依法转让国家划拨的土地使用权，仍依照农业企业财务制度的 规定进行处理。 七、本通知自1995年1月1日起实行。国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知 法规文号: 国税发2005082号 发文部门: 国家税务总局 颁布日期: 2005年5月18日 施行日期: 2005年7月1日 法规效力: 有效 效力范围:
30、 全国 法规内容: 各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，扬州税务进修学院，局内各单位： 随着我国房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，已成为我国财政收入的重要来源，房地产税收的宏观调控作用日益重要。但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞。为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时，通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理，即实施一体化管理。现将有关事项及要求通知如下： 一、房地产
31、税收一体化管理的总体目标和要求。以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称“先税后证”）为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。 目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加（以下简称营业税及附加）、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税（以下统称所得税）、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。虽然各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是税收征管所依据的基础信息大致相同。各
32、级税务机关和征收契税的财政机关（以下统称征收机关），要加强申报管理，积极争取房地产管理等部门的配合与支持，充分掌握各税种征管所依据的基础信息；要加强征收机关之间的沟通协调，准确、快捷地传递信息，逐步实现各管理部门之间、各税种之间的信息共享，提高税源监控水平；同时要简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人。 二、以契税征管为把手，全面掌控税源信息。契税征收机关要会同房地产管理部门，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键环节，全面掌握、及时传递有关信息。 （一）规范契税申报管理。纳税人申报缴纳契税时，要填报总局统一制定的契税纳税申报表（另文下发），并附送购房发票、房地产转让合同
33、和有效身份证件复印件等。征收机关要对纳税申报表及有关附件资料的完整性、准确性进行审核。审核无误后，办理征缴手续，开具统一的契税完税证明。 （二）契税征收机关要及时整理、归集房地产交易的有关信息。包括：转让方、中介方和承受方的名称、识别号码，房地产的转让价格、转让时间、面积、位置等信息。 （三）要建立信息传递机制，实现信息互通共享。征收契税的税务部门或岗位要将土地使用权承受方及其承受土地使用权的交易信息，及时传递给管理房地产开发环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产转让方及其房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产承受方及其承受房地产的有关交易信息，及时
34、传递给管理房地产保有环节有关税收的税务部门或岗位。征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关，税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时，各税种主管税务机关或部门也要将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息，及时传递给契税征收机关。 （四）各地可根据信息化水平、信息量大小、信息存储方式等情况确定适当的信息传递方式。有条件的地区应通过网络或软盘等电子介质传递信息；暂不具备条件的，也可用纸质的形式传递信息。 三、充分利用契税征管信息，加强房地产各环节的税收管理。主管税务机关要严格执行总局关于加强有关税种税收管理的各项规定，充分利用契税征管中获取的有关信息，明确责任
35、人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，提高管理质量和效率。 （一）要利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理；对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。 （二）要跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，掌握从事建设施工、装饰装修的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等税种的税源情况，加强房地产开发建设过程中有关税收的征收管理。 （三）要跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、
36、收款方式、收款时间等情况，并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况，进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收的税收管理。 （四）要利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。 （五）要采取多种方式跟踪了解承受方承受的房产的装饰装修情况，对承受的新建商品房还要跟踪了解物业管理情况，及时掌握有关税源，采取有效措施
37、加强对实施装饰装修施工和物业管理的单位或个人应纳税收的征收管理。 （六）要利用房地产转让信息，掌握城镇土地使用税、房产税、城市房地产税税源变化情况，将承受方名称、识别号码，房地产的转让价格、类别等信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，对未申报或未如实申报的单位和个人，应及时进行催报催缴。要将契税征收中获取的房地产信息资料，作为长期的税源资料及时归入税源管理档案。 （七）要综合利用有关信息资料，加强对房地产出租应缴纳的营业税及附加、所得税、城镇土地使用税、房产税等税种的管理。对个人出租房屋的，应充分利用社会力量加强管理，如委托街道、居民委员会、流动人员管理机构等组织代征有关税收，并按规定付给手续
38、费。实行委托代征的，税务机关对代征单位要加强业务指导，定期检查了解代征情况，及时研究代征工作中遇到的问题。 四、简化办税程序，方便纳税人。各地征收机关应根据实际情况，采取有效措施，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人缴纳有关税收。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。为了方便纳税人，及时掌握二手房交易价格情况，可在契税征收场所或房地产权属登记场所代开财产转让销售发票。 有条件的地方，要争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口，争取将金融机构引入征收场所，以节省纳税人
39、的纳税时间和纳税成本。 五、逐步建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。各地要利用税务机关现有的设备和资源，以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，根据各地实际以省（市、区）或地区（市）或县（区、市）为单位逐步建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，做到数据集中，信息共享，方便查询，比对分析，促进管理。 各地要创造条件逐步实现利用计算机将税源数据库的信息，与纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对，开展有关房地产税收的纳税评估，分析筛选存在的疑点，并及时组织调查核实。发现漏征漏管的，要采
40、取相应措施进行处理。 六、加强领导，狠抓落实。实施房地产税收一体化管理，是整合管理资源、创新管理方式的重要举措，也是一项复杂的系统工程。各级征收机关要统一思想，提高认识，加强领导，广泛宣传，狠抓落实。要紧紧抓住契税征管这一关键环节，充实契税征管力量，加强人员培训，改善征管条件。要注重部门间的协调配合，广泛收集、有效利用涉税信息。各地要按照总局的工作要求，结合本地情况，总体设计，分步实施，由点到面，扎实推进，全面提升房地产税收管理水平。 七、本通知从2005年7月1日起实行。各地要将贯彻落实意见及时抄报总局。总局将选择部分省市跟踪了解本通知的贯彻落实情况。二、房地产开发企业会计讲座 房地产开发企
41、业会计讲座一第一讲 房地产开发企业会计的特点 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或
42、出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3城市基础设施和公共配套设施的开发。 4代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作
43、价转让或销售。 3开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面： (1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段
44、，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。 5经营风险大。 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 三、房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范
45、围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地
46、现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补
47、偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数
